İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiracının aynı kira dönemi içinde muaccel kira bedelini zamanında ödememesi üzerine iki ayrı haklı yazılı ihtara sebep olması halinde başvurulabilen bir tahliye yoludur. Türk Borçlar Kanunu m. 352/2’de düzenlenen bu yol, kiracının sonradan ödeme yapmasıyla ihtarın haklılığını her durumda ortadan kaldırmaz; fakat dönem, muacceliyet, tebliğ ve dava süresi eksiksiz incelenir.

Her iki mesaj veya her iki gecikme “iki haklı ihtar” oluşturmaz. İhtarların aynı kira yılına ait farklı muaccel kira borçlarına dayanması, borcun ihtar kiracıya ulaştığında ödenmemiş olması ve tahliye davasının ilgili kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekir. Dava öncesi zorunlu arabuluculuk süreci de süre hesabıyla birlikte yürütülmelidir.

İki haklı ihtar nedir?

İki haklı ihtar, kira bedelinin düzenli ve zamanında ödenmesini güvence altına alan özel bir tahliye sebebidir. Kiraya verenin aynı dönem içinde iki kez ödeme talep etmek zorunda kalması, kanundaki diğer şartlar da varsa sözleşme sonunda tahliye talebine dönüşebilir. Düzenleme konut ve çatılı işyeri kiralarında önem taşır.

Bu yol, tek bir kira borcu için yapılan temerrüt ihtarıyla karıştırılmamalıdır. İki haklı ihtarda kiracıya mutlaka otuz günlük fesih süresi verilmesi aranmaz; belirleyici olan farklı muaccel borçlar, iki haklı yazılı ihtar ve dönem sonunda süresinde açılan davadır.

Kanuni şartlar nelerdir?

• Geçerli bir kira ilişkisi bulunmalıdır.
• Kira bedeli sözleşmeye göre muaccel olmalıdır.
• Kiracı ödeme yapmayarak yazılı ihtara sebep olmalıdır.
• İki ihtar farklı muaccel kira borçlarına dayanmalıdır.
• İhtarlar kanundaki aynı kira dönemi içinde yer almalıdır.
• Her ihtar kiracıya usulüne uygun ulaşmalıdır.
• Dönem bitiminden itibaren bir aylık dava süresi korunmalıdır.
• Dava şartı arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.

Bu şartlardan birinin eksik olması davanın reddine yol açabilir. Dosya yalnız ihtar sayısına göre değil; sözleşme, ödeme planı, dekontlar, tebligatlar ve dönem hesabı üzerinden kurulmalıdır.

Hangi borçlar haklı ihtara konu olabilir?

İki haklı ihtarın temel konusu kira bedelidir. Sözleşmede aylık kira ve ödeme günü açıkça belirlenmişse muacceliyet buna göre hesaplanır. Kiraya veren, vadesi gelmemiş bir kira için ihtar göndererek haklı ihtar oluşturamaz.

Aidat, elektrik, su, cezai şart, hasar veya depozito borcunun kira bedeliyle aynı ihtarda istenmesi mümkündür; ancak bunlar tek başına iki haklı ihtar tahliyesinin temelini oluşturmayabilir. Kira ile yan gider ayrımı açık yapılmalıdır. Aidat sorumluluğu için aidat ve yan giderler rehberi incelenebilir.

Kira ödeme günü nasıl belirlenir?

Ödeme tarihi öncelikle sözleşmeden belirlenir. “Her ayın beşine kadar” veya “ayın ilk iş günü” gibi hükümler farklı sonuç doğurabilir. Sözleşmede açıklık yoksa Türk Borçlar Kanunu’nun ödeme zamanına ilişkin hükümleri ve tarafların yerleşmiş uygulaması dikkate alınır.

Resmî tatil, hafta sonu, banka işlem saati veya otomatik ödeme gecikmesi somut olayda değerlendirilir. Kiracı son gün ödeme yapmışsa paranın hangi tarihte alacaklının hesabına geçtiği tartışılabilir. Düzenli ödeme alışkanlığı sözleşme hükmünün uygulanma biçimi bakımından delil olabilir.

