Zemin Katta Oturan ve Asansör Kullanmayan Malik Asansör Gideri Öder mi?

Zemin katta oturmak veya asansörü hiç kullanmamak, tek başına asansör gideri ödeme yükümlülüğünü kaldırmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, ortak yer ve tesislerden yararlanmadığını söyleyerek giderden kaçınmayı kural olarak kabul etmez. Geçerli gider paylaşımı anlaşması, yönetim planı, tesisin hangi bölümlere ait olduğu ve yapılan işin bakım mı yeni ilave mi olduğu ayrıca incelenir.

Asansör gideri neden kullanıma göre otomatik hesaplanmaz?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.4 kapsamında asansörler ortak yer ve tesis düzeninin parçasıdır. Mülkiyet ilişkisinde bir tesisin bakımına katılma, yalnızca günlük kullanım sayısına dayanmaz. Asansörün bulunması binanın bütünlüğünü, güvenliğini ve değerini etkileyebilir. Malikin merdiven kullanmayı tercih etmesi, ortak tesisle mülkiyet bağını kesmez.

KMK m.20’de malik, ortak yer veya tesis üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini yahut bulunduğu bağımsız bölüm nedeniyle faydalanmaya ihtiyaç duymadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Bu hüküm zemin kat, dışarıdan ayrı girişli bölüm ve uzun süredir boş tutulan daire bakımından da başlangıç noktasıdır. Ancak hukuki olarak yalnızca belirli bir bloğa veya bölüm grubuna ait tesisin giderini, bağlantısı bulunmayan başka bölümlere yüklemek farklı meseledir.

“Asansöre bir kez bile binmedim” olgusu ile “bu asansör benim bulunduğum yapının ortak tesisi değil” iddiası ayrılmalıdır. İlkinde tercih veya fiilî kullanım tartışılır. İkincisinde tapu, proje ve toplu yapı düzeni incelenir. Bu ayrım yapılmazsa, geçerli bir gider itirazı yalnızca kullanmama beyanı içinde kaybolabilir.

Bakım, elektrik ve büyük onarım aynı kalem midir?

Periyodik bakım ücreti, kabin elektriği, zorunlu güvenlik düzeltmesi, motor değişimi ve mevcut olmayan yeni bir asansörün yapılması birbirinden ayrılmalıdır. Mevcut ortak tesisin çalışabilir ve güvenli kalması için gereken bakım-onarım ile konfor artırıcı yeni tesis arasında karar ve gider hükümleri farklılaşabilir. Yönetimin bunları tek satırda “asansör aidatı” olarak göstermesi hukuki niteliği değiştirmez.

KMK m.20’deki kanuni gider paylaşımı, malikler arasında başka türlü anlaşma bulunmadığı durum için değerlendirilir. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerinin eşit paylaşımı ile diğer ortak giderlerin arsa payı temelinde paylaşımı aynı değildir. Asansör için “dairenin büyüklüğü önemli değil, herkese eşit” veya “hangi katta oturuyorsa o kadar” hesabı, geçerli bir anlaşma dayanağı görülmeden otomatik benimsenmemelidir.

Bakım sözleşmesinin içeriği de kontrol edilmelidir. Sözleşme standart bakımın yanında parça bedeli veya belirli acil müdahaleleri kapsıyor olabilir. Aynı işin bakım faturası ve ek arıza faturası içinde iki kez tahsil edilmesi ihtimali, kullanım muafiyeti tartışmasından ayrı bir hesap sorunudur. Malik, kendi payına düşen tutarı kabul etse bile mükerrer veya gerçekleşmemiş iş kalemine itiraz edebilir.

Yönetim planı zemin katı muaf tutuyorsa

Yönetim planı ve maliklerin gider paylaşımına ilişkin geçerli anlaşması farklı bir dağılım içerebilir. “Zemin kat asansör işletme giderlerine katılmaz” hükmünün kapsamı, kelimeleri ve diğer maddelerle bağlantısı incelenir. İşletme elektrik ve rutin bakımını kapsayan düzenlemenin, bütün binanın değerini etkileyen asansör yenilemesini de kapsadığı kendiliğinden varsayılmamalıdır. Açık metin ve karar geçmişi önemlidir.

