Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibinin Hakları

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde: Bu rehber, Türk hukukundaki temel kuralları, belgeleri, süreleri ve başvuru yolunu açıklar.

kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibi hakları konusunda sonuç, olayın adıyla değil kanuni şartların gerçekleşmesiyle belirlenir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici projeye, ruhsata, teknik şartnameye ve süreye uygun bağımsız bölümler teslim eder; arsa sahibi de kararlaştırılan payları devir borcu altındadır. Yüklenicinin gecikmesi veya eksik işi hâlinde aynen ifa, gecikme tazminatı, eksik iş bedeli ve ağır ihlalde sözleşmenin sona erdirilmesi talep edilebilir.

Kısa cevap: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici projeye, ruhsata, teknik şartnameye ve süreye uygun bağımsız bölümler teslim eder; arsa sahibi de kararlaştırılan payları devir borcu altındadır. Yüklenicinin gecikmesi veya eksik işi hâlinde aynen ifa, gecikme tazminatı, eksik iş bedeli ve ağır ihlalde sözleşmenin sona erdirilmesi talep edilebilir. Teslim, ayıp ihbarı ve eser zamanaşımı TBK hükümlerine; tapu ve sözleşmenin sona erdirilmesi talepleri somut hukuki sebebe göre farklı sürelere tabidir. Gecikme devam ederken delil tespiti ve ihtar bekletilmemelidir.

Son hukuki kontrol: 6 Eylül 2026. Bu çalışma 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2644 sayılı Tapu Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu esas alınarak hazırlanmıştır. Hukuki inceleme: Av. Emirhan Keskin.

kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibi hakları: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibinin Hakları: kısa ve kesin hukuki cevap

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici projeye, ruhsata, teknik şartnameye ve süreye uygun bağımsız bölümler teslim eder; arsa sahibi de kararlaştırılan payları devir borcu altındadır. Yüklenicinin gecikmesi veya eksik işi hâlinde aynen ifa, gecikme tazminatı, eksik iş bedeli ve ağır ihlalde sözleşmenin sona erdirilmesi talep edilebilir.

Sözleşmeden dönmenin geçmişe etkili, feshin ileriye etkili sonuçları ve yükleniciden pay alan üçüncü kişilerin durumu tamamlanma oranına ve somut sözleşmeye göre değişir. Arsa sahibi bütün payları başta devrettiyse tapu tedbiri ve devir zinciri kritik hâle gelir.

Önce noter sözleşmesi, tapu devir takvimi, ruhsat/proje, seviye tespiti ve teslim süresi karşılaştırılır. İhlal giderilebilir nitelikteyse uygun süreli ihtar; yüklenicinin açıkça ifadan vazgeçmesi veya sürenin yararsız olması hâlinde TBK istisnaları değerlendirilir. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.

Hukuki dayanak ve temel kurallar

TBK 470 ve devamı

Eser sözleşmesinde yüklenici eseri meydana getirip teslim, iş sahibi bedel karşılığı edimini ifa eder. Bu kural uygulanırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de korunur.

İnşaatın proje ve sözleşmeye uygunluğu teslim ve ayıp hükümleriyle denetlenir. İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.

TBK 117-125

Muaccel borçta temerrüt, ihtar ve seçimlik haklar kanuni koşullara bağlıdır. Bu ayrım, talebin doğru hukuki sebebe dayandırılması için zorunludur.

Teslim tarihi kesin değilse usulüne uygun temerrüt ihtarı yapılır. Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı açıklanır.

TBK 473 ve 474-478

İşin ayıplı veya gecikmiş olacağı açıkça görülüyorsa erken müdahale; teslimde inceleme ve ayıp hakları uygulanır. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.

Seviye ve ayıp teknik raporla zamanında tespit edilir. Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte incelenir.

kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibi hakları için tamamlayıcı usul çerçevesi: Tapu iptal ve tescil, bedel, tazminat, ecrimisil, ortaklığın giderilmesi ve müdahalenin önlenmesi aynı talep değildir. Dava sebebi, görev, yetki, harç ve taraflar talep türüne göre belirlenir. Bu kural uygulanırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de korunur.

Aranan şartlar ve karar ölçütleri

Geçerli sözleşme ve paylaşım

Resmi şekil, bağımsız bölüm listesi ve pay devir takvimi belirlenir. Bu kural uygulanırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de korunur.

Noter sözleşmesi, ek liste ve tapu kayıtları Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte incelenir.

Ruhsat ve proje uygunluğu

Yapı ruhsatı ile onaylı proje sözleşmedeki eserle karşılaştırılır. Bu ayrım, talebin doğru hukuki sebebe dayandırılması için zorunludur.

Belediye işlem dosyası ve mimari proje Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından somutlaştırılır.

