Yeniden İnşa ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye

yeniden inşa ve esaslı tadilat nedeniyle tahliye konusunda sonuç, olayın adıyla değil kanuni şartların gerçekleşmesiyle ortaya konur. Kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme zorunluysa ve bu işler sırasında kullanım imkânsızsa belirli süreli sözleşmede süre sonunda, belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemine uyup bir ay içinde dava açarak tahliye isteyebilir. Basit boya, dekorasyon veya kira yükseltme amacı bu sebebi oluşturmaz.

Kısa cevap: Kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme zorunluysa ve bu işler sırasında kullanım imkânsızsa belirli süreli sözleşmede süre sonunda, belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemine uyup bir ay içinde dava açarak tahliye isteyebilir. Basit boya, dekorasyon veya kira yükseltme amacı bu sebebi oluşturmaz. Belirli süreli kirada sürenin sonunda; belirsiz sürelide kanuni fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde dava açılır. Öncesinde zorunlu arabuluculuk tamamlanır.

Son hukuki kontrol: 6 Eylül 2026. Bu çalışma 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu esas alınarak hazırlanmıştır. Hukuki inceleme: Av. Emirhan Keskin.

yeniden inşa ve esaslı tadilat nedeniyle tahliye: Yeniden İnşa ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye: kısa ve kesin hukuki cevap

Kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme zorunluysa ve bu işler sırasında kullanım imkânsızsa belirli süreli sözleşmede süre sonunda, belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemine uyup bir ay içinde dava açarak tahliye isteyebilir. Basit boya, dekorasyon veya kira yükseltme amacı bu sebebi oluşturmaz.

Esaslı imar/inşa nedeniyle tahliye ile riskli yapı tahliyesi, ayıp giderimi ve ihtiyaç tahliyesi farklı hukuki yollardır. Tadilatın faydalı olması yetmez; iş sırasında kullanımı objektif olarak imkânsız kılması zorunludur.

Onaylı proje, ruhsat, teknik kapsam ve iş programı tahliye niyetinin gerçekliğini göstermelidir. Tahliye sonrası yeniden kiralama ve eski kiracının öncelik hakkına ilişkin TBK 355 kuralları sonuca bağlanır. Aksi yaklaşım, hukuki kurumların birbirine karıştırılmasına ve yanlış talep sonucuna yol açar.

Kontrol noktası	Kesin yaklaşım	Dosyada aranacak kayıt
Esaslı proje	İş basit bakım değil yapı, plan ve kullanım biçimini esaslı değiştiren zorunlu çalışma olmalıdır.	Onaylı mimari/statik proje, ruhsat ve teknik rapor
Kullanım imkânsızlığı	Tadilat sürerken kiralananın güvenli ve olağan kullanımı objektif olarak mümkün olmamalıdır.	Keşif, iş programı, güvenlik ve mühendis raporu
Gerçek uygulama niyeti	Finansman, yüklenici, ruhsat ve başlama planı işlemin gerçekliğini desteklemelidir.	Yapı ruhsatı, sözleşme, bütçe ve belediye dosyası
Kira ilişkisinin kapsamı	Taraf, taşınmaz, başlangıç, süre, bedel ve kullanım amacı sözleşme ve fiilî teslim üzerinden ortaya konur.	Kira sözleşmesi, tapu kaydı, teslim tutanağı ve abonelik belgeleri
Bildirim ve ödeme kronolojisi	Beyan ve ödemelerin hangi kira dönemine ilişkin olduğu tebliğ ve banka kayıtlarıyla eşleştirilir.	Noter ihtarı, tebliğ mazbatası, dekont ve hesap ekstresi

Hukuki dayanak ve temel kurallar

TBK 350/2

Yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekli ve iş sırasında kullanım imkânsızsa kiraya veren dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların uyuşmazlığın kendine özgü koşullarıda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.

Tahliye için proje ve kullanım imkânsızlığı kanıtlanır. Delilin hangi unsuru ispatladığı yoruma yer bırakmadan yazılmadığında yargılama evrakı içinde bulunması tamamlayıcı delil bulunmadan sonuç vermez.

