Ortaklığın giderilmesi davası 2026: Zorunlu Arabuluculuk, Aynen Taksim veya Satış, İhale Süreci ve Masraflar

Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu), birden fazla kişinin ortak olduğu bir taşınmaz veya taşınırda ortaklığın sona erdirilmesi için açılan davadır; 1 Eylül 2023’ten bu yana dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur, arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesi malın aynen bölünmesine, bu mümkün değilse açık artırmayla satılarak bedelinin paylar oranında dağıtılmasına karar verir. Miras kalan ev, tarla, arsa veya dükkân üzerinde kardeşler anlaşamadığında en sık başvurulan yol budur. Türk Medeni Kanunu’nun 642. maddesine göre her mirasçı, sözleşme veya kanundan doğan bir paylaşmama yükümlülüğü yoksa, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir.

Bu rehberde 2026 yılı itibarıyla ortaklığın giderilmesi davası öncesi zorunlu arabuluculuğu, davanın nasıl açıldığını, mahkemenin hangi yöntemlerle ortaklığı giderdiğini, ihale sürecini, masrafları ve mirasçıların en sık yaptığı hataları anlatıyoruz.

Ortaklığın giderilmesi davası ne zaman açılır?

Bir malın birden fazla maliki varsa iki tür ortaklık söz konusu olabilir. Paylı mülkiyette her malikin payı tapuda belirli bir oranla gösterilir. Elbirliği mülkiyetinde ise paylar belirli değildir; miras ortaklığı bunun en tipik örneğidir. Her iki durumda da ortaklardan biri ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir. Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi, paydaşların hukuki bir işlem gereğince veya paylı mülkiyete konu olan eşyanın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle paylı mülkiyeti sürdürmek zorunda olmadıkça, paylaşmayı isteyebileceğini düzenler. Ayrıca paylaşma uygun olmayan bir zamanda istenemez.

Uygulamada ortaklığın giderilmesi davası en çok miras kalan taşınmazlarda gündeme gelir. Kardeşlerden biri evde oturur, diğerleri satış ister; biri tarlayı işler, diğerleri pay ister; yurt dışında yaşayan mirasçılar ise Türkiye’deki malın akıbetinden haberdar olamaz. Taraflar kendi aralarında paylaşma sözleşmesiyle anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi davası son çözüm yoludur.

Zorunlu arabuluculuk: Dava açmadan önce ilk adım

7445 sayılı Kanun’la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, taşınır ve taşınmaz mallar bakımından ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olunması dava şartıdır. Bu kural 1 Eylül 2023 ve sonrasında açılan davalar için geçerlidir. Arabulucuya başvurulmadan açılan ortaklığın giderilmesi davası usulden reddedilir.

Arabuluculuk başvurusu, taşınmazın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır ve başvuru ücretsizdir. Başvuruyu paydaşlardan biri tek başına yapabilir; ancak bütün paydaşların başvuruda gösterilmesi gerekir. Kanunda öngörülen süre içinde görüşmeler tamamlanır. Geçerli bir mazereti olmaksızın ilk toplantıya katılmayan tarafın, sonradan açılacak davada haklı çıksa bile yargılama giderleri ve vekâlet ücreti bakımından aleyhine sonuçlarla karşılaşabileceğini de hatırlatalım.

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, taraflar ve arabulucu tarafından imzalanan anlaşma belgesi için taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır. Bu şerhle birlikte anlaşmanın tapuya tescili mümkün hâle gelir. Anlaşma sağlanamazsa arabulucu son tutanağı düzenler ve bu tutanakla dava açılabilir. Anlaşma olmaması hâlinde arabulucu ücretinin ilk iki saati Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır ve bu tutar sonradan yargılama giderine eklenir.

Görevli ve yetkili mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi gereğince sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazlar bakımından yetkili mahkeme, aynı Kanun’un 12. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir. Örneğin Mersin’de bulunan bir ev için açılacak ortaklığın giderilmesi davası, davacı İstanbul’da veya Almanya’da yaşasa bile Mersin’deki ilgili sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Davanın tarafları: Bütün paydaşlar davada yer almalı

Ortaklığın giderilmesi davası, malın bütün paydaşlarını ilgilendirdiği için bütün paydaşların davada yer alması gerekir. Davayı açan paydaş dışındaki tüm paydaşlar davalı olarak gösterilir. Paydaşlardan biri ölmüşse onun yerine mirasçıları davaya dâhil edilir. Bir paydaş eksik bırakılırsa mahkeme taraf teşkilinin sağlanması için süre verir.

