Kira Artış Oranı Şubat 2026: Yüzde 33,98 – Kira Zammı Hesaplama ve Depozito Kuralları

Şubat 2026 ayında yenilenen konut ve işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek en yüksek kira artış oranı yüzde 33,98’tür. Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu’nun Şubat 2026 başında tarihinde açıkladığı Ocak 2026 Tüketici Fiyat Endeksi’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Aynı ayda yıllık enflasyon yüzde 30,65, aylık enflasyon ise yüzde 4,84 olarak açıklanmıştır. Buna göre aylık kirası 20.000 TL olan bir kiracının kirası Şubat 2026 kira döneminde en fazla 26.796,00 TL’ye çıkarılabilir.

Bu yazı yalnızca kira yılı Şubat 2026 ayında yenilenen sözleşmeleri ele alır. Aşağıda bu aya ait hesaplama tablosunu, oranın hukuki dayanağını ve Şubat 2026 döneminde kiracı ile ev sahibinin en çok karşılaştığı depozito (güvence bedeli) konusunu ayrıntılı olarak açıklıyoruz.

Şubat 2026 kira artış oranı nasıl belirlendi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Kira sözleşmesi Şubat 2026 ayında yenileniyorsa, yenilenme ayından önceki ayın verisi esas alınır. TÜİK Ocak 2026 verilerini Şubat 2026 başında tarihinde açıkladığı için Şubat 2026 ayında yenilenen sözleşmelerde uygulanacak oran yüzde 33,98’tür.

Kira artışında yıllık enflasyon değil, on iki aylık ortalama esas alınır. Ocak 2026 verisinde yıllık enflasyon yüzde 30,65 iken on iki aylık ortalama yüzde 33,98 olarak gerçekleşmiştir. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile, kanuni sınırı aşan kısım geçersizdir. Konut kiralarında daha önce uygulanan yüzde 25’lik geçici sınır ise 1 Temmuz 2024’te sona erdiği için Şubat 2026 döneminde uygulanmaz.

Şubat 2026 kira artış oranına göre hesaplama tablosu

Aşağıdaki tablo, Şubat 2026 ayında yenilenen sözleşmelerde yüzde 33,98 kira artış oranının tamamen uygulanması hâlinde ulaşılabilecek en yüksek kira bedellerini göstermektedir. Yeni kira, mevcut kiranın 1,34 ile çarpılmasıyla bulunur.

Bu tutarlar kanuni üst sınırdır. Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir; ev sahibinin bu sınıra kadar artış yapma hakkı, artışın mutlaka bu oranda yapılacağı anlamına gelmez. Kira bedelinin hesaplanmasında kiranın ödendiği gün değil, kira döneminin başladığı tarih dikkate alınır.

Şubat ayında kiralamalar ve depozito (güvence bedeli)

Şubat ayında yenilenen sözleşmelerde artış oranının yanında en çok sorulan konu depozitodur. Kanundaki adıyla güvence bedeli, kiracının kira borcunu veya kiralanana verdiği zararları karşılamak amacıyla kiraya verene teslim edilen paradır. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli konusunda kiracıyı koruyan özel kurallar getirir.

Depozito en fazla ne kadar olabilir?

Kanuna göre kiracıya güvence verme borcu yüklenmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Örneğin aylık kirası 20.000 TL olan bir konut için en fazla 60.000 TL depozito istenebilir. Üç aylık kirayı aşan bir depozito kararlaştırılmışsa, aşan kısım için anlaşma geçersizdir ve kiracı fazlasının iadesini isteyebilir.

Şubat 2026’da kira yüzde 33,98 oranında artırıldığında, depozito tutarının da kendiliğinden artacağı düşünülmemelidir. Kanun, kira artışıyla birlikte ek depozito verilmesini zorunlu kılan bir hüküm içermez. Sözleşmede depozitonun güncellenmesine ilişkin açık bir hüküm yoksa, ek depozito talebi kiracının rızasına bağlıdır. Böyle bir hüküm bulunsa bile toplam depozito, yeni kira bedelinin üç katını aşamaz.

Depozito nasıl korunur?

Türk Borçlar Kanunu’na göre güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmişse, kiraya veren bunu kiracının onayı olmadan çekilemeyecek şekilde bir tasarruf hesabına yatırmak veya bir bankada saklamak zorundadır. Para olarak verilen güvence vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır. Uygulamada depozitonun doğrudan ev sahibine elden veya hesabına havale edilmesi yaygın olsa da, kanunun öngördüğü yöntem kiracının parasını güvence altına alan bu banka hesabı modelidir.

