İskân Belgesi Olmayan Ev Satın Alındıysa Ne Yapılır?

Kısa cevap: İskân belgesi bulunmayan bir evi satın aldıysanız önce belediyeden yapının yapı kullanma izin belgesi durumunu yazılı öğrenin. Kat irtifakı tapusu, yapı ruhsatı, yapı kayıt belgesi ve iskân aynı belge değildir. Satış ilanında veya sözleşmede iskânlı konut vaat edildiği halde belge alınamıyorsa satıcıya karşı sözleşmeye aykırılık ve koşullarına göre ayıp hakları gündeme gelir. Hangi bedelin veya işlemin isteneceği, belgenin neden eksik olduğu, bunun giderilebilirliği, satışın kimden yapıldığı ve alıcının durumu bilip bilmediğine göre belirlenir.

İskân olmayan evde ilk kontrol: Belge hiç mi yok, yoksa daireye mi ilişkin?

3194 sayılı İmar Kanunu m.30, tamamlanan yapının kullanılmasına ilişkin izin rejimini düzenler. Yetkili belediye veya ilgili idare, binanın ruhsat ve eklerine uygunluğunu inceleyerek yapı kullanma izin belgesi verir. “İskân yok” sözünün arkasında birbirinden farklı durumlar bulunur: Müteahhit henüz başvurmamış olabilir; eksik belge, harç veya teknik tamamlamalar bekleniyor olabilir; yapı ruhsata aykırı inşa edilmiş olabilir; belgenin yalnız belirli kısımlar için düzenlenip düzenlenmediği tartışmalı olabilir. Bu ayrım yapılmadan satıcıya “hemen iskân çıkar” demek de “ev kullanılamaz” demek de erken bir hükümdür.

Satış ilanını, tapudaki niteliği ve belediye dosyasını birlikte okuyun. Tapuda kat irtifakı yazması, yapının henüz tamamlanmadığı veya kullanma izninin hiç verilmeyeceği anlamını tek başına taşımaz. Aynı şekilde fiilen elektrik, su ve doğalgaz kullanılması da yapı kullanma izninin mevcut olduğunu göstermez. Kat mülkiyetine geçiş ve cins değişikliği ayrı bir tapu işlemidir; bu yazının konusu evi zaten satın almış alıcının eksik izin nedeniyle başvurabileceği yollardır.

Belediyeden hangi bilgi ve belgeleri isteyin?

Yetkili idare taşınmazın bulunduğu yere göre belediye, büyükşehir/ilçe idaresi veya belediye dışındaki yerlerde ilgili idaredir. Parsel, ada, bağımsız bölüm ve adres bilgileriyle yapı ruhsatı, onaylı mimari proje, varsa tadilat ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve izin başvurusunun durumuna dair kayıt isteyin. Bilgi talebinde “bina iskânlı mı?” sorusundan fazlası gerekir: Hangi blok, hangi bağımsız bölüm ve hangi tarihte hangi izin düzenlenmiştir? Başvuru reddedildiyse eksiklik veya aykırılık hangi tutanakta yazılıdır?

Tapu kayıt örneğinde kat irtifakı/kat mülkiyeti, bağımsız bölüm numarası ve arsa payını inceleyin. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü açıklamaları, kat mülkiyetine ilişkin belge akışını gösterir. Binanın yapı kayıt belgesi varsa onu iskân yerine koymayın; belgenin kapsamı, düzenlendiği tarih ve yapının bugünkü durumu ayrıca değerlendirilir. İmar barışına ilişkin eski bir kayıt, yeni inşaat aykırılığını kendiliğinden uygun hale getirmez.

Satıcıya karşı hangi haklar istenebilir?

Şirketten konut alan tüketicinin durumu

Konut bir satıcı şirketten ticari veya mesleki amaç dışında satın alınmışsa 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uygulanabilir. İlan, satış broşürü veya sözleşme “iskânlı, kat mülkiyetli, krediye uygun” gibi belirli nitelikler vaat etmiş; teslimde izin eksikliği kullanımı, mülkiyet işlemlerini ya da ekonomik değeri etkiliyorsa hukuki ayıp ve sözleşmeye aykırılık değerlendirilir. Tüketicinin seçimlik hakları kural olarak sözleşmeden dönme, bedelden indirim, ücretsiz giderim veya imkân varsa ayıpsız misliyle değiştirmedir. Taşınmazın özel niteliği ve giderimin orantısı nedeniyle her seçenek somut olayda aynı ölçüde uygulanabilir olmayabilir. İskânın alınması teknik ve hukuken mümkünse giderim talebi; aykırılık kalıcıysa bedel indirimi veya ağır durumda dönme daha anlamlı olabilir.

Ticaret Bakanlığı ayıplı mal açıklaması, tüketici taşınmazlarında teslimden itibaren kural olarak beş yıllık zamanaşımını, ikinci el konutlarda satıcı sorumluluğunun üç yıldan az olamayacağını belirtir. Ayıbın ağır kusur veya hileyle gizlenmesi ayrı değerlendirilir. Bu süreler, her iskân eksikliğinde otomatik olarak alıcının davayı kazanacağı anlamına gelmez. Sözleşme, vaat, bilgilendirme, teslim ve alıcının bildiği eksiklik incelenir.

