İhtiyaç Nedeniyle Çıkarılan Ev Başkasına Kiralanırsa Eski Kiracı Ne İsteyebilir?

Kısa cevap: Gereksinim nedeniyle boşaltılması sağlanan konut, haklı bir sebep olmadan üç yıl dolmadan eski kiracı dışındaki birine kiralanırsa TBK m. 355 kapsamında tazminat talebi gündeme gelebilir. Kanun, tazminatın son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmayacağını söyler. Yine de taşınmazın nasıl boşaltıldığı, sonradan kimin kullandığı ve haklı sebebin varlığı somut delillerle araştırılır.

Üç yıllık yeniden kiralama yasağı neyi kapsar?

TBK m. 355'in birinci fıkrası, kiraya verenin gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağlaması sonrasında, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracı dışında bir kişiye yeniden kiralamasını yasaklar. Yasak ihtiyaç bahanesiyle çıkarılan kiracının yerine daha yüksek bedel ödeyen başka kiracı getirilmesini önlemeyi amaçlar. Ancak kanun ‘evin üç yıl boyunca hiçbir şekilde kullanılamayacağı’ dememektedir. Ev sahibinin veya gereksinimi ileri sürülen yakının fiilî kullanımının niteliği ayrıca değerlendirilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilmek ile kiracının kendiliğinden taşınması aynı ispat tablosunu yaratmaz. Tahliye kararının, buna dayalı icra tutanağının, ihtarların, sulh anlaşmasının veya taşınmazın iadesine ilişkin yazılı kayıtların ne söylediği önemlidir. Tazminat talebini tek bir ilan görüntüsüne dayandırmak yerine tahliyeden yeniden kiralamaya uzanan olay zinciri kurulmalıdır.

Yeni kiracıya verildiği nasıl kanıtlanır?

İlan ekran görüntüsünü kaydetmek bir başlangıçtır; ilan tek başına sözleşmenin kurulup kurulmadığını ispatlamaz. İlan tarihi, emlakçı bilgisi, taşınmaz fotoğrafları, bina yönetimi yazışmaları, yeni kiracının fiilî kullanımı ve mümkünse mahkemece celp edilecek sözleşme veya abonelik kayıtları birbiriyle karşılaştırılır. Özel hayata aykırı yöntemlerle delil toplamaya gerek yoktur. Ev satışa çıkarılmışsa sırf satış ilanı yeniden kiralama olgusu değildir; yeni malik sıfatı ve sonraki kiralama ayrı incelenmelidir.

Ev sahibi taşınmazın başka birine gerçekten kiralandığını kabul ediyor ama ‘haklı sebep’ ileri sürüyorsa bu sebebin hangi tarihte ve neden ortaya çıktığı dosyanın çekirdeğidir. Gereksinim iddiasının samimiyeti ilk tahliye davasında da önem taşır. Başlangıç aşamasındaki şartları ihtiyaç nedeniyle tahliye yazımızda açıkladık.

Tazminat tutarı nasıl hesaplanır?

Kanuni alt sınır, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelidir. Örneğin son kira yılının tüm ödeme dönemleri banka kayıtlarından çıkarılır; hangi tarihte hangi miktarın ödendiği belirlenir. Bu ölçü yeni kiracının ödediği varsayımsal bedel veya evin bugünkü rayici değildir. Kanun ‘az olmamak üzere’ dediğinden somut zarar iddialarının niteliği de ayrıca ileri sürülebilir; ancak her masraf kalemi otomatik kabul edilmez ve belge gerekir. Taşınma faturaları, yeni konutun durumu ve kiracının gerçekten katlandığı farklar delil yönünden incelenebilir.

Eski kiracı önce ne yapmalı?

Tahliye ve anahtar teslim tarihlerini, tahliye kararını ve son kira yılındaki ödeme dekontlarını bir araya getirmek gerekir. Kiracı elindeki belgelerle kiraya verenden açıklama isteyebilir; sonraki kullanımın gerçekten yeni kira olup olmadığını ayırt etmelidir. Kira ilişkisinden kaynaklanan tazminat davasında dava şartı arabuluculuğun kapsamı ve görevli mahkeme dosyanın niteliğiyle birlikte değerlendirilir. Genel tahliye usulü hakkında kiracı tahliye süreçleri sayfamızdaki temel ayrım yararlıdır.

Örnek zaman çizelgesi nasıl oluşturulur?

1 Şubat'ta ihtiyaç nedeniyle açılmış dava sonucunda tahliye, 1 Mart'ta anahtarın icraya teslimi ve aynı yıl 1 Eylül'de başka kişinin kiracı olarak yerleşmesi olasılığında, ‘üç yıl’ karşılaştırması somut teslim ve yeni kiralama belgeleriyle yapılır. Eski kiracının yeni kişinin ev sahibi yakını mı, satın alan yeni malik mi, kiracı mı olduğunu varsaymak yerine araştırması gerekir. İlk tahliye kararında ileri sürülen gereksinim ile sonradan ortaya çıkan zorunlu değişiklikler de karşılaştırılmalıdır. Olası haklı sebebin bulunup bulunmadığı salt ilanın yüksek fiyatından anlaşılmaz.

Taşınmaz boş kalırsa tazminat kesin midir?

Kanunun yeniden kiralama yasağına ilişkin düzenlemesinde başkasına kiralama olgusu özel önemdedir. Taşınmazın hiç kullanılmaması, aile bireyinin oturması, satılması veya üçüncü kişiye kiralanması birbirine eşit kabul edilmemelidir. İhtiyacın baştan beri gerçek olmadığına dair başka hukuki iddialar söz konusu olabilir; TBK m. 355 tazminatının koşulları bunlarla otomatik aynı değildir. Ayrıca bir başka kişinin geçici misafirliği, kira sözleşmesi kurulduğunu her zaman göstermez. Somut kullanımın ve karşılığında kira ödenip ödenmediğinin delillendirilmesi gerekir.

Yeni kiralama ihtimali öğrenildiğinde eski kiracının ilanı, ekranın URL ve tarih bilgisini, varsa kiralık levhası fotoğrafını ve yönetimle yazışmayı vakit kaybetmeden güvenli biçimde koruması yararlıdır. Özel bilgiye hukuka aykırı erişmeye çalışmak delil sorununu çözmez.

Eski kiracı yeniden kiralamayı nasıl öğrenir?

Kiracı taşındıktan sonra evi sürekli gözetlemek zorunda değildir. Hukuka uygun şekilde eriştiği ilan, apartman yönetimiyle yazışma veya yeni kiracıyla karşılaşma gibi bilgiler bir şüphe yaratabilir. Ardından ilanı tarih ve URL bilgisiyle saklayıp asıl kiralama olgusunu yasal delil toplama yollarıyla araştırabilir. Taşınmazın yeni kişiye ne zaman bırakıldığı, üç yıllık dönem ve ileri sürülecek haklı sebep bakımından tarihler önemlidir.

Sonuç: Üç yıllık kural her taşınma için kendiliğinden para ödeneceği anlamına gelmez. Tahliyenin ihtiyaç sebebiyle sağlandığı, taşınmazın üç yıl dolmadan başka birine kiralandığı ve haklı sebep bulunmadığı birlikte değerlendirilir.

Hukuki kaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 350, 351, 355. Kira davasında dava şartı arabuluculuk için TBB açıklaması incelenmelidir.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)