Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, Tapuya Şerh ve Zamanaşımı

gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi konusunda sonuç, olayın adıyla değil kanuni şartların gerçekleşmesiyle belirlenir. Taşınmaz satış vaadi, noterde düzenleme biçiminde yapılmadıkça kural olarak geçerli değildir. Geçerli sözleşme alıcıya doğrudan mülkiyet vermez; satıcı tapuyu devretmezse koşulları oluştuğunda tescile zorlama veya bedel/tazminat talebi sağlar. Tapuya şerh, kişisel hakkı sonraki maliklere karşı güçlendirir.

Kısa cevap: Taşınmaz satış vaadi, noterde düzenleme biçiminde yapılmadıkça kural olarak geçerli değildir. Geçerli sözleşme alıcıya doğrudan mülkiyet vermez; satıcı tapuyu devretmezse koşulları oluştuğunda tescile zorlama veya bedel/tazminat talebi sağlar. Tapuya şerh, kişisel hakkı sonraki maliklere karşı güçlendirir. Şerhin tapu sicilindeki etkisi şerh tarihinden itibaren beş yıllık özel kurala tabidir. Sözleşme alacağında zamanaşımı kural olarak muacceliyetten itibaren on yıldır; zilyetliğin devri ve dürüstlük kuralına dayalı içtihat etkisi somut olayda ayrıca incelenir.

Son hukuki kontrol: 6 Eylül 2026. Bu çalışma 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2644 sayılı Tapu Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu esas alınarak hazırlanmıştır. Hukuki inceleme: Av. Emirhan Keskin.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, Tapuya Şerh ve Zamanaşımı: kısa ve kesin hukuki cevap

Taşınmaz satış vaadi, noterde düzenleme biçiminde yapılmadıkça kural olarak geçerli değildir. Geçerli sözleşme alıcıya doğrudan mülkiyet vermez; satıcı tapuyu devretmezse koşulları oluştuğunda tescile zorlama veya bedel/tazminat talebi sağlar. Tapuya şerh, kişisel hakkı sonraki maliklere karşı güçlendirir.

Adi yazılı “satış sözleşmesi”, noter düzenlemeli satış vaadi ve tapuda resmi satış farklıdır. Şerhin beş yıl sonra tapu etkisini kaybetmesi sözleşmeden doğan bütün alacakların aynı gün kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmez; ifa tarihi ve zamanaşımı ayrıca hesaplanır.

Taşınmaz belirli veya belirlenebilir, vaat borçlusu malik ya da devri sağlayabilecek durumda ve alıcı kendi edimini yerine getirmiş olmalıdır. Şerh yokken taşınmazı iyiniyetle alan üçüncü kişi karşısında tescil talebi korunmayabilir; satıcıya para talebi kalabilir. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.

Hukuki dayanak ve temel kurallar

TBK 237

Taşınmaz satış vaadi resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Aksi yaklaşım, hukuki kurumların birbirine karıştırılmasına ve yanlış talep sonucuna yol açar.

Sözleşmenin noter düzenleme biçimi ve imza yetkileri doğrulanır. Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte incelenir.

Tapu Kanunu 26

Noterce düzenlenen satış vaadi taraflardan birinin istemiyle tapuya şerh edilir; şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa şerh terkin edilebilir. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.

Şerh tarihi ve sonraki devirler tapu kayıt zincirinde izlenir. Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından somutlaştırılır.

TBK 146

Kanunda aksine süre yoksa alacaklar on yıllık zamanaşımına tabidir. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.

Muacceliyet sözleşmedeki ifa tarihinden veya gerekli bildirimden belirlenir. Delilin hangi unsuru ispatladığı açıkça yazılmadığında dosyada bulunması tek başına sonuç vermez.

gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi için tamamlayıcı usul çerçevesi: Taşınmazın ada, parsel, bağımsız bölüm, malik ve takyidat bilgileri dava açılmadan güncellenir. Eski kayıt, imar dosyası, proje, ruhsat ve belediye belgeleri tarih sırasına konulur. Yanlış taşınmaza veya eksik tarafa yöneltilen talep usul ve süre kaybı doğurur. Aksi yaklaşım, hukuki kurumların birbirine karıştırılmasına ve yanlış talep sonucuna yol açar.

Aranan şartlar ve karar ölçütleri

Resmi şekil

Sözleşme noterlikçe düzenleme biçiminde kurulmuş olmalıdır. Aksi yaklaşım, hukuki kurumların birbirine karıştırılmasına ve yanlış talep sonucuna yol açar.

Noter yevmiye numaralı sözleşme aslı Delilin hangi unsuru ispatladığı açıkça yazılmadığında dosyada bulunması tek başına sonuç vermez.

