Ev Tesliminde Kiracıya Sonradan Hasar İsnat Edilirse Nasıl İspatlanır?

Kısaca bu yazıda

Aşağıdaki maddeler, yazıda ayrıntılı olarak ele alınan başlıca noktaları özetler. Somut durumunuzda hangi kuralın uygulanacağı, olayın ayrıntılarına ve belgelere göre değişebilir.

• Kısa cevap: Her eski görünüm hasar değildir: Kiracı evi boşalttıktan haftalar sonra ev sahibinin fotoğraf göndererek duvar, parke veya kapı için ödeme istemesi sık görülür.
• Teslim anında inceleme ve bildirim: Türk Borçlar Kanunu m. 334 geri verme borcunu ve olağan eskime istisnasını düzenler.
• Deliller nasıl düzenlenmeli: Girişteki demirbaş ve durum tutanağı, çıkışta oda oda çekilmiş tarihli video, anahtar teslim belgesi, sayaç son değerleri ve tarafların aynı gün yazışması birlikte saklanmalıdır.
• Depozito ile hasar alacağı ayrı değerlendirilir: Kiraya veren güvence bedelinin tamamını, belge göstermeden genel bir “yenileme” başlığı altında tutamaz.
• Örnek ve yol haritası: Bir dairede kiracı üç yıl oturmuş, parkede girişte de görülen aşınmalar vardır.
• Hemen bildirimin işlevi ve gizli ayıp istisnası: Kanunun “hemen yazılı bildirim” araması, kiracının evi teslim ettiği andaki görülebilir durumun sonradan belirsizleşmesini önler.

Kısa cevap: Her eski görünüm hasar değildir

Kiracı evi boşalttıktan haftalar sonra ev sahibinin fotoğraf göndererek duvar, parke veya kapı için ödeme istemesi sık görülür. Kiracı taşınmazı aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; fakat sözleşmeye uygun kullanımdan doğan olağan eskime ve bozulma için sorumlu tutulmaz. Hasarın kiracı döneminde oluştuğu, olağan kullanımın ötesine geçtiği ve talep edilen tamir bedelinin makul olduğu ayrıca gösterilmelidir. Başlangıçta zaten bulunan çizik, eskiyen boya veya ekonomik ömrünü dolduran parça için yalnız çıkış fotoğrafına bakılarak kesin sonuca varılamaz.

Teslim anında inceleme ve bildirim

Türk Borçlar Kanunu m. 334 geri verme borcunu ve olağan eskime istisnasını düzenler. M. 335'e göre kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpları hemen yazılı bildirmelidir. Olağan incelemeyle fark edilmeyen gizli bir eksiklik sonradan belirlenirse bu kez bulunduğu anda hemen yazılı bildirim yapılır. Bu sürelerin değerlendirilmesinde anahtarın gerçekten ne zaman teslim edildiği, ev sahibinin inceleme imkânı ve hasarın ilk bakışta görülebilir olup olmadığı önemlidir.

Deliller nasıl düzenlenmeli?

Girişteki demirbaş ve durum tutanağı, çıkışta oda oda çekilmiş tarihli video, anahtar teslim belgesi, sayaç son değerleri ve tarafların aynı gün yazışması birlikte saklanmalıdır. Evi teslim eden ve alan kişilerin kimliği kaydedilmeli; bir emlakçı teslim almışsa yetkisi ve gözlemi açıklığa kavuşturulmalıdır. Çıkışta iki taraf bir tutanak imzalarsa her sorun bitmiş sayılmaz, ancak gözle görülen durumun ispatı kolaylaşır. Kiracı tek taraflı tutanak tutmuşsa fotoğrafların ne zaman çekildiği ve içeriğinin değiştirilmediği tartışılabilir. Tamir faturası da tek başına eski hasarın kiracıdan kaynaklandığını göstermez.

Depozito ile hasar alacağı ayrı değerlendirilir

Kiraya veren güvence bedelinin tamamını, belge göstermeden genel bir “yenileme” başlığı altında tutamaz. İddia edilen hasarın niteliği, kiracının sorumluluğu ve makul gider karşılaştırılır. Aynı duvarın hem olağan boyanması hem kiracının özel bir zararı sebebiyle onarımı ileri sürülüyorsa kalemler ayrıştırılır. Kiracının güvence alacağı ile kiraya verenin ispatlanan karşı alacağı arasında uyuşmazlık çıkabilir. Bedeli belirleme aşamasında gerçek onarım ihtiyacının ve muhtemel değer artışının dikkate alınması, eski parçanın yepyeni parça maliyetinin otomatik yüklenmesini önler.

Örnek ve yol haritası

Bir dairede kiracı üç yıl oturmuş, parkede girişte de görülen aşınmalar vardır. Ev sahibi anahtarı aldıktan yirmi gün sonra zeminin tümünün yenilenmesini ister; çıkışta yazılı hasar bildirimi yapmamıştır. İlk sorular parkenin eski hâli, iddianın çıkış günü fark edilebilirliği ve sonradan ortaya çıktığı ileri sürülen noktanın gerçekten gizli olup olmadığıdır. Kiracı, giriş ve çıkış kayıtlarını eşleştirerek yanıt verir; ev sahibi faturayı ve sebebi ortaya koyar. Anlaşmazlık sürerse taleplerin arabuluculuk ve yargı yolu somut kira ilişkisinin niteliğine göre incelenir.

Hemen bildirimin işlevi ve gizli ayıp istisnası

Kanunun “hemen yazılı bildirim” araması, kiracının evi teslim ettiği andaki görülebilir durumun sonradan belirsizleşmesini önler. Örneğin kapıdaki belirgin kırık kolayca fark edilebilirken duvar içindeki tesisata izinsiz müdahale normal incelemede görülmeyebilir. Ev sahibinin elektrik kesik olduğu için odayı hiç inceleyememesi, anahtarı başka kişinin teslim alması veya kiracının erişimi engellemesi de zaman çizelgesinde önemlidir; bunlar her gecikmeyi otomatik mazur göstermez. Bildirimde yalnız “ev hasarlı” yazılması yerine hangi odada hangi eksikliğin bulunduğu belirtilmelidir. Kiracı da yazılı bildirimi aldıktan sonra hasarı reddettiği noktaları zamanında ve ayrı ayrı açıklayabilir. Tamir başlamadan ortak fotoğraf veya bağımsız tespit önerisi yapılması, sonradan giderin gerçekten hangi hasar için harcandığını göstermeye yardımcı olur. Böylece güvence bedeli üzerinde hesaplaşma genel bir pazarlık yerine kalem bazında yürür.

Sık sorulan sorular

Ev sahibi hasarı bir ay sonra fark ettiğini söylerse?

Gizli ayıp gerçekten olağan incelemede görülemiyorsa öğrendiği anda yazılı bildirim gerekir; görünür hasarda teslim anındaki inceleme ve hemen bildirim kuralı önemlidir.

Çıkış tutanağı yoksa kiracı bütün iddiaları kabul etmiş midir?

Hayır. Başlangıç ve çıkış fotoğrafları, yazışmalar, anahtar teslimi ve diğer deliller birlikte değerlendirilir.

Hukuki dayanak: resmî kanun metni. Somut olayın belgeleri ve güncel mevzuat ayrıca incelenmelidir.

İlgili okumalar: Kira Depozitosu Nasıl Geri Alınır?; Kiracı Evden Çıkarken Boya Yaptırmak Zorunda mı?; İlgili kategori.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)