İhtar ne zaman haklı sayılır?

İhtarın haklı olması için ihtar kiracıya ulaştığında talep edilen muaccel kira borcunun ödenmemiş olması gerekir. Borç gerçekte yoksa, ödeme süresinde yapılmışsa, yanlış aya aitse veya kiraya veren ödemeyi kabul etmeye engel olmuşsa ihtar haklı olmayabilir.

İhtarda borç ayı, tutarı, sözleşme ve ödeme talebi anlaşılır şekilde yazılmalıdır. Hesap hatası veya belirsiz toplu talep uyuşmazlık doğurur. Kısmi ödeme varsa kalan borç açıkça gösterilmelidir; çok küçük hesap farklarının dürüstlük kuralı bakımından etkisi ayrıca değerlendirilir.

Ödeme ihtardan önce yapılmışsa

Kiracı ödeme emri veya ihtar kendisine ulaşmadan önce borcu tamamen ödemişse, sonradan ulaşan ihtar kural olarak haklı ihtar sayılamaz. Banka dekontundaki işlem tarihi, valör, alacaklı hesabına geçiş ve tebliğ tarihi karşılaştırılır.

Kiracı dekont açıklamasını boş bırakmışsa ödemenin hangi aya ait olduğu tartışılabilir. Her ödemede ay ve taşınmaz bilgisi yazılması bu nedenle önemlidir. Elden ödemede tarihli imzalı makbuz alınmalıdır. Ayrıntılı deliller kira ödemesinin ispatı yayınında açıklanmıştır.

Ödeme ihtardan sonra yapılmışsa

Kiracı ihtar kendisine ulaştıktan sonra kira borcunu öderse borç sona erer; ancak gecikme nedeniyle oluşan haklı ihtar kural olarak varlığını korur. Bu nedenle “ödedim, ihtar silindi” varsayımı doğru değildir. İkinci haklı ihtar ve dönem şartı oluştuğunda tahliye davası gündeme gelebilir.

Ödemenin ihtardan sonra yapılması, aynı borç için temerrüt nedeniyle derhal fesih yolunda verilen sürenin etkisini ayrıca değiştirir. İki haklı ihtar ile temerrüt yolları aynı dosyada birbirine karıştırılmamalıdır.

Noter ihtarı zorunlu mudur?

Kanun yazılı ihtarı arar; noter ihtarı ispat ve tebliğ güvenliği sağladığı için uygulamada sık kullanılır. İcra dairesinden gönderilen ödeme emri de koşulları varsa haklı ihtar sayılabilir. Sıradan telefon görüşmesi veya sözlü hatırlatma yeterli değildir.

E-posta, kısa mesaj veya mesajlaşma uygulaması yazışmalarının yazılılık ve tebliğ ispatı somut olayda tartışılabilir. Kimlik, içerik ve ulaşma tarihi konusunda belirsizlik yaşanmaması için noter veya resmî icra tebligatı daha güvenli olabilir.

İcra ödeme emri haklı ihtar sayılır mı?

Muaccel kira borcu için başlatılan icra takibinde gönderilen ödeme emri, borç tebliğ tarihinde ödenmemişse haklı ihtar niteliği taşıyabilir. Takibin yalnız tahsil amacıyla yapılması bu niteliği ortadan kaldırmaz. Ancak borç ayı ve tutarı takip talebinde açık olmalıdır.

Kiracı takibe itiraz etmişse itirazın içeriği ve sonradan yapılan ödeme incelenir. Takibin iptali, yanlış borçluya yöneltilmesi veya usulsüz tebligat iki haklı ihtar hesabını etkileyebilir. İcra dosyası ile tahliye davası dosyası birlikte değerlendirilmelidir.

Bir ihtarda iki aylık kira istenirse

Tek yazılı ihtarda iki veya daha fazla aya ait birikmiş kira bedelinin istenmesi kural olarak tek ihtardır. Kiraya veren, birikmiş ayları ayrı kağıtlara bölerek yapay biçimde iki haklı ihtar yaratmamalıdır. Önemli olan kiracının iki farklı muaccel borç nedeniyle iki ayrı haklı ihtara sebep olmasıdır.

