Yazar ve hukuk bürosu hakkında
Avukat Emirhan Keskin
Türkiye’deki hukuki süreçlere ilişkin içerikler hazırlar ve Mersin’den hukuki hizmet sunar. Yayınlar güncel resmî kaynaklar üzerinden denetlenir.
Hukuki bilgilendirme
Bu yayın, belirtilen kontrol tarihi itibarıyla Türk hukuku hakkında genel bilgi verir. Avukat–müvekkil ilişkisi kurmaz; belge, süre, görev, yetki ve güncel mevzuat somut dosyada ayrıca incelenir.
İletişime geçinyeni konutta gizli ayıp konusunda sonuç, olayın adıyla değil kanuni şartların gerçekleşmesiyle belirlenir. Yeni konut sözleşmeye, projeye ve objektif olarak taşıması gereken özelliklere uygun değilse ayıplıdır. Teslimde makul incelemeyle görülemeyen su yalıtımı, tesisat, taşıyıcı veya ortak alan kusuru gizli ayıp olabilir. Tüketici ücretsiz onarım, bedel indirimi, ayıpsız misli veya koşullarında sözleşmeden dönme haklarından birini seçebilir.
Kısa cevap: Yeni konut sözleşmeye, projeye ve objektif olarak taşıması gereken özelliklere uygun değilse ayıplıdır. Teslimde makul incelemeyle görülemeyen su yalıtımı, tesisat, taşıyıcı veya ortak alan kusuru gizli ayıp olabilir. Tüketici ücretsiz onarım, bedel indirimi, ayıpsız misli veya koşullarında sözleşmeden dönme haklarından birini seçebilir. Tüketici konut satışında ayıptan sorumluluk kural olarak teslimden itibaren beş yıldır; ikinci el ve eser sözleşmesi ile ağır kusur/hile hâlleri farklıdır. Ayıp öğrenilince ispat ve bildirim bekletilmemelidir.
Son hukuki kontrol: 6 Eylül 2026. Bu çalışma 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2644 sayılı Tapu Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu esas alınarak hazırlanmıştır. Hukuki inceleme: Av. Emirhan Keskin.
Yeni Konutta Gizli Ayıp, Eksik İş ve Ücretsiz Onarım Talebi: kısa ve kesin hukuki cevap
Yeni konut sözleşmeye, projeye ve objektif olarak taşıması gereken özelliklere uygun değilse ayıplıdır. Teslimde makul incelemeyle görülemeyen su yalıtımı, tesisat, taşıyıcı veya ortak alan kusuru gizli ayıp olabilir. Tüketici ücretsiz onarım, bedel indirimi, ayıpsız misli veya koşullarında sözleşmeden dönme haklarından birini seçebilir.
Eksik iş hiç yapılmamış sözleşme edimidir; ayıplı iş yapılmış fakat standart veya sözleşmeye uygun olmayan edimdir. Bu ayrım ihbar, zamanaşımı ve hesap yöntemini etkiler. Ortak alan ayıbında yönetim, kat malikleri ve bireysel malik talepleri ayrıca ayrılır.
Ayıp fark edilince fotoğrafla yetinilmez; tarihli teknik tespit, satıcıya yazılı bildirim ve onarım erişimi sağlanır. Tüketici konut satışında taşınmaz ayıbına ilişkin beş yıllık özel süre ve ağır kusur istisnası; eser sözleşmesinde TBK süreleri dosya türüne göre uygulanır. Bu kural uygulanırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de korunur.