İnşaat seviyesi ve kalite

Tamamlanma oranı ile eksik/ayıplı imalat keşifle belirlenir. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.

Mahkeme delil tespiti ve bilirkişi raporu Delilin hangi unsuru ispatladığı açıkça yazılmadığında dosyada bulunması tek başına sonuç vermez.

Teslim ve temerrüt

Kesin teslim tarihi, uzatma sebepleri ve ihtar incelenir. Aksi yaklaşım, hukuki kurumların birbirine karıştırılmasına ve yanlış talep sonucuna yol açar.

İş programı, ruhsat tarihi ve noter ihtarı İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.

Üçüncü kişi payları

Yükleniciden pay alan kişilerin devir tarihi ve iyiniyeti ayrı değerlendirilir. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.

Tedavüllü tapu kaydı, satış ve ödeme belgeleri Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı açıklanır.

Karşı iddialar ve hukuki cevaplar

Bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibi hakları dosyasında sonuca ulaşmak için yalnız ilk anlatım değil, karşı tarafın hangi unsuru tartışacağı da önceden belirlenir. Aşağıdaki denetim, iddia ve savunmanın aynı kanuni ölçüt üzerinde karşılaştırılmasını sağlar.

Geçerli sözleşme ve paylaşım yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Resmi şekil, bağımsız bölüm listesi ve pay devir takvimi belirlenir. Bu kural uygulanırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de korunur.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Noter sözleşmesi, ek liste ve tapu kayıtları Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı açıklanır.

Ruhsat ve proje uygunluğu yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Yapı ruhsatı ile onaylı proje sözleşmedeki eserle karşılaştırılır. Bu ayrım, talebin doğru hukuki sebebe dayandırılması için zorunludur.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Belediye işlem dosyası ve mimari proje Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte incelenir.

İnşaat seviyesi ve kalite yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Tamamlanma oranı ile eksik/ayıplı imalat keşifle belirlenir. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Mahkeme delil tespiti ve bilirkişi raporu Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından somutlaştırılır.

Teslim ve temerrüt yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Kesin teslim tarihi, uzatma sebepleri ve ihtar incelenir. Aksi yaklaşım, hukuki kurumların birbirine karıştırılmasına ve yanlış talep sonucuna yol açar.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: İş programı, ruhsat tarihi ve noter ihtarı Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Delilin hangi unsuru ispatladığı açıkça yazılmadığında dosyada bulunması tek başına sonuç vermez.

Üçüncü kişi payları yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Yükleniciden pay alan kişilerin devir tarihi ve iyiniyeti ayrı değerlendirilir. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Tedavüllü tapu kaydı, satış ve ödeme belgeleri Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.

Deliller ve ispat planı

Bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibi hakları dosyasında deliller olay kronolojisine bağlanır. Tapu kaydının yolsuz olduğunu, sözleşmeye aykırılığı, ayıbı, ödemeyi veya kötü niyeti ileri süren taraf dayandığı vakıayı ispatlar; resmî sicil ve teknik inceleme birlikte değerlendirilir. Delilin hangi unsuru ispatladığı açıkça yazılmadığında dosyada bulunması tek başına sonuç vermez.

• Noter sözleşmesi, ek liste ve tapu kayıtları
• Belediye işlem dosyası ve mimari proje
• Mahkeme delil tespiti ve bilirkişi raporu
• İş programı, ruhsat tarihi ve noter ihtarı
• Tedavüllü tapu kaydı, satış ve ödeme belgeleri
• Noter düzenlemeli sözleşme ve tüm ekleri
• Belediye ruhsat, proje ve yapı denetim dosyası
• İşlem tarihli inşaat seviye tespiti
• Tapu pay devir zinciri ve üçüncü kişi sözleşmeleri

Noter sözleşmesi, ek liste ve tapu kayıtları ile Tapu pay devir zinciri ve üçüncü kişi sözleşmeleri aynı kronolojide karşılaştırılır. Tapu kaydının yolsuz olduğunu, sözleşmeye aykırılığı, ayıbı, ödemeyi veya kötü niyeti ileri süren taraf dayandığı vakıayı ispatlar; resmî sicil ve teknik inceleme birlikte değerlendirilir. Kurumdan kayıt istenirken kişi, hesap veya taşınmaz, işlem türü ve dönem belirtilir; ilgisiz üçüncü kişi verilerini kapsayan sınırsız talep kurulmaz.

Süre, görev, yetki ve ön başvuru

Başvuru ve dava süresi

Teslim, ayıp ihbarı ve eser zamanaşımı TBK hükümlerine; tapu ve sözleşmenin sona erdirilmesi talepleri somut hukuki sebebe göre farklı sürelere tabidir. Gecikme devam ederken delil tespiti ve ihtar bekletilmemelidir.

