Bir Yıllık Kira Peşin Ödendikten Sonra Ev Satılırsa Yeni Malik Yeniden Kira İsteyebilir mi?

Bir yıllık kira bedeli, o sırada yetkili olan kiraya verene sözleşmeye uygun şekilde peşin ödenmişse, evin sonradan satılması aynı dönem için kiranın otomatik olarak yeniden ödenmesini gerektirmez. Türk Borçlar Kanunu m.310 uyarınca yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Ancak “peşin ödedim” demekle yetinilemez: ödemenin gerçekliği, hangi ayları karşıladığı, satıştan önce mi sonra mı yapıldığı ve alan kişinin yetkisi belgelenmelidir.

Bu uyuşmazlıkta üç farklı ilişki karışır. Kiracının kira borcu, yeni malikin eski malikle satış bedeli veya kira gelirleri hesabı ve taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi ayrı konulardır. Yeni malik ile eski malik kendi aralarında kira gelirini paylaşamamışsa, bu anlaşmazlık tek başına kiracıya ikinci ödeme borcu yüklemez. Peşin ödeme de kiracıyı her türlü tahliye talebine karşı sınırsız biçimde korumaz.

Evin satılması eski kira sözleşmesini sona erdirir mi?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.310, sözleşme kurulduktan sonra kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malikin sözleşmeye taraf olmasını öngörür. Dolayısıyla yalnızca satış gerçekleşti diye kiracının aynı evi yeniden kiralaması veya sıfırdan bir sözleşme imzalaması zorunlu değildir. Önceden belirlenmiş dönem, bedel ve ödeme düzeni, kanuna uygun oldukları ölçüde değerlendirmede yerini korur.

Yeni malikin “Ben eski sözleşmeyi görmedim” açıklaması, mevcut kira ilişkisinin bütün sonuçlarını ortadan kaldırmaz. Buna karşılık kira belgesinin sonradan düzenlendiği, geriye tarih atıldığı veya göstermelik ödeme kaydı yaratıldığı iddiası varsa belgenin gerçekliği araştırılır. Konu, genel bir satış kuralıyla değil somut sözleşme ve ödeme tarihleriyle çözülür. İspat belgelerinin önemi özellikle bu tür itirazlarda ortaya çıkar.

Bir yıllık kira ödemesi hangi belgelerle ortaya konulur?

En açık kayıt, tarafların kabul ettiği peşin ödeme koşulunu taşıyan sözleşmeyle bu koşula uygun banka dekontunun birlikte sunulmasıdır. Dekontta başlangıç ve bitiş tarihi, taşınmaz adresi ve ödemenin kira olduğu belirtilmelidir. Sadece “300.000 TL transfer” yazan bir kayıt, paranın kira, borç iadesi veya satış avansı olduğu tartışmasını önlemeyebilir. İşlem açıklamasının sonradan değiştirilmiş bir görüntüsü yerine bankadan alınabilen kayıt korunmalıdır.

Kiraya verenin imzaladığı tahsilat belgesinde de tutar ve dönem açık olmalıdır. Sözleşmede “bir yıllık kira peşin alınmıştır” ifadesi bulunması önemli delildir; ancak imza, belge tarihi veya ödemenin gerçekleşmesi inkâr ediliyorsa ek inceleme gerekir. Elden ödeme iddiasında HMK m.190 ve senetle ispat hükümleri gözetilir. Hukuki işlemin yalnız tanıkla ispatlanabileceği peşinen varsayılmamalıdır.

Kiraya veren yerine temsilciye, emlakçıya veya yakın akrabaya ödeme yapılmışsa bu kişinin tahsil yetkisi ayrıca belgelenir. Bir kişinin anahtarı göstermesi veya ilanı yayımlaması kira bedelini tahsil etmeye yetkili olduğunu her durumda kanıtlamaz. Kiraya verenin ödeme talimatı, makbuzu veya sonradan kabulü değerlendirmeyi etkileyebilir. Yetkili kişiye geçerli ifa yapılmadığında, ödeme yapılan kişiden iade talebi ile kira borcu farklı yönlerde gündeme gelebilir.

Satıştan önceki ödeme ile satıştan sonraki ödeme aynı mıdır?

Tapu devrinden önce, mevcut sözleşmeye uygun biçimde yapılmış peşin ödeme ile yeni malikin kimliği öğrenildikten sonra eski malike gönderilen ödeme aynı hukuki durumda değildir. Satış tarihi, kiracının değişikliği ne zaman öğrendiği, alacak ve tahsil yetkisine ilişkin bildirimler araştırılır. Eski malikin daha sonra tahsile devam etmesi için yetkilendirildiği iddia ediliyorsa bu yetki de görülmelidir.

