Kat Malikleri Toplantısında Bir Kişi Kaç Vekâletle Oy Kullanabilir?

Kat malikleri toplantısında bir kişinin sınırsız sayıda vekâlet toplayarak oy kullanması mümkün değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 31, aynı kişinin temsil edeceği oylar için yüzde beş sınırı getirir; kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ise en fazla iki kişiye vekâlet edilebileceğini düzenler. Bu iki kural, toplantıya kaç kişinin geldiğine göre serbestçe değiştirilemez. Önce taşınmazın ve kurulun hukuki yapısı, toplam oy düzeni ve temsil edilen maliklerin hakları belirlenir.

En sık hata, vekâletname sayısıyla oy sayısını aynı görmek veya salonda bulunanların yüzde beşini hesaplamaktır. Bir malikin birden çok bağımsız bölümü olabilir; bir bölümün de birden çok sahibi bulunabilir. Ayrıca temsilcinin kendi malik sıfatıyla kullanacağı oy ile başkasının yetkisiyle kullanacağı oy farklı temellere dayanır. Sağlıklı hesap için hazirun cetveli, tapu bilgileri ve yetki belgeleri birlikte okunmalıdır.

Yüzde beş ve iki kişi kuralı nasıl ayrılır?

Kanunun küçük taşınmazlar için öngördüğü istisna, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişinin en fazla iki kişiye vekâlet edebilmesidir. Örneğin yirmi bağımsız bölümlü olağan bir apartmanda, temsilcinin beş komşudan yetki alması, herkesin buna razı olmasıyla kendiliğinden hukuka uygun hâle gelmez. İstisnada kişi sayısı önemlidir; temsil edilen kişilerin sahip olduğu bağımsız bölümlere bağlı oyların ayrıca doğru hesaplanması gerekir.

Daha büyük taşınmazlarda aynı kişiye toplam oy sayısının yüzde beşini aşacak temsil yetkisi verilemez. Toplam yüz oy bulunan basit bir örnekte beş oy için temsil söz konusu olabilir; on vekâletin tek elde toplanması bu sınırla bağdaşmaz. Toplantıya yalnız yirmi kişinin gelmiş olması, toplam yüz oy üzerinden yapılan hesabı yirmi oy hesabına dönüştürmez. Kesirli sonuçlar veya çok bölümlü maliklerin bulunduğu gerçek bir dosyada sayısal tablo hazırlanmalıdır.

Kendi oyum vekâletlerden ayrı mı değerlendirilir?

Bir kişinin malik sıfatıyla sahip olduğu oy, başkasından aldığı temsil yetkisiyle aynı şey değildir. Yetkili malik, toplantıya kendi adına katılırken kanuni sınırlar içinde başka maliklerin temsilcisi de olabilir. Ancak bu ayrım, sahiplikten doğan oy sınırlamalarını veya gündemdeki özel karar yeter sayısını ortadan kaldırmaz. Tutanakta her oyun hangi bağımsız bölüm ve malik adına kullanıldığı görülmelidir; tek bir toplam sayı yazmak sonradan denetimi güçleştirir.

Birden fazla bağımsız bölümün sahibi olan malikin her bölüm için oy hakkı bulunmakla birlikte, sahip olabileceği oylar bütün oyların üçte birini aşamaz; bu hesapta kesirler dikkate alınmaz. Bu kendi oylarına ilişkin sınırlama, yüzde beşlik temsil sınırıyla karıştırılmamalıdır. Bir kişinin çok daireye sahip olması ile çok sayıda komşusunun vekili olması iki ayrı kontrol gerektirir. Yönetim, her ikisini de oylamadan önce görünür biçimde kaydetmelidir.

Vekâlet mutlaka noter belgesi mi olmalı?