Görevli mahkeme veya merci

Talebin ayni hakka, sözleşmeye, tüketici işlemine veya ortaklığın giderilmesine dayanmasına göre asliye hukuk, tüketici ya da sulh hukuk mahkemesi görevlidir; görev talep sonucundan belirlenir.

Yetkili yer

Taşınmazın aynına veya zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; sözleşme ve tazminat taleplerinde HMK yetki kuralları ayrıca incelenir.

Arabuluculuk ya da idari ön başvuru

Uyuşmazlık ticari nitelikteyse para alacağı ve tazminat için; taşınmaza ilişkin uyuşmazlıkta 1 Eylül 2023 sonrası kapsam yönünden dava şartı arabuluculuk kontrol edilir.

Geçici koruma ve acil işlem

Kalan arsa paylarının devrini, yüklenici paylarının üçüncü kişiye geçmesini veya şantiyedeki delilin kaybını önleyen ölçülü tapu tedbiri ve delil tespiti istenir.

Korunacak hak, yakın tehlike ve istenen önlemin sınırı kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibi hakları uyuşmazlığına özgü olarak aynı talepte gösterilir. Kararın uygulanacağı kurum veya sicil ile uygulama süresi açık yazılır; geçici kararın esası peşinen çözmediği gözetilir.

Adım adım başvuru ve dava planı

1. Güncel ve tedavüllü tapu kaydını, takyidatları ve malik zincirini alın.
2. Ada, parsel, bağımsız bölüm ve pay bilgisini sözleşme ve ödeme belgeleriyle eşleştirin.
3. Talebi tapu iptal ve tescil, bedel, tazminat, ecrimisil, ortaklığın giderilmesi veya müdahalenin önlenmesi olarak ayırın.
4. Hak düşürücü süre, zamanaşımı ve arabuluculuk şartını işlem türüne göre hesaplayın.
5. Üçüncü kişiye devir veya yapı değişikliği riski varsa ölçülü ihtiyati tedbir talep edin.
6. Belediye, tapu, noter ve banka kayıtlarını kişi, işlem ve dönem belirterek isteyin.
7. Keşif ve bilirkişide değerleme tarihi, emsal, proje ve hesap yöntemini somutlaştırın.
8. Hükmün tapu sicilinde ve gerekiyorsa icra dosyasında uygulanmasını takip edin.

Karara karşı başvuru yolu bakımından temel kural şudur: Nihai hukuk mahkemesi kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf edilir; temyiz yolu karar türü ve yürürlükteki parasal sınıra göre kontrol edilir. Kanun yolu dilekçesi yalnız sonucu tekrar etmez; kararın hangi maddi veya hukuki noktada hatalı olduğunu gösterir.

Karar sonrası uygulama ve sonuç kontrolü

Mahkeme veya yetkili merci karar verdiğinde ilk kontrol hüküm sonucunun talep edilen hukuki korumayı açıkça içerip içermediğidir. Önce noter sözleşmesi, tapu devir takvimi, ruhsat/proje, seviye tespiti ve teslim süresi karşılaştırılır. İhlal giderilebilir nitelikteyse uygun süreli ihtar; yüklenicinin açıkça ifadan vazgeçmesi veya sürenin yararsız olması hâlinde TBK istisnaları değerlendirilir. Kararın gerekçesi ile hüküm fıkrası çelişiyorsa kanun yolu veya tavzih-tashih koşulları süresinde değerlendirilir.

Geçici koruma bakımından dosyada benimsenen yaklaşım şudur: Kalan arsa paylarının devrini, yüklenici paylarının üçüncü kişiye geçmesini veya şantiyedeki delilin kaybını önleyen ölçülü tapu tedbiri ve delil tespiti istenir. Esas karar verildikten sonra tedbirin ne zaman sona ereceği, sicil ya da kurum kaydının nasıl düzeltileceği ve daha önce yapılan işlemlerin akıbeti ayrıca izlenir.

Kararın uygulanması için yalnız kesinleşme şerhi beklenmez; karar türünün kesinleşmeden icra veya uygulanma imkânı olup olmadığı kontrol edilir. Gerekli mahkeme yazısı, icra emri, kurum başvurusu, harç ve tebligat tamamlanır. İdare veya karşı taraf kararı yerine getirmezse yeni başvuru yolu ve tazminat sonucu doğabilir.