| Kontrol noktası | Kesin yaklaşım | Dosyada aranacak kayıt |
|---|---|---|
| Sözleşme ve proje standardı | Vaat edilen marka, metrekare, malzeme ve teknik şart proje ile karşılaştırılır. | Sözleşme, broşür, teknik şartname ve onaylı proje |
| Gizlilik ve keşif zamanı | Ayıbın olağan teslim incelemesinde görülemeyip kullanımda ortaya çıktığı gösterilir. | Teslim tutanağı, ilk arıza tarihi ve uzman raporu |
| Yazılı bildirim | Ayıp öğrenildiğinde satıcı/yükleniciye içerik ve tarih gösteren bildirim yapılır. | Noter, KEP, e-posta ve servis kaydı |
| Onarım ve değer kaybı | Giderim yöntemi, maliyet, tekrar riski ve kalan değer kaybı teknik hesaplanır. | İnşaat bilirkişisi ve piyasa değerleme raporu |
| Ortak alan veya bağımsız bölüm | Ayıbın kime ait alanı etkilediği ve dava hakkı belirlenir. | Yönetim planı, proje ve kat malikleri kararı |
Hukuki dayanak ve temel kurallar
6502 sayılı Kanun 8 ve 11
Sözleşmeye aykırı teslim ayıplı maldır; tüketici kanundaki seçimlik haklardan birini kullanabilir. Bu ayrım, talebin doğru hukuki sebebe dayandırılması için zorunludur.
Seçilen hak açık ve orantılı biçimde satıcıya bildirilir. Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı açıklanır.
6502 sayılı Kanun 12
Konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda ayıp sorumluluğu teslimden itibaren beş yıllık özel süreye tabidir; ağır kusur veya hilede zamanaşımı koruması uygulanmaz. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.
Teslim ve gizli ayıbın ortaya çıkış tarihi belgelenir. Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte incelenir.
TBK 474-478
Eser tesliminde inceleme, bildirim ve ayıp hakları ile taşınmaz yapılarda zamanaşımı düzenlenir. Aksi yaklaşım, hukuki kurumların birbirine karıştırılmasına ve yanlış talep sonucuna yol açar.
İlişkinin eser mi tüketici satışı mı olduğu belirlenir. Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından somutlaştırılır.
yeni konutta gizli ayıp için tamamlayıcı usul çerçevesi: Taşınmazın ada, parsel, bağımsız bölüm, malik ve takyidat bilgileri dava açılmadan güncellenir. Eski kayıt, imar dosyası, proje, ruhsat ve belediye belgeleri tarih sırasına konulur. Yanlış taşınmaza veya eksik tarafa yöneltilen talep usul ve süre kaybı doğurur. Bu ayrım, talebin doğru hukuki sebebe dayandırılması için zorunludur.
Aranan şartlar ve karar ölçütleri
Sözleşme ve proje standardı
Vaat edilen marka, metrekare, malzeme ve teknik şart proje ile karşılaştırılır. Bu ayrım, talebin doğru hukuki sebebe dayandırılması için zorunludur.
Sözleşme, broşür, teknik şartname ve onaylı proje Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından somutlaştırılır.
Gizlilik ve keşif zamanı
Ayıbın olağan teslim incelemesinde görülemeyip kullanımda ortaya çıktığı gösterilir. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.
Teslim tutanağı, ilk arıza tarihi ve uzman raporu Delilin hangi unsuru ispatladığı açıkça yazılmadığında dosyada bulunması tek başına sonuç vermez.
Yazılı bildirim
Ayıp öğrenildiğinde satıcı/yükleniciye içerik ve tarih gösteren bildirim yapılır. Aksi yaklaşım, hukuki kurumların birbirine karıştırılmasına ve yanlış talep sonucuna yol açar.
Noter, KEP, e-posta ve servis kaydı İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.
Onarım ve değer kaybı
Giderim yöntemi, maliyet, tekrar riski ve kalan değer kaybı teknik hesaplanır. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.
İnşaat bilirkişisi ve piyasa değerleme raporu Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı açıklanır.
Ortak alan veya bağımsız bölüm
Ayıbın kime ait alanı etkilediği ve dava hakkı belirlenir. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.
Yönetim planı, proje ve kat malikleri kararı Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte incelenir.
