Kiracı İşyeri Tabelasını Apartmanın Dış Cephesine İzinsiz Asabilir mi?

İşyeri tabelası bakımından bir işyerini kiralamak, kiracıya apartmanın dış cephesinin istediği bölümüne istediği büyüklükte tabela asma hakkını kendiliğinden vermez. Önce tabelanın bağımsız bölümün kendi sınırında mı, ortak cephede mi bulunduğu ve binada nasıl bir değişiklik yaptığı belirlenmelidir. Kiraya verenin izni, apartman bakımından gerekli karar ve belediyenin reklam veya tabela işlemleri farklı yetkilere dayanır; bunlardan biri diğerlerinin yerine otomatik olarak geçmez.

Bununla birlikte her küçük işyeri levhasını, bütün binanın duvarının bir reklam şirketine kiralanmasıyla aynı görmek de doğru değildir. Tabelanın işletmeyi tanıtma amacı, yerleşim biçimi, ölçüsü, mimari projeye etkisi ve yönetim planı birlikte değerlendirilir. Sağlıklı değerlendirme, “tabela yasaktır” veya “dükkân benim kullanımımda, her yere asarım” gibi genel kabuller yerine somut cephe ve izin belgelerine dayanır.

İçindekiler

1. Tabela yeri neden belirleyicidir?
2. Kiraya verenin yazılı izni
3. Ortak cephede kat malikleri rızası
4. Reklam alanı kiralamasında oybirliği
5. Belediye işlemleri
6. İtiraz ve kaldırma talebi
7. Gerekli kayıtlar
8. Örnek uygulama
9. Hukuki sürecin yönetimi
10. Sık sorulan sorular

İşyeri tabelası için yer ve montaj biçimi neden belirleyicidir?

Tapu, onaylı mimari proje ve yönetim planı, hangi yerin bağımsız bölüme veya ortak kullanıma ait olduğunu anlamaya yardımcı olur. Tabelanın dükkân girişinin üzerine konulması, cephenin o kısmının mutlaka sadece dükkân malikine ait olduğunu kanıtlamaz. Zemin kattaki işyerinin üst kat pencereleri arasına uzanan büyük panosu ise ortak alan kullanımını daha açık biçimde gündeme getirir.

Bir camın iç yüzeyine yerleştirilen sökülebilir isimlik ile dış duvara ankrajla sabitlenen ışıklı pano farklı müdahaleler içerir. Delik açılması, elektrik hattının ortak alandan geçirilmesi, cephe renginin değiştirilmesi veya güvenlik riski yaratılması hukuki değerlendirmede dikkate alınır. Sadece metrekareye bakmak yeterli değildir. Montajın binaya etkisi ve diğer bağımsız bölümlerin kullanımı da araştırılmalıdır.

İşyeri sahibinin verdiği izin neyi sağlar?

Türk Borçlar Kanunu m.321, kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapması için kiraya verenin yazılı rızasını öngörür. Cepheye sabit bir tabela monte edilmesi, somut işlem bakımından bu hüküm kapsamında değerlendirilebilir. İzin belgesinde tabelanın yeri, büyüklüğü, montaj yöntemi ve kira sonunda söküm düzeni açık olmalıdır. Sadece “tabela kullanabilir” denilmesi ayrıntılı bir cephe tahsisini her zaman göstermez.

Kiraya verenin yazılı izni, kendi yetkisi içindeki kullanım bakımından önemlidir; ortak alan üzerinde bütün maliklerin yerine karar verme yetkisi yaratmaz. Yönetici veya apartman görevlisinin sözlü onayı da gerekli kat malikleri kararının yerini kendiliğinden tutmaz. Kiracı, kiraya verenin “binada sorun olmaz” açıklamasıyla yetinmeden izinlerin hangi kişilere ve hangi hukuki yetkiye dayandığını netleştirmelidir.

TBK m.321 bakımından izin verilen değişikliklerin kira sonunda eski hâle getirilmesinin istenebilmesi, yazılı anlaşmanın içeriğine bağlıdır. Buna rağmen ortak alana aykırı müdahalenin kaldırılması, yalnız kiracı ile kiraya veren arasındaki eski hâle getirme şartına indirgenemez. Diğer maliklerin hakları devam edebilir. Bu nedenle kira sözleşmesindeki izin ve apartman kararının aynı tabela projesini göstermesi gerekir.

