Tapu Devri Yapıldı Ama Satıcı Evi Boşaltmıyor: Ne Yapılır?

Kısa cevap: Evi tapuda devraldınız ama eski malik anahtarları vermiyor ve içeride oturmaya devam ediyorsa, tapu tescili ile fiilî teslimi ayrı değerlendirin. Satış ve teslim belgelerinde eski satıcıya tanınmış bir oturma süresi ya da gerçek bir kira ilişkisi yoksa yazılı teslim talebi gönderip kullanımın hukuki dayanağını sorun. Süre dolduğu hâlde çıkmıyorsa, olayın niteliğine göre teslim ve elatmanın önlenmesi davası ile belgelenen kaybın giderilmesi gündeme gelir. Kilidi değiştirmek, eşyayı dışarı çıkarmak veya elektrik ve suyu kestirmek doğru bir tahliye yöntemi değildir.

“Tapu benim adıma; polis satıcıyı bugün çıkarır mı?” sorusunun tek bir otomatik cevabı yoktur. Tapu, mülkiyetinizin güçlü kanıtıdır; fiilen konut olarak kullanılan yerin boşaltılması ise satıcının hangi hakla kaldığı ve hangi usulün izleneceği araştırılarak sağlanır. İcra ihalesiyle alınan bir konutta özel takip kuralları farklı olabilir; o durum için ihaleden alınan evin boşaltılması yazısını inceleyin. Bu yazı, alıcı ile eski malik arasındaki normal satış sonrası teslim sorununu ele alır.

Tapu devri, evin teslim edildiği anlamına gelir mi?

Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 705'e göre taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu siciline tescille kazanılır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 207, satıcının mülkiyetin yanında satılanın zilyetliğini de alıcıya devretme borcunu tanımlar. Bu nedenle alıcının tapuda malik olması ile boş konuta girip anahtarı teslim alması aynı olay değildir. Tapu işleminden sonra satıcı içeride kalıyorsa teslim borcunun ifa edilip edilmediğine ayrıca bakılır.

Resmî senette “taşınmaz alıcıya teslim edildi” yazması güçlü bir delil olabilir; buna rağmen evde satıcının eşyaları ve fiilî hâkimiyeti sürüyorsa gerçek durumu belgeleyin. Tapu kaydı, resmî satış senedi, banka ödeme dekontu, anahtar ve sayaç tutanağı, fotoğraf ve tarafların mesajları birlikte değerlendirilir. Satış bedelinin ödenmediği iddiası çıkarsa bu, teslim çekişmesinden ayrı bir karşı alacak veya savunma tartışması doğurabilir. İlgili ayrımı tapuda satış yapılıp bedelin ödenmemesi yazısında açıkladık.

Satıcıya ne kadar süre tanınmıştır?

İlk bakılacak belge satış öncesi ve sırasındaki anlaşmadır. “30 Ekim'e kadar taşınacak”, “yeni evinin tesliminde boşaltacak” veya “satış günü anahtar verecek” kayıtları aynı açıklıkta değildir. Takvim günü belirlenmişse o gün, koşula bağlanmışsa koşulun gerçekleşip gerçekleşmediği önem kazanır. Taraflar daha sonra imzalı bir teslim protokolü yapmış olabilir. Mesajlaşma veya e-postadaki uzatma rızası da uyuşmazlıkta delil olabilir.

Alıcı eski malike belirli bir süre ücretsiz oturma izni vermişse tapu devri anından itibaren her gün için doğrudan haksız işgal bedeli hesaplamak hatalı olur. Böyle bir izin kullanım ödüncü olarak nitelendirilebilir; TBK m. 379 ve devamındaki koşullar, kararlaştırılan süre, geri isteme ve tarafların davranışları incelenir. Süreyi yazılı hatırlatıp teslim talebini tebliğ etmek, iznin ne zaman sona erdiğini ortaya koyar. Ücretsiz kalma ile kira sözleşmesini yalnız tarafların kullandığı isme bakarak karıştırmayın.

İlk adımda hangi ihtarı gönderin?