Dosya kapanışında tebligat, kanun yolu, ödeme, sicil kaydı, teslim ve masraf kalemleri bir kontrol listesinde işaretlenir. Böylece lehde karar alınmasına rağmen tapu, nüfus, banka, işveren, kolluk, idare veya icra kaydında sonucun uygulanmadan kalması önlenir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibinin Hakları hakkında sık sorulan sorular

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibinin Hakları konusunda temel kural nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici projeye, ruhsata, teknik şartnameye ve süreye uygun bağımsız bölümler teslim eder; arsa sahibi de kararlaştırılan payları devir borcu altındadır. Yüklenicinin gecikmesi veya eksik işi hâlinde aynen ifa, gecikme tazminatı, eksik iş bedeli ve ağır ihlalde sözleşmenin sona erdirilmesi talep edilebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibinin Hakları hangi kanun hükümlerine dayanır?

TBK 470 ve devamı: Eser sözleşmesinde yüklenici eseri meydana getirip teslim, iş sahibi bedel karşılığı edimini ifa eder. TBK 117-125: Muaccel borçta temerrüt, ihtar ve seçimlik haklar kanuni koşullara bağlıdır. TBK 473 ve 474-478: İşin ayıplı veya gecikmiş olacağı açıkça görülüyorsa erken müdahale; teslimde inceleme ve ayıp hakları uygulanır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibinin Hakları için hangi şartlar aranır?

Resmi şekil, bağımsız bölüm listesi ve pay devir takvimi belirlenir. Yapı ruhsatı ile onaylı proje sözleşmedeki eserle karşılaştırılır. Tamamlanma oranı ile eksik/ayıplı imalat keşifle belirlenir. Kesin teslim tarihi, uzatma sebepleri ve ihtar incelenir.

Hangi belgeler ve kayıtlar gerekir?

Noter sözleşmesi, ek liste ve tapu kayıtları; Belediye işlem dosyası ve mimari proje; Mahkeme delil tespiti ve bilirkişi raporu; İş programı, ruhsat tarihi ve noter ihtarı; Tedavüllü tapu kaydı, satış ve ödeme belgeleri; Noter düzenlemeli sözleşme ve tüm ekleri.

Başvuru veya dava süresi nedir?

Teslim, ayıp ihbarı ve eser zamanaşımı TBK hükümlerine; tapu ve sözleşmenin sona erdirilmesi talepleri somut hukuki sebebe göre farklı sürelere tabidir. Gecikme devam ederken delil tespiti ve ihtar bekletilmemelidir.

Görevli mahkeme veya merci hangisidir?

Talebin ayni hakka, sözleşmeye, tüketici işlemine veya ortaklığın giderilmesine dayanmasına göre asliye hukuk, tüketici ya da sulh hukuk mahkemesi görevlidir; görev talep sonucundan belirlenir.

Yetkili yer nasıl belirlenir?

Taşınmazın aynına veya zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; sözleşme ve tazminat taleplerinde HMK yetki kuralları ayrıca incelenir.

Arabuluculuk veya ön başvuru zorunlu mudur?

Uyuşmazlık ticari nitelikteyse para alacağı ve tazminat için; taşınmaza ilişkin uyuşmazlıkta 1 Eylül 2023 sonrası kapsam yönünden dava şartı arabuluculuk kontrol edilir.

İhtiyati tedbir veya başka geçici koruma istenir mi?

Kalan arsa paylarının devrini, yüklenici paylarının üçüncü kişiye geçmesini veya şantiyedeki delilin kaybını önleyen ölçülü tapu tedbiri ve delil tespiti istenir.

İspat yükü kimdedir?

Tapu kaydının yolsuz olduğunu, sözleşmeye aykırılığı, ayıbı, ödemeyi veya kötü niyeti ileri süren taraf dayandığı vakıayı ispatlar; resmî sicil ve teknik inceleme birlikte değerlendirilir.

Bilirkişi incelemesi gerekir mi?

Rayiç değer, sınır, proje, ayıp, inşaat seviyesi veya gelir kaybı teknik bilgi gerektiriyorsa harita, inşaat, mimarlık, mali müşavirlik ya da gayrimenkul değerleme uzmanından rapor alınır. Hukuki sonuç mahkemece belirlenir.

Karara karşı hangi kanun yolu kullanılır?

Nihai hukuk mahkemesi kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf edilir; temyiz yolu karar türü ve yürürlükteki parasal sınıra göre kontrol edilir.

İlgili yayınlar

• Gayrimenkul Hukuku Yayınları
• Avukat Emirhan Keskin
• İletişim

Resmî kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — resmî metin
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — resmî metin
• 2644 sayılı Tapu Kanunu — resmî metin
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — Adalet Bakanlığı

Bu yayın genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Yayın tarihi sonrasında yürürlüğe giren değişiklikler ve somut olayın milletlerarası unsuru sonucu değiştirebilir; kişisel hukuki görüş için dosya incelemesi gerekir. Somut dosyada güncel mevzuat, tebliğ tarihi, deliller ve tarafların hukuki durumu ayrıca incelenir.