Ev Sahibinin Onarımında Kiracının Eşyası Zarar Görürse Ne Olur?

Kısaca bu yazıda

Aşağıdaki maddeler, yazıda ayrıntılı olarak ele alınan başlıca noktaları özetler. Somut durumunuzda hangi kuralın uygulanacağı, olayın ayrıntılarına ve belgelere göre değişebilir.

• Kısa cevap: Onarıma izin vermek bütün zararı üstlenmek değildir: Kombi borusu değiştirilirken zemine su sızması veya duvar çalışmasında kiracının mobilyasının çizilmesi, kira indirimi ile eşya zararını birlikte gündeme getirebilir.
• İki ayrı hak kalemi: Türk Borçlar Kanunu m. 319 gerekli ayıp giderme çalışmasına katlanmayı öngörür, fakat kiracının kira bedelinin indirilmesi ve zararının giderilmesi haklarını saklı tutar.
• Sorumluluk ve ispat: Kiracı, zarar gören eşyanın önceki durumunu, hasarın zamanını, tamir imkânını ve değerini ortaya koymalıdır.
• İzlenecek işlem sırası: Onarım tarihini ve çalışma alanını gösteren bildirim istenmeli, mümkünse başlangıç fotoğrafları çekilmelidir.
• Örnek: Ev sahibi banyodaki su kaçağını gidermek üzere usta gönderir; ustanın söktüğü borudan yayılan su yatak odasındaki halıya kadar ulaşır.
• Acil tamirde bildirim koşulları nasıl incelenir: Patlayan boru gibi acil bir durumda olağan planlı işten farklı hızda giriş ve müdahale gerekebilir.

Kısa cevap: Onarıma izin vermek bütün zararı üstlenmek değildir

Kombi borusu değiştirilirken zemine su sızması veya duvar çalışmasında kiracının mobilyasının çizilmesi, kira indirimi ile eşya zararını birlikte gündeme getirebilir. Kiracı gerekli onarıma makul şekilde katlanır; kiraya veren ise çalışma sırasında kiracının menfaatlerini gözetir. Her zarar için kiraya veren otomatik ve sınırsız ödeme yapar denilemez. İşin kim tarafından yaptırıldığı, kiracıya hangi bilgi verildiği, eşyayı koruma olanağı ve zararın gerçekten o çalışma sırasında doğup doğmadığı araştırılır.

İki ayrı hak kalemi

Türk Borçlar Kanunu m. 319 gerekli ayıp giderme çalışmasına katlanmayı öngörür, fakat kiracının kira bedelinin indirilmesi ve zararının giderilmesi haklarını saklı tutar. M. 320 kiraya verenin yapacağı yenilik ve değişikliklerde de kiracı menfaatlerinin gözetilmesini ister. Onarım yüzünden bir odanın iki gün kullanılamaması kira bedelinin o dönemdeki etkilenişi bakımından; ıslanan koltuğun onarımı ise ayrı bir malvarlığı zararı bakımından incelenir. Tek faturayı iki kez istemek veya eşya zararını açıklamadan kira indirimine eklemek doğru olmaz.

Sorumluluk ve ispat

Kiracı, zarar gören eşyanın önceki durumunu, hasarın zamanını, tamir imkânını ve değerini ortaya koymalıdır. İş emri, usta adı, ustanın çalıştığı alan, fotoğraf ve yazışmalar bağlantıyı gösterebilir. Kiraya verenin doğrudan çalışmayı yaptırması ile apartman yönetiminin bağımsız iş yaptırması aynı sorumluluk sorusu değildir; doğru muhatap ve varsa yüklenicinin payı belirlenir. Eşyayı çalışma alanından çıkarması makul biçimde istenmiş, kiracı bunu sebepsiz reddetmişse zarar artışındaki rolü tartışılabilir. Buna karşılık kiracıya haber verilmeden yapılan işte koruyucu önlem alınmaması da önemlidir.