Satıcıya taşınmazın açık adresi ve bağımsız bölüm numarası, tapu devri tarihi, kararlaştırılan anahtar teslim günü ve mevcut fiilî durum belirtilerek yazılı teslim çağrısı yapılmalıdır. Makul ve açık bir gün/saat önerin; anahtar, sayaç bilgileri, aidat ve aboneliklerin hangi tarihe kadar kimin üzerinde olduğu kayda geçirilsin. Satıcının “kiracıyım” veya “bir ay daha kalmam kararlaştırıldı” iddiası varsa dayandığı anlaşmayı yazılı sunması istenir.

Noter ihtarnamesi çoğu dosyada tebliğ tarihini ve istenenleri kanıtlamak açısından yararlıdır. Her satış sonrası teslim davası için mutlaka noter şarttır demek doğru değildir; fakat zilyetliğin izinsiz hâle geçtiği gün, temerrüt ve parasal istekler açısından açık bir kayıt sağlar. İhtarda gerçeğe aykırı “hiç izin verilmedi” gibi ifadeler kullanmayın. Sonradan ek süre verildiği WhatsApp mesajında açıkça yazıyorsa bunu yok sayarak tazminat dönemi kurmak isabetli değildir.

Satıcı çıkmazsa hangi dava açılır?

TMK m. 683, malike malını haksız elinde tutan kişiye karşı istihkak ve haksız elatmanın önlenmesini isteme imkânı verir. Tapu devrine rağmen hakkı olmadan evde kalan eski malik yönünden elatmanın önlenmesi ve boş olarak teslim talebi değerlendirilir. Satış sözleşmesindeki belirli teslim yükümlülüğünün yerine getirilmesi ve TBK m. 112 kapsamındaki zarar da olayın hukuki niteliğine göre gündeme gelebilir. Talep ve mahkemenin görevi, karşı tarafın dayandığı ilişkinin satış, kira, kullanım izni veya tüketici işlemi olmasına göre doğru kurulmalıdır.

Dava dilekçesinde “tapu bana ait, çıkarılsın” cümlesi yerine hangi tarihte tescil olduğu, kimin oturduğu, anahtarın neden teslim edilmediği, tanınan süre ve sona erme tarihi anlatılmalıdır. Hâlen konutta kim yaşıyor, satıcı mı yoksa ondan ayrı hak iddia eden bir kiracı mı? Kararın kime karşı infaz edileceği için bu ayrım önemlidir. Elatmanın önlenmesi davasının genel dayanakları ve delilleri için elatmanın önlenmesi ve ecrimisil rehberine bakabilirsiniz.

Eski satıcı kiracıysa ne değişir?

Satışla birlikte satıcının içeride kalması için gerçekten bir kira sözleşmesi kurulmuş olabilir. Örneğin tapu günü imzalanan belgede aylık kira, kullanım süresi, depozito ve ödeme düzeni açıkça belirlenmiştir; kiraların ödenme biçimi de bunu destekler. Böyle bir durumda mülkiyetin devri, kira ilişkisinin kurallarını ortadan kaldırmaz. Salt “satıcı boşaltmıyor” diye mülkiyete dayalı haksız işgal yoluna gidilmesi doğru olmayabilir; kira hükümlerindeki fesih ve tahliye nedenleri incelenir.

Taşınmaz satıştan önce bir üçüncü kişiye kiralanmışsa TBK m. 310 gereği yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Alıcı tapuyu aldı diye mevcut kiracı hemen çıkmak zorunda değildir. Gereksinim nedeniyle tahliye isteniyorsa TBK m. 351'deki bir aylık yazılı bildirim ve altı ay sonra dava açma yolu yahut sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava seçeneği, koşullarıyla değerlendirilir. Bu süreler gerçekten kiracı olan kişi içindir; eski malike her satışta otomatik “altı ay oturma hakkı” vermez. Ayrıntılar için yeni malikin ihtiyacıyla tahliye yazısına bakın.

Satıcı sonradan “ben kiracıyım” derse?

Kira ilişkisinin yalnız sözlü kurulması hukuken mümkündür; bu nedenle imzalı sözleşme yok diye iddiayı otomatik yok saymayın. Satış belgeleri, kira ödeme dekontları, depozito, tarafların yazışmaları ve kullanımın koşulları birlikte incelenir. Ücretsiz geçici kalış ile kira bedeli karşılığı kullanımın sonucu farklıdır. Satıcı satış öncesi kendi evinde oturuyordu diye yeni alıcının kiracısı hâline kendiliğinden gelmez; satış sonrası ayrı bir anlaşma veya iddianın dayanağı gösterilmelidir.

