Apartman Yönetiminin Kiracıya Aidat İcra Takibi ve Malikin Sorumluluğu

aidat icra takibinde kiracı ve malik sorumluluğu konusunda sonuç, olayın adıyla değil kanuni şartların gerçekleşmesiyle karara bağlanır. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak gider ve avans payının asıl borçlusu kat malikidir. Kiracı veya bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişi de gider ve avans borcundan malik ile birlikte müteselsilen sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Kısa cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak gider ve avans payının asıl borçlusu kat malikidir. Kiracı veya bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişi de gider ve avans borcundan malik ile birlikte müteselsilen sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Genel haciz yoluyla ilamsız takipte ödeme emrine itiraz, tebliğden itibaren yedi gün içinde icra müdürlüğüne yürütülür. Dönemsel ortak gider ve avans alacağı beş yıllık zamanaşımına tabidir; KMK’daki gecikme tazminatı her geciken dönem için diğer taraftan hesaplanır. Dava açılacaksa kat mülkiyeti uyuşmazlığına ilişkin zorunlu arabuluculuk tamamlanır.

Son hukuki kontrol: 6 Eylül 2026. Bu çalışma 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu esas alınarak hazırlanmıştır. Hukuki inceleme: Av. Emirhan Keskin.

aidat icra takibinde kiracı ve malik sorumluluğu: Apartman Yönetiminin Kiracıya Aidat İcra Takibi ve Malikin Sorumluluğu: kısa ve kesin hukuki cevap

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak gider ve avans payının asıl borçlusu kat malikidir. Kiracı veya bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişi de gider ve avans borcundan malik ile birlikte müteselsilen sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Apartman yönetiminin KMK 20-22’ye dayalı ortak gider takibi ile malikin kira sözleşmesine dayanarak kiracıdan kullanım gideri istemesi farklıdır. Demirbaş/yapısal giderin kira iç ilişkisinde kime ait olduğu, yönetimin kanuni takip hakkını her durumda ortadan kaldırmaz.

Yönetim karar ve işletme projesine dayalı gerçek gideri, bağımsız bölüm payını ve borç dönemini gösterir. Kiracı kira sınırını ve yaptığı aidat ödemelerini; malik iç ilişkide kiracıya yüklenebilen gideri sözleşmeyle ispatlar. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.

Kontrol noktası	Kesin yaklaşım	Dosyada aranacak kayıt
Geçerli gider ve paylaşım	Gider ortak yer/hizmete ilişkin olmalı ve kanuni/kararlaştırılmış dağıtım ölçüsüne göre hesaplanmalıdır.	İşletme projesi, kurul kararı, fatura ve pay cetveli
Borç dönemi ve yararlanma	Kiracının ilgili dönemde bağımsız bölümden sürekli yararlanması zorunludur.	Kira sözleşmesi, teslim/tahliye ve oturum kayıtları
Kira üst sınırı ve mahsup	Kiracı sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarını aşamaz; yönetim ödemesi kiradan düşülür.	Aylık kira tutarı, aidat dekontu ve malike ödeme hesabı
Kira ilişkisinin kapsamı	Taraf, taşınmaz, başlangıç, süre, bedel ve kullanım amacı sözleşme ve fiilî teslim üzerinden karara bağlanır.	Kira sözleşmesi, tapu kaydı, teslim tutanağı ve abonelik belgeleri
Bildirim ve ödeme kronolojisi	Beyan ve ödemelerin hangi kira dönemine ilişkin olduğu tebliğ ve banka kayıtlarıyla eşleştirilir.	Noter ihtarı, tebliğ mazbatası, dekont ve hesap ekstresi

Hukuki dayanak ve temel kurallar

KMK 20

Kat malikleri ortak gider, avans ve yönetici ücretine arsa payı veya kanuni paylaşım ölçüsünde katılır; ödemeyene gecikme tazminatı esas alınır. Bu kural esas alınırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de bütünlüğü güvenceye alınır.

Yönetim işletme projesi ve kararına dayalı dönemsel hesap sunar. Delilin hangi unsuru ispatladığı yoruma yer bırakmadan yazılmadığında uyuşmazlık dosyasında bulunması tamamlayıcı delil bulunmadan sonuç vermez.

