Ortaklığın Giderilmesinde Bina Satılmadan Kat Mülkiyeti Kurulabilir mi?

Ortaklığın giderilmesi davasında bina mutlaka satılmak zorunda değildir. Kat mülkiyetine elverişli bir yapıda, ortaklardan veya mirasçılardan birinin talebi üzerine bağımsız bölümlerin paylar denkleştirilerek ayrı ayrı tahsisi değerlendirilebilir. KMK 10 bu yönteme hukuki dayanak sağlar. Ancak binada birden fazla daire bulunması tek başına yeterli değildir; yapının teknik, hukuki ve belge koşulları birlikte incelenir.

Hisseli bina neden kendiliğinden ayrı daire tapularına dönüşmez?

Tapuda bir arsa veya binanın paylı mülkiyetle kayıtlı olması, her paydaşın belirli bir dairenin tek maliki olduğu anlamına gelmez. Aile içinde “üst kat senin, alt kat benim” diye anlaşılmış olabilir. Bu kullanım dağılımı sicilde bağımsız bölüm mülkiyeti kurulmuş olduğunu tek başına göstermez. Paydaş, taşınmazın tamamında belli oranda pay sahibidir; belirli daireye bağlı ayrı tapu için kat mülkiyeti koşulları değerlendirilir.

hisseli taşınmazdaki kullanım anlaşması ile bağımsız bölüm mülkiyeti farklı sonuç doğurur. Fiilî paylaşım, kullanım uyuşmazlığını azaltabilir; ortaklığı kesin biçimde sona erdirmeyebilir. Kat mülkiyetiyle tahsis yönteminde ise uygun bağımsız bölümlerin ayrı maliklere verilmesi hedeflenir. Taşınmazın ortak yerleri ve bağımsız bölümlere bağlı arsa payları yeni rejim içinde belirlenir.

Bu yöntem imar bakımından arsayı küçük parsellere bölmekle de aynı değildir. Ayrı tapu konusu bağımsız bölümlerdir. Bina bir bütün olarak kalabilir; giriş, çatı ve taşıyıcı sistem ortak yer niteliğini sürdürebilir. Böylece arsa üzerinde bütünüyle ortak mülkiyet yerine, bağımsız bölüm ve ona bağlı ortak haklardan oluşan yapı kurulur. Paylaşım sonrası ortak yönetim ihtiyacı tamamen ortadan kalkmaz.

Bütün paydaşların kabul etmesi gerekir mi?

KMK 10'un ortaklığın giderilmesine ilişkin düzenlemesi, ortak maliklerden veya mirasçılardan birinin bu şekilde paylaşma istemesini esas alır. Mahkeme önündeki bu yol, bütün maliklerin gönüllü başvurusuyla kat mülkiyeti kurulmasından ayrılır. Davada tek ortak talebin incelenmesini sağlayabilir. Ancak talebin bulunması gerekli teknik koşulların sağlandığı anlamına gelmez.

Satış isteyen paydaşın itirazı, uygun yapıda tahsis seçeneğinin hiçbir biçimde araştırılamayacağı sonucunu doğurmaz. Mahkeme dosyadaki koşulları değerlendirir. Talepte bulunan kişi bina, proje ve bağımsız bölüm imkânlarını açıkça göstermelidir. Sadece “satılmasını istemiyorum” açıklamasıyla hangi yöntemle ortaklığın biteceğinin belirsiz bırakılması incelemeyi zorlaştırabilir.

Talebin erkenden bildirilmesi teknik hazırlığın doğru yapılmasına yardımcı olur. Dava şartı arabuluculuk görüşmelerinde de her ortağa bağımsız bölüm verilmesi seçeneği konuşulabilir. Anlaşma olmazsa yargılama kapsamında kat mülkiyetine elverişlilik araştırılır. Sürecin yalnız satış takviminden ibaret olduğu varsayılmamalıdır; aynen paylaşma ve özel kat mülkiyetiyle tahsis seçenekleri birlikte değerlendirilir.

Hangi yapı kat mülkiyetine elverişlidir?

Yapının başlı başına kullanılmaya uygun bağımsız bölümleri bulunmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanununun kuruluş koşulları, binanın tamamlanma ve yapı niteliği ile birlikte ele alınır. Her paydaşa en az bir bağımsız bölüm tahsis edilebilmesi imkânı önemlidir. İki daireli binayı beş paydaş arasında, hepsine ayrı daire mülkiyeti vererek paylaşmak aynı koşullarda mümkün görünmez.

Bağımsız bölüm sayısı yeterli olsa bile projeye aykırılık, ruhsat veya yapı kullanma izni sorunları incelemeyi etkileyebilir. Fiilen oda olarak kullanılan bir yer projede ortak alan olabilir. Kaçak eklentiyi kendiliğinden bağımsız bölüm saymak doğru değildir. Yapının resmî proje ve belediye belgeleriyle eşleştirilmesi gerekir. Taşınmazda görülen her kapının ayrı hukuki bölüm olduğu varsayılmamalıdır.

kat mülkiyetine geçişte iskân ve cins değişikliği açıklaması kuruluş belgelerinin işlevini değerlendirmeye yardımcı olur. Mahkeme kararıyla paylaşım yapılması, imar ve yapı koşullarının tümünün gereksiz hâle geldiğini göstermez. Tamamlanabilir belge eksikleriyle esaslı teknik engeller ayrılmalıdır. Uygun belge ve projelerin hazırlanması, talebin somutlaşması için önemlidir.

Proje veya yönetim planı eksikse doğrudan satış mı olur?