TBK 355

Yeniden inşa ve imar sonrası taşınmaz, eski hâli ve yeni kira bedeliyle kiralanmada eski kiracıya öncelik tanınmadan üç yıl başkasına kiralanamaz; eski kiracının bir aylık cevap süresi vardır. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.

Yasağa aykırılık eski kiracı lehine en az bir yıllık kira tutarında tazminat doğurabilir. İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.

TBK 299 ve devamı

Kira sözleşmesi kiraya verenin kullanım bırakma, kiracının kira bedeli ödeme borcunu doğurur; konut ve çatılı işyeri kiralarındaki emredici koruma hükümleri sonuca bağlanır. Bu kural sonuca bağlanırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de hukuki koruma altında tutulur.

Sözleşme adı değil, kullanımın bırakılması ve bedel ilişkisi esas alınır. Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı gerekçelendirilir.

HMK 190 ve 199

Taraflar dayandıkları vakıaları ispatlar; elektronik kayıt, banka dekontu ve yazışmalar belge niteliğindedir. Bu ayrım, talebin doğru hukuki sebebe dayandırılması için zorunludur.

Ödeme, bildirim, teslim ve ayıp iddiaları tarih ve aidiyet bilgisi taşıyan kayıtlarla kaynağından sınanır. Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte gözden geçirilir.

yeniden inşa ve esaslı tadilat nedeniyle tahliye için tamamlayıcı usul çerçevesi: Noter bildirimi, tebliğ mazbatası, banka dekontu, teslim tutanağı ve servis kaydı uyuşmazlığın belirli tarihine bağlanır. Ödeme açıklaması veya anahtar teslimi belirsiz bırakıldığında tarafın sonraki beyanı tamamlayıcı delil bulunmadan yeterli olmaz. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların uyuşmazlığın kendine özgü koşullarıda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.

Aranan şartlar ve karar ölçütleri

Esaslı proje

İş basit bakım değil yapı, plan ve kullanım biçimini esaslı değiştiren zorunlu çalışma olmalıdır. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların uyuşmazlığın kendine özgü koşullarıda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.

Onaylı mimari/statik proje, ruhsat ve teknik rapor Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı gerekçelendirilir.

Kullanım imkânsızlığı

Tadilat sürerken kiralananın güvenli ve olağan kullanımı objektif olarak mümkün olmamalıdır. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.

Keşif, iş programı, güvenlik ve mühendis raporu Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte gözden geçirilir.

Gerçek uygulama niyeti

Finansman, yüklenici, ruhsat ve başlama planı işlemin gerçekliğini desteklemelidir. Bu kural sonuca bağlanırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de hukuki koruma altında tutulur.

Yapı ruhsatı, sözleşme, bütçe ve belediye dosyası Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından olay ve kişi yönünden açıklığa kavuşturulur.

Kira ilişkisinin kapsamı

Taraf, taşınmaz, başlangıç, süre, bedel ve kullanım amacı sözleşme ve fiilî teslim üzerinden ortaya konur. Bu ayrım, talebin doğru hukuki sebebe dayandırılması için zorunludur.

Kira sözleşmesi, tapu kaydı, teslim tutanağı ve abonelik belgeleri Delilin hangi unsuru ispatladığı yoruma yer bırakmadan yazılmadığında yargılama evrakı içinde bulunması tamamlayıcı delil bulunmadan sonuç vermez.

Bildirim ve ödeme kronolojisi

Beyan ve ödemelerin hangi kira dönemine ilişkin olduğu tebliğ ve banka kayıtlarıyla eşleştirilir. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.

Noter ihtarı, tebliğ mazbatası, dekont ve hesap ekstresi İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.

Karşı iddialar ve hukuki cevaplar

Bir yeniden inşa ve esaslı tadilat nedeniyle tahliye dosyasında sonuca ulaşmak için yalnız ilk anlatım değil, karşı tarafın hangi unsuru tartışacağı da önceden ortaya konur. Aşağıdaki denetim, iddia ve savunmanın aynı kanuni ölçüt üzerinde karşılaştırılmasını sağlar.

