Yazar ve hukuk bürosu hakkında
Avukat Emirhan Keskin
Türkiye’deki hukuki süreçlere ilişkin içerikler hazırlar ve Mersin’den hukuki hizmet sunar. Yayınlar güncel resmî kaynaklar üzerinden denetlenir.
Hukuki bilgilendirme
Bu yayın, belirtilen kontrol tarihi itibarıyla Türk hukuku hakkında genel bilgi verir. Avukat–müvekkil ilişkisi kurmaz; belge, süre, görev, yetki ve güncel mevzuat somut dosyada ayrıca incelenir.
İletişime geçinSite Yönetim Planının Değiştirilmesi: Bu rehber, Türk hukukundaki temel kuralları, belgeleri, süreleri ve başvuru yolunu açıklar.
site yönetim planı değişikliği konusunda sonuç, olayın adıyla değil kanuni şartların gerçekleşmesiyle belirlenir. Yönetim planı bütün kat maliklerini ve sonraki maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir. Kat Mülkiyeti Kanunu 28 uyarınca değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir; yalnız toplantıya katılanların beşte dördü yeterli değildir.
Kısa cevap: Yönetim planı bütün kat maliklerini ve sonraki maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir. Kat Mülkiyeti Kanunu 28 uyarınca değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir; yalnız toplantıya katılanların beşte dördü yeterli değildir. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren bir ay; katılmayan malik öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden altı ay içinde iptal davası açar. Yokluk veya kesin hükümsüzlük iddiası bu sürelerden ayrı incelenir.
Son hukuki kontrol: 6 Eylül 2026. Bu çalışma 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2644 sayılı Tapu Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu esas alınarak hazırlanmıştır. Hukuki inceleme: Av. Emirhan Keskin.
site yönetim planı değişikliği: Site Yönetim Planının Değiştirilmesi ve Maliklerin Dava Hakları: kısa ve kesin hukuki cevap
Yönetim planı bütün kat maliklerini ve sonraki maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir. Kat Mülkiyeti Kanunu 28 uyarınca değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir; yalnız toplantıya katılanların beşte dördü yeterli değildir.
Yönetim planı değişikliği ile yıllık işletme projesi veya tek toplantı kararı aynı değildir. Kanunun emredici hükmüne aykırı yönetim planı maddesi çoğunlukla geçerli hâle gelmez; ortak gider, kullanım ve yasaklar bağımsız bölüm niteliği ile eşitlik ilkesine uygun olmalıdır.
Karar nisabı tapudaki tüm bağımsız bölüm ve malik listesi üzerinden hesaplanır; vekâletler, bir kişinin oy sınırı ve toplantı çağrısı kontrol edilir. Karara katılıp karşı oy yazdıran malik bir ay; katılmayan malik öğrenmeden bir ay ve her hâlde altı ay içinde iptal davası açar; yokluk veya kesin hükümsüzlük iddiası özel değerlendirilir. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.
| Kontrol noktası | Kesin yaklaşım | Dosyada aranacak kayıt |
|---|---|---|
| Değişikliğin gerçek niteliği | Metin yönetim planını mı yoksa yıllık işletme kararını mı değiştiriyor belirlenir. | Eski-yeni plan ve kurul kararı karşılaştırması |
| Beşte dört nisabı | Bütün kat malikleri üzerinden gerekli olumlu oy sayısı hesaplanır. | Güncel tapu malik listesi ve imza cetveli |
| Çağrı ve gündem | Değişiklik gündemde açıkça yer almalı ve çağrı usulüne uyulmalıdır. | Çağrı tebliği, gündem ve toplantı tutanağı |
| Oy ve vekâlet geçerliliği | Temsil belgesi, oy hakkı ve kanuni üst sınır kontrol edilir. | Vekâletler ve hazirun listesi |
| Emredici hukuk ve eşitlik | Yeni hüküm kanuna, bağımsız bölüm niteliğine ve kat malikleri eşitliğine aykırı olmamalıdır. | Plan metni, proje ve gider/kullanım etkisi |
Hukuki dayanak ve temel kurallar
KMK 28
Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlar ve değiştirilmesi bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuna bağlıdır. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.