Her eksiklik aynı sonucu doğurmaz. Yapı elverişliyse ve eksik belgeler tamamlanabilir nitelikteyse gerekli hazırlığın yapılabilmesi değerlendirilmelidir. Adalet Bakanlığının yayımladığı ilgili içtihat, proje, yönetim planı ve teknik raporların paylaşım kararındaki önemini gösterir. Buna karşılık belgenin hazırlanmasının yapısal veya hukuki olarak mümkün olmadığı durumlar farklıdır.

Talepte bulunan kişi mevcut projeyi, belediye cevabını ve eksiklerin nasıl tamamlanabileceğini dosyaya sunmalıdır. Sözlü “iskân alırız” ifadesi tek başına yeterli teknik açıklama değildir. Hangi işlemin gerekli olduğu, uygulanabilirliği ve yapının durumuyla bağlantısı gösterilmelidir. Eksiklerin giderilmesi için yapılacak işlerle binanın tamamen farklı biçimde yeniden yapılması gereği aynı kabul edilmez.

Projede bağımsız bölüm numarası, türü, alanı ve eklentiler açık olmalıdır. Yönetim planı, paylaşım sonrası ortak yönetim düzenini belirler. Arsa paylarının tahsisi bağımsız bölümlerin değerleriyle ilişkili değerlendirilir. Hükmün uygulanabilmesi için yalnız “kat mülkiyeti kurulsun” denilmesiyle yetinilmemeli, tapuda yapılacak işlemin ayrıntıları denetlenebilir biçimde belirlenmelidir.

Daireler farklı değerdeyse paylar nasıl denkleştirilir?

Bütün dairelerin aynı metrekarede olması aynı değerde olduklarını göstermez. Kat, cephe, kullanım niteliği ve eklentiler değer üzerinde etkili olabilir. Ortakların pay oranları da eşit olmayabilir. Tahsis edilen bağımsız bölümün değeriyle kişinin pay karşılığı arasında fark bulunursa denkleştirme gündeme gelir. Bu hesap teknik değerleme ve pay bilgisiyle birlikte yapılır.

Bir paydaşın yıllardır belli dairede oturması o dairenin hiçbir hesap yapılmadan kendisine verilmesini her durumda zorunlu kılmaz. Kullanım anlaşması ve yapıya yaptığı katkılar somut iddiaya göre ayrıca değerlendirilir. Paylaşımın tüm ortaklar bakımından denetlenebilir olması gerekir. Değer farkının kim tarafından kime ve hangi nedenle karşılanacağı açıklaştırılmadan düzenlenen taslak yeni uyuşmazlıklar doğurabilir.

Aynı şekilde kendi parasıyla kat yaptırdığını söyleyen kişinin muhdesat veya katkı iddiası, kat mülkiyetiyle paylaşmanın teknik şartlarından ayrıdır. Yapının kime ait olduğu ve hangi bedelin hesaba katılacağı delille gösterilir. İnşaat faturaları ile tapu payı birlikte incelenir; tek başına fiilî kullanım üzerinden kesin mülkiyet sonucu çıkarılmaz. Taleplerin hukuki temeli ayrı kurulmalıdır.

Varsayımsal örnek: iki ortak ve dört daire

Tamamen varsayımsal olarak iki kişinin yarı yarıya pay sahibi olduğu binada dört uygun bağımsız bölüm bulunur. Paydaşlardan biri satış yerine kat mülkiyeti kurulup ikişer daire tahsisini ister. Onaylı proje, yapı kullanma izni ve teknik koşullar incelenir. Dairelerin değerleri farklıysa sadece sayılar eşitlenmez; değer hesabı ve gerekirse denkleştirme yapılır.

Aynı binada dört kişi paydaş olduğu ve bir bölümün aslında ortak depo olarak projelendirildiği anlaşılırsa sonuç farklı olabilir. Fiilen daireye çevrilmesi, hukuken uygun bağımsız bölüm olduğu anlamına gelmez. Bu örnek gerçek bir dava değildir. Daire sayısını, proje niteliğini ve pay karşılığını aynı anda incelemenin gereğini göstermektedir.

Başvuru dosyası nasıl hazırlanır?

Güncel tapu, tüm paydaşların bilgisi, onaylı proje, ruhsat, yapı kullanma izni ve yönetim planı birlikte hazırlanır. Mevcut belgeler eksikse belediye ve tapu müdürlüğünden alınan cevaplar eklenir. Bağımsız bölüm değerleri ve önerilen tahsis düzeni açıklaştırılır. Türkiye genelindeki dosyalarda taşınmazın bulunduğu yer ve bütün ortakların davada yer alması ayrıca değerlendirilir. Satışı önlemek için sonuç garantisi vermek yerine, uygulanabilir paylaşım planı belgelerle gösterilmelidir.

Tapu, ruhsat, proje ve bağımsız bölüm bilgilerini Mersin ofisimize ileterek değerlendirme isteyebilirsiniz. Türkiye genelindeki dosyalarda satış yerine kat mülkiyetiyle paylaşmanın mümkün olup olmadığı incelenir.

Sık sorulan sorular

Hukuki dayanaklar

Kat Mülkiyeti Kanunu: 10, 12 ve 50. maddelerde kuruluş ve paylaşma koşulları

Adalet Bakanlığı içtihat yayını: kat mülkiyetiyle paylaşma, proje ve pay denkleştirme

Adalet Bakanlığı: ortaklığın giderilmesi uyuşmazlığında dava şartı arabuluculuk