Miras kalan taşınmazlarda tapu kaydının hâlâ ölen kişi adına olması, uygulamada en sık karşılaşılan sorundur. Ortaklığın giderilmesi davası için önce taşınmazın mirasçılar adına intikalinin yapılması gerekir. İntikal yapılmamışsa mahkeme davacıya, mirasçılık belgesi alarak intikal yaptırması için süre verir. Bu nedenle dava öncesinde intikalin tamamlanması zaman kazandırır.

Mahkeme ortaklığı nasıl giderir? Aynen taksim veya satış

Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesine göre paydaşlar anlaşamazsa hâkim, malın aynen bölünmesine karar verir. Aynen bölünme mümkün değilse veya malın değerinde önemli bir azalma olacaksa, malın açık artırmayla satılarak bedelinin paydaşlar arasında paylaştırılmasına karar verilir. Paydaşların hepsi isterse, artırmanın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına da karar verilebilir.

Aynen taksim, özellikle büyük tarım arazileri ve bölünebilir arsalar için gündeme gelir. Ancak imar mevzuatı, tarım arazilerine ilişkin bölünme sınırlamaları ve taşınmazın niteliği çoğu zaman aynen taksimi engeller. Tek bir daire, tek bir ev veya küçük bir arsa gibi taşınmazlar genellikle aynen bölünemez ve satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir. Bazı durumlarda kat mülkiyeti kurularak bağımsız bölümlerin paydaşlara özgülenmesi de mümkündür.

Keşif, bilirkişi ve kıymet takdiri

Mahkeme, ortaklığın giderilmesi davasında genellikle taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapar ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi, taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini, imar durumunu ve değerini tespit eder. Bu rapor, hem mahkemenin kararını hem de sonraki satış sürecindeki muhammen bedeli etkiler. Taraflar bilirkişi raporuna süresi içinde itiraz edebilir.

Satış kararı kesinleştikten sonra dosya satış memurluğuna gönderilir. Satış memurluğu, güncel değer tespiti için yeniden kıymet takdiri yaptırabilir. Kıymet takdirine itiraz için kanunda kısa süreler öngörülmüştür; bu nedenle tebligatların takip edilmesi önemlidir. Kıymet takdirinin gerçek değerin altında kalması, ihalede düşük bedelle satış riskini artırır.

İhale süreci ve e-satış

Satış, İcra ve İflas Kanunu’ndaki taşınmaz satışı hükümlerine göre yapılır. Satış ilanı yayımlanır ve ihale, UYAP e-Satış Portalı üzerinden elektronik ortamda ya da fiziki olarak gerçekleştirilebilir. Paydaşlar da ihaleye katılarak taşınmazı satın alabilir. Bu sayede miras kalan evi elinde tutmak isteyen bir kardeş, diğer paydaşların paylarının bedelini ödeyerek taşınmazın tamamına sahip olabilir.

İhale sonucunda elde edilen bedel, satış masrafları ve vergiler düşüldükten sonra paydaşlara tapudaki payları oranında dağıtılır. İhaleye katılmak isteyenler teminat yatırmak zorundadır. İhale bedeli, ihale kesinleştikten sonra belirtilen süre içinde ödenmezse ihale bozulabilir. Cebri artırmayla yapılan satışlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz.

Masraflar: Harç, bilirkişi, arabuluculuk ve vekâlet ücreti

Ortaklığın giderilmesi davası maktu harca tabidir. Bunun yanında keşif, bilirkişi, tebligat ve ilan giderleri gibi yargılama giderleri ortaya çıkar. Paydaş sayısı fazla olan ve yurt dışında paydaşı bulunan dosyalarda tebligat masrafları ve süreleri artar. Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti kural olarak paydaşlara payları oranında yükletilir.

Satış aşamasında ise ilan, kıymet takdiri ve satış masrafları bulunur. Bu masraflar satış bedelinden karşılanır. Taşınmaz üzerinde ipotek veya haciz varsa, satış bedelinden önce bu alacakların durumu değerlendirilir. Masrafların dosyaya göre değişmesi nedeniyle, dava öncesinde yaklaşık bir maliyet hesabı yapılması önerilir.

Taşınır mallarda ortaklığın giderilmesi

Ortaklık yalnızca taşınmazlarda değil, taşınır mallarda da söz konusu olabilir. Miras kalan bir araç, iş makinesi, altın, ziynet eşyası veya ev eşyası üzerinde mirasçılar anlaşamazsa, bu mallar için de ortaklığın giderilmesi istenebilir. Taşınır mallar bakımından da dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Mahkeme, malın niteliğine göre aynen paylaştırma veya satış yoluna gider.

Araçlarda tescil kaydının mirasçılar adına çevrilmesi, satış öncesinde önemli bir adımdır. Altın ve ziynet eşyası gibi kolayca bölünebilen mallarda ise aynen paylaştırma daha sık uygulanır. Taşınır malların bir mirasçının elinde bulunduğu ve diğerlerine teslim edilmediği durumlarda, malların varlığının ve değerinin dava sırasında tespit edilmesi gerekir. Bu nedenle mirasçılar, ölümden hemen sonra terekeye ait taşınırların bir listesini çıkarmalıdır.