Nisap toplam malik/bağımsız bölüm tabanından hesaplanır. Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından somutlaştırılır.
KMK 31
Oy hakkı ve vekâlet, bir malikin bağımsız bölüm sayısı ile kanundaki üst sınırlar çerçevesinde kullanılır. Bu kural uygulanırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de korunur.
Toplantı hazirun ve vekâletleri denetlenir. Delilin hangi unsuru ispatladığı açıkça yazılmadığında dosyada bulunması tek başına sonuç vermez.
KMK 33
Kurul kararına karşı iptal davası katılma ve öğrenme durumuna göre bir aylık, her hâlde altı aylık sürelere tabidir; yokluk/mutlak butlan istisnası saklıdır. Bu ayrım, talebin doğru hukuki sebebe dayandırılması için zorunludur.
Karşı oy ve öğrenme tarihi belgeyle gösterilir. İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.
site yönetim planı değişikliği için tamamlayıcı usul çerçevesi: Taşınmazın ada, parsel, bağımsız bölüm, malik ve takyidat bilgileri dava açılmadan güncellenir. Eski kayıt, imar dosyası, proje, ruhsat ve belediye belgeleri tarih sırasına konulur. Yanlış taşınmaza veya eksik tarafa yöneltilen talep usul ve süre kaybı doğurur. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.
Aranan şartlar ve karar ölçütleri
Değişikliğin gerçek niteliği
Metin yönetim planını mı yoksa yıllık işletme kararını mı değiştiriyor belirlenir. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.
Eski-yeni plan ve kurul kararı karşılaştırması İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.
Beşte dört nisabı
Bütün kat malikleri üzerinden gerekli olumlu oy sayısı hesaplanır. Bu kural uygulanırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de korunur.
Güncel tapu malik listesi ve imza cetveli Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı açıklanır.
Çağrı ve gündem
Değişiklik gündemde açıkça yer almalı ve çağrı usulüne uyulmalıdır. Bu ayrım, talebin doğru hukuki sebebe dayandırılması için zorunludur.
Çağrı tebliği, gündem ve toplantı tutanağı Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte incelenir.
Oy ve vekâlet geçerliliği
Temsil belgesi, oy hakkı ve kanuni üst sınır kontrol edilir. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.
Vekâletler ve hazirun listesi Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından somutlaştırılır.
Emredici hukuk ve eşitlik
Yeni hüküm kanuna, bağımsız bölüm niteliğine ve kat malikleri eşitliğine aykırı olmamalıdır. Aksi yaklaşım, hukuki kurumların birbirine karıştırılmasına ve yanlış talep sonucuna yol açar.
Plan metni, proje ve gider/kullanım etkisi Delilin hangi unsuru ispatladığı açıkça yazılmadığında dosyada bulunması tek başına sonuç vermez.
Karşı iddialar ve hukuki cevaplar
Bir site yönetim planı değişikliği dosyasında sonuca ulaşmak için yalnız ilk anlatım değil, karşı tarafın hangi unsuru tartışacağı da önceden belirlenir. Aşağıdaki denetim, iddia ve savunmanın aynı kanuni ölçüt üzerinde karşılaştırılmasını sağlar.
Değişikliğin gerçek niteliği yönünden itiraz nasıl denetlenir?
Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Metin yönetim planını mı yoksa yıllık işletme kararını mı değiştiriyor belirlenir. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.
Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Eski-yeni plan ve kurul kararı karşılaştırması Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Delilin hangi unsuru ispatladığı açıkça yazılmadığında dosyada bulunması tek başına sonuç vermez.