KMK 22

Bağımsız bölümden kira veya başka sebeple sürekli yararlananlar gider ve avans borcundan kat malikiyle müteselsilen sorumludur; kiracının sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır ve ödeme kira borcundan düşülür. Bu ayrım, talebin doğru hukuki sebebe dayandırılması için zorunludur.

Takipte kiracıya yöneltilebilecek tutar dönemsel kira üst sınırıyla denetlenir. İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.

TBK 299 ve devamı

Kira sözleşmesi kiraya verenin kullanım bırakma, kiracının kira bedeli ödeme borcunu doğurur; konut ve çatılı işyeri kiralarındaki emredici koruma hükümleri esas alınır. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.

Sözleşme adı değil, kullanımın bırakılması ve bedel ilişkisi esas alınır. Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı netleştirilir.

HMK 190 ve 199

Taraflar dayandıkları vakıaları ispatlar; elektronik kayıt, banka dekontu ve yazışmalar belge niteliğindedir. Aksi yaklaşım, hukuki kurumların birbirine karıştırılmasına ve yanlış talep sonucuna yol açar.

Ödeme, bildirim, teslim ve ayıp iddiaları tarih ve aidiyet bilgisi taşıyan kayıtlarla aslıyla karşılaştırılır. Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte hukuki teste tabi tutulur.

aidat icra takibinde kiracı ve malik sorumluluğu için tamamlayıcı usul çerçevesi: Kira uyuşmazlığında sözleşme, teslim, ödeme, bildirim ve taşınmazın fiilî kullanımı aynı kronoloji içinde hukuki teste tabi tutulur. Kira tespiti, uyarlama, alacak ve tahliye birbirinden farklı talep türleridir; her birinin şartı ve süresi ayrı karara bağlanır. Bu kural esas alınırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de bütünlüğü güvenceye alınır.

Aranan şartlar ve karar ölçütleri

Geçerli gider ve paylaşım

Gider ortak yer/hizmete ilişkin olmalı ve kanuni/kararlaştırılmış dağıtım ölçüsüne göre hesaplanmalıdır. Bu kural esas alınırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de bütünlüğü güvenceye alınır.

İşletme projesi, kurul kararı, fatura ve pay cetveli Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı netleştirilir.

Borç dönemi ve yararlanma

Kiracının ilgili dönemde bağımsız bölümden sürekli yararlanması zorunludur. Bu ayrım, talebin doğru hukuki sebebe dayandırılması için zorunludur.

Kira sözleşmesi, teslim/tahliye ve oturum kayıtları Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte hukuki teste tabi tutulur.

Kira üst sınırı ve mahsup

Kiracı sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarını aşamaz; yönetim ödemesi kiradan düşülür. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.

Aylık kira tutarı, aidat dekontu ve malike ödeme hesabı Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından belirli vakıalarla dayanaklarıyla netleştirilir.

Kira ilişkisinin kapsamı

Taraf, taşınmaz, başlangıç, süre, bedel ve kullanım amacı sözleşme ve fiilî teslim üzerinden karara bağlanır. Aksi yaklaşım, hukuki kurumların birbirine karıştırılmasına ve yanlış talep sonucuna yol açar.

Kira sözleşmesi, tapu kaydı, teslim tutanağı ve abonelik belgeleri Delilin hangi unsuru ispatladığı yoruma yer bırakmadan yazılmadığında uyuşmazlık dosyasında bulunması tamamlayıcı delil bulunmadan sonuç vermez.

Bildirim ve ödeme kronolojisi

Beyan ve ödemelerin hangi kira dönemine ilişkin olduğu tebliğ ve banka kayıtlarıyla eşleştirilir. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların incelenen uyuşmazlıkda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.

Noter ihtarı, tebliğ mazbatası, dekont ve hesap ekstresi İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.

Karşı iddialar ve hukuki cevaplar

Bir aidat icra takibinde kiracı ve malik sorumluluğu dosyasında sonuca ulaşmak için yalnız ilk anlatım değil, karşı tarafın hangi unsuru tartışacağı da önceden karara bağlanır. Aşağıdaki denetim, iddia ve savunmanın aynı kanuni ölçüt üzerinde karşılaştırılmasını sağlar.

Geçerli gider ve paylaşım yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Gider ortak yer/hizmete ilişkin olmalı ve kanuni/kararlaştırılmış dağıtım ölçüsüne göre hesaplanmalıdır. Bu kural esas alınırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de bütünlüğü güvenceye alınır.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: İşletme projesi, kurul kararı, fatura ve pay cetveli Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu teyit edilir. İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.