Satıştan hemen sonra alıcının aylık para alması da her zaman kira olduğu sonucunu zorunlu kılmaz: Kullanım tazminatı için yapılan ihtirazi kayıtlı ödeme olabilir. Dekont açıklaması, yazılı anlaşma ve ödemelerin düzenliliği belirleyicidir. Uyuşmazlık kira ilişkisinden kaynaklanıyorsa, 1 Eylül 2023'ten beri kural olarak dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır; kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesi kapsam dışı tutulmuştur. Salt mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi ile kira tahliyesini aynı usul kabul edip süre kaçırmayın.

Ecrimisil veya kira kaybı istenebilir mi?

Haksız kullanım için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talebi, kullanımın hangi tarihten itibaren haksız olduğu ve taşınmazın niteliğiyle ilişkilendirilir. TMK m. 995 iyiniyetli olmayan zilyedin haksız alıkoymadan doğan zarar ve ürünler bakımından sorumluluğunu düzenler. Satıcı sözleşmeyle iki hafta daha oturabilecekse o iki hafta için otomatik ecrimisil çıkmaz. İzin bitmiş, teslim talebi tebliğ edilmiş ve satıcı yine anahtar vermemişse sonraki dönemin ispatı daha belirgin olabilir.

İddia edilen tutar sırf alıcının beklediği en yüksek ilan kirasına eşit değildir. Aynı bina veya yakın çevrede benzer büyüklük ve nitelikte konut emsalleri, kullanım dönemi ve bilirkişi değerlendirmesi önemlidir. Evi kiraya vermek üzere bağlayıcı anlaşma yapıp satıcı yüzünden teslim edemediyseniz somut kira kaybı ve diğer zararlar ayrıca belgelendirilebilir. Aynı dönem için aynı zararı iki kez ecrimisil ve başka başlıkla tahsil etme varsayımı kurulmaz. Satıcı otururken alıcı başka evde kira ödediyse bu giderin neden ve miktar ilişkisi de ayrıca kanıtlanır.

Tapu gününden önceki kullanım bedeli istenir mi?

Alıcı, kural olarak satın almadan önceki dönemin maliki değildi; bu dönemin olası kullanım alacağı satıcıya veya önceki hak sahibine aittir. Tapu devrinden önce haksız işgal iddiası bulunan bir üçüncü kişi varsa geçmiş alacağın alıcıya ayrıca devredilip devredilmediği araştırılır. Bu yazıdaki tipik senaryoda satıcı tapudan sonra kalmaktadır; parasal dönem tescil, izin, teslim günleri ve ihtarlar birlikte çizilerek hesaplanır.

Örnek: 1 Mart'ta tapu geçti ve satıcının 15 Mart'a kadar ücretsiz kalması yazılı kararlaştırıldı. 16 Mart'ta da ev boşaltılmadı; 18 Mart'ta tebliğ edilen ihtarda anahtar istendi. Alıcı ecrimisil başlangıcı için 1 Mart'ı otomatik yazmamalıdır. Sözleşme 15 Mart sonu itibarıyla izin sona erdiriyor mu, yeni süre verilmiş mi, satıcının haklı savunması var mı, bunlar hesap ve dava talebini etkiler. Tarihler örnektir; somut belgeler sonucu değiştirir.

Alıcı kilidi değiştirip eşyayı çıkarabilir mi?

Satıcının fiilen yaşadığı konuta onun rızası veya icra edilebilir karar olmadan girip kilit değiştirmek, eşyayı sokağa koymak, elektriği kestirmek veya baskıyla çıkarmaya çalışmak yeni hukuki ve cezaî uyuşmazlıklar doğurabilir. Tapu kaydı fiilî tahliye için alıcıya sınırsız kendiliğinden güç kullanma yetkisi vermez. Tehdit veya şiddet varsa güvenlik ve suç başvurusu ayrı değerlendirilir; bu başvuru medeni teslim davasının yerini otomatik almaz.

Satıcı kapıyı açmıyorsa alıcı apartman görevlisiyle birlikte içeri girip tutanak düzenlememelidir. Dışarıdan görülebilen olguları, komşu tanıklarını, ilanların ve yazışmaların tarihini saklayın. Konutun içindeki hasar ve eşyaların durumu ancak hukuka uygun teslim veya tespit yöntemiyle kayda geçirilmelidir. Teslim anında anahtar sayısı, sayaç endeksi ve hasar fotoğrafları tarafların imzaladığı tutanakta gösterilir.