Esaslı proje yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: İş basit bakım değil yapı, plan ve kullanım biçimini esaslı değiştiren zorunlu çalışma olmalıdır. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların uyuşmazlığın kendine özgü koşullarıda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Onaylı mimari/statik proje, ruhsat ve teknik rapor Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu doğruluğu sınanır. İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.

Kullanım imkânsızlığı yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Tadilat sürerken kiralananın güvenli ve olağan kullanımı objektif olarak mümkün olmamalıdır. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Keşif, iş programı, güvenlik ve mühendis raporu Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu doğruluğu sınanır. Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı gerekçelendirilir.

Gerçek uygulama niyeti yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Finansman, yüklenici, ruhsat ve başlama planı işlemin gerçekliğini desteklemelidir. Bu kural sonuca bağlanırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de hukuki koruma altında tutulur.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Yapı ruhsatı, sözleşme, bütçe ve belediye dosyası Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu doğruluğu sınanır. Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte gözden geçirilir.

Kira ilişkisinin kapsamı yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Taraf, taşınmaz, başlangıç, süre, bedel ve kullanım amacı sözleşme ve fiilî teslim üzerinden ortaya konur. Bu ayrım, talebin doğru hukuki sebebe dayandırılması için zorunludur.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Kira sözleşmesi, tapu kaydı, teslim tutanağı ve abonelik belgeleri Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu doğruluğu sınanır. Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından olay ve kişi yönünden açıklığa kavuşturulur.

Bildirim ve ödeme kronolojisi yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Beyan ve ödemelerin hangi kira dönemine ilişkin olduğu tebliğ ve banka kayıtlarıyla eşleştirilir. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Noter ihtarı, tebliğ mazbatası, dekont ve hesap ekstresi Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu doğruluğu sınanır. Delilin hangi unsuru ispatladığı yoruma yer bırakmadan yazılmadığında yargılama evrakı içinde bulunması tamamlayıcı delil bulunmadan sonuç vermez.

Deliller ve ispat planı

Bir yeniden inşa ve esaslı tadilat nedeniyle tahliye dosyasında deliller olay kronolojisine bağlanır. Kira sözleşmesini ve muaccel alacağı kiraya veren; ödeme, ayıp bildirimi, anahtar teslimi veya fesih gibi savunmasının dayandığı vakıaları kiracı, kanuni ispat düzenine göre gösterir. Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından olay ve kişi yönünden açıklığa kavuşturulur.

• Onaylı mimari/statik proje, ruhsat ve teknik rapor
• Keşif, iş programı, güvenlik ve mühendis raporu
• Yapı ruhsatı, sözleşme, bütçe ve belediye dosyası
• Kira sözleşmesi, tapu kaydı, teslim tutanağı ve abonelik belgeleri
• Noter ihtarı, tebliğ mazbatası, dekont ve hesap ekstresi
• Onaylı proje ve yapı ruhsatı
• Teknik kullanım imkânsızlığı raporu
• İş programı, yüklenici ve finansman belgeleri

Onaylı mimari/statik proje, ruhsat ve teknik rapor ile İş programı, yüklenici ve finansman belgeleri aynı kronolojide karşılaştırılır. Kira sözleşmesini ve muaccel alacağı kiraya veren; ödeme, ayıp bildirimi, anahtar teslimi veya fesih gibi savunmasının dayandığı vakıaları kiracı, kanuni ispat düzenine göre gösterir. Kurumdan kayıt yetkili merciden talep edilirken kişi, hesap veya taşınmaz, işlem türü ve dönem belirtilir; ilgisiz üçüncü kişi verilerini kapsayan sınırsız talep kurulmaz.

Süre, görev, yetki ve ön başvuru

Başvuru ve dava süresi

Belirli süreli kirada sürenin sonunda; belirsiz sürelide kanuni fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde dava açılır. Öncesinde zorunlu arabuluculuk tamamlanır.

Görevli mahkeme veya merci

Kira ilişkisinden doğan davalarda, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir. İlamsız icra yoluyla tahliye sürecindeki itiraz ve tahliye talepleri İİK’nın özel görev kurallarına tabidir.