Aynı gün gönderilen iki ihtarın farklı aylara dayanması da amaç ve dürüstlük kuralı bakımından tartışılabilir. Düzenlemenin hedefi, düzenli ödeme ihlalidir; belge sayısını artırmak değildir. Kronoloji mahkeme tarafından bütün olarak incelenir.

Aynı kira yılı şartı

Bir yıl veya daha uzun süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar aynı kira yılı ya da bir kira yılını aşan süre içinde gerçekleşmelidir. Kira yılı çoğu zaman sözleşmenin başlangıç tarihinden sonraki bir yıllık dönemi ifade eder; takvim yılıyla aynı olmayabilir.

Örneğin sözleşme 15 Eylül’de başlamışsa dönem hesabı 1 Ocak–31 Aralık biçiminde yapılmaz. Önceki kira yılındaki bir ihtar ile sonraki kira yılındaki ihtar birleştirilemez. Yenileme tarihleri ve ek sözleşmeler dikkatle incelenmelidir.

Bir yıldan kısa süreli sözleşmeler

Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtarın kira süresi içinde gerçekleşmesi aranır. Dava, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Kısa süreli sözleşmelerin art arda yenilenmesi halinde hangi dönemin esas alınacağı sözleşme yapısına göre belirlenir.

Turizm amaçlı kısa süreli kiralama ile Türk Borçlar Kanunu kapsamındaki konut kirası ayrımı ayrıca yapılmalıdır. İzin belgesine tabi günlük kiralamalarda özel idari mevzuat gündeme gelebilir.

İhtar kime gönderilmelidir?

İhtar sözleşmedeki kiracıya gönderilmelidir. Birden fazla kiracı varsa sözleşmenin taraf yapısına göre tüm kiracılara tebliğ güvenli yaklaşımdır. Kiranın eşlerden yalnız biri adına olması, aile konutu ve diğer eşin taraf olma bildirimi bakımından ayrıca incelenebilir.

Şirket kiracıda ticaret sicilindeki unvan ve tebligat adresi kullanılmalıdır. Şube çalışanına bırakılan bildirim veya eski unvana gönderilen ihtar tebliğ tartışması doğurabilir. Kiraya veren vekille işlem yapıyorsa vekâlet ve temsil bilgileri de doğru olmalıdır.

İhtarın tebliği nasıl ispatlanır?

Noter tebliğ belgesi, PTT tebligat mazbatası, elektronik tebligat kaydı veya icra dosyası tebligatı ulaşma tarihini gösterir. Tebligatın iade edilmesi, muhtara bırakılması, adresin kapalı olması veya usulsüz tebliğ iddiası süre hesabını etkiler.

Kiracının ihtardan fiilen haberdar olması ile Tebligat Kanunu’na uygun tebliğ aynı tartışma değildir. Usulsüz tebligatta öğrenme tarihi önem kazanabilir. Kiraya veren yalnız gönderi makbuzunu değil teslim ve tebliğ kayıtlarını da saklamalıdır.

Kira bedeli tartışmalıysa ihtar haklı olur mu?

Kira artış oranı, tespit davası veya uyarlama talebi nedeniyle bedel tartışmalı olabilir. Kiraya verenin tek taraflı ve geçersiz artış hesabına dayanan ihtarı bütünüyle haklı kabul edilmeyebilir. Kiracı tartışmasız mevcut bedeli düzenli ödemeli, fark talebine yazılı gerekçeyle itiraz etmelidir.

Mahkeme kararıyla geçmişe etkili belirlenen kira farklarının iki haklı ihtara etkisi, kararın kesinleşmesi ve muacceliyet durumuna göre değerlendirilir. Kira tespit süreci ile tahliye stratejisi ayrıştırılmalıdır. Kira artışı, tespit ve tahliye farkları rehberi bu ayrımı açıklar.

Kiraya veren ödemeyi kabul etmezse

Kiraya veren banka hesabını kapatır, ödemeyi iade eder veya hesap bilgisini vermekten kaçınırsa kiracı temerrüde düşmemek için hukuki ödeme yollarını kullanmalıdır. Noter ihtarıyla hesap istemek ve koşulları varsa tevdi mahalli tayini talep etmek değerlendirilebilir.