Madde 31 yetkili vekil eliyle oy kullanılmasına izin verir; bütün apartman toplantıları için tek başına genel bir noter vekâletnamesi zorunluluğu koymaz. Bununla birlikte yetkinin varlığı, kapsamı ve hangi toplantıya ilişkin olduğu ispatlanmalıdır. Yazılı, tarihli ve imzalı belge bu nedenle önemlidir. Belgedeki malik, bağımsız bölüm, temsilci ve toplantı bilgilerinin anlaşılır olması, yetki tartışmasını azaltır. Belirsiz bir mesaj veya komşunun sözlü açıklamasıyla oyların kayda alınması ileride sorun doğurabilir.

Yönetim planının temsil hakkında bir hükmü varsa, bu hüküm kanunun emredici sınırlarıyla birlikte değerlendirilir. Plan, yüzde beş veya küçük taşınmazdaki iki kişi kuralını sınırsız temsile çeviremez. Elektronik imzalı belge, ıslak imzalı belge, taranmış nüsha ve sıradan mesajın delil değeri de aynı değildir. Şüphe varsa belge sahibinden teyit alınması ve itirazın tutanağa geçirilmesi uygun olur. Yetki belgesi, sahibinin rızası olmadan değiştirilmemelidir.

Kiracı, eş veya avukat temsilci olabilir mi?

Kiracı yalnız kiracı olduğu için malik yerine oy kullanamaz. Malikin geçerli temsil yetkisi varsa, bu yetkinin kapsamı içinde toplantıya vekil olarak katılabilir. Aynı durum eş, çocuk veya başka bir yakının temsili için de geçerlidir. Aile ilişkisi kendiliğinden genel kurul yetkisi doğurmaz. Bir dairenin giderini ödeyen kişinin oy hakkına da otomatik olarak sahip olduğu kabul edilmemelidir. Temsilci kimliğinin yanında yetki veren kişinin malik sıfatı kontrol edilmelidir.

Avukatın mesleki sıfatı da apartman toplantısındaki kanuni temsil sınırını kendiliğinden kaldırmaz. Hukuki destek almak ve kurulda maliki temsilen oy kullanmak birbirinden ayrılır. Avukata verilen belgenin toplantı ve oy kullanma yetkisini karşılayıp karşılamadığı kontrol edilir. Bir şirket malikse şirketin yetkili organı ve imza düzeni de önem kazanır. Şirket adına gelen kişinin şirketi temsil yetkisi ile başka maliklerden topladığı vekâletler aynı sütunda gelişigüzel toplanmamalıdır.

Bir dairenin iki sahibi varsa kaç oy çıkar?

Bir bağımsız bölümün birden çok maliki bulunması, o bölümden malik sayısı kadar ayrı oy çıkacağı anlamına gelmez. Kanun, bu maliklerin içlerinden yetki verecekleri bir kişiyle temsil edilmesini düzenler. Paylı veya elbirliği mülkiyeti, miras ortaklığı ve henüz tamamlanmamış intikal durumlarında hak sahipleri belirlenmelidir. Aynı bölüm adına iki kişinin karşıt oy kullanması, toplantı başkanının keyfî tercih yapacağı bir durum değildir; temsil düzeni açıklığa kavuşturulmalıdır.

Örneğin kardeşlerin birlikte sahip olduğu bir dairede iki kardeşin salona gelmesi, iki bağımsız bölüm varmış gibi hesaplanamaz. Bölümün temsilcisi, verilen yetki ve kayıtlar üzerinden belirlenir. Maliklerden biri fiilen evde yaşasa bile diğer ortakların hakkı silinmez. Ölüm, satış veya aile içi anlaşmazlık varsa eski kayıtla yetinmek hatalı sonuç doğurabilir. Güncel tapu ve gerektiğinde mirasçılık belgeleriyle bir bölümün kurulda hangi kişi tarafından temsil edildiği belirlenir.

Vekâlet hangi gündem maddelerinde kullanılabilir?

Yetki belgesi yalnız yönetici seçimine ilişkin olabilir veya belirli bir toplantının gündeminin tamamını kapsayabilir. Temsilci, kendisine verilenden daha geniş bir yetkiye sahipmiş gibi davranmamalıdır. Büyük tadilat, ortak alanın kiralanması veya yönetim planı değişikliği gibi konularda yetkinin kapsamı özellikle önemlidir. Geçerli temsil bulunması, gündemdeki karar için gereken özel çoğunluğu da sağlamış sayılmaz. Temsil kontrolü ile kararın içerik ve yeter sayı kontrolü ayrı yapılır.