Borç dönemi ve yararlanma yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Kiracının ilgili dönemde bağımsız bölümden sürekli yararlanması zorunludur. Bu ayrım, talebin doğru hukuki sebebe dayandırılması için zorunludur.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Kira sözleşmesi, teslim/tahliye ve oturum kayıtları Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu teyit edilir. Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı netleştirilir.

Kira üst sınırı ve mahsup yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Kiracı sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarını aşamaz; yönetim ödemesi kiradan düşülür. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Aylık kira tutarı, aidat dekontu ve malike ödeme hesabı Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu teyit edilir. Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte hukuki teste tabi tutulur.

Kira ilişkisinin kapsamı yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Taraf, taşınmaz, başlangıç, süre, bedel ve kullanım amacı sözleşme ve fiilî teslim üzerinden karara bağlanır. Aksi yaklaşım, hukuki kurumların birbirine karıştırılmasına ve yanlış talep sonucuna yol açar.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Kira sözleşmesi, tapu kaydı, teslim tutanağı ve abonelik belgeleri Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu teyit edilir. Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından belirli vakıalarla dayanaklarıyla netleştirilir.

Bildirim ve ödeme kronolojisi yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Beyan ve ödemelerin hangi kira dönemine ilişkin olduğu tebliğ ve banka kayıtlarıyla eşleştirilir. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların incelenen uyuşmazlıkda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Noter ihtarı, tebliğ mazbatası, dekont ve hesap ekstresi Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu teyit edilir. Delilin hangi unsuru ispatladığı yoruma yer bırakmadan yazılmadığında uyuşmazlık dosyasında bulunması tamamlayıcı delil bulunmadan sonuç vermez.

Deliller ve ispat planı

Bir aidat icra takibinde kiracı ve malik sorumluluğu dosyasında deliller olay kronolojisine bağlanır. Kira sözleşmesini ve muaccel alacağı kiraya veren; ödeme, ayıp bildirimi, anahtar teslimi veya fesih gibi savunmasının dayandığı vakıaları kiracı, kanuni ispat düzenine göre gösterir. Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından belirli vakıalarla dayanaklarıyla netleştirilir.

• İşletme projesi, kurul kararı, fatura ve pay cetveli
• Kira sözleşmesi, teslim/tahliye ve oturum kayıtları
• Aylık kira tutarı, aidat dekontu ve malike ödeme hesabı
• Kira sözleşmesi, tapu kaydı, teslim tutanağı ve abonelik belgeleri
• Noter ihtarı, tebliğ mazbatası, dekont ve hesap ekstresi
• Yönetim işletme projesi ve kurul kararı
• Gider faturaları ve bağımsız bölüm pay cetveli
• Kira tutarı, aidat ve kira ödeme dekontları

İşletme projesi, kurul kararı, fatura ve pay cetveli ile Kira tutarı, aidat ve kira ödeme dekontları aynı kronolojide karşılaştırılır. Kira sözleşmesini ve muaccel alacağı kiraya veren; ödeme, ayıp bildirimi, anahtar teslimi veya fesih gibi savunmasının dayandığı vakıaları kiracı, kanuni ispat düzenine göre gösterir. Kurumdan kayıt yetkili merciden talep edilirken kişi, hesap veya taşınmaz, işlem türü ve dönem belirtilir; ilgisiz üçüncü kişi verilerini kapsayan sınırsız talep kurulmaz.

Süre, görev, yetki ve ön başvuru

Başvuru ve dava süresi

Genel haciz yoluyla ilamsız takipte ödeme emrine itiraz, tebliğden itibaren yedi gün içinde icra müdürlüğüne yürütülür. Dönemsel ortak gider ve avans alacağı beş yıllık zamanaşımına tabidir; KMK’daki gecikme tazminatı her geciken dönem için diğer taraftan hesaplanır. Dava açılacaksa kat mülkiyeti uyuşmazlığına ilişkin zorunlu arabuluculuk tamamlanır.

Görevli mahkeme veya merci

Kira ilişkisinden doğan davalarda, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir. İlamsız icra yoluyla tahliye sürecindeki itiraz ve tahliye talepleri İİK’nın özel görev kurallarına tabidir.

