Bir Bloğun Çatı veya Asansör Gideri Sitedeki Diğer Bloklara Yüklenebilir mi?

Bir bloğun çatı veya asansör gideri, site içindeki bütün dairelere sırf aynı site adı altında bulunmaları nedeniyle otomatik olarak yüklenemez. Toplu yapılarda giderin hangi yapıların ortak kullanım ve yararına tahsis edilen yere ait olduğu belirlenmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.72, belirli yapılara özgü ortak yer ve tesislerle bütün bağımsız bölümlere tahsis edilen tesislerin giderlerini ayrı düzenler.

“Ben o asansöre hiç binmiyorum” açıklaması ise tek başına aynı sonucu vermez. Bir tesisin belirli bloğa tahsisli olmasıyla bir malikin kişisel tercih nedeniyle tesisi kullanmaması farklıdır. Doğru hesap için önce hukuki tahsis ve tesisin işlevi, sonra gider kalemi ve paylaşım kuralı incelenir. Site yönetiminin tek banka hesabı kullanması da bu ayrımları ortadan kaldırmaz.

Her çok bloklu yerleşim hukuken aynı toplu yapı mı?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.66 ve devamındaki toplu yapı düzeni, onaylı yerleşim planı ve yapıların ortak tesis ile yönetim bağlantıları üzerinden değerlendirilir. Sadece tabelada “site” yazması bütün taşınmazların aynı gider rejimine tabi olduğunu kanıtlamaz. Tapu, parsel ve yönetim planı bu nedenle başlangıç belgeleridir.

Bir yerleşimde bütün bloklar tek parselde olabilir; başka bir yerleşimde birden fazla parsel toplu yapı düzenine bağlanmış olabilir. Bir blok için ayrıca kurul ve yönetici bulunması, bazı konuların blok düzeyinde yürütüldüğünü gösterebilir. Buna karşılık güvenlik ve ortak sosyal tesisler bütün yerleşime ait olabilir. Hangi organın hangi gider için karar verdiği ve uygulanan planın hangi yapıları bağladığı belirlenmelidir.

Asansör gideri için bloka tahsis ile kişisel kullanmama nasıl ayrılır?

KMK m.72'ye göre belli bir yapı veya yapıların ortak kullanım ve yararına tahsis edilen ortak yer ve tesislere ilişkin giderler, bu yapılardaki kat maliklerince karşılanır. Bütün bağımsız bölümlere tahsis edilmiş tesislerin gideri ise bütün maliklere aittir. A blok içindeki yalnızca A blok katlarına hizmet veren asansörün gideri bu tahsis değerlendirmesi yapılmadan B ve C bloklara dağıtılmamalıdır.

Öte yandan B blok maliklerinin de kullandığı ortak kapalı otoparkı bütün yerleşime bağlayan bir asansör olabilir. Bu durumda cihazın fiziksel olarak A blok yanında bulunması tek başına yalnız A bloğa ait olduğunu göstermez. Proje, erişim ve işlev incelenir. Tesisin giderine katılması gereken malik, kişisel olarak merdiveni tercih ettiği veya aracını dışarı koyduğu gerekçesiyle otomatik muaf olmaz.

Çatı onarımı her zaman yalnız o bloğun gideri midir?

Belirli bloğun üstünü örten ve yalnız o yapıya ait çatıdaki su yalıtımı ile bütün siteye hizmet veren ortak tesisin gideri ayrılmalıdır. Çatı üzerinde bütün yerleşimin merkezi sistemi bulunuyorsa onarım faturasında birden fazla unsur olabilir. Bloğun çatı kaplaması ve bütün siteye hizmet eden ekipmanın bakım bedeli, teknik incelemeyle ayrı kalemlere bölünebilir.

Su sızıntısının acil giderilmesi gerekmesi, giderin kime ait olduğunun hiç incelenmeyeceği anlamına gelmez. Aynı şekilde tartışmanın varlığı zorunlu koruma işini süresiz ertelemenin gerekçesi yapılamaz. İşin kapsamı, zorunluluğu ve ilgili yapı kayda geçirilmelidir. apartman çatısının onarım masrafı hakkındaki yazımız, aynı bina içindeki paylaşım bakımından ek açıklamalar sunmaktadır.