Alıcının taşınma planı bozulduysa nasıl belgelenir?

Satış öncesi nakliye sözleşmesi, kendi evinizden çıkış tarihi, geçici konaklama ödemeleri, depo veya eşya taşıma faturası varsa tarih sırasına koyun. Zararı yalnız “zor durumda kaldık” biçiminde değil, hangi teslim borcunun hangi somut masrafı doğurduğu şeklinde anlatın. TBK m. 112 kapsamında satıcı kusursuzluğunu ispat edemediğinde borca aykırılıktan doğan zarar tartışılabilir; her harcama kendiliğinden bütünüyle karşılanır denemez. Alternatif çözüm için yaptığınız makul giderler ile zaten yapacağınız taşınma giderlerini ayırın.

Anlaşmayla boşaltma protokolü nasıl kurulmalı?

Taraflar mahkeme öncesinde bir teslim takvimi üzerinde anlaşabilir. Taşınmazın ada/parsel ve bağımsız bölüm numarası, boşaltma gün ve saati, anahtar sayısı, içeride kalacak eşyalar, abonelik/aidat hesabı ve geç kalınırsa ödenecek bedel anlaşılır biçimde yazılmalıdır. “En kısa sürede” veya “yeni ev bulunca” ifadeleri tekrar uyuşmazlık yaratır. Satıcının konut arama ihtiyacı ile alıcının taşınma takvimi gerçekçi tarihe bağlanabilir.

Boşaltma tarihinde ev açılınca sayaçlar okunur, eşya ve varsa hasar durumu belgelenir; anahtarların tamamı teslim edilir. “Sadece yedek anahtar satıcıda kaldı” gibi belirsizlikleri bırakmayın. Protokolde bir ödeme varsa bunun kira mı, geçici kullanım karşılığı mı, önceki tazminatın sulhü mü olduğu yazılsın. İmzalanan her kâğıt doğrudan icra edilebilir tahliye belgesi sayılmayabilir; özellikle kira ilişkisi varsa TBK m. 352'deki teslimden sonra verilen yazılı tahliye taahhüdünün koşulları farklıdır.

Satın almadan önce bu riski nasıl azaltırsınız?

Tapu gününden önce daireyi görün ve içeride kim oturuyor sorun. Alıcıya boş gösterilen evde sonradan satıcı veya kiracı bulunması riskini yalnız emlak ilanına güvenerek değerlendirmeyin. Mevcut kira sözleşmesini, ödeme kayıtlarını, depozitoyu, taşınma takvimini ve satıcının teslim vaadini görmeden “tapu günü kesin boş” ifadesine dayanmayın. Satış bedeli ve fiilî anahtar teslimi için sözleşmede açık sıra kurmak, uyuşmazlık riskini azaltır.

Tapu devrinden sonra belirli süre kalması isteniyorsa ücretsiz kullanım veya kira koşullarını açıkça ayırın. Gün, bedel, abonelik, aidat, hasar ve gecikmede ödenecek tutar yazılsın. Banka dekontunun açıklaması ve sözleşmedeki bilgiler uyumlu olsun. Satın alma sırasında mevcut kiracıların satışla durumuna ilişkin ev satılırsa kiracının hakları yazısını da okuyun.

Dosya için hangi belgeler gerekir?

• Güncel tapu kaydı, tescil tarihi, resmî satış senedi ve varsa ek teslim protokolü.
• Satış bedeli ve sonradan alınan kullanım/kira ödemelerinin açıklamalı dekontları.
• Satıcıya tanınan oturma süresi, uzatma mesajları, ihtar ve tebliğ kayıtları.
• Fiilî kullanıcının kimliğine ilişkin bilgiler ve varsa mevcut kira sözleşmesi.
• Anahtar, sayaç, aidat, abonelik ve teslim tekliflerine ilişkin yazışma/tutanaklar.
• Benzer konut kira emsalleri ve ileri sürülecek somut zararın belgeleri.