Beşte dört nisabı yönünden itiraz nasıl denetlenir?
Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Bütün kat malikleri üzerinden gerekli olumlu oy sayısı hesaplanır. Bu kural uygulanırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de korunur.
Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Güncel tapu malik listesi ve imza cetveli Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.
Çağrı ve gündem yönünden itiraz nasıl denetlenir?
Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Değişiklik gündemde açıkça yer almalı ve çağrı usulüne uyulmalıdır. Bu ayrım, talebin doğru hukuki sebebe dayandırılması için zorunludur.
Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Çağrı tebliği, gündem ve toplantı tutanağı Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı açıklanır.
Oy ve vekâlet geçerliliği yönünden itiraz nasıl denetlenir?
Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Temsil belgesi, oy hakkı ve kanuni üst sınır kontrol edilir. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.
Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Vekâletler ve hazirun listesi Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte incelenir.
Emredici hukuk ve eşitlik yönünden itiraz nasıl denetlenir?
Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Yeni hüküm kanuna, bağımsız bölüm niteliğine ve kat malikleri eşitliğine aykırı olmamalıdır. Aksi yaklaşım, hukuki kurumların birbirine karıştırılmasına ve yanlış talep sonucuna yol açar.
Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Plan metni, proje ve gider/kullanım etkisi Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından somutlaştırılır.
Deliller ve ispat planı
Bir site yönetim planı değişikliği dosyasında deliller olay kronolojisine bağlanır. Tapu kaydının yolsuz olduğunu, sözleşmeye aykırılığı, ayıbı, ödemeyi veya kötü niyeti ileri süren taraf dayandığı vakıayı ispatlar; resmî sicil ve teknik inceleme birlikte değerlendirilir. Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte incelenir.
- Eski-yeni plan ve kurul kararı karşılaştırması
- Güncel tapu malik listesi ve imza cetveli
- Çağrı tebliği, gündem ve toplantı tutanağı
- Vekâletler ve hazirun listesi
- Plan metni, proje ve gider/kullanım etkisi
- Tapuda kayıtlı eski ve yeni yönetim planı
- Toplantı çağrı, gündem ve tebliğ belgeleri
- Hazirun, oy ve vekâlet listeleri
- Karşı oy şerhi ve kararın öğrenilme belgesi
Eski-yeni plan ve kurul kararı karşılaştırması ile Karşı oy şerhi ve kararın öğrenilme belgesi aynı kronolojide karşılaştırılır. Tapu kaydının yolsuz olduğunu, sözleşmeye aykırılığı, ayıbı, ödemeyi veya kötü niyeti ileri süren taraf dayandığı vakıayı ispatlar; resmî sicil ve teknik inceleme birlikte değerlendirilir. Kurumdan kayıt istenirken kişi, hesap veya taşınmaz, işlem türü ve dönem belirtilir; ilgisiz üçüncü kişi verilerini kapsayan sınırsız talep kurulmaz.
Süre, görev, yetki ve ön başvuru
Başvuru ve dava süresi
Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren bir ay; katılmayan malik öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden altı ay içinde iptal davası açar. Yokluk veya kesin hükümsüzlük iddiası bu sürelerden ayrı incelenir.
Görevli mahkeme veya merci
Kat malikleri kurulu ve yönetim planı uyuşmazlığında sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
Yetkili yer
Ana taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi yetkilidir.
Arabuluculuk ya da idari ön başvuru
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk kapsamı talep türü ve yürürlük tarihine göre kontrol edilir.
Geçici koruma ve acil işlem
Yeni plan hükmünün uygulanması telafisi güç ortak alan veya gider sonucu yaratacaksa dava sonuna kadar belirli kararın uygulanmasının durdurulması için ölçülü tedbir istenir.
Korunacak hak, yakın tehlike ve istenen önlemin sınırı site yönetim planı değişikliği uyuşmazlığına özgü olarak aynı talepte gösterilir. Kararın uygulanacağı kurum veya sicil ile uygulama süresi açık yazılır; geçici kararın esası peşinen çözmediği gözetilir.
