Ortak Taşınmazda Acil Tamir İçin Diğer Paydaşların Onayı Gerekir mi?

Paylı mülkiyet konusu taşınmazı zarar tehlikesinden veya zararın büyümesinden korumak için derhâl önlem alınması gerekiyorsa, her paydaş TMK 689 kapsamında bütün paydaşlar hesabına gerekli önlemi alabilir. Bu yetki sıradan yenileme veya tercih edilen lüks tadilat yetkisi değildir. İşin aciliyeti, kapsamı ve gideri belgelenmelidir. Paylı mülkiyet, miras ortaklığındaki elbirliği mülkiyeti ve apartman ortak alanı aynı yönetim kurallarıyla açıklanmamalıdır.

Acil koruma ile büyük yenileme arasındaki fark nedir?

Ortak bir taşınmazın borusu patlamış ve su binaya yayılıyorsa daha büyük zararı önleyen müdahale acil koruma niteliğinde olabilir. Kullanılabilir durumdaki bütün tesisatı daha modern ürünle değiştirmek ise farklıdır. Acil önlem, tehlikeyi durdurmak için gereken kapsamla ilişkilidir. “Onarım yapıyorum” başlığı altında her büyük yenileme diğer paydaşların hesabına yüklenemez.

TMK 689 iki önemli koruma alanını belirtir. Taşınmazın kullanılabilirliğini ve değerini koruyan zorunlu yönetim işlerini yapmak, gerektiğinde mahkemeden önlem istemek bunlardan biridir. Zarar tehlikesinden veya artan zarardan korumak için derhâl alınması gereken önlem de ayrı yetkidir. Paydaşların yönetim anlaşması bu kanuni hakları ortadan kaldırıp sınırlandıramaz.

Bu düzenleme, tehlike karşısında herkesin onayı beklenirken malın zarar görmesini önlemeye yöneliktir. Bununla birlikte paydaşın kendi tercihini zorunluluk gibi göstermesi korunmaz. Onarımın neden hemen yapılması gerektiği, daha sınırlı önlem bulunup bulunmadığı ve işin bedeli somut biçimde gösterilmelidir. Kapsam ile zorunluluk arasında ilişki kurulmalıdır.

Diğer onarımlarda hangi karar kuralı uygulanır?

TMK 690 olağan yönetim işlerini ve küçük onarımları ele alır. Paydaşların olağan yönetim yetkileri hakkında kanundaki çerçeve içinde farklı düzenleme yapması mümkündür; zorunlu ve ivedi işlere ilişkin hükümler saklıdır. TMK 691 olağan sınırı aşan gerekli bakım ve onarımlarda pay ve paydaş çoğunluğu koşulunu düzenler. Sadece pay oranı veya sadece kişi sayısı her durumda tek başına yeterli değildir.

TMK 692 taşınmazın amacının değiştirilmesi ve koruma veya olağan kullanım için gereken ölçüyü aşan yapı işleri gibi daha ileri işlemleri ele alır. Oybirliğiyle farklı düzenleme bulunmadıkça bütün paydaşların kabulü söz konusu olabilir. Bu nedenle küçük tamir, büyük gerekli onarım ve amacı değiştiren yapı işi aynı karar usulüyle yürütülmez. Önce yapılacak iş nitelendirilmelidir.

paydaşlar arasında kullanım ve yönetim anlaşması mevcut karar düzenini değerlendirmeye yardımcı olur. Anlaşma olsa bile TMK 689'daki korunmuş yetkiler göz önünde bulundurulur. Buna karşılık acil olmayan büyük proje için anlaşma ve kanuni karar koşulları atlanmamalıdır. “Acil durum yetkim var” demek gelecekteki bütün yapı yatırımlarını tek kişinin kararlaştırmasına izin vermez.

Diğer paydaşlara bildirim yapmak gerekli mi?

Tehlike derhâl müdahale gerektiriyorsa bildirimin tamamlanmasını beklemek zararı artırabilir. Bununla birlikte koşullar elverdiği ölçüde diğer paydaşlara haber verilmesi, işin gerekçesinin ve kapsamının açıklanması yararlıdır. Bildirim yapılmasıyla izin alınması aynı kavram değildir. Paydaşın kendisini ulaşılamayan ortaklar nedeniyle hiçbir önlem alamaz görmesi de doğru olmayabilir.

İletişim kayıtlarında arıza, risk, önerilen müdahale ve servis bilgisi gösterilebilir. İşten sonra yapılan işlem ve faturalar paylaşılmalıdır. Başlangıçta acil olan sorun giderildikten sonra ek yenilemeye devam edilmesi ayrı karar gerektirebilir. Acil önlemin kapsamı ile sonradan planlanan iyileştirme ayrıldığında gider hesabı da daha açık olur. İki işlem tek belirsiz fatura altında bırakılmamalıdır.

Paydaşın diğerinin özel kullanım alanına müdahalesi veya eşyalara zarar vermesi ayrıca değerlendirilir. Koruma yetkisi, gereksiz ve ölçüsüz müdahale hakkı değildir. Taşınmaza erişim, kiracı ilişkisi ve güvenli teknik çalışma koşulları gözetilmelidir. Uyuşmazlık yaşandığında zorla ve kontrolsüz işlem yapmak yerine hukuki önlem ve teknik yardım uygun şekilde planlanmalıdır.