Paydaşlardan biri küçük veya kısıtlıysa

Paydaşlar arasında ergin olmayan bir çocuk veya vesayet altında bulunan bir kişi varsa, bu paydaş davada yasal temsilcisi aracılığıyla temsil edilir. Velinin veya vasinin de aynı taşınmazda paydaş olduğu durumlarda menfaat çatışması doğabileceğinden, küçük veya kısıtlı paydaşa kayyım atanması gündeme gelir. Arabuluculuk aşamasında da bu temsil kurallarına dikkat edilmesi gerekir; aksi hâlde yapılan anlaşma ileride geçerlilik tartışmasına konu olabilir.

Kararın kesinleşmesi ve istinaf

Sulh hukuk mahkemesinin verdiği karara karşı, kanundaki parasal sınırlar içinde istinaf yoluna başvurulabilir. İstinaf süresi, kararın taraflara tebliğinden itibaren iki haftadır. Satış kararı kesinleşmeden satış memurluğu ihale sürecini başlatamaz. Bu nedenle tebligatların ve kanun yolu sürelerinin takip edilmesi, sürecin gereksiz yere uzamaması için önemlidir. Paydaşlardan birinin yurt dışında olması, tebligat sürelerini uzatarak kesinleşmeyi geciktirebilir.

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Davanın süresi; paydaş sayısına, paydaşların yurt içinde veya yurt dışında bulunmasına, tapu intikalinin yapılıp yapılmadığına, keşif ve bilirkişi sürecine, itirazlara ve istinaf aşamasına göre değişir. Az sayıda paydaşı bulunan ve intikali tamamlanmış dosyalar daha hızlı sonuçlanırken, onlarca mirasçının bulunduğu eski tapulu taşınmazlarda süreç uzayabilir. Kararın kesinleşmesinden sonra satış süreci de ayrıca zaman alır.

Davayı önlemenin veya hızlandırmanın yolları

Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlar açısından genellikle en pahalı ve en uzun çözüm yoludur. Açık artırmada taşınmazın piyasa değerinin altında satılma riski de bulunur. Bu nedenle arabuluculuk aşamasında makul bir çözüm aranması tüm paydaşların menfaatinedir. Bir kardeşin diğerlerinin paylarını satın alması, taşınmazın birlikte serbest piyasada satılması veya kiraya verilerek gelirin paylaşılması gibi seçenekler değerlendirilebilir.

Dava açıldıktan sonra da taraflar her aşamada anlaşabilir. Mahkeme, paydaşların anlaşmasını göz önünde bulundurur. Paydaşlar arasındaki ilişkinin tamamen kopmaması için hukuki sürecin sakin ve yapıcı bir şekilde yürütülmesi önemlidir.

Ecrimisil ve kira geliri talepleri

Ortaklığın giderilmesi davası sadece malın paylaştırılmasını veya satılmasını sağlar; geçmiş dönemde taşınmazı tek başına kullanan paydaştan alacak talebini kapsamaz. Diğer paydaşların kullanımını engelleyen paydaştan ecrimisil istenmesi veya taşınmazdan elde edilen kira gelirinden pay talep edilmesi için ayrı bir dava açılması gerekir. Bu talepler zamanaşımına tabi olduğundan ortaklığın giderilmesi davasıyla birlikte planlanmalıdır.

Örnek olay: Üç kardeş ve miras kalan daire

Babalarından Mersin’de bir daire kalan üç kardeşten biri dairede oturmakta, ikisi ise dairenin satılmasını istemektedir. Önce mirasçılık belgesi alınarak daire mirasçılar adına intikal ettirilir. Ardından satış isteyen kardeşlerden biri arabuluculuk bürosuna başvurur. Arabuluculukta dairede oturan kardeşe, diğer iki kardeşin paylarını belirli bir bedelle satın alma önerisi yapılır. Anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınarak tapuda devir yapılır.

Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Daire aynen bölünemeyeceği için mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Karar kesinleştikten sonra satış memurluğu kıymet takdiri yaptırır ve ihale ilanı yayımlanır. Dairede oturan kardeş de ihaleye katılabilir. İhale bedeli masraflar düşüldükten sonra üç kardeş arasında eşit olarak paylaştırılır. Ayrıca satış isteyen kardeşler, dairenin tek başına kullanıldığı dönem için ayrı bir davayla ecrimisil talep edebilir.

