Site Havuzu İçin Kiracıdan Ayrı Ücret İstenebilir mi?

Site havuzu için kiracıdan ayrı ücret istenmesi, havuzun hukuki statüsü ve ücretin neye karşılık geldiği incelenmeden otomatik olarak geçerli veya geçersiz sayılamaz. Bütün maliklerin ortak kullanımına tahsis edilen havuz ile site içinde bulunan bağımsız bir işletmenin ücretli tesis hizmeti farklıdır. Ortak gider avansı, ziyaretçi bedeli, özel ders ücreti ve sadece kiracı olduğu için istenen giriş parası da aynı kalem değildir.

İlk adım kiracıya verilen duyurunun tamamını ve yönetim planını temin etmektir. “Ev sahipleri ücretsiz, kiracılar ücretli” açıklaması yapılıyorsa hangi hak ve hizmet için bu ayrımın kurulduğu sorulmalıdır. Konutun kiralanmasıyla kullanılan ortak tesis hakkı, sırf tapu kiracının adına olmadığı için her olayda yeni bir dışarıdan üyeliğe dönüştürülemez. Buna karşılık kira sözleşmesi bağımsız ticari tesisten ücretsiz hizmet alınacağını kendiliğinden sağlamaz.

Site havuzu ortak alan mı, ayrı bir işletme mi?

Tapu kayıtları, onaylı vaziyet planı ve yönetim planı havuzun hangi taşınmaz içinde ve hangi hak sahiplerine tahsis edildiğini gösterir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.16 ortak yerler üzerindeki mülkiyet ve kullanım hakkını düzenler. Toplu yapıda yalnız belirli bloklara tahsis edilen tesisle bütün bağımsız bölümlere ait tesisin kapsamı m.72 bakımından da ayrılır.

Site girişinde bulunmak tek başına ortak mülkiyet anlamına gelmez. Havuz ayrı parselde veya bağımsız bölümdeki ticari bir işletmeye ait olabilir; maliklerin hizmet alma anlaşması bulunabilir. Böyle bir yapıda üyelik bedeli ve kiracıya devredilen kullanım hakkı ayrıca incelenir. İşletmenin reklamındaki “site havuzu” adı, tapu ve sözleşmedeki ilişkiyi tek başına değiştirmez.

Kiracı ortak havuzu kullanabilir mi?

Kiracının hakkı kira ilişkisinin kapsamı ve malikin sahip olduğu kullanım hakkıyla birlikte değerlendirilir. KMK m.6, bağımsız bölümün kiralanmasının kural olarak eklenti ve ortak yerleri de kapsamasını düzenler. KMK m.18 ortak kullanım ve yönetim düzenine ilişkin yükümlülükleri kiracılara da uygular. Kullanım, diğer maliklerin hakları ve hukuka uygun tesis kuralları gözetilerek yürütülür.

Bu çerçevede konutta sürekli yaşayan kiracının her girişte dışarıdan misafir sayılması için sırf kiracı olması yeterli değildir. Buna karşılık ortak havuzdan yararlanma sınırsız ziyaretçi getirme, ticari etkinlik yapma veya başka kişilere üyelik satma yetkisi vermez. Kira sözleşmesindeki hüküm ve yönetim planındaki kullanım düzeni birlikte okunmalı; malikin hakkını aşan bir vaat varsa ev sahibiyle ilişki ayrıca değerlendirilmelidir.

Ek havuz bedeli hangi kalemlere ayrılmalı?

Yönetimden ücretin açıklaması istenmelidir. Su, temizlik, bakım ve personel için dönemsel ortak gider avansı toplanması ile havuza her giriş için bedel alınması farklıdır. Kişiye verilen kartın gerçek üretim veya yenileme maliyeti de bunlardan ayrılabilir. Aynı bakım giderinin hem aidat içinde hem ayrıca tahsil edilip edilmediği bütçe ve hesapla kontrol edilir.

Özel yüzme dersi, ekipman kiralama veya ayrı işletmenin sunduğu ek hizmet için ücret alınması, ortak tesise temel erişimin kiracıya ücretli yapılmasıyla aynı değerlendirmeyi gerektirmez. Malikler de aynı hizmet için aynı koşullara tabi olabilir. Bedel “misafir ücreti” olarak adlandırılmışsa kişinin gerçekten ziyaretçi mi, kiralanan konutta yaşayan kişi mi olduğu belirlenmelidir. İşlemin adı yerine hangi hak ve hizmet karşılığında istendiği esas alınır.