İzlenecek işlem sırası

Onarım tarihini ve çalışma alanını gösteren bildirim istenmeli, mümkünse başlangıç fotoğrafları çekilmelidir. Zarar fark edilince aynı gün fotoğraf ve video ile kayıt yapılmalı, onarım işi tamamlanmadan ustaya ve kiraya verene yazılı haber verilmelidir. Eşya hemen atılmamalı; ekspertiz veya tamir teklifi için makul süre korunmalıdır. Kira ile ilgili talep ve eşya zararını içeren talep ayrı kalemler hâlinde yazılmalıdır. Kiracı zorunlu onarıma erişimi engellerse kendi iddiasının değerlendirilişi değişebilir; erişim için makul gün ve saat önerilmesi faydalıdır.

Örnek

Ev sahibi banyodaki su kaçağını gidermek üzere usta gönderir; ustanın söktüğü borudan yayılan su yatak odasındaki halıya kadar ulaşır. Kiracı onarım başlamadan önce halının sağlam olduğunu gösteren fotoğrafı ve olaydan hemen sonraki görüntüyü sunar. Halının temizleme bedeli ile kalıcı değer kaybı aynı talep değildir. Ayrıca banyonun kullanılamadığı günler bakımından kira etkisi incelenir. Kiraya verenin önlem alıp almadığı, işin beklenmedik niteliği ve ustanın işlemi somut delillerle araştırılır. Çalışmanın “kiracının yararına” yapılması, ortaya çıkan zararı kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Acil tamirde bildirim koşulları nasıl incelenir?

Patlayan boru gibi acil bir durumda olağan planlı işten farklı hızda giriş ve müdahale gerekebilir. Bu durum kiraya verenin zararı azaltacak mümkün önlemleri alma borcunu silmez; kiracının da su akışını bildirme ve makul erişim sağlama davranışı incelenir. Eşya zararının ilk olaydan mı, müdahalenin biçiminden mi, yoksa kiracının gecikmiş bildirimi nedeniyle büyüyen sudan mı doğduğu ayrılmalıdır. Bir gün önce bildirim gönderilmiş olması her eşyanın taşınabildiği anlamına gelmez; ağır dolap ve sabit tezgâh ile kolay kaldırılabilecek küçük eşya farklıdır. Ustanın raporu ve işin fotoğrafları daha sonra yalnız tamiratın yapıldığını değil, hasarın oluşma zincirini de gösterebilir. Kiracı tamir sırasında zarar gören eşyanın satın alma belgesini bulamıyorsa önceki fotoğraflar, model bilgisi ve makul onarım teklifleriyle gerçek zararı açıklamaya çalışmalıdır.

Talep kiralananın kullanım kaybına dayanıyorsa m. 319 ve 320; ayrıca onarımı yapan kişinin bağımsız kusuruyla eşyaya zarar verilmişse genel tazminat hükümleri gündeme gelebilir. Hukuki dayanakların ve muhatapların ayrılması, aynı zararı iki farklı faturayla göstermemek için gereklidir.

Sık sorulan sorular

Kiracı onarım sırasında evde yoksa talep hakkını kaybeder mi?

Tek başına hayır. Onarımın planı, kiracıya bildirim, alınması gereken önlemler ve zararın kaynağı incelenir.

Zarar gören eşyanın yenisinin tüm bedeli istenir mi?

Zarar ve uygun giderim miktarı eşyanın yaşı, tamir imkânı ve gerçek kayıp dikkate alınarak belirlenir.

Hukuki dayanak: resmî kanun metni. Somut olayın belgeleri ve güncel mevzuat ayrıca incelenmelidir.

İlgili okumalar: Kiracı Zorunlu Tamir Masrafını Kiradan Düşebilir mi?; Kiralananın Ayıplı Olması: Kira İndirimi ve Fesih Hakları; İlgili kategori.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)