Ortaklığın Giderilmesini Önlemek İçin On Yıllık Anlaşma Yapılabilir mi?

Paydaşlar, ortaklığın giderilmesini isteme hakkını bir sözleşmeyle en çok on yıl için sınırlayabilir. Taşınmazda paylı mülkiyetin devamını öngören sözleşme resmî şekilde yapılmalıdır. Aile içinde imzalanan “bu tarla hiçbir zaman satılmayacak” kâğıdı, kanunun tanıdığı süre ve şekil koşullarını ortadan kaldırmaz. Anlaşmanın tapuya şerh edilmesi de ayrıca değerlendirilebilir.

Her paydaşın satış istemesini çoğunluk kararı durdurur mu?

TMK 698 gereğince, paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü yoksa her paydaş paylaşmayı isteyebilir. Payın küçük olması veya diğerlerinin satışa karşı çıkması tek başına engel değildir. Bu nedenle beş kardeşten dördünün taşınmazı elde tutmak istemesi, beşinci kardeşin hakkını kendiliğinden kaldırmaz. Geçerli bir devam sözleşmesi varsa bu sözleşmenin kimleri, hangi taşınmazı ve hangi dönemi bağladığı incelenir.

Paylaşmayı isteme hakkının sınırlandırılmasıyla payın üçüncü kişiye devredilmesi farklı işlemlerdir. Ortaklığı belli süre koruyan hüküm, payın satılmasını bütün sonuçlarıyla yasaklayan genel bir taahhüt gibi okunmamalıdır. Pay üzerindeki devir sınırlaması, önalım hakkı veya başka kayıt varsa her birinin dayanağı ayrıca belirlenir.

On yıl hangi tarihten hesaplanır?

Sözleşme başlangıç ve bitiş tarihini açıkça göstermelidir. “Proje bitene kadar”, “bütün kardeşler uygun görene kadar” veya “süresiz” ifadeleri, on yıllık üst sınıra ilişkin sorunu çözmez. Anlaşma hazırlanırken üst sınırı aşan sürenin geçerliliği ve taraf iradesinin nasıl yorumlanacağı belirsiz bırakılmamalıdır. Takvim hesabı, sözleşmenin yürürlüğe giriş hükmüyle birlikte yapılır.

Varsayımsal olarak bir aile bahçesinin ortak işletilmesi için altı yıllık geçerli devam sözleşmesi kurulmuş olsun. Üçüncü yılda sadece ürün fiyatları düştüğü için satış istenmesiyle, altıncı yıl bittikten sonraki paylaşma talebi aynı durumda değildir. Sözleşmenin sonradan sona erdirilip erdirilmediği veya başka bir geçersizlik sebebi bulunup bulunmadığı da araştırılır.

Kullanım krokisi devam sözleşmesi yerine geçer mi?

Bir kardeşin kuzeydeki, diğerinin güneydeki alanı kullanması üzerine yapılan anlaşma, tek başına ortaklığın belirli süre sürdürüleceğine dair taahhüt değildir. “Herkes kullandığı yerde kalsın” cümlesiyle paylaşma hakkını kaldıran sözleşme arasında içerik farkı vardır. hisseli tapuda kullanım anlaşması, fiilî kullanım düzeninin hangi hakları koruyabileceğini açıklar. Paylaşmama hükmü aranırken sadece belge başlığına bakılmaz.

Resmî şekil ile tapu şerhi de aynı aşama değildir. İlkinde anlaşmanın geçerli kurulması, ikincisinde sicilde görünürlük ve sonraki hak sahiplerine etkisi gündeme gelir. Tapuya yalnız bir kullanım krokisinin eklenmiş olması, bütün süre ve taahhütlerin şerh edildiğini göstermeyebilir. Şerh metni ve dayanak resmî senet birlikte okunmalıdır.

Dava açılmışsa hangi belgeler sunulur?

• Paylı mülkiyetin devamını düzenleyen resmî sözleşme ve bütün ekleri.
• Güncel tapu kaydı, şerhin içeriği ve kuruluş tarihi.
• Sözleşmenin başlama, bitme veya değiştirilme belgeleri.
• Pay devri olduysa eski ve yeni paydaşları gösteren kayıtlar.
• Anlaşmanın sona erdiği iddiasına ilişkin ihtar ve yazışmalar.

TMK 698 ayrıca uygun olmayan zamanda paylaşma istenemeyeceğini belirtir. Bu değerlendirme, geçerli süreli sözleşmeden bağımsız bir hukuki meseledir; yalnız satış fiyatını beğenmemek sürekli engel yaratmaz. Paylaşma davasının usulü ve dava öncesi arabuluculuk ortaklığın giderilmesi davası rehberi kapsamında izlenir. Sözleşme bulunduğu düşünülerek tebligat ve cevap sürelerinin gözden kaçırılmaması gerekir.

Resmî kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (4721)

Hukuki kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — ÇSGB — m.698–699: paylaşma hakkı, devam sözleşmesi ve paylaşma biçimleri