Kurul karar verirse her ek ücret geçerli olur mu?

Yönetim planı ve kurul kararları ortak yaşamı düzenler; yetki ve hukuka uygunluk sınırları vardır. Yönetimin gelir elde etme isteği, ortak kullanım hakkını her koşulda tek taraflı yeniden satma yetkisi vermez. Kararın hangi kurul tarafından, hangi gündem ve çoğunlukla alındığı; planı değiştirip değiştirmediği ve haklara etkisi incelenmelidir.

Havuz bir işletmeye kiralanmışsa bu işlemde de ortak alan üzerinde tasarrufun koşulları ayrı kontrol edilir. site yönetiminin ortak alanı üçüncü kişiye kiralaması yazımız bu ayrımı açıklamaktadır. Sonradan işletmeciyle sözleşme imzalanması, mevcut hak sahiplerinin temel kullanım hakkının hangi dayanakla değiştiği sorusunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Havuzu hiç kullanmayan malik veya kiracı ödeme yapmaz mı?

KMK m.20 ve toplu yapılarda m.72 kapsamında sorumlu olunan mevcut ortak tesis giderinden, kişisel kullanmama gerekçesiyle otomatik kaçınılamaz. Bir tesisin belirli bloklara hukuken tahsisli olmamasıyla malikin yüzme tercih etmemesi farklıdır. Gider grubuna gerçekten dahil olunup olunmadığı önce belirlenir.

Sonradan yapılması teklif edilen çok masraflı veya lüks bir tesis için KMK m.42-43 kapsamındaki karar ve gider kuralları ayrıca gündeme gelebilir. Fakat yeni bir lüks havuz yapılmasına katılmama kuralı, mevcut ortak havuzun her bakım faturası için genel muafiyet gibi kullanılmaz. Kiracının ev sahibiyle iç ilişkide hangi gideri üstlendiği ise yönetimin dış ilişkideki talebinden ayrı incelenir.

Güvenlik ve ziyaretçi sınırlamaları ücret tartışmasından nasıl ayrılır?

Havuzun açık olduğu saatler, kapasite, hijyen, çocukların gözetimi ve güvenli kullanım gibi kurallar somut tesis koşullarına göre düzenlenebilir. Böyle bir kuralın uygulanması, her durumda kiracıya ayrım yapıldığı anlamına gelmez. Aynı kullanım durumundaki kişilere hangi ölçütün uygulandığı ve kuralın ortak yararla bağlantısı araştırılır.

Misafir sayısının sınırlandırılması veya özel etkinlik için ayrı düzen yapılması da konutta yaşayan kiracının sürekli ücretli ziyaretçi sayılmasıyla karıştırılmamalıdır. Yönetimden yazılı kural ve dayanak istenmesi tartışmayı somutlaştırır. Kuralın gerçekten güvenlik tedbiri mi, sadece ödeme yapmayanı tesisten uzak tutan yaptırım mı olduğu olayın tamamına göre belirlenir.

Havuz giderini kiracı mı, ev sahibi mi öder?

Kira sözleşmesindeki aidat ve yan gider hükümleri okunmalıdır. Olağan kullanım gideriyle büyük yenileme veya yeni tesis yatırımının aynı kişiye otomatik ait olduğu söylenemez. Türk Borçlar Kanunu m.301,317 ve konut ile çatılı işyeri kiralarında ilgili emredici kurallar bu değerlendirmede önem taşır.

KMK m.22 kapsamında yönetimin kiracıya yöneltebildiği talep ile kiraya veren-kiracı arasındaki nihai gider paylaşımı ayrı konulardır. Kanundaki kira bedeli sınırı ve kira hesabına ilişkin sonuçlar, talebin hangi borç için yapıldığıyla incelenir. Kiracının sözleşmede kendi üstlendiği olağan gideri her durumda ayrıca kira bedelinden düşebileceği varsayılmamalıdır. Ödeme öncesinde kalemin dönemi ve mahiyeti netleştirilmelidir.

Havuz kullanımı engellenirse kiracı ne yapmalı?