Kiracı parayı elinde tutup aylarca beklerse yalnız “ev sahibi almadı” savunması yeterli olmayabilir. Ödeme girişimleri, iade dekontları ve yazılı talepler saklanmalıdır. Kiraya veren de tahliye amacıyla ödemeyi engelleyerek haklı ihtar yaratmaya çalışmamalıdır.

Bir aylık dava açma süresi

İki haklı ihtara dayalı tahliye davası, ihtarların ait olduğu kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte değerlendirildiğinden yanlış dönem hesabı davanın reddine yol açabilir.

Zorunlu arabuluculuğa başvurunun süreye etkisi 6325 sayılı Kanun uyarınca dikkate alınmalıdır. Başvurunun son güne bırakılmaması, arabuluculuk son tutanağı alındıktan sonra kalan sürenin doğru hesaplanması gerekir.

Arabuluculukta ne görüşülebilir?

Taraflar arabuluculukta tahliye tarihi, birikmiş kira, ödeme planı, depozito, anahtar teslimi ve yargılama giderleri üzerinde anlaşabilir. Arabulucu karar vermez; tarafların müzakere etmesini sağlar. Anlaşma metninde tahliye tarihi ve icra edilebilir yükümlülükler tereddütsüz yazılmalıdır.

Kiracı sırf baskı altında tarih vermemeli; kiraya veren de kanuni şartları oluşmamış kesin tahliye hakkı varmış gibi davranmamalıdır. Sürdürülebilir ödeme planı veya makul teslim takvimi dava maliyetini azaltabilir.

Dava dilekçesinde neler bulunmalıdır?

Kira sözleşmesi, iki ayrı muaccel borç, ihtarların içeriği, tebliğ tarihleri, kira döneminin başlangıç ve bitişi ile arabuluculuk süreci açık kronolojiyle anlatılmalıdır. Talep yalnız tahliye mi, ayrıca alacak mı olduğu belirtilmelidir.

Noter ihtarları veya icra dosyaları, tebligat belgeleri, banka hareketleri ve arabuluculuk son tutanağı eklenir. Yanlış mahkeme, eksik taraf veya bir aylık sürenin kaçırılması esasa girilmeden sorun yaratabilir. Görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Kiracının savunmaları

Kiracı; ödemenin ihtardan önce yapıldığını, borcun muaccel olmadığını, tutarın yanlış olduğunu, ihtarların farklı kira yıllarına ait bulunduğunu, tebligatın usulsüz olduğunu veya davanın süresinde açılmadığını ileri sürebilir. Her savunma belgeyle desteklenmelidir.

“Her ay sonunda ödemeyi kabul ediyordu” iddiası tarafların yerleşmiş uygulaması bakımından önem taşıyabilir. Ancak sürekli gecikmeyi tek başına hakka dönüştürmeyebilir. Dekontlar ve yazışmalar bütün dönem için sunulmalıdır.

Kiraya veren için kontrol listesi

Kısmi ödeme ihtarın haklılığını nasıl etkiler?

Kiracı kira bedelinin yalnız bir bölümünü ödemişse kalan tutar muaccel borç olarak devam eder. İhtarın kısmi ödeme düşüldükten sonra gerçek bakiyeyi göstermesi gerekir. Tam bedel istenmesi, ihtarın tümüyle geçersiz olup olmayacağı veya yalnız fazla kısım bakımından sonuç doğurup doğurmayacağı somut hesap ve dürüstlük kuralına göre incelenir.

Banka masrafı, otomatik ödeme kesintisi veya küçük hesap farkları özellikle belgelenmelidir. Kiracı eksikliği fark ettiğinde açıklamalı tamamlayıcı ödeme yapmalı; kiraya veren de aldığı kısmı yok saymamalıdır. Tahliye gibi ağır sonuç doğuran bir davada gerçek borç miktarının tereddütsüz gösterilmesi beklenir.

Birden fazla kiraya veren varsa ihtarı kim gönderir?

