Site Yöneticisi Ortak Alanlardaki İnşaat Ayıpları İçin Müteahhide Dava Açabilir mi?

Site yöneticisi ortak alanlardaki inşaat ayıpları için her durumda kendi adına tazminat davası açamaz. Yönetim görevi, maliklerin konut satışından veya inşaat sözleşmesinden doğan bütün alacaklarını otomatik olarak yöneticiye geçirmez. Talebin hangi sözleşmeye dayandığı, hak sahibinin kim olduğu ve temsil yetkisi belirlenmelidir. Yöneticinin bizzat yaptığı yönetim sözleşmesinden doğan talep ile maliklerin müteahhide karşı ayıp talebi farklıdır.

Ortak alan olması talep sahibini neden tek başına belirlemez?

Çatı, otopark, asansör veya ortak tesislerdeki eksiklik çok sayıda maliki etkileyebilir. Aynı sorunun herkesi ilgilendirmesi, bütün alacakların tüzel kişiliği bulunmayan “site yönetimi” adlı tek kişiye ait olduğu anlamına gelmez. Ortak yerdeki mülkiyet hakkı, yönetim yetkisi ve sözleşmeden doğan talep ayrı hukuki unsurlardır. Dava bunlar belirlenerek kurulmalıdır.

Malikler dairelerini farklı tarihlerde ve farklı sözleşmelerle almış olabilir. Bir kısmı doğrudan yükleniciden, bir kısmı sonraki satıcıdan edinmiştir. Bu durumda hangi kişiye karşı hangi ayıp talebinin kullanılabileceği aynı olmayabilir. Ortak yerin aynı olması sözleşme zincirindeki farkları ortadan kaldırmaz. Satıcı, yüklenici ve yönetimle ilişki ayrı değerlendirilir.

Bir kooperatif, dernek veya yönetim şirketi varsa onun hukuki kişiliğiyle kat malikleri yönetimi de karıştırılmamalıdır. Tüzel kişiliği bulunan bir kuruluşun kendi sözleşmesinden doğan talebi farklıdır. Sitedeki bütün yapıları aynı yönetim adı altında görmek yeterli olmaz. Toplu yapı düzeni, parseller ve yönetim planı talebin kimleri kapsadığını etkileyebilir.

KMK 35 ve 38 yöneticiye hangi çerçeveyi sağlar?

Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticiye kararların uygulanması, ana gayrimenkulün korunması, bakım ve yönetim işlerinin yürütülmesi gibi görevler verir. Yönetici maliklere karşı vekil gibi sorumlu tutulur. Bu görev ve sorumluluk çerçevesi önemli olmakla birlikte, maliklerin bireysel satış sözleşmelerini yöneticinin kendi sözleşmesi hâline getirmez. Yönetim yetkisiyle alacağın sahipliği birbirinden ayrılmalıdır.

Yönetici bazı yönetim alacaklarını takip edebilir ve kendi görev kapsamındaki işlemleri yürütür. Ancak “yönetici dava açabilir” ifadesi talebin türü belirtilmeden bütün uyuşmazlıklar için kullanılamaz. Aidat alacağı, yönetimin yaptırdığı onarım bedeli ve daire alıcısının satış bedelinde indirim talebi aynı hukuki temele dayanmaz. Her biri için taraf sıfatı ayrıca incelenir.

site yöneticisinin hesap verme yükümlülüğü yönetim sorumluluğunun ayrı bir örneğidir. Ayıpların saptanması ve gerekli koruma işlemlerinin yapılması yönetim görevleriyle ilişkili olabilir. Buna karşılık yöneticinin müteahhitten tahsil edeceği para için kim adına, hangi yetkiyle hareket ettiği açık olmalıdır. Teknik sorunun ortak olması bu açıklama ihtiyacını azaltmaz.

Kat malikleri kurulu yetki verse sorun tamamen çözülür mü?

Kurul kararı talep ve temsil planının önemli belgesidir. Fakat yalnız “yönetici dava açmaya yetkilidir” yazılması, başka kişilerin alacağını her durumda yöneticinin kendi alacağına dönüştürmez. Kararın kapsamı, yönetim planı ve ilgili taleplerin hukuki dayanağı incelenir. Maliklerin temsilen yer aldığı dava ile yöneticinin bizzat hak sahibi olduğu dava ayrılmalıdır.

Bütün maliklerin bireysel sözleşmesel talepleri varsa bunların uygun biçimde ileri sürülmesi gerekir. Alacağın devri düşünülüyorsa TBK 183 ve 184 kapsamında devredilebilirlik ve yazılı şekil değerlendirilir. Temsil yolunda ise tarafların kim olduğu ve temsil yetkisinin dayanağı açıkça kurulmalıdır. Dava takibi için avukata verilecek yetkinin usulü de ayrıca ele alınır; yönetici olmak avukatın dava takip yetkisiyle aynı değildir.

Maliklerden bazılarının ilgili talebi daha önce kullanması veya feragat içeren belge imzalaması talep hesabını etkileyebilir. Yöneticinin seçim tarihi de sözleşmesel ayıbın doğduğu tarihten farklı olabilir. Kurul kararıyla geçmişte kaçırılan bütün sürelerin yeniden başladığı söylenemez. Yetki belgesi hazırlarken alacağın varlığı ve hukuki süreler de kontrol edilmelidir.