Kanunda doğrudan kendisini ilgilendiren karar bakımından malikin görüşmede bulunabilmesi ancak oya katılamaması da düzenlenir. Bir kişinin malik adına temsili, bu tür oy sınırlamalarını dolaşma aracı olamaz. Gündemin niteliği ve menfaat ilişkisi somut değerlendirilmelidir. Yöneticiye karşı kişisel bir alacak, onun sorumluluğu veya belli bir kişiye özel menfaat gündeme geldiğinde kimlerin hangi sıfatla oy kullandığı açıkça yazılmalıdır. Her olağan gideri otomatik çıkar çatışması saymak da doğru değildir.

Fazla vekâlet toplantı başında nasıl kontrol edilir?

Toplantı girişinde bağımsız bölüm ve malik listesi hazırlanmalı; bizzat katılanlar, yetkili temsilciler ve temsil belgesi sunmayanlar ayrılmalıdır. Aynı malik için birden fazla belge varsa hangisinin geçerli olduğu, geri alma veya daha sonraki tarihli yetki bulunup bulunmadığı değerlendirilir. Temsilciye verilen belgelerin tarih ve kapsamları listelenir. Sayım yalnız kalabalığa bakarak yapılmaz. Tapuda bölüm sayısı, maliklerin kendi oyları ve temsil sınırı ayrı sütunlarla gösterildiğinde yanlış oy eklenmesi daha kolay fark edilir.

Sınır aşımı belirlenirse hangi temsilin hesaba alınacağı şeffaf biçimde ve hukuka uygun çözülmelidir. Yönetici veya divan başkanı, sonucu değiştirmek amacıyla kendisine yakın vekâletleri kabul edip diğerlerini belgesiz reddedemez. İtiraz eden malik, belge ve hesap talebini açıkça belirtmeli, itirazın tutanakta yer almasını istemelidir. İmza atmaktan kaçınmak yerine kararın hangi nedenle kabul edilmediğini yazdırmak, ileride uyuşmazlığın konusunu belirginleştirir. Kişisel belge paylaşımında gereksiz kimlik bilgilerinin yayılmasından kaçınılmalıdır.

Usulsüz temsil bütün kararları kendiliğinden yok eder mi?

Her temsil kusuru için bütün toplantı kararlarının otomatik yok hükmünde olduğu söylenemez. Fazla veya yetkisiz oyların hangi gündem maddesine katıldığı, çıkarıldığında toplantı ve karar yeter sayısının kalıp kalmadığı, ihlalin niteliği ve talep edilen hukuki sonuç değerlendirilir. Bazı sorunlar kararın iptalini, daha ağır aykırılıklar başka geçersizlik değerlendirmelerini gündeme getirebilir. Sonuç, yalnız vekâletname sayısına bakılarak değil kararın oluşumuna ilişkin dosyayla belirlenir.

İkinci toplantıda katılanların çoğunluğuyla olağan karar alınabilmesi, vekâlet sınırının kalktığı anlamına gelmez. Ayrıca kanunun özel çoğunluk aradığı işlemlerde ikinci toplantı yapılması bu koşulları ortadan kaldırmaz. Özellikle ortak alanı kalıcı biçimde değiştiren veya yönetim planını değiştiren kararlar ayrı incelenir. 2026 yılında toplu yapı yönetim planına ilişkin değişiklik yapılmış olması da madde 31 temsil düzenini genel olarak sınırsız hâle getirmemiştir. Kullanılan eski hazır toplantı şablonları bu nedenle gözden geçirilmelidir.

Karara itiraz ederken hangi süre ve belgeler önemlidir?

Hazırlanan hesabın toplantı günü mevcut belgelerle desteklenmesi, daha sonra eklenen veya kapsamı değiştirilen vekâletlerle karıştırılmaması gerekir.

