Kira Artış Oranı Mart 2026: Yüzde 33,39 – Kira Zammı Hesaplama ve Onarım Giderlerini Kim Öder?

Mart 2026 ayında yenilenen konut ve işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek en yüksek kira artış oranı yüzde 33,39’tür. Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu’nun Mart 2026 başında tarihinde açıkladığı Şubat 2026 Tüketici Fiyat Endeksi’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Aynı ayda yıllık enflasyon yüzde 31,53, aylık enflasyon ise yüzde 2,96 olarak açıklanmıştır. Buna göre aylık kirası 20.000 TL olan bir kiracının kirası Mart 2026 kira döneminde en fazla 26.678,00 TL’ye çıkarılabilir.

Bu yazı yalnızca kira yılı Mart 2026 ayında yenilenen sözleşmeleri ele alır. Aşağıda bu aya ait hesaplama tablosunu, oranın hukuki dayanağını ve Mart 2026 döneminde kiracı ile ev sahibinin en çok karşılaştığı kiralanandaki ayıplar ve onarım giderleri konusunu ayrıntılı olarak açıklıyoruz.

Mart 2026 kira artış oranı nasıl belirlendi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Kira sözleşmesi Mart 2026 ayında yenileniyorsa, yenilenme ayından önceki ayın verisi esas alınır. TÜİK Şubat 2026 verilerini Mart 2026 başında tarihinde açıkladığı için Mart 2026 ayında yenilenen sözleşmelerde uygulanacak oran yüzde 33,39’tür.

Kira artışında yıllık enflasyon değil, on iki aylık ortalama esas alınır. Şubat 2026 verisinde yıllık enflasyon yüzde 31,53 iken on iki aylık ortalama yüzde 33,39 olarak gerçekleşmiştir. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile, kanuni sınırı aşan kısım geçersizdir. Konut kiralarında daha önce uygulanan yüzde 25’lik geçici sınır ise 1 Temmuz 2024’te sona erdiği için Mart 2026 döneminde uygulanmaz.

Mart 2026 kira artış oranına göre hesaplama tablosu

Aşağıdaki tablo, Mart 2026 ayında yenilenen sözleşmelerde yüzde 33,39 kira artış oranının tamamen uygulanması hâlinde ulaşılabilecek en yüksek kira bedellerini göstermektedir. Yeni kira, mevcut kiranın 1,33 ile çarpılmasıyla bulunur.

Bu tutarlar kanuni üst sınırdır. Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir; ev sahibinin bu sınıra kadar artış yapma hakkı, artışın mutlaka bu oranda yapılacağı anlamına gelmez. Kira bedelinin hesaplanmasında kiranın ödendiği gün değil, kira döneminin başladığı tarih dikkate alınır.

Mart döneminde kiralanandaki ayıplar ve onarım giderleri

Kış aylarının sonunda kombi, çatı, rutubet ve tesisat sorunları kiracı ile ev sahibi arasında en çok tartışma çıkan konulardır. Mart ayında yenilenen sözleşmelerde kira artışı konuşulurken bu sorunların da gündeme gelmesi sık görülür. Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesine göre kiraya veren, kiralananı sözleşmede belirtilen kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Hangi giderler kiracıya, hangileri ev sahibine aittir?

Kanunun 317. maddesi uyarınca kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Musluk contasının değiştirilmesi, kombinin yıllık bakımı, ampul ve küçük parçaların yenilenmesi bu kapsamdadır. Buna karşılık çatı akıntısı, ana tesisat arızası, kombinin tamamen kullanılamaz hâle gelmesi veya binanın yapısından kaynaklanan rutubet gibi esaslı sorunların giderilmesi kural olarak kiraya verenin yükümlülüğündedir.

Ayıbın kiracının kusurundan kaynaklandığı durumlarda ise giderim masrafı kiracıya aittir. Örneğin kiracının yanlış kullanımı nedeniyle bozulan bir cihaz için ev sahibinden onarım istenemez. Bu ayrım yapılırken teknik servis raporları ve arızanın nedenini gösteren belgeler önemli rol oynar.

Ayıp hâlinde kiracının hakları

Kiralananda kiracının kullanımını engelleyen veya önemli ölçüde zorlaştıran bir ayıp ortaya çıkarsa, kiracı durumu gecikmeksizin kiraya verene bildirmelidir. Bildirim yapılmazsa, bildirimin gecikmesinden doğan zararlardan kiracının sorumlu tutulması söz konusu olabilir. Kiracı, kiraya verenden ayıbın giderilmesini, ayıp oranında kira bedelinden indirim yapılmasını ve uğradığı zararın tazminini isteyebilir.