Yönetici yıllardır bir daireden ücret istememişse bu uygulama tek başına geçerli muafiyet anlaşmasını ispatlamayabilir. Tahsil edilmeyen borç, muhasebe ihmali, eski yanlış hesap veya bilinen malik anlaşması olabilir. Planın tapudan alınmış güncel örneği ve usulüne uygun değişiklikleri görülmelidir. Malik değişse de geçerli yönetim planı yeni maliki bağlayabilir; buna karşılık sözlü vaatle kanuni düzenin değiştirildiği iddiası ayrıca ispat gerektirir.

Toplu yapı yönetim planı değişikliğinde 22 Mayıs 2026’da yayımlanan 7579 sayılı Kanun ile KMK m.70’te yapılan değişiklik dikkate alınmalıdır. Genel kat mülkiyeti planı ile toplu yapı planı için aynı çoğunluğu ezberden kullanmak doğru değildir. Ayrıca plan değişikliği ile geçmişte doğmuş borcun silinmesi, farklı işlemlerdir.

Binaya sonradan yeni asansör yapılacaksa

Binada bulunmayan bir asansörün sonradan eklenmesi, mevcut asansörün bakımıyla aynı başlık altında çözülemez. KMK m.42’deki faydalı yenilikler ve m.43’teki çok masraflı veya lüks yeniliklerin gider düzeni değerlendirilir. Engellilerin yaşamı için zorunlu proje değişikliklerinde m.42’nin özel usulü de bulunur. Yapının statik güvenliği ve belediye izinleri, malik kararından bağımsız teknik ve idari koşullardır.

Malik “zemin kattayım” dediğinde her yeni tesis için muafiyet oluşmaz. İşin zorunluluğu, yapıya sağladığı fayda, maliyeti ve kanunun özel hükümleri incelenir. Tersine yönetim, mevcut bir asansör varmış gibi rutin gider hükmüne dayanarak her türlü yeni lüks sistemi bütün maliklere yükleyemez. Önce ne yapıldığı belirlenmeli, sonra buna uygun karar ve paylaşım kuralı seçilmelidir.

Örnek: Dışarıdan girişli zemin kat dükkân

Varsayımsal bir binada zemin kattaki dükkânın sokağa ayrı girişi vardır. Malik bina merdivenine ve asansöre hiç girmediğini söyleyerek bakım payını ödemez. Yönetim planında dükkâna ilişkin asansör muafiyeti yoktur; tesis aynı anagayrimenkulün ortak asansörüdür. Bu durumda fiilî kullanmama, kanuni katılma yükümlülüğünü kendi başına kaldırmaz.

Aynı olayda asansör yalnızca farklı bir blok için yapılmışsa veya plan dükkânı belirli işletme giderlerinden açıkça muaf tutuyorsa inceleme değişir. Üstelik uyuşmazlık motor yenilemesi hakkında olduğunda muafiyetin bu büyük gideri kapsayıp kapsamadığı ayrıca araştırılır. Karar, dükkânın giriş biçimine bakılarak değil; hukuki bağlantı, gider türü ve geçerli paylaşım düzeniyle verilir.

İtiraz için hangi belgeler gerekir?

• Tapu ve arsa payı bilgisi ile yönetim planının güncel örneği.
• Asansörün bulunduğu blok ve hizmet verdiği bölümleri gösteren proje.
• Kurul kararı, işletme projesi ve gider dağılım cetveli.
• Bakım sözleşmesi, servis raporu, elektrik veya parça faturaları.
• Muafiyet ya da farklı paylaşım iddiasının dayanağı olan malik anlaşması.
• Önceki ödemeler ve yönetime yapılan yazılı itirazlar.