Karşı iddialar ve hukuki cevaplar
Bir yeni konutta gizli ayıp dosyasında sonuca ulaşmak için yalnız ilk anlatım değil, karşı tarafın hangi unsuru tartışacağı da önceden belirlenir. Aşağıdaki denetim, iddia ve savunmanın aynı kanuni ölçüt üzerinde karşılaştırılmasını sağlar.
Sözleşme ve proje standardı yönünden itiraz nasıl denetlenir?
Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Vaat edilen marka, metrekare, malzeme ve teknik şart proje ile karşılaştırılır. Bu ayrım, talebin doğru hukuki sebebe dayandırılması için zorunludur.
Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Sözleşme, broşür, teknik şartname ve onaylı proje Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte incelenir.
Gizlilik ve keşif zamanı yönünden itiraz nasıl denetlenir?
Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Ayıbın olağan teslim incelemesinde görülemeyip kullanımda ortaya çıktığı gösterilir. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.
Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Teslim tutanağı, ilk arıza tarihi ve uzman raporu Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından somutlaştırılır.
Yazılı bildirim yönünden itiraz nasıl denetlenir?
Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Ayıp öğrenildiğinde satıcı/yükleniciye içerik ve tarih gösteren bildirim yapılır. Aksi yaklaşım, hukuki kurumların birbirine karıştırılmasına ve yanlış talep sonucuna yol açar.
Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Noter, KEP, e-posta ve servis kaydı Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Delilin hangi unsuru ispatladığı açıkça yazılmadığında dosyada bulunması tek başına sonuç vermez.
Onarım ve değer kaybı yönünden itiraz nasıl denetlenir?
Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Giderim yöntemi, maliyet, tekrar riski ve kalan değer kaybı teknik hesaplanır. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.
Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: İnşaat bilirkişisi ve piyasa değerleme raporu Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.
Ortak alan veya bağımsız bölüm yönünden itiraz nasıl denetlenir?
Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Ayıbın kime ait alanı etkilediği ve dava hakkı belirlenir. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.
Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Yönetim planı, proje ve kat malikleri kararı Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı açıklanır.
Deliller ve ispat planı
Bir yeni konutta gizli ayıp dosyasında deliller olay kronolojisine bağlanır. Tapu kaydının yolsuz olduğunu, sözleşmeye aykırılığı, ayıbı, ödemeyi veya kötü niyeti ileri süren taraf dayandığı vakıayı ispatlar; resmî sicil ve teknik inceleme birlikte değerlendirilir. İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.
- Sözleşme, broşür, teknik şartname ve onaylı proje
- Teslim tutanağı, ilk arıza tarihi ve uzman raporu
- Noter, KEP, e-posta ve servis kaydı
- İnşaat bilirkişisi ve piyasa değerleme raporu
- Yönetim planı, proje ve kat malikleri kararı
- Teslim ve ayıp listesi tutanağı
- Tarihli fotoğraf/video ve nem/tesisat ölçümleri
- Satıcı servis başvuruları ve cevapları
- Mahkeme delil tespiti bilirkişi raporu
Sözleşme, broşür, teknik şartname ve onaylı proje ile Mahkeme delil tespiti bilirkişi raporu aynı kronolojide karşılaştırılır. Tapu kaydının yolsuz olduğunu, sözleşmeye aykırılığı, ayıbı, ödemeyi veya kötü niyeti ileri süren taraf dayandığı vakıayı ispatlar; resmî sicil ve teknik inceleme birlikte değerlendirilir. Kurumdan kayıt istenirken kişi, hesap veya taşınmaz, işlem türü ve dönem belirtilir; ilgisiz üçüncü kişi verilerini kapsayan sınırsız talep kurulmaz.
Süre, görev, yetki ve ön başvuru
Başvuru ve dava süresi
Tüketici konut satışında ayıptan sorumluluk kural olarak teslimden itibaren beş yıldır; ikinci el ve eser sözleşmesi ile ağır kusur/hile hâlleri farklıdır. Ayıp öğrenilince ispat ve bildirim bekletilmemelidir.
