İfraz ve Tevhit Nedir? 2026 Arsa Bölme ve Birleştirme Rehberi

İfraz, bir parselin birden fazla parsele bölünmesi; tevhit ise birden fazla parselin tek bir parsel hâlinde birleştirilmesidir. İfraz ve tevhit işlemleri, imar planı bulunan yerlerde belediye encümeninin, plan dışı alanlarda ise il özel idaresi veya ilgili idarenin onayıyla yapılır. Ardından lisanslı harita ve kadastro mühendislik bürosu ya da kadastro müdürlüğünce hazırlanan teknik belgelerle tapuda tescil edilir. Tarım arazilerinde ise 5403 sayılı Kanun'daki asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altına bölme yapılamaz. Bu rehberde ifraz ve tevhit işlemlerinin ne zaman gerektiğini, nasıl yapıldığını ve dikkat edilmesi gereken noktaları ayrıntılı olarak açıklıyoruz.

Taşınmaz sahipleri çeşitli sebeplerle parsellerini bölmek veya birleştirmek isteyebilir. Mirasçılar arasında paylaşım yapmak, büyük bir arsayı parça parça satmak, komşu parselleri birleştirerek daha büyük bir yapı inşa etmek veya imar planına uyum sağlamak bu sebeplerin başında gelir. Ancak ifraz ve tevhit işlemleri, tapu kayıtlarını ve imar haklarını doğrudan etkilediği için sıkı kurallara bağlanmıştır. Bu kurallara uyulmadan yapılan işlemler reddedilir veya sonradan sorunlara yol açar.

İfraz nedir, ne zaman gerekir?

İfraz, tek bir parselin birden fazla yeni parsele ayrılmasıdır. İfraz işlemiyle her biri ayrı tapu kaydına sahip yeni parseller oluşur ve bu parseller bağımsız olarak satılabilir, ipotek edilebilir veya üzerlerine ayrı yapılar inşa edilebilir. Uygulamada ifraz en çok şu durumlarda gündeme gelir:

• Büyük bir arsanın parça parça satılmak istenmesi,
• Mirasçılar arasında taşınmazın aynen paylaştırılması,
• Büyük bir arsada farklı yapılar için ayrı parseller oluşturulması,
• Paylı mülkiyetteki taşınmazın ortaklığın giderilmesi davasında aynen taksim yoluyla bölünmesi.

İfrazla oluşacak her parselin imar planındaki asgari cephe genişliği ve alan şartlarını sağlaması ve yola cephesinin bulunması gerekir. Bu şartları sağlamayan bölme talepleri reddedilir. Örneğin imar planında asgari parsel büyüklüğü 500 metrekare olarak belirlenmiş bir bölgede, 800 metrekarelik bir parsel iki parçaya bölünemez.

Tevhit nedir, ne zaman gerekir?

Tevhit, birbirine bitişik iki veya daha fazla parselin tek bir parsel hâlinde birleştirilmesidir. Tevhit işlemi sonucunda eski parseller ortadan kalkar ve yerlerine tek bir yeni parsel oluşur. Tevhit genellikle şu durumlarda yapılır:

• Komşu iki küçük parselin daha büyük bir yapı için birleştirilmesi,
• İmar planının veya yapı yönetmeliğinin asgari parsel büyüklüğü şartını sağlamak,
• Kentsel dönüşüm projelerinde parsellerin birleştirilmesi,
• Tek bir malike ait çok sayıda küçük parselin yönetiminin kolaylaştırılması.

Birleştirilecek parsellerin malikleri aynıysa işlem nispeten kolaydır. Malikler farklıysa, tüm maliklerin muvafakati ve yeni parseldeki hisse oranlarının belirlenmesi gerekir. Hisse oranları genellikle her malikin getirdiği parselin alanına veya değerine göre belirlenir; bu oranların açıkça kararlaştırılması ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önler.