Adım adım başvuru ve dava planı
- Güncel ve tedavüllü tapu kaydını, takyidatları ve malik zincirini alın.
- Ada, parsel, bağımsız bölüm ve pay bilgisini sözleşme ve ödeme belgeleriyle eşleştirin.
- Talebi tapu iptal ve tescil, bedel, tazminat, ecrimisil, ortaklığın giderilmesi veya müdahalenin önlenmesi olarak ayırın.
- Hak düşürücü süre, zamanaşımı ve arabuluculuk şartını işlem türüne göre hesaplayın.
- Üçüncü kişiye devir veya yapı değişikliği riski varsa ölçülü ihtiyati tedbir talep edin.
- Belediye, tapu, noter ve banka kayıtlarını kişi, işlem ve dönem belirterek isteyin.
- Keşif ve bilirkişide değerleme tarihi, emsal, proje ve hesap yöntemini somutlaştırın.
- Hükmün tapu sicilinde ve gerekiyorsa icra dosyasında uygulanmasını takip edin.
Karara karşı başvuru yolu bakımından temel kural şudur: Nihai hukuk mahkemesi kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf edilir; temyiz yolu karar türü ve yürürlükteki parasal sınıra göre kontrol edilir. Kanun yolu dilekçesi yalnız sonucu tekrar etmez; kararın hangi maddi veya hukuki noktada hatalı olduğunu gösterir.
Karar sonrası uygulama ve sonuç kontrolü
Mahkeme veya yetkili merci karar verdiğinde ilk kontrol hüküm sonucunun talep edilen hukuki korumayı açıkça içerip içermediğidir. Karar nisabı tapudaki tüm bağımsız bölüm ve malik listesi üzerinden hesaplanır; vekâletler, bir kişinin oy sınırı ve toplantı çağrısı kontrol edilir. Karara katılıp karşı oy yazdıran malik bir ay; katılmayan malik öğrenmeden bir ay ve her hâlde altı ay içinde iptal davası açar; yokluk veya kesin hükümsüzlük iddiası özel değerlendirilir. Kararın gerekçesi ile hüküm fıkrası çelişiyorsa kanun yolu veya tavzih-tashih koşulları süresinde değerlendirilir.
Geçici koruma bakımından dosyada benimsenen yaklaşım şudur: Yeni plan hükmünün uygulanması telafisi güç ortak alan veya gider sonucu yaratacaksa dava sonuna kadar belirli kararın uygulanmasının durdurulması için ölçülü tedbir istenir. Esas karar verildikten sonra tedbirin ne zaman sona ereceği, sicil ya da kurum kaydının nasıl düzeltileceği ve daha önce yapılan işlemlerin akıbeti ayrıca izlenir.
Kararın uygulanması için yalnız kesinleşme şerhi beklenmez; karar türünün kesinleşmeden icra veya uygulanma imkânı olup olmadığı kontrol edilir. Gerekli mahkeme yazısı, icra emri, kurum başvurusu, harç ve tebligat tamamlanır. İdare veya karşı taraf kararı yerine getirmezse yeni başvuru yolu ve tazminat sonucu doğabilir.
Dosya kapanışında tebligat, kanun yolu, ödeme, sicil kaydı, teslim ve masraf kalemleri bir kontrol listesinde işaretlenir. Böylece lehde karar alınmasına rağmen tapu, nüfus, banka, işveren, kolluk, idare veya icra kaydında sonucun uygulanmadan kalması önlenir.
Site Yönetim Planının Değiştirilmesi ve Maliklerin Dava Hakları hakkında sık sorulan sorular
Site Yönetim Planının Değiştirilmesi ve Maliklerin Dava Hakları konusunda temel kural nedir?