Ödeme satıştan sonra yapılmışsa “her zaman eski hesaba yatırıyordum” açıklaması tek başına güvenli bir çözüm değildir. Kiracı, malik değişikliğini doğrulayıp yeni ödeme düzenini yazılı biçimde netleştirmelidir. Bununla birlikte bildirimden önceki iyi niyetli ödeme, sözleşme ve devir hükümleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle her ödeme için tarih ve muhatap belirtilen bir çizelge hazırlanması gerekir.

Eski ve yeni malik arasındaki kira hesabını kiracı mı çözmek zorundadır?

Tarafların satış sözleşmesinde peşin alınmış kirayı birbirlerine mahsup edip etmedikleri, öncelikle onların kendi ilişkisidir. Yeni malik kiraya veren sıfatını kazansa da kiracının geçerli olarak yerine getirdiği bir borcu yalnızca eski malik parayı kendisine aktarmadı diye canlandıramaz. İade veya satış hesabı talebinin kime yöneltileceği, maliklerin anlaşmasına ve devrin koşullarına bağlıdır.

Kiracı iki malik arasındaki hesaplaşmaya ait her belgeyi toplamak zorunda değildir; kendi ödeme savunmasını somutlaştırmalıdır. Ancak davada satış belgesinin ilgili hükümlerine ihtiyaç duyulabilir ve gerekli kayıtlar usulüne uygun şekilde istenebilir. Aynı bedeli tekrar ödeyip sonradan eski malikten almak, zorunlu ve risksiz bir yöntem değildir. Mükerrer ödeme yapılmadan önce borcun varlığı ve talebin dayanağı incelenmelidir.

Peşin ödeme hangi ayları ve hangi bedeli kapsar?

“Bir yıllık kira” ifadesinin takvim yılını mı, sözleşmenin başlangıcından sonraki on iki ayı mı karşıladığı belirlenmelidir. Sözleşme 15 Mart'ta başlamışsa peşin ödemenin aralık sonunda bittiği varsayılamaz. Başlangıç ve bitiş günleri, ayın ortasında devre giren dönemler ve varsa indirim anlaşması birlikte okunmalıdır. Aidat, kullanım gideri ve depozito aynı toplamın içine gelişigüzel karıştırılmamalıdır.

Peşin ödenen dönem sona erdikten sonraki kira ayrıca doğabilir. Yeni malikin o dönem için alacaklı olması, daha önce ödenmiş ayları yeniden istemesinden farklıdır. Yenilenen dönemde uygulanacak artış için TBK m.344 sınırları ve sözleşmenin koşulları incelenir. Evin satılmış olması tek başına kira bedelinin piyasa seviyesine çıkarılmasını veya aynı dönem ortasında yeni bedel dayatılmasını sağlamaz.

Yeni malik ödenmiş aylar için ihtar gönderirse ne yapılmalıdır?

İhtarın hangi ayları, hangi tutarı ve hangi hukuki nedeni gösterdiği kontrol edilmelidir. Peşin ödeme belgeleriyle dönem bazında cevap hazırlanması, borç bulunmadığı iddiasını görünür kılar. “Ben zaten ödedim” şeklindeki kısa mesaj yerine sözleşme tarihi, tahsil eden kişi, dekont ve kapsanan dönem birlikte sunulmalıdır. Tebliğ zarfı ve bildirimin alındığı gün de saklanmalıdır.

TBK m.315 kapsamında konut ve çatılı işyeri kiralarında verilen ödeme süresi en az otuz gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı günü izleyen gün işlemeye başlar. Borcun gerçekten ödenmiş olması savunmayı güçlendirir; fakat resmî ihtar veya icra ödeme emrinin cevapsız bırakılmasını haklı kılmaz. İcra belgesinin türüne bağlı itiraz ve ödeme süreleri ayrıca incelenmeli, yalnız ihtarnamedeki süreye güvenilmemelidir.

Peşin kira ödemesi ihtiyaç nedeniyle tahliyeyi önler mi?

Peşin ödeme, yeni malikin yasal şartları oluşmuş ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını otomatik olarak engellemez. TBK m.351'de edinmeden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirim yapılarak altı ay sonra dava açılması veya sözleşme sonundan başlayarak bir ay içinde dava açılması şeklinde yollar vardır. Süreye uygunluk yanında gerçek ihtiyaç da değerlendirilir. Peşin ödemeye ilişkin savunma ile tahliye nedenine ilişkin savunma ayrı kurulmalıdır.

