Kat İrtifaklı Binada Oturuluyor: Apartman Yönetimi Kuralları Uygulanır mı?

Kat irtifakı kurulmuş binada yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine henüz geçilmese bile yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. KMK 17/3 bu iki koşulu birlikte arar. Tapuda hâlâ kat irtifakı yazması, böyle bir binanın bütün ortak yönetim kurallarından muaf olduğu anlamına gelmez.

İki ayrı fiilî koşul neyi anlatır?

Öncelikle yapı fiilen tamamlanmış olmalıdır. İnşaat sürerken birkaç daireye erken taşınılması tek başına yeterli kabul edilmemelidir. İkinci olarak bağımsız bölümlerin üçte ikisinin gerçekten kullanılmaya başlaması gerekir. Satış sözleşmesinin imzalanması, anahtarın alınması ve bölümün fiilen kullanılması her olayda aynı tarih değildir.

Örneğin on iki bağımsız bölümlü tamamlanmış bir yapıda sekiz bölümün fiilî kullanımının başlaması oranı karşılar. Bu hesabı dairelerin toplam metrekaresine veya arsa payına göre yapmak kanundaki bölüm ölçüsünü değiştirir. Kullanımın başlamasına ilişkin uyuşmazlık varsa abonelik, teslim, adres ve yerinde durum belgeleri birlikte değerlendirilir; tek belge kesin sonuç olarak sunulmaz.

Kat mülkiyeti tapusu otomatik oluşur mu?

Hayır. Yönetim kurallarının uygulanmasıyla tapuda kat mülkiyetine dönüşüm ayrı konulardır. Üçte iki kullanım oluşması bütün bağımsız bölümlerin sicil türünü kendiliğinden değiştirmez. kat mülkiyetine geçiş ve iskân rehberi, tapu dönüşümünün proje, iskân ve kayıt işlemlerini ayrıca açıklar. Fiilî oturma, gerekli yapı kullanım izninin alındığına da eşit değildir.

Ruhsata aykırı kısım veya müteahhidin teslim borcu bulunuyorsa, yönetim kuralının uygulanması bu sorunu ortadan kaldırmaz. Yönetimin başlaması, alıcının eksik veya ayıplı işlere ilişkin haklarından vazgeçtiğinin kanıtı da sayılmamalıdır. Teslim tutanakları ve sözleşme borçları ayrı dosyada izlenmelidir.

Ortak gider ve yönetici kararları nasıl alınır?

Koşullar sağlandığında ortak yönetim bakımından kat mülkiyeti düzeni esas alınır. Yönetim planı, malik listesi, çağrı, karar yeter sayısı ve giderin niteliği önem kazanır. Yönetici seçimi ile bağımsız bölümlerin tapu dönüşümü aynı gündem maddesi gibi ele alınmamalıdır. Ortak hizmet bütçesinde hangi giderin hangi bölüm veya tesise ait olduğu görünmelidir.

Aidatın artırılmasında da güncel işletme projesi düzeni gözden kaçırılmamalıdır. 2026 değişikliği, işletme projesinin genel kurulca onaylanmasını ve onaylı proje yoksa yöneticinin geçici projesinin en geç üç ay içinde kurula sunulmasını düzenler. 2026 işletme projesi ve aidat artışı rehberi, bu bütçe ve avans ayrımını ayrıntılı açıklar. Eski metinlerdeki itiraz usulünü güncel işlem için otomatik uygulamak hatalı olabilir.

Üçte iki kullanım oluşmadan yönetici seçilemez mi?

Kat irtifakı sahiplerinin yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç yönetici seçebilmesi KMK 17’de ayrıca düzenlenir. Bu yetkiyle tamamlanmış ve kullanılan binanın ortak yönetimine uygulanacak rejim karıştırılmamalıdır. İlkinde inşaatın tamamlanmasına yönelik hak ve borçlar, diğerinde kullanım dönemindeki ana taşınmaz yönetimi öne çıkar.

Yönetici unvanını taşıyan her kişinin aynı yetkiye sahip olduğu varsayılamaz. Yapım koordinasyonu için seçilen kişinin, malik rızası gerektiren tapu tasarruflarını veya yüklenici sözleşmesini tek başına değiştirebildiği sonucu çıkmaz. Görev kararı, plan ve özel işlem yetkisi ayrı kontrol edilir.

Yönetim rejimini belirlemek için dosya

• Kat irtifakı tapuları ve onaylı bağımsız bölüm listesi.
• Yapının tamamlanma durumunu gösteren teknik kayıtlar.
• Fiilî kullanımı başlayan bölümlerin tarihli dökümü.
• Yönetim planı, çağrı ve yönetici seçim tutanağı.
• Ortak hizmet sözleşmeleri ve işletme projesi.
• Yapım ve teslim borçlarına ilişkin ayrı belgeler.

Uyuşmazlıkta yalnız “iskân yok” veya “çoğu kişi oturuyor” cümlesiyle sonuca gidilmez. Yapının tamamlanması, bölüm sayısına göre kullanım oranı ve istenen işlemin yönetim niteliği birlikte belirlenir. Bu ayrım gider, temsil ve tapu başvurularının doğru kurulmasını sağlar.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)

Hukuki kaynaklar

• 2814 sayılı Kanun — TBMM — m.7 ile değişik KMK m.17/2–3
• 7579 sayılı Kanun — TBMM — m.3–4: KMK m.35 ve 37, işletme projesi ve avans