İnşaatı Süren Kat İrtifaklı Arsaya Yönetici Seçilebilir mi?

Kat irtifakı sahipleri, yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir ya da birkaç kişiyi yönetici olarak belirleyebilir. KMK 17 bu imkânı inşaat tamamlanmadan da tanır. Dolayısıyla yönetici seçilebilmesi için bütün dairelerin teslim edilmiş olması beklenmez. Ancak bu yöneticinin seçilmesi, yapım sözleşmesindeki müteahhit sıfatının veya bütün tapu tasarruf yetkilerinin ona geçmesi anlamına gelmez.

Hangi hak sahipleri yöneticiyi belirler?

Önce tapuda kat irtifakının kurulup kurulmadığı ve güncel irtifak sahipleri tespit edilir. Sadece satış ofisinde daire rezervasyonu yaptıran veya kapora veren herkesin aynı sicil sıfatına sahip olduğu varsayılamaz. Geçerli temsil belgeleri ve yönetim planı da değerlendirilir. Kararın hangi kişilerin iradesiyle alındığı kayıt altına alınmalıdır.

Bir kişinin projede hem irtifak sahibi hem müteahhit şirket ortağı olması, diğer hak sahiplerini kendiliğinden temsil etme yetkisi sağlamaz. Aynı kişinin iki ayrı sıfatla hareket ettiği işlemlerde karar, sözleşme ve imzalar buna göre okunur. Yöneticinin seçilmesiyle mevcut yüklenicinin sözleşmesinin değiştirilmesi ayrı hukuki işlemlerdir.

Yönetici dışarıdan uzman olabilir mi?

Kanun dışarıdan bir veya birkaç kişinin de seçilebilmesini açıkça kabul eder. Yönetici olarak belirlenen kişiye hangi işler için yetki verildiği, ücret, görev süresi, belgeye erişim ve hesap sunma düzeni açık olmalıdır. Teknik takip veya koordinasyon görevi veriliyorsa bunun sınırları yazılır. Karardaki genel “bütün işlemleri yapar” cümlesi her resmî şekil ve özel yetki gereğini yerine getirmez.

Yapının tamamlanması için seçilen yöneticiye kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluğuna ilişkin hükümler de uygulanır. Bu durum, bina inşaat mühendisliği veya yüklenicilik yetkisinin yöneticiye otomatik verilmesi değildir. Teknik kararlar, ruhsat ve yapım sorumlulukları ilgili mevzuat ve sözleşmelerle ayrıca değerlendirilir.

İnşaat giderleri nasıl izlenir?

Ödeme listeleri, sözleşmeler, iş seviyesi ve hakedişler aynı dönemler üzerinden izlenmelidir. Para toplanan her iş için amaç, tutar, ödeyecek kişiler ve paranın tutulacağı hesap belirli olmalıdır. Yapılmayan işin yapılmış gösterilmesiyle, gerçek işin beklenenden pahalı çıkması farklı meselelerdir. Yönetici görevi, harcamaların dayanaklarını görünür ve denetlenebilir biçimde tutmayı gerektirir.

İrtifak sahibinin kendi yapım borcunu yerine getirmesi gerektiğinde KMK 26'nın özel koşulları ayrıca gündeme gelebilir. Yöneticinin bir mesajla “payınız artık başkasına geçti” demesi mülkiyet devri yaratmaz. Müteahhit alacağı, hak sahipleri arasındaki yapım borcu ve ortak gider tahsilatı tek bir borç kalemi gibi yazılmamalıdır.

Yapı bitince aynı düzen sürer mi?

Yapı fiilen tamamlanıp bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlandığında, kat mülkiyetine geçilmese de ana taşınmazın yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. İnşaatın tamamlanmasına yönelik görevle kullanım dönemindeki bina yönetimi bu nedenle ayrı aşamalardır. kat mülkiyetine geçiş rehberi, kat mülkiyetine geçişin tapu ve iskân şartlarını açıklar.

Yönetici seçiminde uyuşmazlık yaşanıyorsa mahkemece yönetici atanmasına ilişkin rehber kapsamındaki atanma koşulları ve somut yapı durumu değerlendirilir. Başvuruda yalnız “yönetici yok” demek yerine inşaatın hangi işinin yürütülemediği ve hangi hak sahiplerinin yer aldığı gösterilmelidir.

Karar ve teslim dosyası

• Kat irtifakı kaydı ve güncel hak sahipleri listesi.
• Yönetim planı, seçim kararı ve temsil belgeleri.
• Yapım sözleşmeleri ile tamamlanma programı.
• Yöneticinin ücret, görev ve harcama yetkisi.
• Tahsilat, banka hareketleri ve hakediş kayıtları.
• Görev sonunda belge ve bakiye teslim tutanağı.

İnşaatın tek merkezden takip edilmesi işleri kolaylaştırabilir. Hukuki sonuç ise yöneticinin unvanından değil, kanuni sıfatı, seçimi ve her işlem için sahip olduğu somut yetkiden doğar.

Hukuki kaynaklar

• 2814 sayılı Kanun — TBMM — m.7 ile değişik KMK m.17/2–3: inşaat yöneticisi ve fiilî kullanım
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — Mevzuat — m.17: kat irtifakı sahibinin hakları