Banka, kira sözleşmesinin sona ermesinden başlayarak üç ay içinde kiraya verenin kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra takibi başlattığını kendisine bildirmemesi hâlinde, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir. Bu kural, depozitonun ev sahibi tarafından haksız olarak alıkonulmasını önler.

Depozitonun iadesinde sık yaşanan sorunlar

Kiracı taşınırken depozitonun iadesi çoğu zaman kiralananın durumu konusundaki tartışmalar nedeniyle gecikir. Kiracı, olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmalardan sorumlu değildir; duvar boyasının zamanla solması veya eşyaların normal kullanımla eskimesi bu kapsamdadır. Ancak kırık cam, kapı ve dolap hasarı veya kiracının kusuruyla oluşan zararlar depozitodan mahsup edilebilir.

Bu tür uyuşmazlıkların önüne geçmenin en etkili yolu, taşınmaya başlarken ve çıkarken fotoğraflı bir teslim tutanağı düzenlemektir. Tutanakta sayaç değerleri, anahtar sayısı ve kiralanandaki mevcut hasarlar ayrıntılı olarak yazılmalıdır. Ev sahibi depozitoyu iade etmezse kiracı önce yazılı olarak iade talep etmeli, sonuç alamazsa arabulucuya başvurduktan sonra dava veya icra takibi yoluna gitmelidir.

Beş yılı dolan sözleşmelerde kira artış oranı uygulanır mı?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası uygulanır. Bu sözleşmelerde taraflar anlaşamazsa yeni kira bedelini hâkim; on iki aylık ortalama TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete göre belirler. Bu nedenle beş yılı dolduran bir sözleşmede Şubat 2026 artışı yüzde 33,98 ile sınırlı kalmayabilir; ancak ev sahibi tek taraflı olarak daha yüksek bir artış yapamaz.

Kira artış oranı konusunda uyuşmazlık çıkarsa

Kira bedeli konusunda anlaşma sağlanamazsa, 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculukta anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılır veya kiracıya bu süre içinde yazılı bildirim yapılırsa, belirlenecek kira yeni dönemin başından itibaren uygulanır.

Kira artış oranında sık yapılan hatalar

Kira artış oranı hesaplanırken en sık yapılan hata, yıllık enflasyonun esas alınmasıdır. Oysa kanuni sınır, TÜİK bülteninde “on iki aylık ortalamalara göre” başlığıyla yer alan değişimdir. İkinci hata, kira artış oranının ödeme gününe göre seçilmesidir; doğru olan, kira döneminin başladığı aydan önceki ayın verisini kullanmaktır. Üçüncü hata ise önceki yıl kanuni sınırın altında artış yapılmışsa, eksik kalan farkın sonraki yıl eklenebileceğinin düşünülmesidir. Her kira yılı için kira artış oranı ayrı hesaplanır ve geçmiş yılın eksik artışı yeni döneme taşınamaz.

Ev sahibinin kanuni kira artış oranını aşan bir talebi, kiracıyı bu farkı ödemekle yükümlü kılmaz. Kiracı, Şubat 2026 dönemi için yüzde 33,98 oranına göre hesaplanan kirayı ödemeye devam edebilir. Kanuni sınır içindeki artışı ödememek ise temerrüt ve tahliye riskleri doğurabileceği için, tartışmasız kısmın düzenli ödenmesi önemlidir.

Kira artış oranı nasıl bildirilmeli?

Sözleşmede kira artışının on iki aylık ortalama TÜFE oranında yapılacağı yazılıysa, yeni dönemde artış kendiliğinden uygulanır. Yine de ev sahibinin uygulanan kira artış oranını, yeni kira tutarını ve hesaplama yöntemini yazılı olarak bildirmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önler. Bildirim noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup veya ispat edilebilir bir elektronik mesajla yapılabilir.

Şubat 2026 döneminde kiracı ve ev sahibi için kontrol listesi

Kiracı, öncelikle sözleşmenin başlangıç tarihini ve kira yılının hangi ay yenilendiğini kontrol etmelidir. Ardından yenilenme ayından önceki aya ait TÜİK verisini bularak kira artış oranını belirlemeli ve yeni kirayı bu orana göre hesaplamalıdır. Ev sahibinin talebi bu tutarı aşıyorsa, aradaki farkı yazılı olarak bildirmesi ve kanuni tutarı banka aracılığıyla ödemesi uygun olur.

