Apartmana Yeni Kat Eklemek İçin Oybirliği Gerekir mi?

Apartmanın üzerine yeni bir kat veya yeni bağımsız bölüm eklenmesi, sıradan bakım kararıyla gerçekleştirilemez. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 44. maddesi bu işlem için bütün kat maliklerinin oybirliğini, arsa paylarının yeniden belirlenmesini ve gerekli tapu işlemlerini düzenler. Belediyenin imar bakımından izin vermesi, maliklerin özel hukuk alanındaki rızasının yerine geçmez.

Hangi işler bu kapsamdadır?

Mevcut binanın üzerine kat çıkılması, çekme katın tam kata dönüştürülmesi veya kanunda belirtilen biçimde sonradan bağımsız bölüm eklenmesi bu çerçevede incelenir. Yapılacak işin yeni bir bağımsız bölüm oluşturup oluşturmadığı proje üzerinden belirlenmelidir. Bir alanın yalnız tadilatla kullanışlı hâle getirilmesi ile tapuda yeni mülkiyet birimi oluşturulması farklıdır.

Çatının en üst kattaki daireye yakın olması, yeni kat yapma hakkının otomatik olarak o daire sahibine ait olduğunu göstermez. Çatı ve diğer ortak alanların hukuki durumu, tapu, yönetim planı ve onaylı projeden anlaşılır. Mevcut kullanım alışkanlığı, ortak alanda bağımsız mülkiyet oluşturma yetkisini tek başına sağlamaz.

Oybirliği nasıl gösterilmelidir?

Yeni kat eklenmesi için yalnız toplantıya katılanların tamamının olumlu oy vermesi yeterli kabul edilemez; bütün kat maliklerinin iradesi gerekir. Eksik malik, ölmüş kişinin adına kullanılan oy veya yetkisiz temsilci imzası gibi sorunlar baştan çözülmelidir. Bir bağımsız bölümün birden çok sahibi varsa temsil ve mülkiyet yapısı dikkatle incelenir.

Karar yapılacak işi belirli biçimde tarif etmelidir. Katın büyüklüğü, bağımsız bölüm sayısı, kime ait olacağı ve ortak alan üzerindeki etkisi belirsizken alınan genel “tadilata izin” kararı, bütün sonraki işlemler için sınırsız yetki sayılmaz. Proje değişirse verilen rızanın o değişikliği de kapsayıp kapsamadığı kontrol edilir.

Arsa payı ve tapu neden yeniden düzenlenir?

Yeni bağımsız bölümler eklendiğinde eski ve yeni bölümler arasındaki arsa payı dengesi de değişir. KMK44, maliklerin oybirliğiyle payları yeniden tespit etmesini ve bunların ilave edilecek bölümlere tahsisini öngörür. Bu işlem, yalnız yöneticinin hazırladığı bir çizelgeyle tamamlanmaz; tapu önündeki resmi süreç izlenir.

İlave bölüm için kat irtifakı kurulması ve hakların bağımsız bölüm sayfalarıyla bağlantılı şekilde tescili de kanuni yapının parçasıdır. Müteahhide verilecek bölüm, mevcut maliklerin payından yapılacak değişiklik ve inşaat karşılığındaki edimler açıkça gösterilmelidir. İnşaat sözleşmesiyle tapu işleminin birbirini doğrulaması gerekir.

İmar ve yapı güvenliği ayrı koşullardır

Maliklerin tamamının kabul etmesi, imar planına aykırı bir katı hukuka uygun hâle getirmez. Ruhsat gerekliliği, taşıyıcı sistemin yeterliliği, mimari ve mühendislik projeleri ile yetkili idarenin işlemleri ayrıca değerlendirilir. Tersine ruhsat alınmış olması da mülkiyet hakkı üzerindeki eksik rızayı kendiliğinden tamamlamaz.

Kentsel dönüşüm veya riskli yapı sürecinde özel kanunların farklı karar ve uygulama kuralları bulunabilir. Bu yazı, KMK44 kapsamındaki mevcut yapıya bağımsız bölüm ilavesini ele alır. Her yeni inşaat kararına aynı oybirliği kuralını uygulamak veya dönüşüm çoğunluğunu olağan kat ilavesine taşımak doğru değildir.

İzinsiz çalışma başladıysa hangi belgeler gerekir?

Mevcut ve değişiklik projeleri, yapı ruhsatı, tapu kayıtları, kurul kararı ve inşaatın tarihli fotoğrafları toplanır. İdari yönden ruhsat denetimi için belediyeye başvuru ile ortak alana müdahalenin önlenmesi istemi farklı süreçlerdir. Birine başvurulması, diğerindeki süre veya delil ihtiyacını otomatik olarak karşılamaz.

Kat mülkiyetinden kaynaklanan hukuk davasında dava şartı arabuluculuk ve görevli sulh hukuk mahkemesi değerlendirilir. Devam eden yapımın geri döndürülmesi güç sonuçları varsa geçici hukuki koruma talebi somutlaştırılır. Talep yalnız “komşum kat yapıyor” demekle bırakılmamalı; hangi ortak alanın, payın ve kullanımın etkilendiği gösterilmelidir.

Sık sorulan sorular

Çatı katında oturuyorum; tek başıma yeni kat yapabilir miyim?

Dairenin konumu tek başına böyle bir yetki vermez. Ortak alan, proje, maliklerin gerekli rızası ve KMK44 işlemleri birlikte değerlendirilir.

Belediye ruhsat verirse diğer maliklerin rızası aranmaz mı?

Ruhsat imar yönünden değerlendirmedir. Özel hukukta gereken oybirliği ve tapu işlemlerinin yerine geçmez.

İlgili yazılar

• Komşu Ortak Terası Kapattı: Kat Maliklerinin Hakları
• Belediye Yapı Ruhsatını Vermiyorsa Hangi Sürede Ne Yapılabilir?

Hukuki kaynaklar

• Kat Mülkiyeti Kanunu — m.4,16,44
• Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.18/B