Yetkili yer

Davalının yerleşim yeri ile sözleşmenin ifa edileceği yer genel yetki seçenekleridir; taşınmazın aynına değil kira sözleşmesine dayanan talepte taşınmazın bulunduğu yer her durumda kesin yetki oluşturmaz.

Arabuluculuk ya da idari ön başvuru

İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin İİK hükümleri hariç, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır.

Geçici koruma ve acil işlem

Dava öncesi delil tespitiyle mevcut yapı ve proje kapsamı kayıt altına alınabilir. Tahliye kararı olmadan kiracının elektrik/suyu kesilmez veya kullanım fiilen engellenmez.

Korunacak hak, yakın tehlike ve istenen önlemin sınırı yeniden inşa ve esaslı tadilat nedeniyle tahliye uyuşmazlığına özgü olarak aynı talepte ispat tablosuna işlenir. Kararın uygulanacağı kurum veya sicil ile uygulama süresi açık yazılır; geçici kararın esası peşinen çözmediği gözetilir.

Adım adım başvuru ve dava planı

1. Kira sözleşmesi, teslim tutanağı ve ek protokolleri tek yargılama evrakı içinde birleştirin.
2. Ödeme dekontlarını ay ve açıklama bilgisiyle kira dönemlerine eşleştirin.
3. Noter ihtarı, tebligat ve arabuluculuk son tutanağının tarihlerini takvime bağlayın.
4. Talebi kira tespiti, uyarlama, alacak, ayıp, fesih veya tahliye olarak doğru nitelendirin.
5. Dava şartı arabuluculuğun kapsam ve taraflarını dava öncesinde kontrol edin.
6. Taşınmazın mevcut durumunu tarihli fotoğraf, servis kaydı ve gerekiyorsa delil tespitiyle koruyun.
7. Kira artışı, borç ve zarar hesabını dönemsel ve denetlenebilir tabloda gösterin.
8. Karar sonrası tahliye, anahtar teslimi, icra ve depozito mahsubunu unsur bazında takip edin.

Karara karşı başvuru yolu bakımından temel kural şudur: Sulh hukuk mahkemesinin istinafa açık nihai kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf başvurusu tamamlanır; parasal kesinlik sınırı karar tarihinde denetlenir. Kanun yolu dilekçesi yalnız sonucu tekrar etmez; kararın hangi maddi veya hukuki noktada hatalı olduğunu gösterir.

Karar sonrası uygulama ve sonuç kontrolü

Mahkeme veya yetkili merci karar verdiğinde ilk kontrol hüküm sonucunun talep edilen hukuki korumayı yoruma yer bırakmadan içerip içermediğidir. Onaylı proje, ruhsat, teknik kapsam ve iş programı tahliye niyetinin gerçekliğini göstermelidir. Tahliye sonrası yeniden kiralama ve eski kiracının öncelik hakkına ilişkin TBK 355 kuralları sonuca bağlanır. Kararın gerekçesi ile hüküm fıkrası çelişiyorsa kanun yolu veya tavzih-tashih koşulları süresinde değerlendirilir.

Geçici koruma bakımından yargılama evrakı içinde benimsenen yaklaşım şudur: Dava öncesi delil tespitiyle mevcut yapı ve proje kapsamı kayıt altına alınabilir. Tahliye kararı olmadan kiracının elektrik/suyu kesilmez veya kullanım fiilen engellenmez. Esas karar verildikten sonra tedbirin ne zaman sona ereceği, sicil ya da kurum kaydının nasıl düzeltileceği ve daha önce yapılan işlemlerin akıbeti öte yandan izlenir.

Kararın uygulanması için yalnız kesinleşme şerhi beklenmez; karar türünün kesinleşmeden icra veya uygulanma imkânı olup olmadığı doğruluğu sınanır. Gerekli mahkeme yazısı, icra emri, kurum başvurusu, harç ve tebligat tamamlanır. İdare veya karşı taraf kararı yerine getirmezse yeni başvuru yolu ve tazminat sonucu doğabilir.