Görevli mahkeme veya merci
Talebin ayni hakka, sözleşmeye, tüketici işlemine veya ortaklığın giderilmesine dayanmasına göre asliye hukuk, tüketici ya da sulh hukuk mahkemesi görevlidir; görev talep sonucundan belirlenir.
Yetkili yer
Taşınmazın aynına veya zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; sözleşme ve tazminat taleplerinde HMK yetki kuralları ayrıca incelenir.
Arabuluculuk ya da idari ön başvuru
Tüketici mahkemesinde dava öncesi zorunlu arabuluculuk ve tüketici hakem heyeti parasal sınırı talep tarihine göre kontrol edilir.
Geçici koruma ve acil işlem
Onarım ayıbın izini yok edecekse müdahaleden önce delil tespiti yapılır. Acil su kaçağı veya güvenlik riskinde zararı büyütmeyecek zorunlu onarım belgelenerek yapılabilir.
Korunacak hak, yakın tehlike ve istenen önlemin sınırı yeni konutta gizli ayıp uyuşmazlığına özgü olarak aynı talepte gösterilir. Kararın uygulanacağı kurum veya sicil ile uygulama süresi açık yazılır; geçici kararın esası peşinen çözmediği gözetilir.
Adım adım başvuru ve dava planı
- Güncel ve tedavüllü tapu kaydını, takyidatları ve malik zincirini alın.
- Ada, parsel, bağımsız bölüm ve pay bilgisini sözleşme ve ödeme belgeleriyle eşleştirin.
- Talebi tapu iptal ve tescil, bedel, tazminat, ecrimisil, ortaklığın giderilmesi veya müdahalenin önlenmesi olarak ayırın.
- Hak düşürücü süre, zamanaşımı ve arabuluculuk şartını işlem türüne göre hesaplayın.
- Üçüncü kişiye devir veya yapı değişikliği riski varsa ölçülü ihtiyati tedbir talep edin.
- Belediye, tapu, noter ve banka kayıtlarını kişi, işlem ve dönem belirterek isteyin.
- Keşif ve bilirkişide değerleme tarihi, emsal, proje ve hesap yöntemini somutlaştırın.
- Hükmün tapu sicilinde ve gerekiyorsa icra dosyasında uygulanmasını takip edin.
Karara karşı başvuru yolu bakımından temel kural şudur: Nihai hukuk mahkemesi kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf edilir; temyiz yolu karar türü ve yürürlükteki parasal sınıra göre kontrol edilir. Kanun yolu dilekçesi yalnız sonucu tekrar etmez; kararın hangi maddi veya hukuki noktada hatalı olduğunu gösterir.
Karar sonrası uygulama ve sonuç kontrolü
Mahkeme veya yetkili merci karar verdiğinde ilk kontrol hüküm sonucunun talep edilen hukuki korumayı açıkça içerip içermediğidir. Ayıp fark edilince fotoğrafla yetinilmez; tarihli teknik tespit, satıcıya yazılı bildirim ve onarım erişimi sağlanır. Tüketici konut satışında taşınmaz ayıbına ilişkin beş yıllık özel süre ve ağır kusur istisnası; eser sözleşmesinde TBK süreleri dosya türüne göre uygulanır. Kararın gerekçesi ile hüküm fıkrası çelişiyorsa kanun yolu veya tavzih-tashih koşulları süresinde değerlendirilir.
Geçici koruma bakımından dosyada benimsenen yaklaşım şudur: Onarım ayıbın izini yok edecekse müdahaleden önce delil tespiti yapılır. Acil su kaçağı veya güvenlik riskinde zararı büyütmeyecek zorunlu onarım belgelenerek yapılabilir. Esas karar verildikten sonra tedbirin ne zaman sona ereceği, sicil ya da kurum kaydının nasıl düzeltileceği ve daha önce yapılan işlemlerin akıbeti ayrıca izlenir.