Ortak cephede hangi kat malikleri rızası aranır?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.19, ortak yerlerde yapılacak inşaat, onarım ve tesisler için kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar. Tabela montajının ortak yerde tesis veya mimari değişiklik oluşturduğu durumda bu hüküm değerlendirilir. Tabelanın niteliği ve kullanımın hukuki dayanağı görülmeden her levha için tek bir oran ilan etmek doğru olmaz.

Yönetim planındaki tabela düzeni, mimari projede ayrılmış alanlar ve önceden usulüne uygun verilmiş kararlar ayrıca incelenir. Bütün işyerleri için öngörülmüş standart levha düzeniyle binanın bir bölümünü belirli işletmeye uzun süreli bırakma işlemi aynı değildir. Kararın sadece toplantıya gelenlerin çoğunluğuyla alındığı görülürse, gerekli çoğunluğun hangi malik sayısına göre hesaplandığı kontrol edilmelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m.18 uyarınca sürekli kullanım sağlayan kiracılar da ilgili yükümlülüklere tabidir. Kiracının malik olmadığını söylemesi, ortak alana veya komşuların haklarına yönelik müdahaleyi haklı kılmaz. Işık ve gürültünün konuta yönelmesi, görüşün kapatılması veya çıkış yollarının daraltılması ayrıca değerlendirilir. Başka dükkânın daha önce benzer tabela asması, mevcut müdahalenin her durumda hukuka uygun olduğu anlamına gelmez.

Dış duvarın reklam amacıyla kiralanması neden farklıdır?

KMK m.45, anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerinde bütün kat maliklerinin oybirliğiyle kararını arar. Bir reklam şirketine ücret karşılığı bütün yan cephenin bırakılması bu hükmün açıkça ilgilendiği örneklerdendir. Kiracının kendi işyerini tanıtan küçük levhasının hukuki niteliği ise ayrıca belirlenir; iki işlem yalnız “reklam içeriyor” gerekçesiyle eşitlenmemelidir.

Ortak cepheyi kullanma bedeli üzerinden anlaşma yapılacaksa, bedelin kime ödeneceği kadar kullanım hakkını kimin verebildiği de önemlidir. Tek bir dükkân malikine ödeme yapmak, diğer kat maliklerinin ortak alan haklarını ortadan kaldırmaz. Geçerli karar yoksa ödeme yapılmış olması kaldırma talebini tek başına engellemez. Kiracı, imalat bedelini harcamadan önce yetki ve karar incelemesini tamamlamalıdır.

Belediyeden izin alınması apartman iznini tamamlar mı?

İlan ve reklam düzenlemeleri, tabela ölçüsü, konumu, aydınlatması ve çevreye etkisi bakımından yerel idarenin kurallarını gündeme getirir. Gereken başvuru, uygunluk veya ruhsatın niteliği tabelanın bulunduğu belediye ve yerleşime göre doğrulanmalıdır. Bazı alanlarda koruma veya özel plan hükümleri de bulunabilir. Başka bir ilçede alınmış izin veya internetten bulunan eski bir ölçü listesi doğrudan uygulanmamalıdır.

İlan ve reklam vergisinin ödenmesi, bütün özel hukuk izinlerinin alınmış olduğu anlamına gelmez. Belediyenin idari uygunluğu da ortak cephenin kullanım hakkını kiracıya tek başına vermez. Aynı şekilde bütün maliklerin onayı, idari mevzuata aykırı bir panoyu otomatik olarak uygun hâle getirmez. Başvurular ayrı dosyalarda yürütülse bile aynı ölçü ve yerleşim çiziminin kullanılması çelişkiyi önler.

Apartman veya ev sahibi kaldırma istediğinde ne yapılmalıdır?

İlk olarak talebin nedeni sorulmalı ve yazılı belge alınmalıdır. İzin eksikliği, karara aykırı ölçü, bina hasarı ve idari mevzuata aykırılık farklı çözümler gerektirir. Kullanım tamamen izinsizse gerekli onayların sonradan alınabilmesi değerlendirilir. Mevcut izin sadece küçük tabela için verilmişken daha büyük pano takılmışsa uyuşmazlık izin kapsamı üzerinde yoğunlaşır.

Kiraya verenin sözleşmeye aykırılık iddiasıyla fesih talebi bakımından TBK m.316'nın koşulları ayrıca uygulanır. Konut ve çatılı işyerlerinde kural olarak yazılı ihtarla en az otuz günlük giderme süresi verilmesi gerekir; kanundaki derhâl fesih hâlleri farklıdır. Apartmanın müdahalenin önlenmesi veya eski hâle getirme talebi ise yalnız bu kira ihtarına bağlı değildir. Belediyeden gelen kaldırma kararı da kendine özgü başvuru süresiyle incelenmelidir.