Sık yapılan hatalar

Ortaklığın giderilmesi davası öncesinde ve sırasında en sık yapılan hatalar şunlardır: Arabulucuya başvurmadan dava açmak, tapu intikalini yapmadan dava açıp zaman kaybetmek, paydaşlardan birini davada göstermemek, bilirkişi raporuna ve kıymet takdirine süresinde itiraz etmemek, ihale ilanını takip etmemek ve ecrimisil gibi ayrı alacakları unutmak. Bu hatalar hem davanın uzamasına hem de maddi kayıplara yol açar.

Mersin’de ve Türkiye genelinde ortaklığın giderilmesi davaları

Mersin’deki ofisimizde, miras kalan ve paylı mülkiyete konu taşınmazlar için arabuluculuk görüşmeleri, ortaklığın giderilmesi davası, kat mülkiyeti kurulması, ihale süreci ve ecrimisil davalarında müvekkillerimize destek veriyoruz. Mersin sulh hukuk mahkemelerinde görülen davaların yanında, Türkiye’nin farklı illerindeki taşınmazlar ve yurt dışında yaşayan paydaşlar için de dosyaları vekâletnameyle takip ediyoruz.

Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce tapu kaydını, mirasçılık belgesini ve paydaşların iletişim bilgilerini hazırlayarak bizimle iletişime geçebilirsiniz. Her dosya kendi koşulları içinde değerlendirilir; bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır.

Sık sorulan sorular

Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren açılan davalarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Başvuru yapılmadan açılan dava usulden reddedilir.

Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazlar için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Bir kardeş satışa razı olmazsa ev satılabilir mi?

Evet. Paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Aynen bölünme mümkün değilse mahkeme açık artırmayla satışa karar verir; diğer paydaşların rızası aranmaz.

Ortaklığın giderilmesi davasında evi kardeşlerden biri alabilir mi?

Evet. Paydaşlar da ihaleye katılarak taşınmazı satın alabilir. Bütün paydaşlar isterse artırmanın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına da karar verilebilir.

Tapu ölen kişi adınaysa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?

Önce mirasçılar adına intikal yapılması gerekir. İntikal yapılmamışsa mahkeme davacıya intikal için süre verir.

Ortaklığın giderilmesi davası masrafları kime aittir?

Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti kural olarak paydaşlara payları oranında yükletilir. Satış masrafları ise satış bedelinden karşılanır.

Yurt dışındaki paydaş davaya katılmak zorunda mı?

Bütün paydaşlar davada taraf olarak yer almak zorundadır. Yurt dışındaki paydaşa tebligat yapılır; paydaş isterse vekâletname vererek bir avukatla davayı takip edebilir.

Arabuluculukta anlaşma olursa tapu nasıl değişir?

Anlaşma belgesi için taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır ve bu belgeyle tapuda tescil işlemi yapılabilir.

Ortaklığın giderilmesi davasında önalım hakkı kullanılabilir mi?

Hayır. Cebri artırmayla yapılan satışlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz.

Evde oturan kardeşten kira istenebilir mi?

Diğer paydaşların kullanımını engelleyen paydaştan ecrimisil istenebilir. Bu talep ortaklığın giderilmesi davasından ayrı bir davayla ileri sürülür.

Paydaşlar ortaklığın giderilmesini ileri bir tarihe erteleyebilir mi?

Evet. Paydaşlar aralarında yapacakları sözleşmeyle paylaşmayı belirli bir süre erteleyebilir. Bu konuyu ayrı yazımızda ele aldık.

Miras kalan araç veya altın için de ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?

Evet. Taşınır mallar için de ortaklığın giderilmesi istenebilir ve dava öncesinde arabulucuya başvurmak zorunludur. Mahkeme malın niteliğine göre aynen paylaştırma veya satış yoluna gider.

Arabuluculuğun ilk toplantısına katılmazsam ne olur?

Geçerli bir mazeret olmaksızın ilk toplantıya katılmayan taraf son tutanakta belirtilir ve sonradan açılan davada haklı çıksa bile yargılama giderleri ve vekâlet ücreti bakımından aleyhine sonuçlarla karşılaşabilir.

İlgili konular ve resmî kaynaklar

İlgili yayınlar: Ortaklığın giderilmesinde paydaşlar arasında satış · Ortaklığın giderilmesinde kat mülkiyeti kurulması · Ortaklığın giderilmesini önlemek için anlaşma · Arabuluculuk hangi davalarda zorunlu? · Tapu intikal işlemi nasıl yapılır?

Resmî kaynaklar: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (m.642, 698, 699) · 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (m.18/B) · 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (m.4, 12) · UYAP e-Satış Portalı

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş veya sonuç taahhüdü değildir. Somut dosyanızda süreler ve deliller belgelerinizle birlikte değerlendirilmelidir.

Dosyanızı değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Ofisimiz Mersin’dedir; Türkiye’nin her yerindeki dosyalara vekâletname ile hizmet veriyoruz.