Yönetim planı bütün kat maliklerini ve sonraki maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir. Kat Mülkiyeti Kanunu 28 uyarınca değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir; yalnız toplantıya katılanların beşte dördü yeterli değildir.
Site Yönetim Planının Değiştirilmesi ve Maliklerin Dava Hakları hangi kanun hükümlerine dayanır?
KMK 28: Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlar ve değiştirilmesi bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuna bağlıdır. KMK 31: Oy hakkı ve vekâlet, bir malikin bağımsız bölüm sayısı ile kanundaki üst sınırlar çerçevesinde kullanılır. KMK 33: Kurul kararına karşı iptal davası katılma ve öğrenme durumuna göre bir aylık, her hâlde altı aylık sürelere tabidir; yokluk/mutlak butlan istisnası saklıdır.
Site Yönetim Planının Değiştirilmesi ve Maliklerin Dava Hakları için hangi şartlar aranır?
Metin yönetim planını mı yoksa yıllık işletme kararını mı değiştiriyor belirlenir. Bütün kat malikleri üzerinden gerekli olumlu oy sayısı hesaplanır. Değişiklik gündemde açıkça yer almalı ve çağrı usulüne uyulmalıdır. Temsil belgesi, oy hakkı ve kanuni üst sınır kontrol edilir.
Hangi belgeler ve kayıtlar gerekir?
Eski-yeni plan ve kurul kararı karşılaştırması; Güncel tapu malik listesi ve imza cetveli; Çağrı tebliği, gündem ve toplantı tutanağı; Vekâletler ve hazirun listesi; Plan metni, proje ve gider/kullanım etkisi; Tapuda kayıtlı eski ve yeni yönetim planı.
Başvuru veya dava süresi nedir?
Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren bir ay; katılmayan malik öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden altı ay içinde iptal davası açar. Yokluk veya kesin hükümsüzlük iddiası bu sürelerden ayrı incelenir.
Görevli mahkeme veya merci hangisidir?
Kat malikleri kurulu ve yönetim planı uyuşmazlığında sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
Yetkili yer nasıl belirlenir?
Ana taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi yetkilidir.
Arabuluculuk veya ön başvuru zorunlu mudur?
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk kapsamı talep türü ve yürürlük tarihine göre kontrol edilir.
İhtiyati tedbir veya başka geçici koruma istenir mi?
Yeni plan hükmünün uygulanması telafisi güç ortak alan veya gider sonucu yaratacaksa dava sonuna kadar belirli kararın uygulanmasının durdurulması için ölçülü tedbir istenir.
İspat yükü kimdedir?
Tapu kaydının yolsuz olduğunu, sözleşmeye aykırılığı, ayıbı, ödemeyi veya kötü niyeti ileri süren taraf dayandığı vakıayı ispatlar; resmî sicil ve teknik inceleme birlikte değerlendirilir.
Bilirkişi incelemesi gerekir mi?
Rayiç değer, sınır, proje, ayıp, inşaat seviyesi veya gelir kaybı teknik bilgi gerektiriyorsa harita, inşaat, mimarlık, mali müşavirlik ya da gayrimenkul değerleme uzmanından rapor alınır. Hukuki sonuç mahkemece belirlenir.
Karara karşı hangi kanun yolu kullanılır?
Nihai hukuk mahkemesi kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf edilir; temyiz yolu karar türü ve yürürlükteki parasal sınıra göre kontrol edilir.
İlgili yayınlar
Resmî kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — resmî metin
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — resmî metin
- 2644 sayılı Tapu Kanunu — resmî metin
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — Adalet Bakanlığı
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — resmî metin
Bu yayın genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Yayın tarihi sonrasında yürürlüğe giren değişiklikler ve somut olayın milletlerarası unsuru sonucu değiştirebilir; kişisel hukuki görüş için dosya incelemesi gerekir. Somut dosyada güncel mevzuat, tebliğ tarihi, deliller ve tarafların hukuki durumu ayrıca incelenir.