İki kişi arasındaki ikinci el satış

Satıcı profesyonel bir konut satıcısı değilse 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun satılanın ayıbına ilişkin hükümleri öne çıkar. Alıcının gördüğü veya kendisine açıkça bildirilen eksiklik ile satıcının bilerek gizlediği ruhsat aykırılığı aynı değildir. Satıcı “iskan vardır” demiş mi; satış bedeli iskân sorunu nedeniyle özellikle düşürülmüş mü; taraflar eksikliği sözleşmede nasıl yazmış; alıcı normal incelemede sorunu öğrenebilir miydi? Bu sorular tazminat, indirim veya sözleşmeden dönme değerlendirmesini belirler. İmar idaresine karşı izin başvurusu yapma hakkı ile satış sözleşmesinden doğan alacak hakkını da ayrı tutun.

İskân masrafını kim öder?

“Her zaman müteahhit öder” veya “her zaman yeni malik öder” biçiminde tek bir kural çıkarılamaz. İdareye karşı yapı ruhsatı sahibi ve ilgili maliklerin yükümlülükleri ile alıcı-satıcı arasındaki masraf paylaşımı farklı ilişkidir. Satış sözleşmesinde iskânın alınacağı tarih, eksik işler ve masrafların kimde olduğu yazılıysa ilk referans budur. Sözleşme susuyorsa satışta vaat edilen nitelik, satış tarihi itibarıyla bina durumu ve ayıbın kaynağı araştırılır. Toplu yapıda iskân için ortak alanda yangın sistemi, otopark, asansör, sığınak ya da projeye aykırı imalatların tamamlanması gerekiyorsa maliyet sadece tek daireye aitmiş gibi hesaplanamaz.

Yazılı teknik rapor alın: Eksiklik hangi kalemlerden oluşuyor, yasal olarak düzeltilebilir mi, yaklaşık bedeli ne, bütün kat maliklerinin kararı veya proje tadilatı gerekir mi? Mühendislik raporu ile belediye yazısı uyuşmuyorsa idare dosyasını inceletin. Sadece “komşular 200 bin TL topluyor” mesajına dayanarak bedel indirimi hesaplamak zayıf bir delildir. Diğer maliklerin katılması gereken masraf ile satıcının alıcıya karşı üstlendiği tazminat yükü de aynı olmayabilir.

Örneğin eksiklik yalnız asansör kabul tutanağına ilişkinse tamamlanma süresi ve gideri belirlenebilir. Ancak projeye aykırı ek kat yapılmışsa bir dairenin alıcısının doğrudan “harcı yatırıp iskanı alma” imkânı bulunmayabilir. Bu iki durumun değer kaybı, satıcıya verilecek süre ve dava talebi farklıdır. Teknik raporun yalnız masraf rakamı değil, ruhsata uygun hâle getirmenin mümkün olup olmadığına ilişkin gerekçeli sonuç içermesi gerekir. Belediyenin birimlerindeki sözlü bilgi yerine evrak numarası taşıyan cevabı esas alın.

İskânsız evde oturmak, kiraya vermek ve abonelik mümkün mü?

3194 sayılı Kanun'un 30 ve 31. maddeleri izin alınmadan kullanım ve altyapı hizmetleri bakımından sonuçlar öngörür; geçmiş dönemlere ve belirli yapı türlerine ilişkin istisna ve geçici uygulamalar olabilir. Fiilen konutta oturuluyor veya abonelik açılmış olması, idarenin yapı kullanma izin belgesi verdiğine dair delil sayılmaz. “Elektrik var, o halde sorun yok” varsayımı satıcıya başvuruyu geciktirebilir. İdarenin mühürleme, para cezası veya düzeltme işlemi varsa her birinin dayanağı ve muhatabı ayrıca incelenir. Hukuka aykırılık içeren bir konutu kiraya verme kararı da güvenlik, sözleşme ve üçüncü kişilere karşı sorumluluk yönünden bağımsız risk taşır.

Bankanın kredi vermemesi de tek başına iskânın hiç alınamayacağını ispatlamaz. Bankalar değerleme ve teminat politikaları uyarınca kendi koşullarını uygulayabilir. Kredi ret yazısını, ekspertiz raporunu ve belediye cevabını yan yana koymak, değer kaybının somutlaştırılmasına yardımcı olur. Aynı binada başka bir dairenin satılmış olması da sizin bağımsız bölümünüzün hukuki niteliğini otomatik doğrulamaz.

Satıcıya ihtar ve dava yolunda nasıl ilerlenir?