İfraz ve tevhit başvurusu nasıl yapılır?

1. Belediyeden taşınmazın imar durum belgesi alınır; bu belge ifraz veya tevhitin imar planına uygun olup olmadığını gösterir.
2. Lisanslı harita ve kadastro mühendislik bürosuna ifraz veya tevhit dosyası (teknik belge, krokiler, ölçüm sonuçları) hazırlatılır.
3. Dosya belediyeye sunulur ve belediye encümeni ifraz veya tevhit kararı verir.
4. Encümen kararı ve teknik dosya kadastro müdürlüğünde kontrol edilir.
5. Tapu müdürlüğünde tescil işlemi yapılır ve yeni parseller oluşur.

İfraz ve tevhit işlemleri için belediyeye, kadastro müdürlüğüne ve tapu müdürlüğüne çeşitli harç ve döner sermaye ücretleri ödenir. Ayrıca ifraz sonucunda oluşan parsellerin bir kısmı, imar planındaki yol veya yeşil alan gibi kamu alanlarına terk edilmek zorunda kalınabilir. Bu terk işlemi, malikin net arsa alanını azaltabileceği için önceden hesaplanmalıdır.

Tarım arazilerinde ifraz ve tevhit

Tarım arazilerinde ifraz ve tevhit işlemleri, şehir içindeki arsalara göre farklı kurallara tabidir. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin ekonomik bütünlüğünü korumak ve aşırı parçalanmayı önlemek amacıyla asgari tarımsal arazi büyüklüğü kavramını getirmiştir. Mutlak tarım arazileri, dikili araziler ve örtü altı tarım arazileri gibi farklı arazi türleri için ayrı asgari büyüklükler belirlenmiştir. Bu büyüklüğün altına ifraz yapılamaz.

Mirasçılar arasında paylaştırma gerektiğinde, tarım arazisinin asgari büyüklüğün altına bölünmesi yasak olduğundan, kanun alternatif çözümler öngörür. Mirasçılardan birinin araziyi devralıp diğerlerine bedel ödemesi, mirasçıların bir şirket veya kooperatif kurarak araziyi birlikte işletmesi ya da arazinin satılarak bedelin paylaşılması bu çözümler arasındadır. Ayrıca tarım arazilerinde yapılan hisseli satışlar ve hisse devirleri bakımından ilgili idarelerin uygunluk görüşü aranabilmektedir.

Hisseli parsellerde ifraz ve tevhit

Paylı mülkiyetteki bir parselde ifraz ve tevhit işlemi yapılabilmesi için kural olarak tüm paydaşların muvafakati gerekir. Paydaşlardan birinin rıza göstermemesi hâlinde ifraz yapılamaz; bu durumda paylaşım ancak ortaklığın giderilmesi davasıyla sağlanabilir. Mahkeme, taşınmazın aynen bölünmesinin mümkün olup olmadığını inceler ve mümkünse aynen taksim yoluyla ifraza karar verir; mümkün değilse taşınmazın satılarak bedelinin paylaştırılmasına hükmeder.

Uygulamada hisseli arazilerde paydaşlar arasında yapılan "fiilî taksim" anlaşmaları sıkça görülür. Paydaşlar taşınmazın belirli bölümlerini kendi aralarında paylaşarak kullanır; ancak bu paylaşım tapuya yansımadığı için hukuken bağlayıcılığı sınırlıdır. Bu nedenle fiilî taksimin ifraz ve tevhit işlemleriyle tapuya yansıtılması, uzun vadede uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önemlidir.

İfraz ve tevhit ile imar uygulaması farkı

İmar Kanunu'nun 18. maddesi kapsamındaki imar uygulaması (parselasyon), belediyenin resen başlattığı ve düzenleme ortaklık payı kesilen bir işlemdir. Bu uygulamada belediye, imar planına uygun olarak bölgedeki tüm parselleri yeniden düzenler ve her malikten belirli bir oranda pay keserek yol, park ve diğer kamu alanlarını oluşturur. İfraz ve tevhit ise malikin talebiyle yapılan bireysel işlemlerdir ve kural olarak düzenleme ortaklık payı kesilmez.