Taşınmazın belirlenmesi

Ada, parsel, bağımsız bölüm veya belirlenebilir proje payı açık olmalıdır. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.

Tapu kaydı, proje ve sözleşme eki plan İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.

Vaat borçlusunun yetkisi

Satıcı malik, mirasçı veya geçerli temsil yetkisine sahip olmalıdır. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.

Tapu, mirasçılık ve vekâlet belgesi Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı açıklanır.

Alıcının edimi ve muacceliyet

Bedel/taksitler ile devir için kararlaştırılan koşullar yerine gelmelidir. Bu kural uygulanırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de korunur.

Banka dekontu, teslim ve ihtar Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte incelenir.

Şerh ve üçüncü kişi

Şerhin tarihi, süresi ve sonraki maliklerin kazanımı belirlenir. Bu ayrım, talebin doğru hukuki sebebe dayandırılması için zorunludur.

Tedavüllü tapu kaydı ve şerh belgesi Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından somutlaştırılır.

Karşı iddialar ve hukuki cevaplar

Bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi dosyasında sonuca ulaşmak için yalnız ilk anlatım değil, karşı tarafın hangi unsuru tartışacağı da önceden belirlenir. Aşağıdaki denetim, iddia ve savunmanın aynı kanuni ölçüt üzerinde karşılaştırılmasını sağlar.

Resmi şekil yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Sözleşme noterlikçe düzenleme biçiminde kurulmuş olmalıdır. Aksi yaklaşım, hukuki kurumların birbirine karıştırılmasına ve yanlış talep sonucuna yol açar.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Noter yevmiye numaralı sözleşme aslı Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından somutlaştırılır.

Taşınmazın belirlenmesi yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Ada, parsel, bağımsız bölüm veya belirlenebilir proje payı açık olmalıdır. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Tapu kaydı, proje ve sözleşme eki plan Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Delilin hangi unsuru ispatladığı açıkça yazılmadığında dosyada bulunması tek başına sonuç vermez.

Vaat borçlusunun yetkisi yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Satıcı malik, mirasçı veya geçerli temsil yetkisine sahip olmalıdır. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Tapu, mirasçılık ve vekâlet belgesi Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.

Alıcının edimi ve muacceliyet yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Bedel/taksitler ile devir için kararlaştırılan koşullar yerine gelmelidir. Bu kural uygulanırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de korunur.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Banka dekontu, teslim ve ihtar Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı açıklanır.

Şerh ve üçüncü kişi yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Şerhin tarihi, süresi ve sonraki maliklerin kazanımı belirlenir. Bu ayrım, talebin doğru hukuki sebebe dayandırılması için zorunludur.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Tedavüllü tapu kaydı ve şerh belgesi Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte incelenir.

Deliller ve ispat planı

Bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi dosyasında deliller olay kronolojisine bağlanır. Tapu kaydının yolsuz olduğunu, sözleşmeye aykırılığı, ayıbı, ödemeyi veya kötü niyeti ileri süren taraf dayandığı vakıayı ispatlar; resmî sicil ve teknik inceleme birlikte değerlendirilir. Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı açıklanır.

• Noter yevmiye numaralı sözleşme aslı
• Tapu kaydı, proje ve sözleşme eki plan
• Tapu, mirasçılık ve vekâlet belgesi
• Banka dekontu, teslim ve ihtar
• Tedavüllü tapu kaydı ve şerh belgesi
• Noter düzenleme biçimli satış vaadi
• Tapu şerh ve tedavül kayıtları
• Bedel ödeme dekontları
• İfa tarihini ve temerrüdü gösteren noter ihtarı

Noter yevmiye numaralı sözleşme aslı ile İfa tarihini ve temerrüdü gösteren noter ihtarı aynı kronolojide karşılaştırılır. Tapu kaydının yolsuz olduğunu, sözleşmeye aykırılığı, ayıbı, ödemeyi veya kötü niyeti ileri süren taraf dayandığı vakıayı ispatlar; resmî sicil ve teknik inceleme birlikte değerlendirilir. Kurumdan kayıt istenirken kişi, hesap veya taşınmaz, işlem türü ve dönem belirtilir; ilgisiz üçüncü kişi verilerini kapsayan sınırsız talep kurulmaz.

Süre, görev, yetki ve ön başvuru

Başvuru ve dava süresi

Şerhin tapu sicilindeki etkisi şerh tarihinden itibaren beş yıllık özel kurala tabidir. Sözleşme alacağında zamanaşımı kural olarak muacceliyetten itibaren on yıldır; zilyetliğin devri ve dürüstlük kuralına dayalı içtihat etkisi somut olayda ayrıca incelenir.