Kararın uygulanması için yalnız kesinleşme şerhi beklenmez; karar türünün kesinleşmeden icra veya uygulanma imkânı olup olmadığı kontrol edilir. Gerekli mahkeme yazısı, icra emri, kurum başvurusu, harç ve tebligat tamamlanır. İdare veya karşı taraf kararı yerine getirmezse yeni başvuru yolu ve tazminat sonucu doğabilir.
Dosya kapanışında tebligat, kanun yolu, ödeme, sicil kaydı, teslim ve masraf kalemleri bir kontrol listesinde işaretlenir. Böylece lehde karar alınmasına rağmen tapu, nüfus, banka, işveren, kolluk, idare veya icra kaydında sonucun uygulanmadan kalması önlenir.
Yeni Konutta Gizli Ayıp, Eksik İş ve Ücretsiz Onarım Talebi: ek uygulama ve doğrulama planı
yeni konutta gizli ayıp — olay kronolojisi: İçindekiler başlığındaki olaylar tarih sırasına yerleştirilir; her tarih, belgenin aslı ve dosyadaki hukuki işleviyle eşleştirilir. yeni konutta gizli ayıp incelemesinde başvuru, bildirim, ödeme, teslim ve öğrenme tarihleri ayrı sütunlarda tutulur. Böylece süre hesabı, ispat yükü ve talep sonucu aynı doğrulanabilir kayıt üzerinden kontrol edilir.
yeni konutta gizli ayıp — taraf ve sıfat kontrolü: Yeni Konutta Gizli Ayıp, Eksik İş ve Ücretsiz Onarım Talebi: kısa ve kesin hukuki cevap yönünden kişi, şirket, mirasçı, malik, borçlu veya idare sıfatları resmi kayıtlarla karşılaştırılır. yeni konutta gizli ayıp dosyasında ad, unvan, kimlik ve tebligat adresindeki farklılıklar açıklanmadan işlem yapılmaz. Vekâlet kapsamı ile talep edilen işlem de ayrıca eşleştirilerek yanlış tarafa veya yetkisiz temsilciye yönelme riski azaltılır.
yeni konutta gizli ayıp — delil matrisi: Hukuki dayanak ve temel kurallar için ileri sürülen her vakıa karşısına onu doğrulayan belge, kayıt veya tanık bilgisi yazılır. yeni konutta gizli ayıp değerlendirmesinde ekran görüntüsü, yazışma ya da hesap özeti tek başına kopuk şekilde sunulmaz; kaynağı, tarihi, tam bağlamı ve elde edilme yöntemi korunur. Eksik veya üçüncü kişide bulunan deliller için yasal temin yolu önceden belirlenir.
yeni konutta gizli ayıp — yürürlük ve resmi kaynak: Aranan şartlar ve karar ölçütleri kapsamında uygulanacak düzenlemenin olay tarihindeki metni, geçiş hükmü ve özel usul kuralı birlikte okunur. yeni konutta gizli ayıp hakkında yalnızca özet veya güncel olmayan ikincil metne dayanılmaz. Madde numarası, yürürlük tarihi ve resmi bağlantı dosya notunda gösterilir; sonraki değişikliklerin geçmiş olaya etkisi ayrıca değerlendirilir.
yeni konutta gizli ayıp — süre ve tebligat: Karşı iddialar ve hukuki cevaplar başlığındaki hak düşürücü süre, zamanaşımı, itiraz ve kanun yolu süreleri birbirinden ayrılır. yeni konutta gizli ayıp dosyasında başlangıç olayı, geçerli tebligat, fiili öğrenme iddiası ve güvenli son başvuru günü açıkça kaydedilir. Başka bir başvuru yapılmasının süreyi kendiliğinden durdurduğu varsayılmaz; alındı ve gönderim kanıtı saklanır.