Parselasyon işlemine karşı, ilan veya tebliğden itibaren altmış gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. İfraz ve tevhit talebinin belediye tarafından reddedilmesi hâlinde de aynı şekilde idari yargı yolu açıktır. Ret kararında belediyenin somut ve yeterli gerekçe göstermesi gerekir; gerekçesiz ret kararları iptal edilebilir.

İpotek, haciz ve şerhlerin durumu

İfraz ve tevhit işlemi yapılacak parsellerde ipotek, haciz, şerh veya irtifak hakkı bulunması, işlemi zorlaştırabilir. İfraz hâlinde mevcut ipotek ve hacizler kural olarak yeni oluşan tüm parsellere aynen taşınır. Tevhit hâlinde ise birleştirilecek parsellerden birinde bulunan bir hakkın yeni parselin tamamına mı yoksa yalnızca ilgili kısmına mı aktarılacağı, hak sahibinin muvafakatine bağlı olabilir. Bu nedenle ifraz ve tevhit öncesinde bankalarla veya alacaklılarla görüşülerek hakların nasıl aktarılacağı netleştirilmelidir.

Özellikle ipotekli parsellerin tevhidinde bankalar, genellikle ipoteğin yeni parselin tamamına tesis edilmesini ister. Bu durum, diğer parselin maliki için ek bir yük oluşturabilir. Haciz bulunan parsellerde ise ifraz ve tevhit işlemleri, alacaklının rızası olmadan yapılamayabilir. Bu tür durumlarda işlem öncesinde hukuki değerlendirme yapılması önerilir.

İfraz ve tevhit işlemlerinde süre ve maliyet

İfraz ve tevhit işlemlerinin tamamlanma süresi, belediyenin yoğunluğuna, teknik dosyanın eksiksiz hazırlanmasına ve kadastro kontrolünün hızına göre değişir. Basit işlemler birkaç hafta içinde tamamlanabilirken, imar durumu karmaşık veya terk gerektiren işlemler aylar sürebilir. Teknik dosyada yapılan hatalar, dosyanın belediye ve kadastro arasında gidip gelmesine neden olarak süreci uzatır.

Maliyet bakımından lisanslı harita bürosu ücreti, belediye harç ve ücretleri, kadastro döner sermaye ücretleri ve tapu harçları ödenir. Bu tutarlar parselin büyüklüğüne, işlemin türüne ve bulunduğu ile göre farklılık gösterir. İfraz ve tevhit işlemlerinde maliyetin önceden planlanması, özellikle satış amacıyla yapılan bölmelerde kârlılık hesabı açısından önemlidir.

Kentsel dönüşümde tevhit

Kentsel dönüşüm projelerinde, riskli yapıların bulunduğu birden fazla parselin birleştirilerek tek bir parsel üzerinde yeni yapı inşa edilmesi sıkça başvurulan bir yöntemdir. Bu durumda tevhit işlemi, malikler arasında kanunda öngörülen çoğunlukla alınan kararlar doğrultusunda yapılabilir. Tevhit sonucunda her malikin yeni parseldeki payı, eski parselinin alanına veya değerine göre belirlenir.

Kentsel dönüşüm kapsamındaki tevhitlerde maliklerin haklarının korunması için, eski ve yeni parsel bilgilerinin, hisse oranlarının ve yeni yapıda her malike düşecek bağımsız bölümlerin açıkça belirlenmesi gerekir. Karara katılmayan malikler bakımından kanunda öngörülen özel usuller uygulanabilir. Bu süreçte maliklerin hukuki destek alması, hak kayıplarını önler.