Kiraya veren ayıbı uygun bir süre içinde gidermezse ve ayıp kiralananın kullanımını önemli ölçüde etkiliyorsa kiracı, kanundaki şartlar çerçevesinde sözleşmeyi feshetme hakkına da sahiptir. Ancak kiracının kira bedelini tek taraflı olarak ödemeyi durdurması önerilmez; çünkü bu durum ev sahibine temerrüt nedeniyle tahliye yolunu açabilir. Doğru yol, ayıbı yazılı olarak bildirmek, fotoğraf ve servis raporlarıyla belgelemek ve gerekirse arabuluculuk yoluyla kira indirimi talep etmektir.

Kira artışı ile onarım talebi birlikte değerlendirilebilir mi?

Kira artış oranı kanunla belirlendiği için kiralanandaki ayıplar, Mart 2026 dönemi için uygulanacak yüzde 33,39 oranındaki sınırı değiştirmez. Ancak taraflar, ayıbın giderilmesi veya kiracının yaptığı onarım masrafının karşılanması karşılığında daha düşük bir artış üzerinde anlaşabilir. Bu tür anlaşmalar yazılı olarak yapılmalı; kiracının hangi onarımı yapacağı, masrafın ne kadar olduğu ve kiradan mahsup edilip edilmeyeceği açıkça belirtilmelidir.

Beş yılı dolan sözleşmelerde kira artış oranı uygulanır mı?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası uygulanır. Bu sözleşmelerde taraflar anlaşamazsa yeni kira bedelini hâkim; on iki aylık ortalama TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete göre belirler. Bu nedenle beş yılı dolduran bir sözleşmede Mart 2026 artışı yüzde 33,39 ile sınırlı kalmayabilir; ancak ev sahibi tek taraflı olarak daha yüksek bir artış yapamaz.

Kira artış oranı konusunda uyuşmazlık çıkarsa

Kira bedeli konusunda anlaşma sağlanamazsa, 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculukta anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılır veya kiracıya bu süre içinde yazılı bildirim yapılırsa, belirlenecek kira yeni dönemin başından itibaren uygulanır.

Kira artış oranında sık yapılan hatalar

Kira artış oranı hesaplanırken en sık yapılan hata, yıllık enflasyonun esas alınmasıdır. Oysa kanuni sınır, TÜİK bülteninde “on iki aylık ortalamalara göre” başlığıyla yer alan değişimdir. İkinci hata, kira artış oranının ödeme gününe göre seçilmesidir; doğru olan, kira döneminin başladığı aydan önceki ayın verisini kullanmaktır. Üçüncü hata ise önceki yıl kanuni sınırın altında artış yapılmışsa, eksik kalan farkın sonraki yıl eklenebileceğinin düşünülmesidir. Her kira yılı için kira artış oranı ayrı hesaplanır ve geçmiş yılın eksik artışı yeni döneme taşınamaz.

Ev sahibinin kanuni kira artış oranını aşan bir talebi, kiracıyı bu farkı ödemekle yükümlü kılmaz. Kiracı, Mart 2026 dönemi için yüzde 33,39 oranına göre hesaplanan kirayı ödemeye devam edebilir. Kanuni sınır içindeki artışı ödememek ise temerrüt ve tahliye riskleri doğurabileceği için, tartışmasız kısmın düzenli ödenmesi önemlidir.

Kira artış oranı nasıl bildirilmeli?

Sözleşmede kira artışının on iki aylık ortalama TÜFE oranında yapılacağı yazılıysa, yeni dönemde artış kendiliğinden uygulanır. Yine de ev sahibinin uygulanan kira artış oranını, yeni kira tutarını ve hesaplama yöntemini yazılı olarak bildirmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önler. Bildirim noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup veya ispat edilebilir bir elektronik mesajla yapılabilir.

Mart 2026 döneminde kiracı ve ev sahibi için kontrol listesi

Kiracı, öncelikle sözleşmenin başlangıç tarihini ve kira yılının hangi ay yenilendiğini kontrol etmelidir. Ardından yenilenme ayından önceki aya ait TÜİK verisini bularak kira artış oranını belirlemeli ve yeni kirayı bu orana göre hesaplamalıdır. Ev sahibinin talebi bu tutarı aşıyorsa, aradaki farkı yazılı olarak bildirmesi ve kanuni tutarı banka aracılığıyla ödemesi uygun olur.

