Kira Artış Oranı Nisan 2026: Yüzde 32,82 – Kira Zammı Hesaplama ve Aidatı Kim Öder?

Nisan 2026 ayında yenilenen konut ve işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek en yüksek kira artış oranı yüzde 32,82’tür. Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu’nun Nisan 2026 başında tarihinde açıkladığı Mart 2026 Tüketici Fiyat Endeksi’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Aynı ayda yıllık enflasyon yüzde 30,87, aylık enflasyon ise yüzde 1,94 olarak açıklanmıştır. Buna göre aylık kirası 20.000 TL olan bir kiracının kirası Nisan 2026 kira döneminde en fazla 26.564,00 TL’ye çıkarılabilir.

Bu yazı yalnızca kira yılı Nisan 2026 ayında yenilenen sözleşmeleri ele alır. Aşağıda bu aya ait hesaplama tablosunu, oranın hukuki dayanağını ve Nisan 2026 döneminde kiracı ile ev sahibinin en çok karşılaştığı aidat ve yan giderler konusunu ayrıntılı olarak açıklıyoruz.

Nisan 2026 kira artış oranı nasıl belirlendi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Kira sözleşmesi Nisan 2026 ayında yenileniyorsa, yenilenme ayından önceki ayın verisi esas alınır. TÜİK Mart 2026 verilerini Nisan 2026 başında tarihinde açıkladığı için Nisan 2026 ayında yenilenen sözleşmelerde uygulanacak oran yüzde 32,82’tür.

Kira artışında yıllık enflasyon değil, on iki aylık ortalama esas alınır. Mart 2026 verisinde yıllık enflasyon yüzde 30,87 iken on iki aylık ortalama yüzde 32,82 olarak gerçekleşmiştir. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile, kanuni sınırı aşan kısım geçersizdir. Konut kiralarında daha önce uygulanan yüzde 25’lik geçici sınır ise 1 Temmuz 2024’te sona erdiği için Nisan 2026 döneminde uygulanmaz.

Nisan 2026 kira artış oranına göre hesaplama tablosu

Aşağıdaki tablo, Nisan 2026 ayında yenilenen sözleşmelerde yüzde 32,82 kira artış oranının tamamen uygulanması hâlinde ulaşılabilecek en yüksek kira bedellerini göstermektedir. Yeni kira, mevcut kiranın 1,33 ile çarpılmasıyla bulunur.

Bu tutarlar kanuni üst sınırdır. Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir; ev sahibinin bu sınıra kadar artış yapma hakkı, artışın mutlaka bu oranda yapılacağı anlamına gelmez. Kira bedelinin hesaplanmasında kiranın ödendiği gün değil, kira döneminin başladığı tarih dikkate alınır.

Nisan döneminde aidat ve yan giderler

Nisan ayında yenilenen kira sözleşmelerinde artış oranının yanında aidat ve yan giderler de sıkça tartışılır. Kira artışı kanunla sınırlandırılmış olsa da apartman aidatı bu sınıra tabi değildir. Bu nedenle bazı kiracılar, kira yüzde 32,82 oranında artırılırken aidatın da ayrıca yükseldiğini görerek toplam konut maliyetindeki artışı sorgulamaktadır.

Aidatı kim öder?

Türk Borçlar Kanunu’nun 341. maddesine göre kiracı, yan giderleri ancak kiraya verenle bu konuda anlaşmışsa ödemekle yükümlüdür. Yan giderler; ısıtma, aydınlatma, su, kapıcı ve temizlik gibi kiralananın kullanımıyla ilgili giderlerdir. Kira sözleşmelerinin büyük çoğunluğunda aidatın kiracı tarafından ödeneceği açıkça yazılır ve bu durumda kiracı aidatı ödemekle yükümlüdür.

Sözleşmede aidat konusunda hiçbir hüküm yoksa, kiracının aidat ödeme yükümlülüğü tartışmalı hâle gelir. Uygulamada taraflar sözleşmeyi imzalarken aidatın tutarını ve kimin ödeyeceğini belirlemelidir. Aidatın kiracıya ait olduğu kararlaştırılmışsa bile, binanın değerini artıran esaslı yenilemelere ilişkin giderler kiracıya yüklenemez.

İşletme gideri ile demirbaş gideri ayrımı

Apartman giderleri genel olarak işletme giderleri ve demirbaş giderleri olarak ikiye ayrılır. Kapıcı ücreti, ortak alan elektriği, temizlik, asansör bakımı ve yakıt gibi düzenli giderler işletme gideri niteliğindedir ve sözleşmede kararlaştırılmışsa kiracı tarafından ödenir. Çatı onarımı, dış cephe yalıtımı, asansör yenileme, kazan değişimi veya güvenlik sistemi kurulumu gibi giderler ise binanın demirbaşına ilişkindir ve kural olarak kat maliki olan ev sahibine aittir.