yeni konutta gizli ayıp — görev, yetki ve ön koşul: Deliller ve ispat planı için görevli merci, yer itibarıyla yetki, dava şartı ve zorunlu ön başvuru ayrı sorular olarak çözülür. yeni konutta gizli ayıp bakımından arabuluculuk, idari başvuru, itiraz veya özel bildirim gerekiyorsa taraflar ve uyuşmazlık konusu sonraki taleple uyumlu yazılır. Tamamlandığını gösteren belge, esas başvurunun ekleri arasında açıkça numaralandırılır.
yeni konutta gizli ayıp — talep ve karşı iddia: Süre, görev, yetki ve ön başvuru incelenirken ana talep, seçimlik talep, geçici koruma, savunma ve karar sonrası uygulama birbirine karıştırılmaz. yeni konutta gizli ayıp dosyasında her talebin hukuki dayanağı, koşulu, ispatı ve istenen karar metni ayrı satırda gösterilir. Karşı tarafın süre, sıfat, ödeme, rıza veya kusur itirazına verilecek cevap da aynı matris üzerinde belgelenir.
yeni konutta gizli ayıp — hesap ve ekonomik sonuç: Geçici koruma ve acil işlem yönünden ana para, dönem, faiz, kur, ödeme, mahsup ve gider kalemleri kaynaklarıyla birlikte tabloya alınır. yeni konutta gizli ayıp için aynı zarar veya borç iki kez hesaplanmaz; belirsiz kalemler varsayım olarak işaretlenir. Talebin hangi tarihte hangi veriye göre güncellendiği gösterilir ve kararın icrada uygulanabileceği açıklıkta sonuç oluşturulur.
yeni konutta gizli ayıp — yabancı veya dijital belge: Adım adım başvuru ve dava planı kapsamında yabancı dildeki belge ile dijital kaydın aslı korunur; çeviri, onay, apostil veya teknik doğrulama ihtiyacı kullanım amacına göre belirlenir. yeni konutta gizli ayıp dosyasında ad ve tarih uyumu, elektronik dosyanın kaynağı, bütünlüğü ve saklama yolu kaydedilir. Özet çeviri ya da kırpılmış görüntü, tam belgenin yerine geçirilmez.
yeni konutta gizli ayıp — karar ve takip kontrolü: Karar sonrası uygulama ve sonuç kontrolü hakkındaki karar, anlaşma veya kurum cevabı alındığında kesinleşme, tebliğ, kanun yolu ve icra adımları ayrı ayrı takvime bağlanır. yeni konutta gizli ayıp sürecinde yapılan ödeme, kayıt değişikliği veya teslim belgesi dosyaya eklenir; tamamlanmayan adım açık bırakılır. Son kontrolde başlık, taraf, tutar, tarih ve ek numaraları karşılaştırılarak uygulanabilir bir dosya özeti hazırlanır.
Yeni Konutta Gizli Ayıp, Eksik İş ve Ücretsiz Onarım Talebi hakkında sık sorulan sorular
Yeni Konutta Gizli Ayıp, Eksik İş ve Ücretsiz Onarım Talebi konusunda temel kural nedir?
Yeni konut sözleşmeye, projeye ve objektif olarak taşıması gereken özelliklere uygun değilse ayıplıdır. Teslimde makul incelemeyle görülemeyen su yalıtımı, tesisat, taşıyıcı veya ortak alan kusuru gizli ayıp olabilir. Tüketici ücretsiz onarım, bedel indirimi, ayıpsız misli veya koşullarında sözleşmeden dönme haklarından birini seçebilir.
Yeni Konutta Gizli Ayıp, Eksik İş ve Ücretsiz Onarım Talebi hangi kanun hükümlerine dayanır?
6502 sayılı Kanun 8 ve 11: Sözleşmeye aykırı teslim ayıplı maldır; tüketici kanundaki seçimlik haklardan birini kullanabilir. 6502 sayılı Kanun 12: Konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda ayıp sorumluluğu teslimden itibaren beş yıllık özel süreye tabidir; ağır kusur veya hilede zamanaşımı koruması uygulanmaz. TBK 474-478: Eser tesliminde inceleme, bildirim ve ayıp hakları ile taşınmaz yapılarda zamanaşımı düzenlenir.