Ev sahibi ise artış talebini kira döneminin başlamasından önce, hesaplamasını da göstererek yazılı olarak iletmelidir. Kiracı beş yılı doldurmuşsa ve kira bedeli emsallerin oldukça altında kalmışsa, kira tespit davası için gereken otuz günlük bildirim süresine dikkat edilmelidir. Her iki taraf için de en güvenli yol, anlaşılan yeni kira bedelini kısa bir ek protokolle kayıt altına almaktır.

Kiracının yaptığı tadilat ve yenilikler

Kiracı, kiralananda yenilik ve değişiklikleri ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yapabilir. Rıza alınarak yapılan ve kiralananın değerini önemli ölçüde artıran yenilikler için, aksine anlaşma yoksa kiracı sözleşme sonunda bu değer artışının karşılığını isteyebilir. Rıza alınmadan yapılan değişikliklerde ise kiraya veren, kiralananın eski hâline getirilmesini isteyebilir. Bu nedenle mutfak, banyo veya zemin yenilemesi gibi masraflı işlere başlamadan önce yazılı onay alınması büyük önem taşır.

Rıza alınırken yalnızca işin yapılmasına izin verilmesi yeterli değildir; yapılacak işin kapsamı, kullanılacak malzeme, masrafın kime ait olacağı ve sözleşme sonunda yeniliğin kiralananda kalıp kalmayacağı da yazılmalıdır. Bu ayrıntılar, kiracının taşınması sırasında depozito ve değer artışı tartışmalarını önemli ölçüde azaltır.

Kira artış oranı neden her ay değişir?

TÜİK her ayın başında bir önceki aya ait enflasyon verilerini açıklar ve on iki aylık ortalama da bu verilerle birlikte yeniden hesaplanır. Bu nedenle kira artış oranı her ay farklıdır ve her kiracı için uygulanacak oran, sözleşmesinin yenilendiği aya göre değişir. Mart 2026 dışındaki aylarda yenilenen sözleşmeler için o aya ait ayrı yazımızdaki oran esas alınmalıdır. Aynı binada oturan iki kiracının kira yılları farklı aylarda başlıyorsa, aynı yıl içinde farklı oranlarda artış yapılması hukuken doğaldır.

Bu yazıdaki oran ve tutarlar yalnızca Mart 2026 ayında yenilenen konut ve çatılı işyeri kiraları içindir. Kira bedeli Türk lirası dışında bir para birimiyle belirlenmişse, kanuna göre beş yıl dolmadan kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Tarım arazisi, boş arsa veya çatısız alan kiraları gibi Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri hükümlerine tabi olmayan sözleşmelerde ise taraflar artış oranını serbestçe kararlaştırabilir; bu sözleşmelerde on iki aylık ortalama TÜFE sınırı uygulanmaz.

Sık sorulan sorular

Mart 2026 kira artış oranı yüzde kaç?

Mart 2026 ayında yenilenen kira sözleşmeleri için azami kira artış oranı yüzde 33,39’tür. Oran, TÜİK’in Şubat 2026 on iki aylık ortalama TÜFE verisidir.

Mart 2026’da 20.000 TL kira ne kadar olur?

Yüzde 33,39 oranının tamamı uygulanırsa en fazla 26.678,00 TL olur.

Kira artışında yıllık enflasyon mu esas alınır?

Hayır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre on iki aylık ortalama TÜFE esas alınır; Şubat 2026 verisinde bu oran yüzde 33,39’tür.

Kombi arızasını kim öder?

Olağan kullanımdan kaynaklanan küçük bakım ve temizlik giderleri kiracıya, kombinin kullanılamaz hâle gelmesine yol açan esaslı arızalar ise kural olarak ev sahibine aittir.

Ev sahibi onarım yapmazsa kira ödememe hakkım var mı?

Kiracı tek taraflı olarak kirayı ödemeyi durdurmamalıdır. Ayıbın giderilmesini yazılı olarak istemeli, giderilmezse kira indirimi veya tazminat için hukuki yola başvurmalıdır.

Kiracı ev sahibinin izni olmadan tadilat yapabilir mi?

Kiracı, kiralananda yenilik ve değişiklikleri ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yapabilir.

İlgili konular ve resmî kaynak

İlgili yayınlar: Kira artış oranı Kasım 2026 · TÜFE sınırını aşan kira artışı fazlası iade · Kira tespit kararı hangi tarihten uygulanır? · Kira tespit davası mı tahliye davası mı? · WhatsApp ile kira artışı bildirimi

Resmî kaynaklar: TÜİK – Tüketici Fiyat Endeksi · 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu · 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş veya sonuç taahhüdü değildir. Somut dosyanızda süreler ve deliller belgelerinizle birlikte değerlendirilmelidir.

Konunuzla ilgili belgelerinizi değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.