Engelin tarihi, uygulayan kişi ve gerekçesi kaydedilmelidir. Kart mesajı, yazılı duyuru, ücret tarifesi ve yönetimin cevabı saklanır. Kiraya verene de bildirim yapılır; çünkü vaat edilen kullanımın sağlanması ve yönetimle ilişki farklı talepler doğurabilir. Hukuki dayanak görülmeden kira bedelinin tamamının ödenmesini durdurmak yeni temerrüt tartışmasına yol açabilir.

Kira indirimi veya zarar talebi için sözleşmedeki vaat, engelin niteliği, süresi ve kullanım değerine etkisi incelenir. kiracıya otopark kullandırılmaması yazımız, kiraya vaat edilen ortak kullanım hakkı bakımından benzer ayrımları açıklamaktadır. Yönetim kararına ilişkin yol ile kira ilişkisindeki talep aynı dosya planını gerektirmeyebilir.

Örnek: Aynı daire için malik ücretsiz, kiracı ücretli bileklik

Varsayımsal olarak ortak havuzu bulunan bir sitede Aslı daireyi kiralamış olsun. Yönetim konutta yaşayan maliklere ücretsiz bileklik verirken Aslı'dan aylık ek ücret istemektedir. Aslı önce planı ve ücret kararını alır. Bedelin genel bakım gideri mi, bağımsız işletme üyeliği mi, yoksa sadece kiracılık sıfatına bağlı giriş bedeli mi olduğu belirlenir.

Havuz bütün dairelerin ortak tesisi ve malik kullanımını kiracıya bırakmışsa, sadece tapunun Aslı adına olmaması tek başına ayrımı açıklamayabilir. Buna karşılık ücret Aslı'nın ayrıca istediği özel yüzme dersi içinse değerlendirme değişir. Aynı duyuru içinde farklı hizmetler varsa her kalem ayrılır. Somut belge görülmeden bütün site havuzlarında tek bir ücret kuralı bulunduğu söylenemez.

Uyuşmazlık hangi belgelerle yönetilir?

Kira sözleşmesi, yönetim planı, kurul kararı, havuzun tapu ve proje statüsü, işletme anlaşması ve ödeme kayıtları hazırlanmalıdır. Kurul kararının iptali bakımından KMK m.33'teki süre ve başvuru hakkı ayrıca değerlendirilir. Kiracının bireysel kullanım veya kira talebiyle malikin kurul kararına karşı konumu aynı kabul edilmemelidir.

Kira ve KMK kapsamındaki uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Kanun m.18/B'deki dava şartı arabuluculuk ve istisnalar incelenir. Mersin'deki ofisimiz belge ve talep türüne göre süreç planlayabilir; farklı illerdeki dosyalar yetkili merci ve vekâlet koşullarıyla yönetilir. İnceleme için iletişim sayfamız, diğer konular için gayrimenkul hukuku içeriklerimiz kullanılabilir.

Sık sorulan sorular

Kiracı ortak havuzda her zaman ziyaretçi sayılır mı?

Hayır. Konutta yaşayan kiracının kullanım hakkı kira ilişkisi, malikin hakkı ve tesisin hukuki statüsü üzerinden değerlendirilir.

Havuz için her ek bedel hukuka aykırı mı?

Hayır. Ortak gider avansı, gerçek kart gideri, özel hizmet ve bağımsız işletme üyeliği farklı kalemlerdir; dayanakları ayrı incelenir.

Havuza girmediğim için aidattaki bakım bedelini ödemeyebilir miyim?

Mevcut ve size tahsisli ortak tesiste kişisel kullanmama otomatik muafiyet sağlamaz. Gider sorumluluğu ve kira sözleşmesindeki paylaşım kontrol edilmelidir.

Maliklere ücretsizken kiracılara ücret uygulanması tek başına yeterli gerekçe mi?

Sırf tapunun kiracı adına olmaması ortak kullanım hakkının yeniden satılmasını her durumda haklı kılmaz. Hangi hizmet ve hak için ayrım yapıldığı belirlenmelidir.

Havuz kartım kapatılırsa kira ödemesini tamamen durdurabilir miyim?

Tamamen durdurmak yeni bir temerrüt uyuşmazlığı doğurabilir. Bildirim, engelin ispatı ve uygulanabilir kira talepleri belgelerle değerlendirilmelidir.

Resmî mevzuat ve kaynaklar

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: 18/B.