İtiraz “kullanmıyorum” cümlesinden ibaret bırakılmamalıdır. Yanlış arsa payı kullanılması, yanlış bloğun gideri, yönetim planındaki istisnanın uygulanmaması veya mükerrer fatura gibi nedenler ayrı yazılır. Tartışmasız ortak giderlerin ödenmesi, itirazın kapsamının açık kalmasını sağlar. Ödeme açıklamasında hangi dönem ve hangi kaleme ilişkin ödeme yapıldığı belirtilmelidir.

Karar ve icra yolunda hangi süreler önemlidir?

Kurul kararının iptali gerekiyorsa KMK m.33’teki bir aylık ve altı aylık süre düzeni, katılma ve öğrenme tarihine göre uygulanır. Yokluk veya mutlak hükümsüzlük istisnası her yanlış hesap için geçerli değildir. “Yönetim planı farklı diyor” iddiasıyla uzun süre beklemek, iptal talebinde süre sorunu yaratabilir. Gider hesabına itiraz ile kurul kararının iptali talebi birbirine uygun kurulmalıdır.

İcra ödeme emri tebliğ edilirse takip türüne göre süresinde başvuru gerekir. Genel haciz yolundaki ilamsız takipte yedi günlük itiraz kuralı, yönetimle devam eden görüşmeler yüzünden bekletilemez. Kat mülkiyetinden kaynaklanan davada sulh hukuk görevi ve 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca arabuluculuk değerlendirilir. Kurul yazışmaları ve dava hazırlığı, tebliğli icra süresinin yerine geçmez.

Ödeme belgelerinde gider dönemi ile bağımsız bölüm numarasının açıkça yazılması, aynı borcun farklı kayıtlarla yeniden istenmesi ihtimalinde karşılaştırmayı kolaylaştırır.

Sık sorulan sorular

Zemin katta oturuyorum; asansör bakımını hiç ödemeyebilir miyim?

Sadece katta oturmanız veya kullanmamanız muafiyet sağlamaz. Yönetim planı, geçerli paylaşım anlaşması ve ortak tesis bağlantısı incelenir.

Boş daire için asansör payı doğar mı?

Fiilen oturulmaması genel olarak ortak tesis giderlerini kaldırmaz. Giderin türü ve geçerli paylaşım düzeni ayrıca belirlenir.

Yönetim planındaki işletme gideri muafiyeti motor değişimini de kapsar mı?

Metnin kapsamına göre değerlendirilir. Rutin işletme gideri istisnası, bütün büyük onarım ve yenilemeleri otomatik kapsamaz.

Başka bloğun asansör gideri benden istenebilir mi?

Toplu yapı ve tahsis düzeni incelenir. Yalnızca başka bloğa ait tesisin gideri ile bütün siteye ortak tesisin gideri aynı değildir.

Asansör kullanılmadığını göstermek için giriş kayıtları yeterli mi?

Kullanmama olgusunu gösterebilir; fakat KMK m.20 kapsamındaki yükümlülüğü tek başına kaldırmaz. Muafiyetin hukuki dayanağı gerekir.

İlgili yazılar ve hukuki değerlendirme

• Asansörün büyük onarım giderleri
• Yönetim planı değişikliği
• Aidat ve işletme projesine itiraz

Gayrimenkul hukuku yazılarını inceleyebilirsiniz. Av. Emirhan Keskin’in ofisi Mersin’dedir. Dosyanın niteliği, taşınmazın bulunduğu yer ve temsil şartları değerlendirilerek Türkiye’nin farklı illerindeki uyuşmazlıklar için hukuki süreç yönetimi yapılabilir. Belgelerin incelenmesi ve gerekiyorsa vekâletname hazırlığı için iletişim sayfasından başvurabilirsiniz.

Hukuki kontrol tarihi: 30 Eylül 2026. Bu yazı genel bilgilendirme içerir; somut talep ve süre hesabı dosyadaki belgelere göre yapılır.