Yetkili yer

Davalının yerleşim yeri ile sözleşmenin ifa edileceği yer genel yetki seçenekleridir; taşınmazın aynına değil kira sözleşmesine dayanan talepte taşınmazın bulunduğu yer her durumda kesin yetki oluşturmaz.

Arabuluculuk ya da idari ön başvuru

İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin İİK hükümleri hariç, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır.

Geçici koruma ve acil işlem

İcra dosyasından yönetim kararı, işletme projesi ve borç cetveli alınır; kiracı ödediği tutarı aynı dönem kira borcundan belgeli mahsup eder. Takip kendiliğinden durmadıysa uygun itiraz/şikâyet yolu süresinde kullanılır.

Korunacak hak, yakın tehlike ve istenen önlemin sınırı aidat icra takibinde kiracı ve malik sorumluluğu uyuşmazlığına özgü olarak aynı talepte dayanaklarıyla netleştirilir. Kararın uygulanacağı kurum veya sicil ile uygulama süresi açık yazılır; geçici kararın esası peşinen çözmediği gözetilir.

Adım adım başvuru ve dava planı

1. Kira sözleşmesi, teslim tutanağı ve ek protokolleri tek uyuşmazlık dosyasında birleştirin.
2. Ödeme dekontlarını ay ve açıklama bilgisiyle kira dönemlerine eşleştirin.
3. Noter ihtarı, tebligat ve arabuluculuk son tutanağının tarihlerini takvime bağlayın.
4. Talebi kira tespiti, uyarlama, alacak, ayıp, fesih veya tahliye olarak doğru nitelendirin.
5. Dava şartı arabuluculuğun kapsam ve taraflarını dava öncesinde kontrol edin.
6. Taşınmazın mevcut durumunu tarihli fotoğraf, servis kaydı ve gerekiyorsa delil tespitiyle koruyun.
7. Kira artışı, borç ve zarar hesabını dönemsel ve denetlenebilir tabloda gösterin.
8. Karar sonrası tahliye, anahtar teslimi, icra ve depozito mahsubunu her biri bağımsız biçimde takip edin.

Karara karşı başvuru yolu bakımından temel kural şudur: Sulh hukuk mahkemesinin istinafa açık nihai kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf başvurusu yürütülür; parasal kesinlik sınırı karar tarihinde denetlenir. Kanun yolu dilekçesi yalnız sonucu tekrar etmez; kararın hangi maddi veya hukuki noktada hatalı olduğunu gösterir.

Karar sonrası uygulama ve sonuç kontrolü

Mahkeme veya yetkili merci karar verdiğinde ilk kontrol hüküm sonucunun talep edilen hukuki korumayı yoruma yer bırakmadan içerip içermediğidir. Yönetim karar ve işletme projesine dayalı gerçek gideri, bağımsız bölüm payını ve borç dönemini gösterir. Kiracı kira sınırını ve yaptığı aidat ödemelerini; malik iç ilişkide kiracıya yüklenebilen gideri sözleşmeyle ispatlar. Kararın gerekçesi ile hüküm fıkrası çelişiyorsa kanun yolu veya tavzih-tashih koşulları süresinde değerlendirilir.

Geçici koruma bakımından uyuşmazlık dosyasında benimsenen yaklaşım şudur: İcra dosyasından yönetim kararı, işletme projesi ve borç cetveli alınır; kiracı ödediği tutarı aynı dönem kira borcundan belgeli mahsup eder. Takip kendiliğinden durmadıysa uygun itiraz/şikâyet yolu süresinde kullanılır. Esas karar verildikten sonra tedbirin ne zaman sona ereceği, sicil ya da kurum kaydının nasıl düzeltileceği ve daha önce yapılan işlemlerin akıbeti diğer taraftan izlenir.

Kararın uygulanması için yalnız kesinleşme şerhi beklenmez; karar türünün kesinleşmeden icra veya uygulanma imkânı olup olmadığı teyit edilir. Gerekli mahkeme yazısı, icra emri, kurum başvurusu, harç ve tebligat tamamlanır. İdare veya karşı taraf kararı yerine getirmezse yeni başvuru yolu ve tazminat sonucu doğabilir.

Dosya kapanışında tebligat, kanun yolu, ödeme, sicil kaydı, teslim ve masraf kalemleri bir kontrol listesinde işaretlenir. Böylece lehde karar alınmasına rağmen tapu, nüfus, banka, işveren, kolluk, idare veya icra kaydında sonucun uygulanmadan kalması önlenir.