Gideri ödeyen paydaş diğerlerinden para isteyebilir mi?

TMK 694, paylı mülkiyetten doğan yönetim giderleri ve diğer yükümlülüklerin aksine hüküm yoksa pay oranında karşılanmasını düzenler. Payına düşenden fazla ödeme yapan paydaş diğerlerine payları oranında rücu edebilir. Ancak hangi giderin gerçekten ortak taşınmazı ilgilendirdiği ve uygun kapsamda yapıldığı belirlenmelidir. Her kişisel ödeme ortak gider hâline gelmez.

Fatura, ödeme dekontu ve servis raporu giderin varlığını gösterir. Onarımın gerekli olduğunu gösteren fotoğraf, arıza kaydı ve teknik açıklama ise başka işlev görür. Sadece yüksek bir fatura sunmak zorunluluk ve makul bedel tartışmasını bitirmez. Acil müdahale için yapılan giderle kişinin aynı anda yaptırdığı özel dekorasyon ayrı gösterilmelidir. Pay oranı üzerinden doğru hesap hazırlanır.

Bazı giderlerin farklı paylaşılması için geçerli anlaşma bulunabilir. Kiracının sorumluluğundaki bir arıza veya üçüncü kişinin verdiği zarar da ek talep doğurabilir. Diğer paydaşlardan pay istemekle sorumlu kişiden zarar talep etmek aynı hukuki ilişkidir denilemez. Ortaklar arasındaki hesap ve dışarıya yöneltilecek sorumluluk ayrı değerlendirilir. Aynı giderin mükerrer tahsili hedeflenmemelidir.

Taşınmazı yalnız bir paydaş kullanıyorsa sonuç değişir mi?

Bir paydaşın taşınmazda yaşaması, her yapısal koruma giderini tek başına üstlenmesi gerektiği anlamına gelmez. Kullanım düzeni ve giderin niteliği önemlidir. Diğerlerinin kullanamamasından doğan farklı talepler veya kullanım bedeli tartışması bulunabilir. Bu uyuşmazlık, taşınmazın ortak mülkiyet niteliğini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak yalnız kullanana ait kişisel gider ortak hesaba yazılmamalıdır.

paydaşlar arasında ecrimisil ve kullanım bedeli kullanıma ilişkin ayrı başvuruyu açıklamaya yardımcı olur. Acil onarım alacağıyla kullanım bedeli iddiası aynı olgulara dayanmayabilir. Tarafların karşılıklı para talepleri varsa bunların koşulları ve dönemleri ayrı belirlenir. “Ben orada oturuyorum, o yüzden bütün masraf benim” veya “ortak ev, her faturayı bölüşürüz” şeklindeki iki genelleme de yeterli değildir.

Miras ortaklığında veya apartmanda aynı madde uygulanır mı?

Burada paylı mülkiyet yönetimi ele alınmaktadır. Miras nedeniyle elbirliği mülkiyetindeki taşınmazda paylı mülkiyetin bütün karar kuralları ayrım yapılmadan uygulanmaz. Önce tapudaki mülkiyet türü ve ortaklık ilişkisi belirlenir. Terekenin korunması, temsil ve birlikte hareket etmeye ilişkin farklı hükümler ayrıca değerlendirilir. “Hisseli tapu” şeklindeki günlük ifade hukuki türü açıklamayabilir.

Kat mülkiyeti kurulmuş apartmanda ortak çatı veya ortak tesis gideri ise Kat Mülkiyeti Kanununun özel kurallarıyla incelenir. Aynı daireye iki kişinin paylı malik olmasıyla bütün apartmanın ortak yer yönetimi de ayrı konulardır. Dosya yalnız taşınmazda birkaç isim bulunduğu için TMK 689'a bağlanmamalıdır. Tapu ve yönetim yapısı değerlendirme başlangıcıdır.

Varsayımsal örnek: ortak depoda patlayan boru

Tamamen varsayımsal olarak üç kişinin paylı malik olduğu depoda boru patlar. Ortaklardan biri suyu durdurur ve zorunlu parça değişimi için servis çağırır; diğerlerine durumu bildirir. Müdahalenin acil ve gerekli olduğu belgelenirse bütün paydaşlar hesabına önlem yetkisi değerlendirilir. Ödenen uygun giderin paylara göre hesabı hazırlanır.

Aynı kişi daha sonra çalışır durumdaki bütün tesisatı yenileyip yeni ofis bölmeleri yaptırırsa bu ek işlerin tamamı acil önlem sayılmaz. Gerekli karar ve gider koşulları ayrı araştırılır. Bu örnek gerçek bir dosya değildir; tehlikeyi önleyen müdahaleyle kapsamı geniş yatırım arasındaki farkı gösterir. Başvuru dosyasında tapu, arıza kanıtları, bildirimler ve ayrıntılı faturalar beraber korunmalıdır.

Tapu payları, arıza raporu, bildirimler ve faturalarla Mersin ofisimize ulaşabilirsiniz. Türkiye genelindeki ortak taşınmazlarda acil koruma gideri ve paydaşların sorumluluğu birlikte değerlendirilir.

Sık sorulan sorular

Hukuki dayanaklar

Türk Medeni Kanunu: 689–694. maddelerde acil koruma, yönetim kararları ve gider paylaşımı