Taşınmaz paylı mülkiyete konuysa ihtarın ve tahliye davasının kim tarafından yürütüleceği pay ve yönetim kurallarına göre belirlenir. Tek paydaşın bütün kira bedelini talep yetkisi, diğer paydaşların verdiği vekâlet veya yerleşmiş ödeme düzeniyle açıklanabilir. Elbirliği mülkiyetinde miras ortaklığı ayrıca incelenir.

Kiracı, birbirine aykırı ödeme talepleri aldığında bütün bedeli tek paydaşa göndermeden yazılı yetki istemelidir. Paydaşlar da farklı ihtarlar göndererek aynı ayı birden fazla borç gibi göstermemelidir. Malik değişikliği varsa tapu devri tarihi ve ihtar gönderenin sıfatı dosyada belgelenir.

Birden fazla kiracı varsa iki ihtar kime yöneltilir?

Sözleşmede birden fazla kiracı yer alıyorsa borç ve tahliye ilişkisi bütün kiracılar bakımından sonuç doğurabilir. İhtarın yalnız bir kiracıya gönderilmesi taraf teşkili ve tebliğ itirazına neden olabilir. Kira bedelini fiilen tek kişinin ödüyor olması diğer sözleşme taraflarını otomatik olarak sözleşmeden çıkarmaz.

Eşlerin birlikte kiracı olması veya bir eşin sonradan aile konutu bildirimiyle sözleşmenin tarafı haline gelmesi halinde tebligat durumu özellikle kontrol edilmelidir. Şirket ve gerçek kişinin birlikte kiracı olduğu ticari sözleşmelerde de her borçluya uygun bildirim yapılması güvenli yaklaşımdır.

İhtarnamede faiz ve masraf istenebilir mi?

Kiraya veren, muaccel kira alacağı yanında koşulları varsa temerrüt faizi ve ihtar masrafını talep edebilir. Ancak tahliye bakımından belirleyici borç kira bedelidir. Faizin başlangıcı, oranı ve masrafın sözleşmeye göre kime ait olduğu açık hesaplanmalıdır.

Kiracı ana kira bedelini ödeyip yalnız tartışmalı noter masrafını ödemezse bunun iki haklı ihtar tahliyesine etkisi ayrıca değerlendirilir. İhtarın tahliye amacıyla gereksiz kalemlerle şişirilmesi doğru değildir. Alacak ve tahliye talepleri aynı hukuki sebep gibi sunulmamalıdır.

Kira artış farkı için gönderilen ihtarlar

Sözleşmedeki geçerli artış oranı uygulanmış ve kiracı eski bedeli yatırmışsa gerçek fark borcu için ihtar gündeme gelebilir. Buna karşılık kiraya veren kanuni sınırı aşan veya dönem dışı artış istiyorsa ihtarın haklılığı tartışmalıdır. Hesap dönemi ve tüketici fiyat endeksi verisi belgeye bağlanmalıdır.

Kira tespit davasıyla daha sonra belirlenen bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı ayrıca önemlidir. Karar öncesinde belirsiz farkların ödenmemesine dayanılarak iki haklı ihtar kurulması her olayda aynı sonucu vermez. Kiracı tartışmasız kısmı ödemeye devam etmeli, ihtirazını yazılı bildirmelidir.

Yabancı para üzerinden kira ve kur farkı

Yabancı para kararlaştırılan kira sözleşmelerinde dövizle sözleşme sınırlamaları, ödeme para birimi ve çevrim kuru birlikte incelenir. Kiracının sözleşmeye aykırı kur kullandığı iddiası gerçek bir bakiye doğurabilir; ancak ihtarda hesap tarihi ve kur kaynağı açık olmalıdır.

Kur farkı tartışması, iki ayrı kira ayını otomatik olarak iki haklı ihtara dönüştürmez. Her muaccel dönemin borcu ve tebliğ anındaki bakiye ayrı hesaplanır. Ticari işyeri kiralarında vergi kesintisi ve fatura kayıtları da ödeme tutarını etkileyebilir.