Apartman Yönetiminin Kiracıya Aidat İcra Takibi ve Malikin Sorumluluğu: ek uygulama ve doğrulama planı

Kiracıya Aidat — olay kronolojisi: İçindekiler başlığındaki olaylar tarih sırasına yerleştirilir; her tarih, belgenin aslı ve dosyadaki hukuki işleviyle eşleştirilir. Kiracıya Aidat incelemesinde başvuru, bildirim, ödeme, teslim ve öğrenme tarihleri ayrı sütunlarda tutulur. Böylece süre hesabı, ispat yükü ve talep sonucu aynı doğrulanabilir kayıt üzerinden kontrol edilir.

Kiracıya Aidat — taraf ve sıfat kontrolü: aidat icra takibinde kiracı ve malik sorumluluğu: Apartman Yönetiminin Kiracıya Aidat İcra Takibi ve Malikin Sorumluluğu: kısa ve kesin hukuki cevap yönünden kişi, şirket, mirasçı, malik, borçlu veya idare sıfatları resmi kayıtlarla karşılaştırılır. Kiracıya Aidat dosyasında ad, unvan, kimlik ve tebligat adresindeki farklılıklar açıklanmadan işlem yapılmaz. Vekâlet kapsamı ile talep edilen işlem de ayrıca eşleştirilerek yanlış tarafa veya yetkisiz temsilciye yönelme riski azaltılır.

Kiracıya Aidat — delil matrisi: Hukuki dayanak ve temel kurallar için ileri sürülen her vakıa karşısına onu doğrulayan belge, kayıt veya tanık bilgisi yazılır. Kiracıya Aidat değerlendirmesinde ekran görüntüsü, yazışma ya da hesap özeti tek başına kopuk şekilde sunulmaz; kaynağı, tarihi, tam bağlamı ve elde edilme yöntemi korunur. Eksik veya üçüncü kişide bulunan deliller için yasal temin yolu önceden belirlenir.

Kiracıya Aidat — yürürlük ve resmi kaynak: Aranan şartlar ve karar ölçütleri kapsamında uygulanacak düzenlemenin olay tarihindeki metni, geçiş hükmü ve özel usul kuralı birlikte okunur. Kiracıya Aidat hakkında yalnızca özet veya güncel olmayan ikincil metne dayanılmaz. Madde numarası, yürürlük tarihi ve resmi bağlantı dosya notunda gösterilir; sonraki değişikliklerin geçmiş olaya etkisi ayrıca değerlendirilir.

Kiracıya Aidat — süre ve tebligat: Karşı iddialar ve hukuki cevaplar başlığındaki hak düşürücü süre, zamanaşımı, itiraz ve kanun yolu süreleri birbirinden ayrılır. Kiracıya Aidat dosyasında başlangıç olayı, geçerli tebligat, fiili öğrenme iddiası ve güvenli son başvuru günü açıkça kaydedilir. Başka bir başvuru yapılmasının süreyi kendiliğinden durdurduğu varsayılmaz; alındı ve gönderim kanıtı saklanır.

Kiracıya Aidat — görev, yetki ve ön koşul: Deliller ve ispat planı için görevli merci, yer itibarıyla yetki, dava şartı ve zorunlu ön başvuru ayrı sorular olarak çözülür. Kiracıya Aidat bakımından arabuluculuk, idari başvuru, itiraz veya özel bildirim gerekiyorsa taraflar ve uyuşmazlık konusu sonraki taleple uyumlu yazılır. Tamamlandığını gösteren belge, esas başvurunun ekleri arasında açıkça numaralandırılır.

Kiracıya Aidat — talep ve karşı iddia: Süre, görev, yetki ve ön başvuru incelenirken ana talep, seçimlik talep, geçici koruma, savunma ve karar sonrası uygulama birbirine karıştırılmaz. Kiracıya Aidat dosyasında her talebin hukuki dayanağı, koşulu, ispatı ve istenen karar metni ayrı satırda gösterilir. Karşı tarafın süre, sıfat, ödeme, rıza veya kusur itirazına verilecek cevap da aynı matris üzerinde belgelenir.

