Kiracı Apartman Toplantısında Oy Kullanabilir mi? Vekâlet ve Oy Sınırı

Kiracı, yalnızca evde oturduğu veya aidat ödediği için apartman toplantısında oy kullanamaz. Malik onu yetkili vekil olarak görevlendirirse, kanundaki temsil sınırları içinde malik adına oy kullanabilir. Toplantıyı izlemek, görüş bildirmek, yönetici seçilmek ve oy kullanmak birbirinden farklı hukuki konulardır.

Apartman toplantısında oy hakkı kime aittir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.27 ve m.31 çerçevesinde kurul, kat maliklerinden oluşur. Bağımsız bölümü kira sözleşmesine dayanarak kullanmak, mülkiyet hakkını devralmak anlamına gelmez. Kiracının ortak giderlere ilişkin sorumluluğu bulunabilir; bunun karşılığında malik oyu kazanıldığı sonucu çıkarılamaz. Bir dairenin hem malikinin hem kiracısının ayrı ayrı oy kullanması da mümkün değildir.

Kiracıya “site sakini” kartı verilmesi, toplantı duyurusunun ona gönderilmesi veya yönetim uygulamasına kaydedilmesi temsil yetkisi değildir. Malik şehir dışında diye kiracının onun yerine otomatik karar vereceği de varsayılamaz. Özellikle büyük onarım, yönetim planı değişikliği ve ortak alan kullanımı gibi konularda malik iradesinin kim tarafından temsil edildiği tutanakta açık görünmelidir.

Yönetim planında kiracıların toplantıya katılarak görüş bildirmesine ilişkin düzenleme olabilir. Kurul da kullanıcıların pratik önerilerini dinleyebilir. Bu katılım, karar çoğunluğunda kiracı sayısını malik sayısına ekleme yetkisi vermez. Yönetim planındaki bir cümlenin kanunun emredici oy ve temsil kurallarını aşması hâlinde, kararın hukuki geçerliliği ayrıca değerlendirilir.

Malik kiracıya nasıl temsil yetkisi verir?

KMK m.31, kat malikinin oyunu yetkili vekil aracılığıyla kullanabilmesini kabul eder. Kiracı bu vekil olabilir. Uyuşmazlığı önlemek için malik ve vekilin kimliği, bağımsız bölüm, toplantının tarihi ve yetkinin kapsamı yazılı belgeye konulmalıdır. Belgenin yalnızca belirli bir toplantı için mi yoksa sonraki toplantıları da kapsayacak şekilde mi verildiği açık olmalıdır.

Kanunda her kurul temsili için genel bir noter vekâletnamesi zorunluluğu öngörülmüş değildir. Buna rağmen yönetim planı ve imzanın ispatı bakımından belge biçimi incelenir. Yönetici, belirsiz bir WhatsApp mesajına dayanarak üçüncü kişinin çok sayıda malik adına oy verdiğini kaydetmemelidir. Yetki belgesinin örneği hazirun ve tutanakla birlikte saklanırsa sonradan temsilin ispatı kolaylaşır.

Malikin verdiği talimat ile dışarıya gösterdiği temsil yetkisi de ayrı olabilir. Malik kiracıya “yalnızca güvenlik bütçesinde oy kullan” demişse temsil belgesinin kapsamı buna uygun hazırlanmalıdır. Kurul kararını imzalamak, hizmet sözleşmesi imzalamak, davadan feragat etmek ve sulh olmak aynı yetkiler değildir. Apartman toplantısı için verilen bir belge, avukatlık vekâletnamesinin veya özel yetki gerektiren yargısal işlemlerin yerine geçmez.

Bir kişi kaç malik adına vekil olabilir?

KMK m.31’de bir kişinin oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemeyeceği düzenlenir. Kırk ve daha az sayıda kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Bu sınırlar, bütün vekâletler geçerli imzalanmış olsa da gözetilmelidir. Aynı kişinin birçok kiracı veya malik adına tek başına salon çoğunluğu oluşturması, belge var diye sınırsız kabul edilemez.