Tahliye gerçekleşirse kullanılmayan döneme ait peşin bedelin ne kadarının iade edileceği ayrıca hesaplanır. İadenin muhatabı, sözleşmenin sona erme nedeni, erken iade sorumluluğu ve malik değişikliğinin tarihine göre belirlenir. Bu konuda otomatik olarak bütün kalan tutarın kiracıya ödeneceği veya tamamının kiraya verende kalacağı söylenemez. Erken tahliyede yeni kiracı bulunması yazımız bu ayrımı tamamlar.

Örnek: Ocak ayında yapılan yıllık ödeme ve mayıs satışı

Varsayımsal olayda Aslı, 1 Ocak–31 Aralık dönemi için aylık 20.000 TL üzerinden 240.000 TL'yi eski malike ocakta ödemiştir. Sözleşme peşin ödemeyi öngörmekte, dekont ve makbuz dönemi açıkça göstermektedir. Ev 10 Mayıs'ta satılınca yeni malik haziran kirasını ister. Burada öncelikle haziranın zaten karşılanan dönemin içinde olduğu belgelenir; satış nedeniyle kendiliğinden ikinci kira doğduğu kabul edilmez.

Aynı olayda 240.000 TL'nin gerçekte depozito veya başka bir borç için gönderildiği kanıtlanırsa sonuç değişir. Aralık sonrasında yenilenen dönem için doğacak ödeme de ayrı kalır. Hesap tablosunda her ayın karşısına ödeme belgesi yazılması, hangi talebin mükerrer olduğunu ve hangi ayın gerçekten açık kaldığını gösterir. Bu yöntem, toplu bir tutar üzerinden yürüyen tartışmayı somut aylara ayırır.

Dosya incelemesine hangi belgeler getirilmelidir?

Kira sözleşmesinin bütün sayfaları, ekler, banka dekontları, imzalı makbuzlar, satışın bildirildiği yazışmalar ve gelen resmî belgeler birlikte hazırlanmalıdır. Depozito varsa ödeme ayrı gösterilir; eski malike verilen depozitonun yeni malik bakımından durumu farklı bir değerlendirme gerektirir. Kira davalarında sulh hukuk mahkemesinin görevi ve 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava şartı arabuluculuk gözetilir.

Mersin'deki ofisimiz, ödeme belgelerini ve malik değişikliğini birlikte inceleyerek bildirim, arabuluculuk ve dava sürecini dosyanın koşullarına göre yönetebilir. Farklı illerdeki taşınmazlar için yetkili merci ve gerekli vekâletname belirlenir. İnceleme talebi iletişim sayfamız üzerinden iletilebilir; ilgili diğer yazılar kira hukuku bölümümüzde yer alır.

Sık sorulan sorular

Yeni malik eski malike ödenmiş yıllık kirayı tekrar isteyebilir mi?

Geçerli biçimde ifa edilmiş aynı dönem borcu, yalnız satış nedeniyle yeniden doğmaz. Ödemenin gerçekliği, kapsamı, tarihi ve tahsil yetkisi araştırılır.

Peşin ödeme sözleşmede yazıyorsa dekont gereksiz midir?

Sözleşme önemli delildir, ancak imza veya ödeme inkâr edilirse ek kayıtlar gerekebilir. Dekont ve dönem gösteren tahsil belgesi birlikte saklanmalıdır.

Satışı öğrendikten sonra eski ev sahibine ödeme yapabilir miyim?

Eski malikin tahsil yetkisi ve yeni malikin bildirimleri incelenmelidir. Yetki doğrulanmadan eski hesaba ödemeye devam etmek borç tartışması yaratabilir.

Bir yıllık peşin ödeme yeni malikin tahliye davasını önler mi?

Hayır. İhtiyaç nedeniyle tahliyenin kanuni koşulları ayrı değerlendirilir. Tahliye gerçekleşirse kullanılmayan peşin dönemin hesabı da ayrıca yapılır.

Ödenmiş kira için ihtar gelirse cevap vermek gerekir mi?

Ödeme belgeleriyle talep edilen dönemler karşılaştırılmalı ve süreler izlenmelidir. İcra ödeme emri varsa onun türüne özgü itiraz ve ödeme süreleri ayrıca değerlendirilir.