Kiracıya Aidat — hesap ve ekonomik sonuç: Geçici koruma ve acil işlem yönünden ana para, dönem, faiz, kur, ödeme, mahsup ve gider kalemleri kaynaklarıyla birlikte tabloya alınır. Kiracıya Aidat için aynı zarar veya borç iki kez hesaplanmaz; belirsiz kalemler varsayım olarak işaretlenir. Talebin hangi tarihte hangi veriye göre güncellendiği gösterilir ve kararın icrada uygulanabileceği açıklıkta sonuç oluşturulur.

Kiracıya Aidat — yabancı veya dijital belge: Adım adım başvuru ve dava planı kapsamında yabancı dildeki belge ile dijital kaydın aslı korunur; çeviri, onay, apostil veya teknik doğrulama ihtiyacı kullanım amacına göre belirlenir. Kiracıya Aidat dosyasında ad ve tarih uyumu, elektronik dosyanın kaynağı, bütünlüğü ve saklama yolu kaydedilir. Özet çeviri ya da kırpılmış görüntü, tam belgenin yerine geçirilmez.

Kiracıya Aidat — karar ve takip kontrolü: Karar sonrası uygulama ve sonuç kontrolü hakkındaki karar, anlaşma veya kurum cevabı alındığında kesinleşme, tebliğ, kanun yolu ve icra adımları ayrı ayrı takvime bağlanır. Kiracıya Aidat sürecinde yapılan ödeme, kayıt değişikliği veya teslim belgesi dosyaya eklenir; tamamlanmayan adım açık bırakılır. Son kontrolde başlık, taraf, tutar, tarih ve ek numaraları karşılaştırılarak uygulanabilir bir dosya özeti hazırlanır.

Apartman Yönetiminin Kiracıya Aidat İcra Takibi ve Malikin Sorumluluğu hakkında sık sorulan sorular

Apartman Yönetiminin Kiracıya Aidat İcra Takibi ve Malikin Sorumluluğu konusunda temel kural nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak gider ve avans payının asıl borçlusu kat malikidir. Kiracı veya bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişi de gider ve avans borcundan malik ile birlikte müteselsilen sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Apartman Yönetiminin Kiracıya Aidat İcra Takibi ve Malikin Sorumluluğu hangi kanun hükümlerine dayanır?

KMK 20: Kat malikleri ortak gider, avans ve yönetici ücretine arsa payı veya kanuni paylaşım ölçüsünde katılır; ödemeyene gecikme tazminatı esas alınır. KMK 22: Bağımsız bölümden kira veya başka sebeple sürekli yararlananlar gider ve avans borcundan kat malikiyle müteselsilen sorumludur; kiracının sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır ve ödeme kira borcundan düşülür. TBK 299 ve devamı: Kira sözleşmesi kiraya verenin kullanım bırakma, kiracının kira bedeli ödeme borcunu doğurur; konut ve çatılı işyeri kiralarındaki emredici koruma hükümleri esas alınır. HMK 190 ve 199: Taraflar dayandıkları vakıaları ispatlar; elektronik kayıt, banka dekontu ve yazışmalar belge niteliğindedir.

Apartman Yönetiminin Kiracıya Aidat İcra Takibi ve Malikin Sorumluluğu için hangi şartlar aranır?

Gider ortak yer/hizmete ilişkin olmalı ve kanuni/kararlaştırılmış dağıtım ölçüsüne göre hesaplanmalıdır. Kiracının ilgili dönemde bağımsız bölümden sürekli yararlanması zorunludur. Kiracı sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarını aşamaz; yönetim ödemesi kiradan düşülür. Taraf, taşınmaz, başlangıç, süre, bedel ve kullanım amacı sözleşme ve fiilî teslim üzerinden karara bağlanır.

Hangi belgeler ve kayıtlar zorunludur?

İşletme projesi, kurul kararı, fatura ve pay cetveli; Kira sözleşmesi, teslim/tahliye ve oturum kayıtları; Aylık kira tutarı, aidat dekontu ve malike ödeme hesabı; Kira sözleşmesi, tapu kaydı, teslim tutanağı ve abonelik belgeleri; Noter ihtarı, tebliğ mazbatası, dekont ve hesap ekstresi; Yönetim işletme projesi ve kurul kararı.

Başvuru veya dava süresi nedir?

Genel haciz yoluyla ilamsız takipte ödeme emrine itiraz, tebliğden itibaren yedi gün içinde icra müdürlüğüne yürütülür. Dönemsel ortak gider ve avans alacağı beş yıllık zamanaşımına tabidir; KMK’daki gecikme tazminatı her geciken dönem için diğer taraftan hesaplanır. Dava açılacaksa kat mülkiyeti uyuşmazlığına ilişkin zorunlu arabuluculuk tamamlanır.