Vekâlet sayısı ile bağımsız bölüm sayısı aynı hesap değildir. Bir kişinin birden fazla bağımsız bölüme malik olması hâlinde her bölüm için oy hakkı ve toplam oy bakımından kanundaki üçte bir sınırı ayrıca dikkate alınır. Bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa kurulda bunlardan biri temsil eder. Bu nedenle “on imza aldım, on oyum var” yaklaşımı, tapu ve malik bilgileri görülmeden güvenilir değildir.

Toplu yapıdaki blok kurulu ile site temsilciler kurulu da birbirine karıştırılmamalıdır. Hangi organın toplandığı ve hangi oy düzeninin uygulandığı yönetim planı ile KMK’nin toplu yapı hükümlerinden belirlenir. Kiracının kendi bloğunda malik adına temsilci olması, site düzeyindeki her karar organında aynı sıfatla oy hakkı bulunduğu anlamına gelmez.

Hazirun ve karar tutanağında ne yazmalıdır?

Katılımcının adı yanında “kiracı” yazılması temsil edilen maliki açıklamaz. Hazirunda bağımsız bölüm, malik, vekil ve dayanak yetki belgesi gösterilmelidir. Oylar sayılırken asil oy, vekâleten kullanılan oy ve geçersiz temsil birbirinden ayrılır. Karara aykırı oy kullanılmışsa bunun ve gerekçenin tutanağa geçirilmesi önemlidir. Sonradan “ben de karşı çıktım” demek, kayıt bulunmadığında ispat sorununa dönüşebilir.

Katılım imzası ile karar lehine verilen oy farklıdır. Kiracı haziruna imza atmış fakat tartışmalı kararda oy kullanmamış olabilir. Kurul tutanağının herkesi bütün kararları oybirliğiyle kabul etmiş gibi göstermesi bu ayrımı ortadan kaldırır. Özellikle özel çoğunluk aranan kararlarda her gündem maddesinin oy sonucunun ayrı belirtilmesi gerekir.

KMK m.31’deki kişisel menfaat nedeniyle oy kullanamama hükmü de temsil kullanılarak etkisiz hâle getirilemez. Malikin doğrudan kendisini ilgilendiren bir işlemde oy kullanma yasağı varsa, onun yerine görevlendirdiği kiracı ile aynı menfaat oyu dolaşıma sokulmamalıdır. Bu tür durumlarda kararın konusu, temsil edilen kişinin çıkarı ve gerekli çoğunluk birlikte incelenir.

Kiracı yönetici seçilebilir mi?

KMK m.34 uyarınca yönetici, maliklerin arasından veya dışarıdan atanabilir. Dolayısıyla kiracı olması, bir kişinin yönetici seçilmesini genel olarak engellemez. Yönetici seçimindeki sayı ve arsa payı çoğunluğu ayrıca sağlanmalıdır. Kiracının yönetici seçilmesi, onun kendi başına malik oyuna sahip olması demek değildir; seçim için kullanılan oyların kime ait olduğu yine belirlenir.

Yönetim planı görev, ücret ve temsil hakkında hükümler içerebilir. Kiracı yönetici seçildiğinde kendi kira ilişkisi ile yönetim görevini ayırmalıdır. Ev sahibine karşı kişisel kira uyuşmazlığı, tüm apartman adına yapılacak işlemlerde çıkar çatışması yaratabilir. Yönetim görevinin sona ermesi ile kira sözleşmesinin sona ermesi de birbirini otomatik takip etmez.

Örnek: Kiracının üç daire adına oy vermesi

Varsayımsal bir apartmanda yirmi bağımsız bölüm vardır. Bir kiracı, kendi ev sahibinden ve iki komşu malikinden ayrı belgeler alarak toplantıya gelir. Bu durumda üç kişi adına temsil, kırk ve daha az bölümdeki iki kişi sınırıyla karşılaştırılır. Belgelerin imzalı olması, üçüncü vekâletin sınırsız kabul edilmesini sağlamaz. Hangi temsillerin kullanılacağı toplantı başında açıklığa kavuşturulmalıdır.

