Kiracı Apartman Denetçisi Seçilebilir mi?

Apartmanda yalnız kiracı sıfatıyla oturan kişi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 41. maddesindeki denetçi olarak seçilemez. Kanun, bu görevin kat malikleri arasından seçilecek kişilere verilmesini düzenler. Kiracının muhasebe bilgisi, uzun süredir binada oturması veya ev sahibinden oy kullanma vekâleti alması, onu kat maliki haline getirmez. Yöneticilik ile denetçilik için aranan koşullar farklıdır.

Kiracı yönetici olabiliyorken neden denetçi olamıyor?

Kanunun 34. maddesi yönetimin kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilecek kişiye verilmesine imkân tanır. Buna karşılık 41. madde denetçinin kat maliklerinin kendi arasından seçilmesini öngörür. İki görev aynı toplantıda seçiliyor olsa da adaylık koşulları birbirine taşınamaz. Dışarıdan yönetici atanabilmesi, dışarıdan kanuni denetçi seçilebileceği anlamına gelmez.

Kişi oturduğu dairede kiracı olmakla birlikte aynı anagayrimenkulde başka bir bağımsız bölümün maliki olabilir. Böyle bir durumda yalnız oturduğu konutun kira sözleşmesine bakılmaz; tapudaki malik sıfatı incelenir. Eşinin veya anne babasının dairesinde oturmak ise kişinin kendisini malik yapmaz. Adayın hak sahipliği varsayımla değil kayıtla belirlenmelidir.

Ev sahibinin vekâleti bu şartı değiştirir mi?

Vekâlet, koşulları içinde malik adına toplantıya katılmayı ve oy kullanmayı sağlayabilir. Fakat temsil edilen kişinin mülkiyet hakkını vekile devretmez. Bu nedenle toplantıda oy kullanabilen kiracı ile denetçi seçilebilecek malik aynı kişi grubu değildir. Vekâlet metnine “denetçi seçilmeye yetkilidir” yazılması da kanundaki kişisel malik olma şartını ortadan kaldırmaz.

Kiracının toplantıda temsil ve oy kullanması ayrıca incelenebilir. Özellikle hazirun listesinde temsilci ile malik adlarının karıştırılması, sonradan seçim kararını tartışmalı hale getirir. Karar tutanağında kimin kendi hakkıyla, kimin vekâleten katıldığı açıkça gösterilmeli; seçilen kişinin tapu sıfatı ayrıca kontrol edilmelidir.

Denetçi seçimi için hangi çoğunluk gerekir?

Kat malikleri kurulu, denetim işini sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçeceği bir denetçiye veya üç kişilik denetim kuruluna verebilir. Yalnız toplantıya katılan birkaç kişinin çoğunluğu her durumda yeterli değildir. Kanunun özel olarak aradığı hem kişi sayısı hem arsa payı ölçüsü karşılanmalıdır. İkinci toplantıya geçilmesi, bu özel seçim çoğunluğunu kendiliğinden kaldırmaz.

Örneğin çok sayıda küçük arsa paylı malik ile az sayıda büyük paylı malik aynı yönde oy verdiğinde iki hesabın sonucu farklı çıkabilir. Oyların yalnız el kaldıran kişi sayısıyla toplanması bu nedenle hatalı olabilir. Tapu listesi, arsa payları, vekâletler ve kullanılan oylar birlikte değerlendirilmelidir. Yönetim planındaki denetim düzenlemesi de ayrıca okunmalıdır.

Denetçinin görevi sadece yıl sonunda imza atmak mı?

Hayır. Kanun, yöneticinin görevdeki tutumunun devamlı denetlenmesini esas alır. Yönetim planında hesap incelemesi için zaman belirtilmemişse hesaplar üç ayda bir denetlenir; haklı bir neden varsa denetim her zaman yapılabilir. Bu süre ile denetim raporunun kurula sunulacağı zaman aynı kavram değildir. Plan başka zaman belirlememişse rapor her takvim yılının ilk ayında sunulur.

Denetçi veya kurul, sonuçları ve yönetim hakkındaki değerlendirmesini raporlar. Kanunda rapor ve kararların, sayfaları noter tasdikli deftere tarih ve imzayla geçirilmesi de düzenlenmiştir. Yalnız banka bakiyesini görmek bütün denetimin tamamlandığı anlamına gelmez. Tahsilat, fatura, ödeme, borç ve kurul kararlarının birbirleriyle uyumu araştırılmalıdır.

Hatalı seçim yapılmışsa ne hazırlanmalı?

Seçim tutanağı, adayın malik olup olmadığını gösteren kayıt, hazirun listesi, oy dökümü ve yönetim planı toplanmalıdır. Yeni ve hukuka uygun seçim için kurula başvurulabilir; kararın niteliğine göre yargısal başvuru da değerlendirilir. Kurul kararına ilişkin dava süreleri ve dava öncesi arabuluculuk şartı gözden kaçırılmamalıdır. Her usul hatasına aynı süre kuralı uygulanacağı varsayılmamalıdır.

Denetçi sorunu, yönetici seçilememesi ile de karıştırılmamalıdır. Yönetim boşluğu için öngörülen yolun denetçi atamasına otomatik olarak uygulanacağı söylenemez. Teknik hesap incelemesinde uzmandan destek alınması mümkün olsa da bu yardım, kanundaki denetçinin seçilme koşullarını değiştirmez. Öncelik uygun adayın, doğru çoğunlukla ve açık görev kaydıyla seçilmesidir.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)

Hukuki kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — m.30,34 ve41 denetçi seçimi ve hesap denetimi.
• 5711 sayılı Kanun — KMK33 karar iptali düzenlemesi.
• 6325 sayılı Kanun — m.18/B dava öncesi arabuluculuk.