Görevli mahkeme veya merci

Talebin ayni hakka, sözleşmeye, tüketici işlemine veya ortaklığın giderilmesine dayanmasına göre asliye hukuk, tüketici ya da sulh hukuk mahkemesi görevlidir; görev talep sonucundan belirlenir.

Yetkili yer

Taşınmazın aynına veya zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; sözleşme ve tazminat taleplerinde HMK yetki kuralları ayrıca incelenir.

Arabuluculuk ya da idari ön başvuru

Taşınmazın devrine veya sınırlı ayni hakka ilişkin uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri dava şartı arabuluculuk kapsamı talep türüne göre kontrol edilir; ayni hakkı değiştiren anlaşma kanunun aradığı resmî şekle uygun icra edilir.

Geçici koruma ve acil işlem

Şerh yok veya süresi tartışmalıysa sonraki devri önlemek için sözleşme, ödeme ve yakın tehlikeyle ihtiyati tedbir istenir. Tedbir alıcıyı kendiliğinden malik yapmaz.

Korunacak hak, yakın tehlike ve istenen önlemin sınırı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyuşmazlığına özgü olarak aynı talepte gösterilir. Kararın uygulanacağı kurum veya sicil ile uygulama süresi açık yazılır; geçici kararın esası peşinen çözmediği gözetilir.

Adım adım başvuru ve dava planı

1. Güncel ve tedavüllü tapu kaydını, takyidatları ve malik zincirini alın.
2. Ada, parsel, bağımsız bölüm ve pay bilgisini sözleşme ve ödeme belgeleriyle eşleştirin.
3. Talebi tapu iptal ve tescil, bedel, tazminat, ecrimisil, ortaklığın giderilmesi veya müdahalenin önlenmesi olarak ayırın.
4. Hak düşürücü süre, zamanaşımı ve arabuluculuk şartını işlem türüne göre hesaplayın.
5. Üçüncü kişiye devir veya yapı değişikliği riski varsa ölçülü ihtiyati tedbir talep edin.
6. Belediye, tapu, noter ve banka kayıtlarını kişi, işlem ve dönem belirterek isteyin.
7. Keşif ve bilirkişide değerleme tarihi, emsal, proje ve hesap yöntemini somutlaştırın.
8. Hükmün tapu sicilinde ve gerekiyorsa icra dosyasında uygulanmasını takip edin.

Karara karşı başvuru yolu bakımından temel kural şudur: Nihai hukuk mahkemesi kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf edilir; temyiz yolu karar türü ve yürürlükteki parasal sınıra göre kontrol edilir. Kanun yolu dilekçesi yalnız sonucu tekrar etmez; kararın hangi maddi veya hukuki noktada hatalı olduğunu gösterir.

Karar sonrası uygulama ve sonuç kontrolü

Mahkeme veya yetkili merci karar verdiğinde ilk kontrol hüküm sonucunun talep edilen hukuki korumayı açıkça içerip içermediğidir. Taşınmaz belirli veya belirlenebilir, vaat borçlusu malik ya da devri sağlayabilecek durumda ve alıcı kendi edimini yerine getirmiş olmalıdır. Şerh yokken taşınmazı iyiniyetle alan üçüncü kişi karşısında tescil talebi korunmayabilir; satıcıya para talebi kalabilir. Kararın gerekçesi ile hüküm fıkrası çelişiyorsa kanun yolu veya tavzih-tashih koşulları süresinde değerlendirilir.

Geçici koruma bakımından dosyada benimsenen yaklaşım şudur: Şerh yok veya süresi tartışmalıysa sonraki devri önlemek için sözleşme, ödeme ve yakın tehlikeyle ihtiyati tedbir istenir. Tedbir alıcıyı kendiliğinden malik yapmaz. Esas karar verildikten sonra tedbirin ne zaman sona ereceği, sicil ya da kurum kaydının nasıl düzeltileceği ve daha önce yapılan işlemlerin akıbeti ayrıca izlenir.

Kararın uygulanması için yalnız kesinleşme şerhi beklenmez; karar türünün kesinleşmeden icra veya uygulanma imkânı olup olmadığı kontrol edilir. Gerekli mahkeme yazısı, icra emri, kurum başvurusu, harç ve tebligat tamamlanır. İdare veya karşı taraf kararı yerine getirmezse yeni başvuru yolu ve tazminat sonucu doğabilir.

Dosya kapanışında tebligat, kanun yolu, ödeme, sicil kaydı, teslim ve masraf kalemleri bir kontrol listesinde işaretlenir. Böylece lehde karar alınmasına rağmen tapu, nüfus, banka, işveren, kolluk, idare veya icra kaydında sonucun uygulanmadan kalması önlenir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, Tapuya Şerh ve Zamanaşımı hakkında sık sorulan sorular

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, Tapuya Şerh ve Zamanaşımı konusunda temel kural nedir?