Yeni Konutta Gizli Ayıp, Eksik İş ve Ücretsiz Onarım Talebi için hangi şartlar aranır?
Vaat edilen marka, metrekare, malzeme ve teknik şart proje ile karşılaştırılır. Ayıbın olağan teslim incelemesinde görülemeyip kullanımda ortaya çıktığı gösterilir. Ayıp öğrenildiğinde satıcı/yükleniciye içerik ve tarih gösteren bildirim yapılır. Giderim yöntemi, maliyet, tekrar riski ve kalan değer kaybı teknik hesaplanır.
Hangi belgeler ve kayıtlar gerekir?
Sözleşme, broşür, teknik şartname ve onaylı proje; Teslim tutanağı, ilk arıza tarihi ve uzman raporu; Noter, KEP, e-posta ve servis kaydı; İnşaat bilirkişisi ve piyasa değerleme raporu; Yönetim planı, proje ve kat malikleri kararı; Teslim ve ayıp listesi tutanağı.
Başvuru veya dava süresi nedir?
Tüketici konut satışında ayıptan sorumluluk kural olarak teslimden itibaren beş yıldır; ikinci el ve eser sözleşmesi ile ağır kusur/hile hâlleri farklıdır. Ayıp öğrenilince ispat ve bildirim bekletilmemelidir.
Görevli mahkeme veya merci hangisidir?
Talebin ayni hakka, sözleşmeye, tüketici işlemine veya ortaklığın giderilmesine dayanmasına göre asliye hukuk, tüketici ya da sulh hukuk mahkemesi görevlidir; görev talep sonucundan belirlenir.
Yetkili yer nasıl belirlenir?
Taşınmazın aynına veya zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; sözleşme ve tazminat taleplerinde HMK yetki kuralları ayrıca incelenir.
Arabuluculuk veya ön başvuru zorunlu mudur?
Tüketici mahkemesinde dava öncesi zorunlu arabuluculuk ve tüketici hakem heyeti parasal sınırı talep tarihine göre kontrol edilir.
İhtiyati tedbir veya başka geçici koruma istenir mi?
Onarım ayıbın izini yok edecekse müdahaleden önce delil tespiti yapılır. Acil su kaçağı veya güvenlik riskinde zararı büyütmeyecek zorunlu onarım belgelenerek yapılabilir.
İspat yükü kimdedir?
Tapu kaydının yolsuz olduğunu, sözleşmeye aykırılığı, ayıbı, ödemeyi veya kötü niyeti ileri süren taraf dayandığı vakıayı ispatlar; resmî sicil ve teknik inceleme birlikte değerlendirilir.
Bilirkişi incelemesi gerekir mi?
Rayiç değer, sınır, proje, ayıp, inşaat seviyesi veya gelir kaybı teknik bilgi gerektiriyorsa harita, inşaat, mimarlık, mali müşavirlik ya da gayrimenkul değerleme uzmanından rapor alınır. Hukuki sonuç mahkemece belirlenir.
Karara karşı hangi kanun yolu kullanılır?
Nihai hukuk mahkemesi kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf edilir; temyiz yolu karar türü ve yürürlükteki parasal sınıra göre kontrol edilir.
İlgili yayınlar
Resmî kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — resmî metin
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — resmî metin
- 2644 sayılı Tapu Kanunu — resmî metin
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — Adalet Bakanlığı
Bu yayın genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Yayın tarihi sonrasında yürürlüğe giren değişiklikler ve somut olayın milletlerarası unsuru sonucu değiştirebilir; kişisel hukuki görüş için dosya incelemesi gerekir. Somut dosyada güncel mevzuat, tebliğ tarihi, deliller ve tarafların hukuki durumu ayrıca incelenir.