Ev sahibi ise artış talebini kira döneminin başlamasından önce, hesaplamasını da göstererek yazılı olarak iletmelidir. Kiracı beş yılı doldurmuşsa ve kira bedeli emsallerin oldukça altında kalmışsa, kira tespit davası için gereken otuz günlük bildirim süresine dikkat edilmelidir. Her iki taraf için de en güvenli yol, anlaşılan yeni kira bedelini kısa bir ek protokolle kayıt altına almaktır.

Depozitodan kira borcu mahsup edilebilir mi?

Kira sözleşmesi sona erdiğinde ödenmemiş kira borcu veya kiracının sorumlu olduğu hasar bedeli, taraflar anlaşırsa depozitodan mahsup edilebilir. Ancak kiracının sözleşme devam ederken son ayların kirasını depozitodan karşılanacak diyerek ödememesi, ev sahibinin onayı yoksa temerrüde yol açabilir. Depozito, kira bedelinin peşin ödemesi değil, kira ilişkisi sona erdiğinde doğabilecek alacakların güvencesidir. Bu nedenle mahsup konusunda anlaşmanın yazılı yapılması önerilir.

Şubat dönemindeki yüzde 33,98 oranındaki kira artışıyla birlikte depozito ile aylık kira arasındaki oran değişir. Kiracı taşınırken depozitonun hangi tutar üzerinden iade edileceği konusunda tereddüt çıkmaması için, depozitonun ilk teslim edilen tutar olduğu ve faizinin kime ait olacağı sözleşmede belirtilmelidir.

Depozitonun döviz veya altın olarak verilmesi hâlinde iade de kural olarak aynı cins üzerinden yapılır. Bu durumda kira sözleşmesinde depozitonun cinsi, miktarı ve iade şekli açıkça yazılmalıdır. Aksi hâlde iade sırasında hangi kur veya fiyatın esas alınacağı konusunda ayrıca uyuşmazlık doğabilir. Depozito makbuzu veya banka dekontu, kira ilişkisi sona erene kadar mutlaka saklanmalıdır.

Kira artış oranı neden her ay değişir?

TÜİK her ayın başında bir önceki aya ait enflasyon verilerini açıklar ve on iki aylık ortalama da bu verilerle birlikte yeniden hesaplanır. Bu nedenle kira artış oranı her ay farklıdır ve her kiracı için uygulanacak oran, sözleşmesinin yenilendiği aya göre değişir. Şubat 2026 dışındaki aylarda yenilenen sözleşmeler için o aya ait ayrı yazımızdaki oran esas alınmalıdır. Aynı binada oturan iki kiracının kira yılları farklı aylarda başlıyorsa, aynı yıl içinde farklı oranlarda artış yapılması hukuken doğaldır.

Sık sorulan sorular

Şubat 2026 kira artış oranı yüzde kaç?

Şubat 2026 ayında yenilenen kira sözleşmeleri için azami kira artış oranı yüzde 33,98’tür. Oran, TÜİK’in Ocak 2026 on iki aylık ortalama TÜFE verisidir.

Şubat 2026’da 20.000 TL kira ne kadar olur?

Yüzde 33,98 oranının tamamı uygulanırsa en fazla 26.796,00 TL olur.

Kira artışında yıllık enflasyon mu esas alınır?

Hayır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre on iki aylık ortalama TÜFE esas alınır; Ocak 2026 verisinde bu oran yüzde 33,98’tür.

Depozito en fazla ne kadar olabilir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz.

Depozito kira artışıyla birlikte artırılabilir mi?

Kanun depozitonun kira artışıyla birlikte otomatik olarak artırılacağını öngörmez; sözleşmede açık bir hüküm yoksa ek depozito istenmesi kiracının onayına bağlıdır.

Ev sahibi depozitoyu iade etmezse ne yapılır?

Kiracı önce yazılı olarak iade talep eder; sonuç alınamazsa arabuluculuğa başvurduktan sonra dava veya icra takibi yoluna gidebilir.

İlgili konular ve resmî kaynak

İlgili yayınlar: Kira artış oranı Kasım 2026 · TÜFE sınırını aşan kira artışı fazlası iade · Kira tespit kararı hangi tarihten uygulanır? · Kira artış farkı geriye dönük istenebilir mi? · Kira tespit davası mı tahliye davası mı?

Resmî kaynaklar: TÜİK – Tüketici Fiyat Endeksi · 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu · 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş veya sonuç taahhüdü değildir. Somut dosyanızda süreler ve deliller belgelerinizle birlikte değerlendirilmelidir.

Konunuzla ilgili belgelerinizi değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.