Kurul buna rağmen bütün oyları sayıp yönetici seçerse tapu listesi, yetki belgeleri ve oy hesabı incelenir. Geçersiz oyların çıkarılması gerekli çoğunluğu etkileyebilir. Kararı iptal ettirmek isteyen kişinin kendi malik sıfatı, toplantıya katılımı ve itirazı da değerlendirilir. Her temsil hatasının bütün kurul kararlarını otomatik yok hâle getirdiğini söylemek doğru olmaz.

Geçersiz kiracı oyu kullanılmışsa nasıl başvurulur?

Öncelikle toplantı çağrısı, hazirun, vekâlet belgeleri, karar defteri ve tapu malik listesi alınır. Hangi kararın hangi oyla kabul edildiği somutlaştırılır. Kiracının şahsen malik kararı iptali isteme hakkı ile malikin dava hakkı aynı kabul edilmez. Malik adına toplantı temsili yapmış olmak, kiracıya kendi adıyla her iptal davasını açma yetkisi vermez; hukuki yarar ve dava sıfatı ayrıca incelenir.

KMK m.33’e göre toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik için karardan itibaren bir ay; katılmayan malik için öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karardan itibaren altı ay kuralı vardır. Yokluk ve mutlak hükümsüzlük ayrı istisnalardır. Kat mülkiyetinden kaynaklanan davalarda 6325 sayılı Kanun m.18/B’deki dava şartı arabuluculuk gözetilir. Belge eksikliği nedeniyle yöneticiyle yazışmak, tek başına dava süresini durdurmaz.

Sık sorulan sorular

Kiracı aidat ödediği için oy sahibi olur mu?

Hayır. Aidat yükümlülüğü malik sıfatı vermez. Malik tarafından yetkilendirilmişse onun adına vekâleten oy kullanabilir.

Toplantı için noter vekâleti zorunlu mu?

KMK genel olarak her kurul temsili için noter vekâleti şartı koymaz. Yazılı yetki, kimlik, kapsam ve yönetim planı kontrol edilmelidir; dava temsili ayrı konudur.

Yirmi daireli apartmanda üç kişiye vekâlet edebilir miyim?

KMK m.31 uyarınca kırk ve daha az bağımsız bölümde bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Üç belge bulunması bu sınırı kaldırmaz.

Kiracı yönetici olabilir mi?

Evet. KMK m.34 dışarıdan yönetici seçilmesine imkân verir. Seçim çoğunluğu ve yönetim planındaki hükümler ayrıca değerlendirilir.

Ev sahibi ile kiracı aynı daire için ayrı oy verebilir mi?

Hayır. Kiracı malik adına temsil yapıyorsa o malikin oyunu kullanır; aynı bölüm için ikinci bir bağımsız oy doğmaz.

İlgili yazılar ve hukuki değerlendirme

• Kat malikleri kurulu kararının iptali
• Yönetim planı değişikliği ve dava hakları
• Kiracı ve malikin aidat sorumluluğu

Gayrimenkul hukuku yazılarını inceleyebilirsiniz. Av. Emirhan Keskin’in ofisi Mersin’dedir. Dosyanın niteliği, taşınmazın bulunduğu yer ve temsil şartları değerlendirilerek Türkiye’nin farklı illerindeki uyuşmazlıklar için hukuki süreç yönetimi yapılabilir. Belgelerin incelenmesi ve gerekiyorsa vekâletname hazırlığı için iletişim sayfasından başvurabilirsiniz.

Hukuki kontrol tarihi: 30 Eylül 2026. Bu yazı genel bilgilendirme içerir; somut talep ve süre hesabı dosyadaki belgelere göre yapılır.