Tabela uyuşmazlığında hangi belgeler hazırlanmalı?

Kira sözleşmesi, malik izni, yönetim planı, kat malikleri kararı, montaj çizimi ve belediye yazıları birlikte toplanmalıdır. Fotoğraf çekilirken yalnız tabelanın yazısı değil bütün cephedeki yeri, bağımsız bölüm sınırı ve pencerelere mesafesi de gösterilmelidir. Montaj faturası, delik ve bağlantı noktaları, aydınlatma saatleri ve varsa hasar raporu incelemeyi destekler. Fotoğrafların asıl dosyaları korunmalıdır.

İşyerinin kullanım amacı da sözleşmeyle karşılaştırılır. Bir konuttan çalışma ile ticari işyeri tabelası taşıyan faaliyetin farkları için kiracının evden home office çalışması yazımız incelenebilir. Tabelanın işyeri ruhsatı veya kira hesaplarıyla ilişkili iddiaları varsa, her yükümlülük ayrı belirlenir. Ciro kirası ve işletme kayıtları da sözleşmenin ticari şartlarına ilişkin ayrı bir konudur.

Örnek: Küçük levha izniyle üst kata taşan ışıklı pano

Varsayımsal olayda Barış, apartmanın zemin katındaki dükkânı kiralar. Malik, kapı üzerinde 80 santimetrelik levhaya yazılı izin verir; Barış ise iki üst kat penceresi arasına uzanan ışıklı pano yaptırır. Yönetici tabelanın kaldırılmasını ister. Bu olayda yalnız izin belgesinin varlığı yeterli değildir: verilen izinle fiilî montaj karşılaştırılır, ortak cephe müdahalesi ve kat malikleri kararı araştırılır.

Çözüm, her durumda bütün tabelanın yasak olduğu sonucuna varmak değildir. Projeye uygun daha küçük bir tasarım, gerekli yazılı rızalar ve idari uygunlukla mümkün olabilir. Ancak bu ihtimal, mevcut müdahaleyi geçmişe dönük olarak otomatik biçimde hukuka uygun yapmaz. Barış'ın imalatçıya yaptığı ödeme, apartmanın kullanım hakkını sağlamaz; talep edilen sökümün dayanağı ayrı incelenir.

Tabela uyuşmazlığının hukuki süreci nasıl yürütülür?

Kat mülkiyetinden ve kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevi ile 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamındaki dava şartı arabuluculuk dikkate alınır. İdari kaldırma veya yaptırım kararına karşı yol ayrıca belirlenir. Mersin'deki ofisimiz, belgeleri inceleyerek farklı illerdeki dosyaları yetkili merci ve gerekli vekâletname üzerinden yönetebilir. İnceleme için iletişim sayfamız ve diğer konular için gayrimenkul hukuku bölümümüz kullanılabilir.

Sık sorulan sorular

Kiraya verenin izni ortak cepheye tabela için tek başına yeterli mi?

Her zaman yeterli değildir. Ortak alanın niteliği, gerekli kat malikleri kararı, yönetim planı ve idari izinler ayrıca değerlendirilir.

Her işyeri tabelası için bütün kat maliklerinin oybirliği gerekir mi?

Her tabela aynı hukuki işlem değildir. KMK m.45 kapsamındaki dış duvarın reklam amacıyla kiralanması ile küçük işyeri levhasının yer ve montaj koşulları ayrı incelenir.

İlan ve reklam vergisini ödemek tabela izni sayılır mı?

Vergi ödemesi bütün kullanım ve izin şartlarını karşılamaz. Ortak cepheye ilişkin özel hukuk izinleri ile belediye işlemleri ayrı kontrol edilir.

Yönetici sözlü izin verdiyse tabela söktürülebilir mi?

Yöneticinin yetkisi ve gerekli kararın varlığı araştırılır. Sözlü onay, kanunun aradığı kat malikleri kararını veya yazılı rızayı kendiliğinden karşılamaz.

İzinsiz tabela hemen kira tahliyesine neden olur mu?

Tahliye otomatik değildir. Sözleşmeye aykırılık, ihtar ve giderme süresi ile TBK m.316 koşulları incelenir; ortak alanın eski hâle getirilmesi ayrı talep olabilir.

Resmî mevzuat ve kaynaklar

• 5711 sayılı Kanun: KMK m.19 değişikliği: 8.