Sık yapılan hatalar

İfraz ve tevhit işlemlerinde en sık yapılan hata, imar durumunun önceden araştırılmamasıdır; bu durumda imar planına uymayan bölme talepleri reddedilir ve harcanan zaman ve masraf boşa gider. İkinci hata, hisseli parsellerde tüm paydaşların muvafakati alınmadan işleme başlanmasıdır. Üçüncü hata ise tarım arazilerinde asgari büyüklük kuralının dikkate alınmadan satış vaadi sözleşmeleri yapılmasıdır; bu tür sözleşmeler ifazı imkânsız hâle gelebilir. Bu hatalardan kaçınmak için ifraz ve tevhit işlemlerine başlamadan önce imar durum belgesinin alınması, tapu kayıtlarının ve şerhlerin incelenmesi ve lisanslı harita bürosu ile birlikte bir ön değerlendirme yapılması önerilir.

Yapılaşma hakkı ve emsal

İfraz ve tevhit işlemleri, parselin yapılaşma hakkını doğrudan etkiler. Emsal, yani parsel alanına göre yapılabilecek toplam inşaat alanı, parselin büyüklüğüne göre hesaplandığından, bir parselin bölünmesi her yeni parselin yapılaşma hakkını da orantılı olarak azaltır. Tevhit ise daha büyük bir parsel oluşturarak hem toplam emsal alanını birleştirir hem de bazı durumlarda daha verimli yapı tasarımına imkân tanır.

Bu nedenle özellikle yatırım amaçlı ifraz ve tevhit işlemlerinde, işlem sonrası oluşacak parsellerin yapılaşma koşulları önceden imar durum belgesiyle teyit edilmelidir. Bazı bölgelerde küçük parsellerde yapılaşmaya izin verilmezken, tevhit yoluyla oluşturulan büyük parsellerde daha yüksek yapı yoğunluğuna izin verilebilir. Sonuç olarak ifraz ve tevhit, taşınmaz sahiplerine mülklerini daha verimli kullanma imkânı sunan önemli işlemlerdir; ancak imar, tarım ve tapu mevzuatına uygun şekilde planlanması gerekir.

Sık sorulan sorular

İfraz nedir?

Bir parselin birden fazla parsele bölünmesi işlemidir.

Tevhit nedir?

Birden fazla parselin tek parsel hâlinde birleştirilmesidir.

İfraz için nereye başvurulur?

İmar planı olan yerlerde belediyeye başvurulur; encümen kararından sonra tapuda tescil yapılır.

Tarla istenilen büyüklükte bölünebilir mi?

Hayır. 5403 sayılı Kanun’daki asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altına bölme yapılamaz.

İpotekli parsel birleştirilebilir mi?

Birleştirilebilir; ancak ipotek ve şerhlerin yeni parsele nasıl aktarılacağı hak sahipleriyle birlikte düzenlenmelidir.

İfrazda yol için arazi terk edilir mi?

İmar planında yol veya kamu alanına isabet eden kısımlar için terk gerekebilir; bu durum net arsa alanını azaltır.

Hisseli tarla ifraz edilebilir mi?

Tüm paydaşların muvafakati ve asgari tarımsal arazi büyüklüğü şartı sağlanırsa mümkündür; aksi hâlde ortaklığın giderilmesi davası gerekir.

İfraz ve tevhit ne kadar sürer?

İmar durumu ve teknik dosyanın eksiksizliğine göre birkaç haftadan birkaç aya kadar sürebilir.

İlgili konular ve resmî kaynak

İlgili yayınlar: Ortaklığın giderilmesi davası · Miras ortaklığının giderilmesi · Hisseli tapu almak riskli mi? · Tapu harcını kim öder?

Resmî kaynaklar: İmar Kanunu (3194) · Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (5403)

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş veya sonuç taahhüdü değildir. Somut dosyanızda süreler ve deliller belgelerinizle birlikte değerlendirilmelidir.

Konunuzla ilgili belgelerinizi değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.