Kat İrtifakı Sahibi İnşaat Payını Ödemezse Arsa Payının Devri İstenir mi?

Kat irtifakı sahibi kendisine düşen yapım borcunu noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim arsa payı ile kat irtifakının değer karşılığında devrine karar verebilir. KMK 26'nın bu özel yolu, geciken her ödeme için payın yöneticice silinmesi değildir. Borcun dayanağı, ihtar, süre ve mahkemece verilecek bedelli devir kararı birlikte gerekir.

Hangi borçlar bu çerçevede değerlendirilir?

Kat irtifakı sahipleri ortak arsa üzerindeki yapının sözleşme ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları zamanında yerine getirmekle ve yapımı dürüstlük kurallarına uygun kolaylaştırmakla yükümlüdür. Bu nedenle yapım gideri veya gerekli işin yerine getirilmesi söz konusu olabilir. Ancak müteahhidin kişisel bir alacağı ya da tamamlanmış binanın her aidat borcu aynı hükümle açıklanamaz.

Önce kişinin tapuda irtifak sahibi olup olmadığı ve yerine getirmediği borcun hangi sözleşme, plan veya geçerli karardan doğduğu belirlenir. Satış vaadi alıcısı, kiracı ve kat irtifakı sahibi farklı sıfatlardır. Borç miktarına itiraz varsa ödeme dökümleri, iş programı ve paylaştırma hesabı incelenmeden sırf listede adı yazdığı için devir istenmemelidir.

Noter ihtarında ne bulunmalı?

Hangi borcun, hangi dayanakla, ne kadar ve nasıl yerine getirileceği açıkça bildirilmelidir. Ödenmiş tutarların düşülmesi, vadenin belirlenmesi ve muhatabın doğru gösterilmesi önemlidir. Belirsiz bir “inşaatı engellemeyin” mesajı, kanundaki noter aracılığıyla ihtarın yerine konulmamalıdır. Kanunda öngörülen iki aylık sürenin başlangıcına ilişkin ihtar ve tebliğ kayıtları korunur.

Ödeme hesabı verilmişse hesap sahibinin ve alacakla bağlantısının açık olması gerekir. Borç para ödemesi dışında bir işlemi kapsıyorsa yerine getirme koşulu yazılır. Noter belgesinin bulunması borcun gerçek ve muaccel olduğunu tek başına ispatlamaz; bütün sözleşme ilişkisi ayrıca denetlenir.

Pay hangi değer üzerinden devredilir?

Yürürlükteki düzenleme hükme en yakın tarihteki değeri esas alır. İlk kuruluşta yazılmış düşük arsa bedeli veya yıllar önce ödenen taksit tutarı güncel devir bedelinin yerine otomatik geçmez. Arsa payı ve kat irtifakının ekonomik durumu teknik değerlemeyle belirlenir. Bu tarih, dava tarihinde sabitlenmiş bir bedel varsayımından ayrılır.

Devir diğer paydaşlara arsa payları oranında yapılır. Dolayısıyla belirli bir yönetici veya müteahhit, kendisini tek alıcı ilan edemez. Mahkeme yoluyla mülkiyetin değiştirilmesi için tarafların, pay oranlarının ve ödeme karşılığının kararda açıklanması gerekir. Payı devralma ile geçmiş yapım alacağının tahsili aynı mali işlem değildir.

Acil işi bir paydaş yaptırmışsa aynı yol mu?

paylı mülkiyette acil onarımın ayrı kuralları, paylı mülkiyetin acil koruma ve onarım yetkisini açıklar. O hüküm kapsamındaki gider rücuu, kat irtifakı sahibinin yapım borcunu yerine getirmemesi nedeniyle zorunlu devirle karıştırılmamalıdır. yeni kat ilavesindeki farklı oybirliği koşulu ise tamamlanmış apartmana yeni kat eklenmesinin rıza ve tescil koşullarına ilişkindir; ilk planın tamamlanma borcundan farklı bir işlem anlatır.

Hazırlanacak kayıtlar

• Kat irtifakı kuruluş senedi ve güncel pay listesi.
• Yapım borcunun dayandığı sözleşme, plan ve karar.
• Kişi bazında tahakkuk ve yapılmış ödeme hesabı.
• Noter ihtarı, tebliğ ve süre kayıtları.
• Borcun sürede yerine getirilmediğini gösteren belgeler.
• Hükme yakın değeri belirleyen inceleme ve devir bedeli belgeleri.

Payını kaybetme sonucuyla karşılaşabilecek kişiye ilişkin bu özel yol, sıradan bir tahsil işlemi gibi yürütülmemelidir. Borç tartışmasının doğru biçimde çözülmesi ve kanunun aradığı koşulların yerine gelmesi mahkeme değerlendirmesinin temelidir.

Hukuki kaynaklar

• 5711 sayılı Kanun — TBMM resmî kabul metni — m.13 ile değişik KMK m.26/2: noter ihtarı, iki ay ve hükme yakın değer
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — Mevzuat — m.26: kat irtifakı sahiplerinin yapım borçları