Taşınmaz satış vaadi, noterde düzenleme biçiminde yapılmadıkça kural olarak geçerli değildir. Geçerli sözleşme alıcıya doğrudan mülkiyet vermez; satıcı tapuyu devretmezse koşulları oluştuğunda tescile zorlama veya bedel/tazminat talebi sağlar. Tapuya şerh, kişisel hakkı sonraki maliklere karşı güçlendirir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, Tapuya Şerh ve Zamanaşımı hangi kanun hükümlerine dayanır?

TBK 237: Taşınmaz satış vaadi resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Tapu Kanunu 26: Noterce düzenlenen satış vaadi taraflardan birinin istemiyle tapuya şerh edilir; şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa şerh terkin edilebilir. TBK 146: Kanunda aksine süre yoksa alacaklar on yıllık zamanaşımına tabidir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi, Tapuya Şerh ve Zamanaşımı için hangi şartlar aranır?

Sözleşme noterlikçe düzenleme biçiminde kurulmuş olmalıdır. Ada, parsel, bağımsız bölüm veya belirlenebilir proje payı açık olmalıdır. Satıcı malik, mirasçı veya geçerli temsil yetkisine sahip olmalıdır. Bedel/taksitler ile devir için kararlaştırılan koşullar yerine gelmelidir.

Hangi belgeler ve kayıtlar gerekir?

Noter yevmiye numaralı sözleşme aslı; Tapu kaydı, proje ve sözleşme eki plan; Tapu, mirasçılık ve vekâlet belgesi; Banka dekontu, teslim ve ihtar; Tedavüllü tapu kaydı ve şerh belgesi; Noter düzenleme biçimli satış vaadi.

Başvuru veya dava süresi nedir?

Şerhin tapu sicilindeki etkisi şerh tarihinden itibaren beş yıllık özel kurala tabidir. Sözleşme alacağında zamanaşımı kural olarak muacceliyetten itibaren on yıldır; zilyetliğin devri ve dürüstlük kuralına dayalı içtihat etkisi somut olayda ayrıca incelenir.

Görevli mahkeme veya merci hangisidir?

Talebin ayni hakka, sözleşmeye, tüketici işlemine veya ortaklığın giderilmesine dayanmasına göre asliye hukuk, tüketici ya da sulh hukuk mahkemesi görevlidir; görev talep sonucundan belirlenir.

Yetkili yer nasıl belirlenir?

Taşınmazın aynına veya zilyetliğine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; sözleşme ve tazminat taleplerinde HMK yetki kuralları ayrıca incelenir.

Arabuluculuk veya ön başvuru zorunlu mudur?

Taşınmazın devrine veya sınırlı ayni hakka ilişkin uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri dava şartı arabuluculuk kapsamı talep türüne göre kontrol edilir; ayni hakkı değiştiren anlaşma kanunun aradığı resmî şekle uygun icra edilir.

İhtiyati tedbir veya başka geçici koruma istenir mi?

Şerh yok veya süresi tartışmalıysa sonraki devri önlemek için sözleşme, ödeme ve yakın tehlikeyle ihtiyati tedbir istenir. Tedbir alıcıyı kendiliğinden malik yapmaz.

İspat yükü kimdedir?

Tapu kaydının yolsuz olduğunu, sözleşmeye aykırılığı, ayıbı, ödemeyi veya kötü niyeti ileri süren taraf dayandığı vakıayı ispatlar; resmî sicil ve teknik inceleme birlikte değerlendirilir.

Bilirkişi incelemesi gerekir mi?

Rayiç değer, sınır, proje, ayıp, inşaat seviyesi veya gelir kaybı teknik bilgi gerektiriyorsa harita, inşaat, mimarlık, mali müşavirlik ya da gayrimenkul değerleme uzmanından rapor alınır. Hukuki sonuç mahkemece belirlenir.

Karara karşı hangi kanun yolu kullanılır?

Nihai hukuk mahkemesi kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf edilir; temyiz yolu karar türü ve yürürlükteki parasal sınıra göre kontrol edilir.

İlgili yayınlar

• Gayrimenkul Hukuku Yayınları
• Avukat Emirhan Keskin
• İletişim

Resmî kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — resmî metin
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — resmî metin
• 2644 sayılı Tapu Kanunu — resmî metin
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — Adalet Bakanlığı

Bu yayın genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Yayın tarihi sonrasında yürürlüğe giren değişiklikler ve somut olayın milletlerarası unsuru sonucu değiştirebilir; kişisel hukuki görüş için dosya incelemesi gerekir. Somut dosyada güncel mevzuat, tebliğ tarihi, deliller ve tarafların hukuki durumu ayrıca incelenir.