Stopajlı işyeri kiralarında ödeme hesabı

İşyeri kiralarında kiracının vergi mevzuatı gereği stopaj sorumluluğu bulunabilir. Sözleşmedeki bedelin net veya brüt yazılması, kiraya verene geçecek tutarı değiştirir. Kiraya veren bankaya yatan net tutarı eksik ödeme saymadan önce muhtasar beyan ve stopaj makbuzlarını incelemelidir.

Kiracı da “stopaj kesildi” açıklamasıyla yetinmemeli; ilgili döneme ait vergi kayıtlarını sunmalıdır. Yanlış net-brüt hesabına dayanan ihtarın haklılığı tartışmalı hale gelir. Kira hukukuyla vergi kaydı arasındaki bağlantı gerektiğinde mali müşavir desteğiyle doğrulanmalıdır.

Eski ihtarlar yeni malik tarafından kullanılabilir mi?

Taşınmaz kira dönemi içinde satılmışsa eski malikin gönderdiği haklı ihtar ile yeni malikin gönderdiği ihtarın aynı dönem içinde birleştirilip birleştirilemeyeceği, kira sözleşmesinin kanunen devri ve talep hakkı üzerinden değerlendirilir. Yeni malik sözleşmenin tarafı olur; ancak kronoloji ve ihtarların haklılığı belgelenmelidir.

Satış sırasında eski malik, ihtar ve ödeme dosyasını yeni malike teslim etmelidir. Kiracı da mükerrer veya yanlış hesaba dayanan talebe karşı tapu devir tarihi ile dekontlarını sunabilir. Kiralananın satılmasının genel etkileri ev satılırsa kiracının hakları yayınında açıklanmıştır.

İki haklı ihtar ile ihtiyaç nedeniyle tahliye birlikte ileri sürülebilir mi?

Somut olayda birden fazla tahliye sebebi bulunabilir. Kiraya veren hem iki haklı ihtara hem gerçek ihtiyaç iddiasına dayanmak istiyorsa her sebebin süre, bildirim ve delil şartını ayrı kurmalıdır. Bir sebepteki eksiklik diğerinin şartlarını tamamlamaz.

Dava dilekçesinde taleplerin hukuki ve maddi dayanağı açıkça ayrılmalıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacın samimiyeti; iki haklı ihtarda ise ödeme ve dönem kronolojisi incelenir. Rastgele çok sayıda sebep eklemek dosyayı güçlendirmek yerine çelişkili hale getirebilir.

Örnek zaman çizelgesi

1 Eylül 2025 başlangıçlı bir yıllık sözleşmede Ekim kirası vadesinde ödenmemiş ve 10 Ekim’de tebliğ edilen ihtardan sonra ödenmiş olsun. Şubat 2026 kirası da vadesinde ödenmeyip 12 Şubat’ta ikinci ihtar tebliğinden sonra kapatılmışsa, her iki ihtarın aynı kira yılı içinde olduğu görülebilir. Dava 1 Eylül 2026’dan başlayan bir aylık dönem içinde gündeme gelir.

Bu örnek yalnız yöntemi gösterir. Gerçek dosyada ödeme günü, tebliğ tarihi, arabuluculukta duran süre ve sözleşmenin yenilenmesi hesaplanmalıdır. Ekim borcu ihtardan önce kapatılmışsa ilk ihtar haklı olmayabilir; Şubat ihtarı başka kira yılına denk geliyorsa iki ihtar birleşmeyebilir.

1. Sözleşme başlangıcı ve kira yılını belirleyin.
2. Ödeme günü ile gerçek banka hareketini karşılaştırın.
3. Her ihtarda ay ve borç tutarını açık yazın.
4. Kiracıya ulaşan tebligat belgesini saklayın.
5. Aynı borcu iki ihtar gibi göstermeyin.
6. Dönem sonunda bir aylık dava süresini hesaplayın.
7. Arabuluculuğa süresinde başvurun.
8. Fiilî tahliye yerine mahkeme ve icra yolunu izleyin.