Aynı dairenin toplantı günü satılmış olması da temsil hesabını etkileyebilir. Önceki malikin verdiği yetki, sonraki malikin iradesi yerine kendiliğinden geçmez. Mülkiyet değişiminin zamanı ve yeni malikin temsili kontrol edilmelidir. Yönetimin elindeki eski telefon listesi güncel tapunun yerini tutmaz. Buna karşılık yalnız satış görüşmesi yapılması veya kapora verilmesi, kişinin tapudaki malik sıfatını otomatik değiştirmez. Yetki veren kişinin toplantı tarihindeki hak sahibi olup olmadığı belgeyle belirlenmelidir; eski malik adına oy yazıldığı iddiası açıkça somutlaştırılmalıdır.

Karar defterinde yalnız sonuç rakamı varsa, toplantıda kullanılan oyların ayrıntısı başka kayıtlarla araştırılabilir. İmzalar, ekli vekâletler ve gündem oylamaları birbirini doğrulamalıdır. Bir temsilcinin üç ayrı gündem maddesinde aynı yetkiyle oy kullandığı görülse bile belgenin her maddeyi kapsayıp kapsamadığı ayrıca önem taşır. Sonradan hazırlanan bir çizelge, toplantı günü gerçekte bulunmayan yetkiyi geçmişe dönük olarak varmış gibi göstermek için kullanılamaz. Belgelerin asılları korunmalı; tartışmalı imza için dayanaksız sahtecilik suçlaması yerine inceleme talebi kurulmalıdır.

İtirazın çözümü için kullanılacak bir hesap tablosunda ilk sütun bağımsız bölüm, ikinci sütun malik, üçüncü sütun malik adına katılan kişi olmalıdır. Diğer sütunlarda yetki tarihi, belgenin kapsamı, sayılacak oy ve varsa itiraz gösterilebilir. Böylece aynı bölümün iki kez yazılması veya bir malik için yanlış oy eklenmesi fark edilir. Tablo karar vermenin yerini almaz; dosyadaki somut sorunu anlaşılır hâle getirir. Uyuşmazlığın yalnız vekâlet sayısı mı, yetki eksikliği mi, yanlış malik mi olduğu bu yöntemle ayrılır.

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 33, toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik için karar tarihinden başlayan bir aylık süre; katılmayan malik için öğrenmeden başlayan bir aylık ve her durumda karardan başlayan altı aylık sınır düzenler. Yokluk ve mutlak butlan iddiaları farklıdır. Bir vekâlet sorununu baştan süresiz dava konusu saymak hak kaybı doğurabilir. Karar, toplantı ve öğrenme tarihleri ayrı kaydedilmelidir. Yönetimle yazışmak, tek başına bütün dava sürelerinin durduğu anlamına gelmez.

Dosyada çağrı, gündem, hazirun listesi, temsil belgeleri, karar defteri örneği, tapu ve yönetim planı bulunmalıdır. Hangi oyların neden usulsüz olduğu ve bu oylar çıkarıldığında hesabın nasıl değiştiği gösterilmelidir. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk düzeni de gözetilir; mahkemenin görevi, yetkisi ve doğru taraflar ayrıca belirlenir. Mersin’deki büromuza başka şehirdeki taşınmaz için başvuru yapılabilir; inceleme, taşınmazın bulunduğu yerdeki kayıtlar ve usul kuralları üzerinden yürütülür.

Sık sorulan sorular

Yirmi daireli binada bir kişi beş malikin vekili olabilir mi?

Kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Beş kişiden belge alınmış olması bu sınırı kaldırmaz. Maliklerin bölüm ve oy durumları ayrıca doğru kaydedilmelidir.

Yüzde beş yalnız toplantıya gelenlerin oyundan mı hesaplanır?

Temsil sınırı, salondaki katılımcı sayısından hareketle kurulmuş serbest bir oran değildir. Kanuni toplam oy düzeni ve taşınmazın yapısı esas alınır. Toplantıya az kişinin gelmesi sınırsız temsil yetkisi doğurmaz.