Yönetici kendi yaptığı sözleşme için talepte bulunabilir mi?

Yönetici görev kapsamında bir firmaya ortak alan onarımı yaptırmış ve sözleşme ilişkisi kurulmuş olabilir. O firmanın işi ayıplı veya eksik yapması, dairelerin ilk satışındaki müteahhit ayıbından farklıdır. Bu yeni sözleşmenin kimin adına yapıldığı, yetki kapsamı ve ödeme kaynağı incelenir. Yönetim ilişkisindeki temsil, davadaki taraf sıfatının belirlenmesinde etkili olur.

Örneğin ilk inşaattaki yalıtım hatasıyla sonradan çağrılan onarım firmasının hatalı uygulaması aynı davalıya yöneltilecek aynı talep değildir. Teknik rapor hangi işin hangi tarihte ve kim tarafından yapıldığını ayırmalıdır. Ortak alanın birkaç kez onarılması ilk ayıbın veya sonraki onarım kusurunun ispatını zorlaştırabilir. İşin geçmişi belgelerle yeniden kurulmalıdır.

yeni alınan konutta gizli ayıp konusu maliklerin satıştan doğan haklarını değerlendirmeye yardımcı olur. Satış tüketici işlemi niteliğindeyse tüketici mevzuatı, eser sözleşmesi veya diğer ilişkilerde ilgili farklı hükümler uygulanabilir. Görevli mahkeme ve başvuru yolu talebin dayanağına göre belirlenir. Ortak alan sözü tek başına bütün taleplerin sulh hukuk mahkemesinde görüleceğini göstermez.

Teknik delil ve ayıp bildirimi nasıl hazırlanmalı?

Yönetim, incelemeye uygun biçimde ortak alanlardaki sorunların yerini, niteliğini ve ortaya çıkış tarihini belgeleyebilir. Fotoğraf, bakım kayıtları, proje, teslim evrakı ve uzman raporu korunmalıdır. Gerekli güvenlik önlemleri geciktirilmeden alınır. Onarım yapılmadan önce ayıbın görünümünün delille korunması sonraki hukuki inceleme açısından önemlidir. Ancak sırf delil toplamak amacıyla güvenli olmayan kullanımı sürdürmek uygun değildir.

Ayıp bildiriminin kimin tarafından, kime ve hangi hak sahibi adına yapıldığı da belirlenmelidir. Genel bir yönetim mesajının bütün maliklerin bütün sözleşmesel sürelerini koruduğu varsayılmamalıdır. İlgili sözleşmeler, teslim tarihleri ve bildirim koşulları birlikte incelenir. Sadece teknik rapor bulunması taleplerin süresinde ve doğru kişi tarafından ileri sürüldüğünü kanıtlamaz.

Ortak alanın düzeltilmesi, onarım bedeli, değer kaybı ve diğer zararlar aynı hesapta mükerrer biçimde istenmemelidir. Talebin içeriği ve hak sahibinin zarar bağlantısı gösterilmelidir. Yöneticinin topladığı aidatla yaptığı onarımın gider hesabı da maliklerin satıştan doğan haklarıyla ilişkilendirilerek incelenir. Tahsil edilen paranın kime ve hangi amaçla ait olacağı açık olmalıdır.

Varsayımsal örnek: ortak otoparkın su alması

Tamamen varsayımsal olarak bir sitede otopark su alır. Yönetici teknik rapor toplar, kuruldan dava yetkisi alır ve kendi adına bütün alıcıların bedel indirimini istemek ister. Bu plan, hak sahipliği incelemeden doğrudan uygulanmamalıdır. Daire satış sözleşmeleri, maliklerin sıfatı ve temsil düzeni değerlendirilerek doğru taraf yapısı kurulmalıdır.

Aynı yönetici daha önce yetkili biçimde bir yalıtım firmasıyla onarım sözleşmesi yapmışsa o işin ayıbına ilişkin talep farklı zeminde incelenir. Kurul kararı, ilk satıştan doğan taleplerle sonraki yönetim işini aynı davaya otomatik dönüştürmez. Bu örnek gerçek bir karar değildir; ortak teknik sorunla hukuki alacak sahipliğinin ayrı olduğunu göstermektedir.

Dava hazırlığında hangi belgeler birlikte incelenir?

Yönetici seçimi, yönetim planı, kurul kararları, tapu ve malik listesi başlangıç dosyasıdır. Satış ve inşaat sözleşmeleri, teslim tarihleri, ayıp bildirimleri, teknik raporlar ve onarım faturaları eklenir. Dava şartı arabuluculuk, görev ve yetki talebin niteliğine göre değerlendirilir. Türkiye genelindeki site dosyalarında ilk amaç, teknik sorunu doğru taraf ve doğru hukuki sebebe bağlamaktır.

Yönetici seçimi, kurul kararları, satış sözleşmeleri ve ayıp raporlarıyla Mersin ofisimize ulaşabilirsiniz. Türkiye genelindeki site uyuşmazlıklarında doğru talep sahibi ve başvuru yolu birlikte değerlendirilir.

Sık sorulan sorular

Hukuki dayanaklar

Kat Mülkiyeti Kanunu: 34–38. maddelerde yönetici görevi ve temsil çerçevesi

Türk Borçlar Kanunu: sözleşmesel talepler, temsil ve 183–184. maddelerde alacak devri