Kiracı için kontrol listesi

1. Her ödemeyi sözleşmedeki günde yapın.
2. Dekonta ay ve kira açıklaması yazın.
3. İhtarı aldığınız tarihi kaydedin.
4. Ödeme yaptıysanız dekontu ihtarla eşleştirin.
5. Yanlış artış veya borca yazılı itiraz edin.
6. Ev sahibinin ödeme kabul etmemesini belgeleyin.
7. Arabuluculuk davetini cevapsız bırakmayın.
8. Tebligat ve dava sürelerinde gecikmeden değerlendirme alın.

Mersin’de iki haklı ihtar dosyaları

Dosya incelemesinde kullanılacak kronoloji tablosu

Sağlıklı değerlendirme için her satıra kira ayı, vade tarihi, ödenmesi gereken tutar, fiilî ödeme tarihi, ihtarın gönderim ve tebliğ tarihi, ödenen miktar ve dekont açıklaması yazılabilir. Bu tablo hangi ihtarın borç ödenmeden önce ulaştığını ve iki ihtarın aynı kira yılına denk gelip gelmediğini görünür hale getirir.

İcra dosyası varsa takip tarihi, ödeme emri tebliği, itiraz ve tahsilat da aynı kronolojiye eklenir. Yalnız noter evrakını okumak yerine banka hesabıyla çapraz kontrol yapılması, hatalı ay ve mükerrer borç iddialarını ortaya çıkarır. Arabuluculuk başvuru ve son tutanak tarihleri de dava süresinin hesabına ayrıca işlenmelidir.

Mersin’de konut, öğrenci evi, yazlık ve işyeri kiralarında ödeme günleri ile kira yılı başlangıcının karıştırılması sık görülür. Bölgedeki kira artışı veya piyasa koşulu iki haklı ihtarın kanuni şartlarını değiştirmez. Dosya, her taşınmaz ve sözleşme için ayrı kronolojiyle incelenmelidir.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu ile iletişime geçildiğinde, sonuç garantisi verilmeksizin sözleşme, dekont, ihtar, tebliğ ve icra kayıtları değerlendirilebilir. Amaç ihtarların gerçekten haklı olup olmadığını ve dava süresini doğru belirlemektir.

Resmî kaynaklar

• Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat – Türk Borçlar Kanunu
• Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat – İcra ve İflas Kanunu
• Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat – Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
• Kira Hukuku yayınları

İki haklı ihtar hakkında sık sorulan sorular

İki kez geç ödeme tahliye için yeterli mi?

Tek başına yeterli değildir. İki ayrı haklı yazılı ihtar, aynı kira dönemi ve süresinde dava şartları birlikte aranır.

İhtardan sonra ödeme yaparsam ihtar silinir mi?

Borç kapanır; ancak ihtar ulaştığında borç ödenmemişse haklı ihtar niteliği kural olarak korunur.

WhatsApp mesajı haklı ihtar olur mu?

Yazılılık ve ulaşma ispatı tartışılabilir. Noter veya icra tebligatı daha güvenli delil sağlar.

İki aylık borç tek ihtarda istenirse iki ihtar olur mu?

Hayır; belge sayısı değil, farklı muaccel borçlar için iki ayrı haklı ihtara sebep olunması aranır.

İhtarlar farklı yıllardaysa birleştirilebilir mi?

Kural olarak hayır. Bir yıl ve uzun sözleşmelerde aynı kira yılı veya kanundaki aynı dönem içinde olmalıdır.

Dava ihtardan hemen sonra açılır mı?

İki haklı ihtar davası ilgili kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır.

İcra ödeme emri ihtar yerine geçer mi?

Muaccel ve ödenmemiş kira borcunu açıkça talep eden usulüne uygun ödeme emri haklı ihtar sayılabilir.

Ev sahibi hesabını kapatırsa ne yapmalıyım?

Ödeme girişimini belgeleyip yazılı hesap istemeli; koşulları varsa tevdi mahalli gibi hukuki ödeme yolu değerlendirilmelidir.

Aidat borcu iki haklı ihtar oluşturur mu?

Bu tahliye yolunun temel konusu kira bedelidir. Aidat ve yan gider talepleri ayrıca değerlendirilir.

Dava öncesi arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden doğan tahliye davasında kanuni istisnalar dışında dava şartı arabuluculuk uygulanır.

Resmî kaynaklar: İcra ve İflas Kanunu (2004)