Gidere katılacak blok belirlendikten sonra oran nasıl bulunur?

Önce giderden sorumlu malik grubu, sonra o grup içindeki paylaşım anahtarı belirlenir. KMK m.20, aksi geçerli biçimde kararlaştırılmadıkça bazı personel giderlerini eşit, ortak yerlerin bakım, koruma, onarım ve diğer giderlerini arsa payı esasına göre düzenler. Her kalemin daire başına eşit dağıtılması da her kalemin metrekareye göre hesaplanması da otomatik doğru değildir.

Bir giderin yalnız A bloğa ait olması, A blokta zeminde oturan kişinin asansör giderinden kendiliğinden kurtulduğu anlamına gelmez. Yönetim planı ve somut gider türü ayrıca incelenir. Esaslı tesis yenilemesi, yeni tesis kurulması ve olağan bakım aynı işlem değildir; gereken karar ve paylaşım düzeni değişebilir. Hesap tablosunda hangi malik grubunun hangi anahtarla borçlandırıldığı açıkça gösterilmelidir.

Yönetim planında bütün giderler ortaktır yazıyorsa ne olur?

Yönetim planı bağlayıcı bir belgedir; ancak hükmün kapsamı ve emredici kanun hükümleriyle ilişkisi incelenmeden tek cümleyle sonuç verilmez. “Site ortak giderleri bütün maliklerce karşılanır” ifadesinin bloka özgü her cihazı kapsadığı varsayılamaz. Hangi tesislerin ortak sayıldığı ve özel paylaşım anlaşmasının bulunup bulunmadığı planın tamamından araştırılır.

Toplu yapı planı değişikliğinde güncel kanun önemlidir. 22 Mayıs 2026'da yayımlanan 7579 sayılı Kanun, KMK m.70'teki ilgili beşte dört çoğunluğunu üçte iki olarak değiştirmiştir. Bu değişiklik bütün KMK kararlarının üçte ikiyle alınacağı anlamına gelmez. Değişiklik yapma yetkisi ve temsil düzeni m.70 kapsamında ayrıca kontrol edilir; sıradan bütçe onayı planı kendiliğinden değiştirmez.

Tek işletme projesi bloka özgü giderleri ortaklaştırır mı?

Site için tek işletme projesi hazırlanabilir; fakat proje, hukuki dayanağı olmayan gider dağıtımını tek başına geçerli hâle getirmez. Blok gideri ile bütün yerleşim giderinin tabloda ayrı gösterilmesi, toplam bedelin yanlış gruba yüklenmesini önler. Fatura, iş emri ve ilgili tesis bilgileri bütçedeki tahmini kalemlerle karşılaştırılmalıdır.

KMK m.37'nin 2026 değişikliği işletme projesinin genel kurulda onayını düzenler. Kabul edilmiş proje yoksa yöneticinin geçici proje hazırlaması ve en geç üç ay içinde kurul onayı süreci uygulanır. Geçici tutarlara ilişkin mevcut proje ve yeniden değerleme sınırlaması da kontrol edilir. Eski metindeki yedi günlük işletme projesi itiraz kuralının yürürlükte olduğu varsayımıyla güncel işlem planlanmamalıdır.

Yanlış dağıtım iddiası için hangi belgeler istenmeli?

Yönetim planı, tapu ve vaziyet planı yanında ilgili blokların ortak tesislerini gösteren proje temin edilmelidir. Karar defteri, işletme projesi, bildirim kaydı, fatura ve ödeme listeleri incelenir. Asansör bakım sözleşmesinde cihaz numarası, blok ve hizmet kapsamı bulunması hangi cihazın bedelinin ödendiğini ortaya koyabilir.