Dosya kapanışında tebligat, kanun yolu, ödeme, sicil kaydı, teslim ve masraf kalemleri bir kontrol listesinde işaretlenir. Böylece lehde karar alınmasına rağmen tapu, nüfus, banka, işveren, kolluk, idare veya icra kaydında sonucun uygulanmadan kalması önlenir.

Yeniden İnşa ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye: ek uygulama ve doğrulama planı

Yeniden İnşa — olay kronolojisi: İçindekiler başlığındaki olaylar tarih sırasına yerleştirilir; her tarih, belgenin aslı ve dosyadaki hukuki işleviyle eşleştirilir. Yeniden İnşa incelemesinde başvuru, bildirim, ödeme, teslim ve öğrenme tarihleri ayrı sütunlarda tutulur. Böylece süre hesabı, ispat yükü ve talep sonucu aynı doğrulanabilir kayıt üzerinden kontrol edilir.

Yeniden İnşa — taraf ve sıfat kontrolü: yeniden inşa ve esaslı tadilat nedeniyle tahliye: Yeniden İnşa ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye: kısa ve kesin hukuki cevap yönünden kişi, şirket, mirasçı, malik, borçlu veya idare sıfatları resmi kayıtlarla karşılaştırılır. Yeniden İnşa dosyasında ad, unvan, kimlik ve tebligat adresindeki farklılıklar açıklanmadan işlem yapılmaz. Vekâlet kapsamı ile talep edilen işlem de ayrıca eşleştirilerek yanlış tarafa veya yetkisiz temsilciye yönelme riski azaltılır.

Yeniden İnşa — delil matrisi: Hukuki dayanak ve temel kurallar için ileri sürülen her vakıa karşısına onu doğrulayan belge, kayıt veya tanık bilgisi yazılır. Yeniden İnşa değerlendirmesinde ekran görüntüsü, yazışma ya da hesap özeti tek başına kopuk şekilde sunulmaz; kaynağı, tarihi, tam bağlamı ve elde edilme yöntemi korunur. Eksik veya üçüncü kişide bulunan deliller için yasal temin yolu önceden belirlenir.

Yeniden İnşa — yürürlük ve resmi kaynak: Aranan şartlar ve karar ölçütleri kapsamında uygulanacak düzenlemenin olay tarihindeki metni, geçiş hükmü ve özel usul kuralı birlikte okunur. Yeniden İnşa hakkında yalnızca özet veya güncel olmayan ikincil metne dayanılmaz. Madde numarası, yürürlük tarihi ve resmi bağlantı dosya notunda gösterilir; sonraki değişikliklerin geçmiş olaya etkisi ayrıca değerlendirilir.

Yeniden İnşa — süre ve tebligat: Karşı iddialar ve hukuki cevaplar başlığındaki hak düşürücü süre, zamanaşımı, itiraz ve kanun yolu süreleri birbirinden ayrılır. Yeniden İnşa dosyasında başlangıç olayı, geçerli tebligat, fiili öğrenme iddiası ve güvenli son başvuru günü açıkça kaydedilir. Başka bir başvuru yapılmasının süreyi kendiliğinden durdurduğu varsayılmaz; alındı ve gönderim kanıtı saklanır.

Yeniden İnşa — görev, yetki ve ön koşul: Deliller ve ispat planı için görevli merci, yer itibarıyla yetki, dava şartı ve zorunlu ön başvuru ayrı sorular olarak çözülür. Yeniden İnşa bakımından arabuluculuk, idari başvuru, itiraz veya özel bildirim gerekiyorsa taraflar ve uyuşmazlık konusu sonraki taleple uyumlu yazılır. Tamamlandığını gösteren belge, esas başvurunun ekleri arasında açıkça numaralandırılır.

Yeniden İnşa — talep ve karşı iddia: Süre, görev, yetki ve ön başvuru incelenirken ana talep, seçimlik talep, geçici koruma, savunma ve karar sonrası uygulama birbirine karıştırılmaz. Yeniden İnşa dosyasında her talebin hukuki dayanağı, koşulu, ispatı ve istenen karar metni ayrı satırda gösterilir. Karşı tarafın süre, sıfat, ödeme, rıza veya kusur itirazına verilecek cevap da aynı matris üzerinde belgelenir.