Bu belgeleri “tescil — izin verilen kullanım — teslim borcunun günü — ihtar — gerçek boşaltma” çizelgesine yerleştirin. Uyuşmazlığın satıştan mı yoksa kira sözleşmesinden mi doğduğunu baştan ayırmak, görev ve arabuluculuk hatalarını önler. Kiracı tahliye davasında dava şartı arabuluculuk ile salt mülkiyetten kaynaklı talep aynı işlem değildir; talebin hukuki niteliğini dosya üzerinden belirleyin.

Sık sorulan sorular

Tapu benim adıma geçti; satıcıyı aynı gün çıkarabilir miyim?

Tescil mülkiyeti geçirir, fakat anlaşmada teslim için ileri tarih bulunabilir. Süre dolduğunda yazılı teslim talebi ve gerekiyorsa dava/icra yoluyla sonuç alınır; alıcı kendi başına zorla tahliye yapmamalıdır.

Satıcıya yazılı olarak bir ay oturma izni verdim; ecrimisil ne zaman başlar?

İzin verilen dönem haksız işgal diye kabul edilmez. İznin kesin sona erdiği gün, ek süreler, ihtar ve satıcının savunması incelenerek sonraki dönem için talep değerlendirilir.

Satıcı “ben kiracıyım” derse altı ay beklemek şart mı?

Önce gerçekten kira sözleşmesi kurulup kurulmadığı ispatlanır. TBK m. 351'deki bildirim ve dava süresi yalnız uygun kira ilişkisi ve yeni malikin gereksinimi yolunda uygulanır; her eski malike otomatik altı ay vermez.

Evde satıcı değil, onun kiracısı oturuyorsa ne olur?

TBK m. 310 uyarınca satışla yeni malik kural olarak kira sözleşmesinin tarafı olur. Geçerli kira sona erdirilmeden salt tapu değişikliğine dayanarak kiracı çıkarılmaz; tahliye nedeni ve süre ayrıca araştırılır.

Noterden ihtar çekmeden dava açabilir miyim?

Somut talebe göre ihtar mutlak dava koşulu olmayabilir. Yine de teslim gününü, iznin bittiğini ve parasal dönemi kanıtlamak için tebliğ edilebilen açık bir ihtar çoğu dosyada yararlıdır.

Satıcı çıkmadığı için başka evde ödediğim kirayı da isteyebilir miyim?

Ödemenin belgesi, sözleşmedeki teslim tarihi, gecikme ile gider arasındaki nedensellik ve zarar hesabı incelenir. Her ödeme otomatik karşılanmaz; aynı zarar iki kez talep edilmez.

Satıcı boşalttığında evde hasar varsa ne yapayım?

Teslim anındaki durumu fotoğraf, sayaç ve imzalı tutanakla belgeleyin; önceki durum ve olağan kullanımla karşılaştırın. Hasar istemi, kullanım bedelinden ayrı delil ve hesap gerektirir.

Elektrik aboneliğini kapatmak satıcıyı çıkarmanın yolu mudur?

Hayır. Abonelik ve aidat hesabı ayrıca çözülmelidir; konutu fiilen kullananı zorlayarak çıkarmaya dönük kesinti veya kilit değişikliği hukuki risk yaratır.

Sonuç: tapu, oturma hakkı ve teslim tarihini birlikte okuyun

Önce tapu tescilini ve fiilî kullanıcıyı doğrulayın. Ardından satıcının kalmasına izin veren anlaşmayı, varsa kirayı ve teslim gününü saptayın. Yazılı çağrıya rağmen hak olmadan kullanım sürüyorsa boş teslim, elatmanın önlenmesi ve belgeli parasal talep birlikte planlanabilir. Mersin'deki büromuz Türkiye'nin farklı illerinden gelen satış sonrası teslim dosyalarını belgeler üzerinden inceleyebilir; iletişim sayfasından başvurabilirsiniz. Dava süresi, kullanım bedeli veya tahliye sonucu garanti edilemez.

Yayınlayan: Av. Emirhan Keskin — Mersin Barosu, Sicil No: 5507. Kaynak inceleme tarihi: 29 Eylül 2026. Genel hukuki bilgilendirmedir; satış, teslim ve varsa kira belgeleri ayrıca incelenir.

Resmî kaynaklar: TBMM: TMK m. 683, 705 ve 995 · TBMM: TBK m. 112, 207, 310, 351, 379 ve 352 · Adalet Bakanlığı: kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk.

Resmî kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (4721)