İtiraz, “aidat yüksek” açıklaması yerine somut kaleme yöneltilmelidir. Örneğin A blok asansöründeki parça değişimi bedelinin B blok dairesine hangi plan hükmüyle yüklendiği sorulabilir. Aynı hesapta ortak güvenlik ve bloka özgü bakım varsa bunlar ayrılır. İtiraz edilen miktarın ve tartışmasız borcun ayrı gösterilmesi, sonradan ödeme veya takip kaydının değerlendirilmesini kolaylaştırır.

Örnek: Üç blokta tek asansör yenileme faturası

Varsayımsal olarak A, B ve C bloklarından oluşan toplu yapıda A blok asansörünün motoru değiştirilmiş olsun. Yönetim bedeli bütün dairelere eşit dağıtmıştır. B blok maliki Ece, projede bu asansörün sadece A blok katlarına hizmet verdiğini ve ortak otoparka bağlantısı bulunmadığını göstermektedir. Ortak site bütçesi tek başına bu tesisi bütün blokların tesisi yapmaz.

Aynı ay bütün bloklara hizmet eden yangın pompası da yenilenmişse onun gideri farklı değerlendirilir. Ece'nin her iki bedeli de “A blokta cihaz var” diyerek reddetmesi doğru olmayabilir. İki tesisin tahsisi ayrılır; ardından sorumlu malik grupları ve paylaşım oranları hesaplanır. Sonuç, faturanın üstündeki site adından değil tesisin hukuki ve teknik niteliğinden çıkarılır.

İtiraz ve mahkeme sürecinde hangi süreler önemlidir?

Kurul kararının iptali isteniyorsa KMK m.33'teki süreler incelenir. Toplantıya katılıp karşı oy veren malik bakımından karar tarihinden bir ay; katılmayan bakımından öğrenmeden bir ay ve her hâlde karardan altı ay sınırı önemlidir. Yokluk veya mutlak butlan gibi durumlar farklıdır; her hatalı hesabın bu istisnaya girdiği varsayılmamalıdır.

KMK uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk m.18/B kapsamında değerlendirilir. İcra ödeme emri varsa kendi itiraz süresi ayrıca takip edilir; yönetimle yazışmak bu süreyi kendiliğinden durdurmaz. site yönetiminin ortak alan işlemleri yazımız da yönetim yetkisinin sınırlarını açıklamaktadır.

Mersin'deki ofisimiz proje, plan ve hesap belgeleri üzerinden gider dağıtımını inceleyebilir. Diğer illerdeki dosyalar yetkili merci ve gereken vekâletname kapsamında yönetilir. İnceleme için iletişim sayfamız, bağlantılı konular için gayrimenkul hukuku yazılarımız kullanılabilir.

Sık sorulan sorular

Site tek hesap kullanıyorsa bütün giderler ortak mı olur?

Hayır. Muhasebenin tek hesapta tutulması tesislerin hangi yapılara tahsis edildiğini ve hukuki paylaşım esasını değiştirmez.

Başka bloğun asansörünü hiç kullanmıyorsam her durumda muaf mıyım?

Kişisel kullanmama tek başına muafiyet sağlamaz. Önce asansörün hangi bağımsız bölümlerin ortak yararına tahsis edildiği incelenir.

Bir blok çatısındaki bütün tesisler sadece o bloğa mı aittir?

Otomatik olarak böyle sayılmaz. Çatı kaplamasıyla bütün siteye hizmet eden merkezi ekipmanın gideri ayrı değerlendirilebilir.

Yönetim planı değişikliği için her durumda beşte dört mü gerekir?

Toplu yapılarda KMK m.70 için yapılan 2026 değişikliği dikkate alınır. Başka maddelerdeki çoğunluk kurallarıyla aynı sayılmamalıdır.

Yönetime itiraz yazısı gönderince dava ve icra süreleri durur mu?

Tek başına durmaz. Kurul kararına ilişkin süre, arabuluculuk hükümleri ve varsa ödeme emrinin itiraz süresi ayrı izlenmelidir.

Resmî mevzuat ve kaynaklar

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: 18/A,18/B.