Yeniden İnşa — hesap ve ekonomik sonuç: Geçici koruma ve acil işlem yönünden ana para, dönem, faiz, kur, ödeme, mahsup ve gider kalemleri kaynaklarıyla birlikte tabloya alınır. Yeniden İnşa için aynı zarar veya borç iki kez hesaplanmaz; belirsiz kalemler varsayım olarak işaretlenir. Talebin hangi tarihte hangi veriye göre güncellendiği gösterilir ve kararın icrada uygulanabileceği açıklıkta sonuç oluşturulur.

Yeniden İnşa — yabancı veya dijital belge: Adım adım başvuru ve dava planı kapsamında yabancı dildeki belge ile dijital kaydın aslı korunur; çeviri, onay, apostil veya teknik doğrulama ihtiyacı kullanım amacına göre belirlenir. Yeniden İnşa dosyasında ad ve tarih uyumu, elektronik dosyanın kaynağı, bütünlüğü ve saklama yolu kaydedilir. Özet çeviri ya da kırpılmış görüntü, tam belgenin yerine geçirilmez.

Yeniden İnşa — karar ve takip kontrolü: Karar sonrası uygulama ve sonuç kontrolü hakkındaki karar, anlaşma veya kurum cevabı alındığında kesinleşme, tebliğ, kanun yolu ve icra adımları ayrı ayrı takvime bağlanır. Yeniden İnşa sürecinde yapılan ödeme, kayıt değişikliği veya teslim belgesi dosyaya eklenir; tamamlanmayan adım açık bırakılır. Son kontrolde başlık, taraf, tutar, tarih ve ek numaraları karşılaştırılarak uygulanabilir bir dosya özeti hazırlanır.

Yeniden İnşa ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye hakkında sık sorulan sorular

Yeniden İnşa ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye konusunda temel kural nedir?

Kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme zorunluysa ve bu işler sırasında kullanım imkânsızsa belirli süreli sözleşmede süre sonunda, belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemine uyup bir ay içinde dava açarak tahliye isteyebilir. Basit boya, dekorasyon veya kira yükseltme amacı bu sebebi oluşturmaz.

Yeniden İnşa ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye hangi kanun hükümlerine dayanır?

TBK 350/2: Yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekli ve iş sırasında kullanım imkânsızsa kiraya veren dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. TBK 355: Yeniden inşa ve imar sonrası taşınmaz, eski hâli ve yeni kira bedeliyle kiralanmada eski kiracıya öncelik tanınmadan üç yıl başkasına kiralanamaz; eski kiracının bir aylık cevap süresi vardır. TBK 299 ve devamı: Kira sözleşmesi kiraya verenin kullanım bırakma, kiracının kira bedeli ödeme borcunu doğurur; konut ve çatılı işyeri kiralarındaki emredici koruma hükümleri sonuca bağlanır. HMK 190 ve 199: Taraflar dayandıkları vakıaları ispatlar; elektronik kayıt, banka dekontu ve yazışmalar belge niteliğindedir.

Yeniden İnşa ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye için hangi şartlar aranır?

İş basit bakım değil yapı, plan ve kullanım biçimini esaslı değiştiren zorunlu çalışma olmalıdır. Tadilat sürerken kiralananın güvenli ve olağan kullanımı objektif olarak mümkün olmamalıdır. Finansman, yüklenici, ruhsat ve başlama planı işlemin gerçekliğini desteklemelidir. Taraf, taşınmaz, başlangıç, süre, bedel ve kullanım amacı sözleşme ve fiilî teslim üzerinden ortaya konur.

Hangi belgeler ve kayıtlar zorunludur?

Onaylı mimari/statik proje, ruhsat ve teknik rapor; Keşif, iş programı, güvenlik ve mühendis raporu; Yapı ruhsatı, sözleşme, bütçe ve belediye dosyası; Kira sözleşmesi, tapu kaydı, teslim tutanağı ve abonelik belgeleri; Noter ihtarı, tebliğ mazbatası, dekont ve hesap ekstresi; Onaylı proje ve yapı ruhsatı.

