İnşaat Beş Yıldır Yapılmadı: Kat İrtifakı Kendiliğinden Sona Erer mi?

Kat irtifakı kurulmuş arsada, irtifak kurulurken verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa kayıt kendiliğinden silinmez. Maliklerden birinin istemi üzerine sulh hâkimi, gerektiğinde ilgilileri dinleyerek irtifakın sona ermesine veya belirli süre uzatılmasına karar verebilir. KMK 49'daki düzenlemede süre, istem üzerine yeniden de uzatılabilir. Beş yılın dolması tek başına bütün tapu ve sözleşme haklarının sona erdiği anlamına gelmez.

Süre hangi olaya bağlıdır?

İrtifakın kuruluş tarihi ve kuruluş sırasında verilen plan alınmalıdır. Daire satış sözleşmesinin tarihi, müteahhidin işe başladığı gün ve kat irtifakı tescili aynı tarih olmayabilir. Hesap kanundaki kuruluş ve plana ilişkin kayıt üzerinden yapılır. Yenilenmiş proje veya önceki uzatma kararı varsa bunların etkisi ayrıca değerlendirilir.

Yapının hiç yapılmamasıyla yarım kalması veya fiilen tamamlanıp kat mülkiyetine geçilmemesi farklı olgular yaratır. Mahkemeye inşaatın gerçek seviyesi açıklanmalıdır. Sadece arsa üzerindeki tabela veya yıllar önce dökülmüş temel, planın gerçekleşme durumunu tek başına göstermeyebilir. Belediye kayıtları, proje ve yerinde teknik inceleme karşılaştırılır.

Tapu müdürlüğü beş yıldan sonra doğrudan siler mi?

Bu özel durumda kanun hâkim kararını öngörür. Malik “süre bitti” diyerek diğer hak sahiplerinin kayıtlarının otomatik kaldırılmasını beklememelidir. Mahkeme şartları inceleyerek sona erdirme yerine uzatma da kararlaştırabilir. Kararın kapsamı ve tapuya uygulanması ayrı aşamalardır; dosyada görülen her ara karar irtifak kaydının terkini değildir.

KMK 49 ayrıca arsa malikinin veya ortak maliklerin tapu memuruna yazılı beyanıyla irtifakı sona erdirme yolunu düzenler. Bütün hak sahiplerinin ortak iradesiyle işlem yapmak, tek malikin beş yıllık durum nedeniyle hâkime başvurmasıyla aynı süreç değildir. Arsanın tamamen yok olması veya üzerine yapı yapılamayacak hâle gelmesi gibi kanunda belirtilen başka sona erme sebepleri de ayrıca ayrılır.

Mahkeme neden uzatma verebilir?

İlgililerin açıklamaları, projenin uygulanabilirliği, inşaat durumu ve gecikmenin koşulları değerlendirilir. Başvuran malikin sona erme istemi, mahkemenin her durumda bunu kabul edeceği anlamına gelmez. Devam için somut plan, izin, finansman veya iş programı ileri sürülüyorsa bunların belgeleri dosyaya sunulur. Sürenin yeniden uzatılabilir olması da kaydın sınırsız biçimde kendiliğinden korunması demek değildir.

kat mülkiyetine geçiş ve iskân rehberi, tamamlanmış yapıda kat mülkiyetine geçişin ayrı şartlarını açıklar. Sırf tapuda hâlen kat irtifakı yazması, yapının beş yıldır yapılmadığını kanıtlamaz. Önce yapının fiziki durumu, sonra ilgili sicil işlemi belirlenmelidir.

İrtifak silinince müteahhidin borcu da biter mi?

Tapu hakkının sona ermesiyle satış, eser veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan teslim, ödeme iadesi ve zarar talepleri aynı sonuç değildir. Bu borçların dayanağı, tarafları ve süreleri ayrıca incelenir. yarım kalan inşaatta alıcının hakları tamamlanmayan konutta alıcının sözleşmesel seçeneklerini ele alır. Terkin kararı bütün ödenmiş paraların otomatik iadesini sağlamaz.

Başvuru dosyası

• Kat irtifakının kuruluş senedi, tarihi ve bütün bağımsız bölüm kayıtları.
• Kuruluş planı ile varsa onaylı değişiklikler.
• Güncel inşaat seviyesi ve kurum tespitleri.
• Önceki uzatma veya sona erme kararları.
• Arsa ve bölüm maliklerinin güncel kimlik ve pay bilgileri.
• Yapım sözleşmeleri, iş programları ve gecikme yazışmaları.

İrtifakın geleceğiyle sözleşmeden kaynaklanan talepler birlikte planlanabilir; fakat her biri kendi hukuki koşuluyla açıklanmalıdır. Kaydın silineceği varsayımıyla bağımsız bölüm veya pay üzerindeki işlemleri aceleye getirmek yerine mahkeme kararının ve tapu uygulamasının kapsamı görülmelidir.

Hukuki kaynaklar

• 2814 sayılı Kanun — TBMM resmî metni — 2814 m.14 ile değişik KMK m.49: beş yıl, hâkim kararı ve uzatma
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — Mevzuat — m.49: kat irtifakının sona ermesi