1. Dosyayı sabitleyin: Tapu, sözleşme, ödeme dekontları, ilan, broşür, WhatsApp yazışması, teslim tutanağı ve varsa ekspertiz raporunu tarih sırasına koyun.
2. Resmî durumu tespit edin: Belediyeden yazılı iskân/ruhsat cevabı ve aykırılık gerekçesini alın. Binanın tümü ile satın alınan bölümün durumunu ayırın.
3. Talebi hesaplayın: İskân alma olasılığı, süre ve masrafı teknik uzmanla belirleyin. Değer azalması veya fiili zararı fatura ve raporla belgeleyin.
4. Satıcıya açık seçim yapın: Eksikliğin giderilmesi, giderim masrafı, bedel indirimi, koşulları varsa sözleşmeden dönme ve tazminat taleplerinin hangisinin istendiğini yazılı bildirin.
5. Doğru yargı yolunu seçin: Profesyonel satıcı-tüketici ilişkisi ile bireyler arası satışı ayırın; dava şartı arabuluculuk ve görev konusunu dosyanın niteliğine göre kontrol edin.

İhtarnameyi, “iskânı çıkarın” gibi belirsiz bir cümleye indirgemeyin. Ada/parsel, bağımsız bölüm, vaat edilen nitelik, belediyenin bulduğu somut eksiklik, istenen giderim ve makul süre açıklanmalıdır. Zamanaşımı, ayıp bildirimi ve teslim tarihi bakımından beklememek gerekir. Satıcı masraf ödemeyi kabul ederse kapsamı ve son tarihi yazılılaştırın; binadaki tüm ortak eksikliklerin gerçekten giderildiğini idarenin kaydıyla doğrulayın.

Satıştan önceki ilanda “kat mülkiyetli” yazıp tapuda kat irtifakı çıkmışsa ilanın tarihli kopyası önemlidir. Satıcı “belge birkaç hafta içinde alınacak” demişse bunun mesaj veya sözleşme kaydını saklayın. Satış bedelinin bir bölümü iskâna bağlanmışsa ödeme şartı ve temerrüt ayrı hesaplanır. Evin satıldığı tarihte var olan aykırılıkla yeni malik döneminde yapılan tadilatı karıştırmak, sorumluluğu yanlış kişiye yöneltir. Bu yüzden teslim öncesi ve sonrası fotoğrafların tarihini koruyun.

Tapuda kat mülkiyeti yazıyorsa iskân kesin var mıdır?

Kat mülkiyetine geçişte yapı kullanma izni tipik temel belgedir; yine de eski tarihli tapu kaydı ve bugünkü fiilî yapı arasında farklılık olabilir. Sonradan yapılmış kaçak ilave, projeye aykırı bölme veya ruhsatsız eklenti, geçmişteki izinle bütünüyle meşrulaşmaz. Tapu sicilindeki niteliği, belediyedeki izin ve mevcut binanın durumunu birlikte araştırın. Tersine, kat irtifakının hâlâ sürmesi de tek başına “hiçbir izin alınmamış” sonucunu vermez. Bu nedenle izin belgesinin gerçek örneği veya idarenin yazılı kaydı belirleyicidir.

Sık sorulan sorular

Satın aldıktan yıllar sonra iskân olmadığını öğrendim; hâlâ hak isteyebilir miyim?

Öğrenme tarihi, teslim tarihi, satışın tüketici işlemi olup olmadığı, gizleme iddiası ve uygulanacak zamanaşımı birlikte incelenir. “Yeni öğrendim” sözünü belediye cevabı ve önceki satış beyanlarıyla belgelendirin; yıllarca beklemiş olmanızın bütün hakları otomatik kaldırdığı da söylenemez.

İskânı sonradan kendim alıp satıcıdan masrafı isteyebilir miyim?

Teknik ve hukuki olarak izin alınabiliyorsa, sözleşmesel yükümlülüğün kime ait olduğu ve satıcıya hangi fırsatın tanındığı önemlidir. Ortak bina aykırılığını tek alıcının ödemesi sonradan rücu hesabını karmaşıklaştırabilir. Harcamadan önce belediye dosyası, uzman raporu ve yazılı satıcı bildirimiyle zemini kurun.

Yapı kayıt belgesi iskân yerine geçer mi?

Hayır; kapsam ve hukuki sonuçları farklıdır. Belgenin düzenlenmesi, yapının ruhsat ve projesine tüm yönleriyle uygun olduğu veya kullanma izin belgesinin verilmiş olduğu sonucunu tek başına doğurmaz. Belgenin hangi yapıya ve hangi aykırılığa ilişkin olduğunu kontrol edin.

İskân olmadan tapu devri yapılmışsa satış geçersiz mi?

Geçerli bir tapu devri ile yapı kullanma izninin eksikliği ayrı sorulardır. Her iskânsız satış kendiliğinden hükümsüz olmaz. Eksikliğin sözleşmedeki vaatlere ve konutun kullanımına etkisi ayrıca belirlenir; iptal veya bedel talebi için somut hukuki sebep gösterilmelidir.

Bu dosyada sonuç, “iskân yok” etiketinden çok belgenin neden yok olduğuna ve satışta ne vaat edildiğine bağlıdır. Belediyenin yazılı cevabı, tapu ve sözleşme ile iletişim sayfasından dosya incelemesi isteyebilirsiniz. Türkiye'nin farklı illerindeki dosyalarda ilgili yerel idare değişse de belge ve hak ayrımı aynı yöntemle yapılır.

Resmî kaynaklar: Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (6502)