Başvuru veya dava süresi nedir?

Belirli süreli kirada sürenin sonunda; belirsiz sürelide kanuni fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde dava açılır. Öncesinde zorunlu arabuluculuk tamamlanır.

Görevli mahkeme veya merci hangisidir?

Kira ilişkisinden doğan davalarda, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir. İlamsız icra yoluyla tahliye sürecindeki itiraz ve tahliye talepleri İİK’nın özel görev kurallarına tabidir.

Yetkili yer nasıl ortaya konur?

Davalının yerleşim yeri ile sözleşmenin ifa edileceği yer genel yetki seçenekleridir; taşınmazın aynına değil kira sözleşmesine dayanan talepte taşınmazın bulunduğu yer her durumda kesin yetki oluşturmaz.

Arabuluculuk veya ön başvuru zorunlu mudur?

İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin İİK hükümleri hariç, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır.

İhtiyati tedbir veya başka geçici koruma yetkili merciden talep edilir mi?

Dava öncesi delil tespitiyle mevcut yapı ve proje kapsamı kayıt altına alınabilir. Tahliye kararı olmadan kiracının elektrik/suyu kesilmez veya kullanım fiilen engellenmez.

İspat yükü kimdedir?

Kira sözleşmesini ve muaccel alacağı kiraya veren; ödeme, ayıp bildirimi, anahtar teslimi veya fesih gibi savunmasının dayandığı vakıaları kiracı, kanuni ispat düzenine göre gösterir.

Bilirkişi incelemesi zorunludur mi?

Kira bedeli, uyarlama, hasar, kullanım kaybı veya teknik ayıp hesap gerektiriyorsa emsal, endeks, servis ve keşif verileri bilirkişice gözden geçirilir. Tahliye sebebinin hukuki şartlarını bilirkişi değil mahkeme belirler.

Karara karşı hangi kanun yolu kullanılır?

Sulh hukuk mahkemesinin istinafa açık nihai kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf başvurusu tamamlanır; parasal kesinlik sınırı karar tarihinde denetlenir.

İlgili yayınlar

• Kira Hukuku Yayınları
• Avukat Emirhan Keskin
• İletişim

Resmî kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — resmî metin
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — Adalet Bakanlığı
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu

Bu yayın genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Yayın tarihi sonrasında yürürlüğe giren değişiklikler ve uyuşmazlığın kendine özgü koşullarıın milletlerarası unsuru sonucu değiştirebilir; kişisel hukuki görüş için dosya incelemesi zorunludur. Somut yargılama evrakı içinde güncel mevzuat, tebliğ tarihi, deliller ve tarafların hukuki durumu öte yandan gözden geçirilir.

{"@context":"https://schema.org","@type":"Article","headline":"Yeniden İnşa ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye","description":"Yeniden inşa ve esaslı tadilat nedeniyle tahliye: Tahliye, kira bedeli, ayıp, süre, delil ve arabuluculuk adımlarını 2026 güncel hukukuyla öğrenin.","inLanguage":"tr-TR","mainEntityOfPage":{"@type":"WebPage","@id":"https://www.emirhankeskin.av.tr/yeniden-insa-ve-esasli-tadilat-nedeniyle-tahliye/"},"author":{"@type":"Person","name":"Av. Emirhan Keskin","url":"https://www.emirhankeskin.av.tr/"},"publisher":{"@type":"LegalService","name":"Av. Emirhan Keskin","url":"https://www.emirhankeskin.av.tr/","telephone":"+90 552 224 43 66"},"about":{"@type":"Thing","name":"yeniden inşa ve esaslı tadilat nedeniyle tahliye"},"isAccessibleForFree":true}{"@context":"https://schema.org","@type":"BreadcrumbList","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Ana Sayfa","item":"https://www.emirhankeskin.av.tr/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"Kira Hukuku","item":"https://www.emirhankeskin.av.tr/category/kira-hukuku/"},{"@type":"ListItem","position":3,"name":"Yeniden İnşa ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye","item":"https://www.emirhankeskin.av.tr/yeniden-insa-ve-esasli-tadilat-nedeniyle-tahliye/"}]}