Yönetim, bu iki tür gideri aynı aidat kalemi içinde topluyorsa kiracı, demirbaş niteliğindeki kısmın ev sahibi tarafından karşılanmasını isteyebilir. Bu ayrımın yapılabilmesi için yönetimden gider dökümü talep edilmesi ve ödemelerin makbuzla yapılması gerekir.

Aidat ödenmezse ne olur?

Aidatın kiracıya ait olduğu kararlaştırılmışsa ve kiracı aidatı ödemezse, apartman yönetimi alacağını hem kiracıdan hem de kat malikinden talep edebilir. Ev sahibi aidatı yönetime ödemek zorunda kalırsa, ödediği tutarı kiracıdan isteyebilir. Kira sözleşmesinde yan giderlerin ödenmemesi de belirli şartlarla kira sözleşmesinin ihlali olarak değerlendirilebilir.

Beş yılı dolan sözleşmelerde kira artış oranı uygulanır mı?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası uygulanır. Bu sözleşmelerde taraflar anlaşamazsa yeni kira bedelini hâkim; on iki aylık ortalama TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete göre belirler. Bu nedenle beş yılı dolduran bir sözleşmede Nisan 2026 artışı yüzde 32,82 ile sınırlı kalmayabilir; ancak ev sahibi tek taraflı olarak daha yüksek bir artış yapamaz.

Kira artış oranı konusunda uyuşmazlık çıkarsa

Kira bedeli konusunda anlaşma sağlanamazsa, 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculukta anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılır veya kiracıya bu süre içinde yazılı bildirim yapılırsa, belirlenecek kira yeni dönemin başından itibaren uygulanır.

Kira artış oranında sık yapılan hatalar

Kira artış oranı hesaplanırken en sık yapılan hata, yıllık enflasyonun esas alınmasıdır. Oysa kanuni sınır, TÜİK bülteninde “on iki aylık ortalamalara göre” başlığıyla yer alan değişimdir. İkinci hata, kira artış oranının ödeme gününe göre seçilmesidir; doğru olan, kira döneminin başladığı aydan önceki ayın verisini kullanmaktır. Üçüncü hata ise önceki yıl kanuni sınırın altında artış yapılmışsa, eksik kalan farkın sonraki yıl eklenebileceğinin düşünülmesidir. Her kira yılı için kira artış oranı ayrı hesaplanır ve geçmiş yılın eksik artışı yeni döneme taşınamaz.

Ev sahibinin kanuni kira artış oranını aşan bir talebi, kiracıyı bu farkı ödemekle yükümlü kılmaz. Kiracı, Nisan 2026 dönemi için yüzde 32,82 oranına göre hesaplanan kirayı ödemeye devam edebilir. Kanuni sınır içindeki artışı ödememek ise temerrüt ve tahliye riskleri doğurabileceği için, tartışmasız kısmın düzenli ödenmesi önemlidir.

Kira artış oranı nasıl bildirilmeli?

Sözleşmede kira artışının on iki aylık ortalama TÜFE oranında yapılacağı yazılıysa, yeni dönemde artış kendiliğinden uygulanır. Yine de ev sahibinin uygulanan kira artış oranını, yeni kira tutarını ve hesaplama yöntemini yazılı olarak bildirmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önler. Bildirim noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup veya ispat edilebilir bir elektronik mesajla yapılabilir.

Nisan 2026 döneminde kiracı ve ev sahibi için kontrol listesi

Kiracı, öncelikle sözleşmenin başlangıç tarihini ve kira yılının hangi ay yenilendiğini kontrol etmelidir. Ardından yenilenme ayından önceki aya ait TÜİK verisini bularak kira artış oranını belirlemeli ve yeni kirayı bu orana göre hesaplamalıdır. Ev sahibinin talebi bu tutarı aşıyorsa, aradaki farkı yazılı olarak bildirmesi ve kanuni tutarı banka aracılığıyla ödemesi uygun olur.

Ev sahibi ise artış talebini kira döneminin başlamasından önce, hesaplamasını da göstererek yazılı olarak iletmelidir. Kiracı beş yılı doldurmuşsa ve kira bedeli emsallerin oldukça altında kalmışsa, kira tespit davası için gereken otuz günlük bildirim süresine dikkat edilmelidir. Her iki taraf için de en güvenli yol, anlaşılan yeni kira bedelini kısa bir ek protokolle kayıt altına almaktır.