Vekil aynı zamanda malikse kendi adına oy kullanabilir mi?

Malik sıfatına dayanan oy ile temsil yetkisine dayanan oy ayrı değerlendirilir. Kendi oy hakkının sınırları ve gündeme ilişkin oy kullanma engelleri korunur. Tutanakta hangi oyun hangi sıfatla verildiği gösterilmelidir.

Malikin eşi yazılı yetki olmadan oy kullanabilir mi?

Eş olmak tek başına kat malikleri toplantısında temsil yetkisi vermez. Yetkinin varlığı ve kapsamı ispatlanmalıdır. Yazılı, tarihli ve imzalı belge, temsil tartışmasını azaltır; yönetim planı ve somut temsil şartları ayrıca kontrol edilir.

Kiracı apartman aidatını ödediği için oy sahibi olur mu?

Aidat ödeme veya dairede oturma kendiliğinden malik oyunu doğurmaz. Kiracı, malik tarafından usulüne uygun yetkilendirilmişse vekil sıfatıyla oy kullanabilir. Kullanacağı oy, kiracılık hakkından değil temsil yetkisinden kaynaklanır.

Her vekâletnamenin noter onaylı olması zorunlu mu?

Madde 31 bütün toplantılar için genel bir noter onayı şartı koymaz. Ancak yetkinin ispatı ve kapsamı gerekir. Yönetim planı, belge biçimi ve ihtilafın niteliği birlikte değerlendirilmelidir; sıradan mesajın her durumda yeterli sayılacağı varsayılmaz.

Üç kişinin birlikte sahibi olduğu daireden üç oy çıkar mı?

Bir bağımsız bölümün birden çok sahibi olması ayrı ayrı üç bölüm oyu yaratmaz. Ortak maliklerin temsil düzeni kurulmalıdır. Güncel mülkiyet ve yetki belgeleri kontrol edilerek bölümün hangi kişi tarafından temsil edildiği belirlenir.

Avukat yüzde beş sınırından muaf mı?

Mesleki sıfat tek başına kanuni vekâlet sınırını kaldırmaz. Hukuki danışmanlık ve malikleri temsilen oy kullanma farklı işlevlerdir. Temsilci avukat olsa da yetki, kapsam ve kanuni oy hesabı kontrol edilir.

İkinci toplantıda vekâlet sınırı kalkar mı?

Hayır. İkinci toplantının olağan karar yeter sayısı düzeni, temsil sınırını ve özel karar çoğunluklarını ortadan kaldırmaz. Önce geçerli katılım ve oylar belirlenir, sonra her gündem maddesinin kendi karar koşulu değerlendirilir.

Fazla vekâlet nedeniyle iptal davası için süresiz beklenebilir mi?

Her aykırılık yokluk veya mutlak butlan değildir. Madde 33 kapsamında bir aylık ve ilgili durumda altı aylık süreler önem taşır. Karar, katılım ve öğrenme tarihleriyle birlikte temsil belgeleri gecikmeden incelenmelidir.

İlgili hukuki yayınlar ve resmî kaynaklar

Konuya yakın sorunlar için usulsüz toplantı kararına itiraz, yönetim hesaplarını inceleme, aidat artışına itiraz yazılarını inceleyebilirsiniz.

Dayanak metinler: Kat Mülkiyeti Kanunu madde31,32,33, 5711 sayılı Kanun temsil ve toplantı değişiklikleri, Adalet Bakanlığı arabuluculuk kaynağı. Somut işlem tarihinde yürürlükte bulunan düzenleme, sözleşme ve resmî kayıtlar birlikte değerlendirilir.

Uyuşmazlığınıza ilişkin belgelerle hukuki değerlendirme talep etmek için iletişim sayfasından büromuza ulaşabilirsiniz. Mersin merkezli büromuz, farklı şehirlerdeki dosyaların takibini yetkili mahkeme ve başvuru usullerine göre planlar.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)