Görevli mahkeme veya merci hangisidir?

Kira ilişkisinden doğan davalarda, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir. İlamsız icra yoluyla tahliye sürecindeki itiraz ve tahliye talepleri İİK’nın özel görev kurallarına tabidir.

Yetkili yer nasıl karara bağlanır?

Davalının yerleşim yeri ile sözleşmenin ifa edileceği yer genel yetki seçenekleridir; taşınmazın aynına değil kira sözleşmesine dayanan talepte taşınmazın bulunduğu yer her durumda kesin yetki oluşturmaz.

Arabuluculuk veya ön başvuru zorunlu mudur?

İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin İİK hükümleri hariç, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır.

İhtiyati tedbir veya başka geçici koruma yetkili merciden talep edilir mi?

İcra dosyasından yönetim kararı, işletme projesi ve borç cetveli alınır; kiracı ödediği tutarı aynı dönem kira borcundan belgeli mahsup eder. Takip kendiliğinden durmadıysa uygun itiraz/şikâyet yolu süresinde kullanılır.

İspat yükü kimdedir?

Kira sözleşmesini ve muaccel alacağı kiraya veren; ödeme, ayıp bildirimi, anahtar teslimi veya fesih gibi savunmasının dayandığı vakıaları kiracı, kanuni ispat düzenine göre gösterir.

Bilirkişi incelemesi zorunludur mi?

Kira bedeli, uyarlama, hasar, kullanım kaybı veya teknik ayıp hesap gerektiriyorsa emsal, endeks, servis ve keşif verileri bilirkişice hukuki teste tabi tutulur. Tahliye sebebinin hukuki şartlarını bilirkişi değil mahkeme belirler.

Karara karşı hangi kanun yolu kullanılır?

Sulh hukuk mahkemesinin istinafa açık nihai kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf başvurusu yürütülür; parasal kesinlik sınırı karar tarihinde denetlenir.

İlgili yayınlar

• Kira Hukuku Yayınları
• Avukat Emirhan Keskin
• İletişim

Resmî kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — resmî metin
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — Adalet Bakanlığı
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — resmî metin
• 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu — resmî metin

Bu yayın genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Yayın tarihi sonrasında yürürlüğe giren değişiklikler ve incelenen uyuşmazlıkın milletlerarası unsuru sonucu değiştirebilir; kişisel hukuki görüş için dosya incelemesi zorunludur. Somut uyuşmazlık dosyasında güncel mevzuat, tebliğ tarihi, deliller ve tarafların hukuki durumu diğer taraftan hukuki teste tabi tutulur.

{"@context":"https://schema.org","@type":"Article","headline":"Apartman Yönetiminin Kiracıya Aidat İcra Takibi ve Malikin Sorumluluğu","description":"Aidat icra takibinde kiracı ve malik sorumluluğu: Tahliye, kira bedeli, ayıp, süre, delil ve arabuluculuk adımlarını 2026 güncel hukukuyla öğrenin.","inLanguage":"tr-TR","mainEntityOfPage":{"@type":"WebPage","@id":"https://www.emirhankeskin.av.tr/aidat-icra-takibinde-kiraci-ve-malik-sorumlulugu/"},"author":{"@type":"Person","name":"Av. Emirhan Keskin","url":"https://www.emirhankeskin.av.tr/"},"publisher":{"@type":"LegalService","name":"Av. Emirhan Keskin","url":"https://www.emirhankeskin.av.tr/","telephone":"+90 552 224 43 66"},"about":{"@type":"Thing","name":"aidat icra takibinde kiracı ve malik sorumluluğu"},"isAccessibleForFree":true}{"@context":"https://schema.org","@type":"BreadcrumbList","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Ana Sayfa","item":"https://www.emirhankeskin.av.tr/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"Kira Hukuku","item":"https://www.emirhankeskin.av.tr/category/kira-hukuku/"},{"@type":"ListItem","position":3,"name":"Apartman Yönetiminin Kiracıya Aidat İcra Takibi ve Malikin Sorumluluğu","item":"https://www.emirhankeskin.av.tr/aidat-icra-takibinde-kiraci-ve-malik-sorumlulugu/"}]}