Aidat kira artışına eklenebilir mi?

Ev sahibinin aidatı kiraya dahil ederek “her şey dahil” bir kira bedeli belirlemesi mümkündür. Bu durumda kira artışı, aidat dahil toplam tutar üzerinden yapılır ve yine on iki aylık ortalama TÜFE sınırını geçemez. Aidat ayrı bir kalem olarak belirlenmişse, kira artışı yalnızca kira bedeline uygulanır; aidatın artışı ise yönetim kararlarına göre ayrıca gerçekleşir. Bu iki modelden hangisinin seçildiği sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

Yönetim planında giderlerin arsa payına göre mi yoksa eşit olarak mı paylaştırılacağı belirtilir. Kiracı, aidat tutarının nasıl hesaplandığını öğrenmek için ev sahibinden veya yönetimden yönetim planının ilgili bölümünü ve kat malikleri kurulu kararlarını isteyebilir. Kiracının kat malikleri kurulu toplantılarında oy hakkı bulunmasa da, kendisini doğrudan etkileyen gider kararlarından haberdar olması ve gerekirse ev sahibini durumdan haberdar etmesi önemlidir.

Aidat ödemelerinin yönetimin banka hesabına, açıklama kısmına daire numarası ve ilgili ay yazılarak yapılması, ileride ödemenin ispatını kolaylaştırır. Elden yapılan ödemeler için mutlaka imzalı makbuz alınmalıdır.

Kira artış oranı neden her ay değişir?

TÜİK her ayın başında bir önceki aya ait enflasyon verilerini açıklar ve on iki aylık ortalama da bu verilerle birlikte yeniden hesaplanır. Bu nedenle kira artış oranı her ay farklıdır ve her kiracı için uygulanacak oran, sözleşmesinin yenilendiği aya göre değişir. Nisan 2026 dışındaki aylarda yenilenen sözleşmeler için o aya ait ayrı yazımızdaki oran esas alınmalıdır. Aynı binada oturan iki kiracının kira yılları farklı aylarda başlıyorsa, aynı yıl içinde farklı oranlarda artış yapılması hukuken doğaldır.

Bu yazıdaki oran ve tutarlar yalnızca Nisan 2026 ayında yenilenen konut ve çatılı işyeri kiraları içindir. Kira bedeli Türk lirası dışında bir para birimiyle belirlenmişse, kanuna göre beş yıl dolmadan kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Tarım arazisi, boş arsa veya çatısız alan kiraları gibi Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri hükümlerine tabi olmayan sözleşmelerde ise taraflar artış oranını serbestçe kararlaştırabilir; bu sözleşmelerde on iki aylık ortalama TÜFE sınırı uygulanmaz.

Sık sorulan sorular

Nisan 2026 kira artış oranı yüzde kaç?

Nisan 2026 ayında yenilenen kira sözleşmeleri için azami kira artış oranı yüzde 32,82’tür. Oran, TÜİK’in Mart 2026 on iki aylık ortalama TÜFE verisidir.

Nisan 2026’da 20.000 TL kira ne kadar olur?

Yüzde 32,82 oranının tamamı uygulanırsa en fazla 26.564,00 TL olur.

Kira artışında yıllık enflasyon mu esas alınır?

Hayır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre on iki aylık ortalama TÜFE esas alınır; Mart 2026 verisinde bu oran yüzde 32,82’tür.

Apartman aidatını kiracı mı öder ev sahibi mi?

Kanuna göre kiracı yan giderleri ancak kiraya verenle bu konuda anlaşmışsa öder. Uygulamada aidatın kiracıya ait olduğu sözleşmede yazılır.

Asansör yenileme gibi büyük giderleri kim öder?

Binanın demirbaşına ve esaslı onarımına ilişkin giderler kural olarak kat malikine, yani ev sahibine aittir.

Aidat artışı kira artışına dahil mi?

Hayır. Aidat kira bedelinin parçası değildir; yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarına göre ayrıca belirlenir.

İlgili konular ve resmî kaynak

İlgili yayınlar: Kira artış oranı Kasım 2026 · TÜFE sınırını aşan kira artışı fazlası iade · Kira tespit kararı hangi tarihten uygulanır? · Kira artış farkı geriye dönük istenebilir mi? · Kira tespit davası mı tahliye davası mı?

Resmî kaynaklar: TÜİK – Tüketici Fiyat Endeksi · 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu · 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş veya sonuç taahhüdü değildir. Somut dosyanızda süreler ve deliller belgelerinizle birlikte değerlendirilmelidir.

Konunuzla ilgili belgelerinizi değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.