Tapu intikal işlemi nasıl yapılır? 2026 Mirasçılar Adına Tescil: Belgeler, Web Tapu Başvurusu, Masraf ve Sık Hatalar

Tapu intikal işlemi, ölen kişiye ait taşınmazın tapu kaydının mirasçılar adına tescil edilmesidir; mirasçılık belgesi alındıktan sonra mirasçılardan biri Web Tapu üzerinden başvurur, tapu müdürlüğünün SMS ile bildirdiği döner sermaye bedeli ödenir ve randevu gününde imza ile işlem tamamlanır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün açıklamasına göre tescil, veraset ve intikal vergisinin tarh edilmesi beklenmeden yapılır; ancak taşınmaza düşen vergi tamamen ödenmeden bu taşınmaz satılamaz veya üzerinde yeni bir hak kurulamaz. Bu rehberde 2026 yılı için tapu intikal işlemi adımlarını, gerekli belgeleri, masrafları ve sık yapılan hataları anlatıyoruz.

Miras kalan bir ev, arsa veya tarla için ailelerin aklına gelen ilk sorular genellikle şunlardır: Tapuyu üzerimize almak zorunda mıyız, bütün kardeşlerin tapuya gelmesi gerekir mi, ne kadar masraf çıkar, yurt dışındaki kardeşimiz ne yapacak, intikal yapmadan satış mümkün mü? Aşağıdaki başlıklarda bu soruların hepsini kanuni dayanaklarıyla yanıtlıyoruz.

Tapu intikal işlemi nedir, neden gereklidir?

Türk Medeni Kanunu’nun 599. maddesine göre mirasçılar, mirasbırakanın ölümüyle mirası bir bütün olarak kendiliğinden kazanır. Yani taşınmazın mülkiyeti ölüm anında, tapuda henüz bir işlem yapılmadan mirasçılara geçer. Ancak aynı Kanun’un 705. maddesi gereğince, miras gibi tescilden önce kazanılan mülkiyette malik, tescil yapılmadıkça tapu kütüğünde tasarruf işlemi yapamaz.

Bunun pratik anlamı şudur: Tapu intikal işlemi yapılmadıkça mirasçılar taşınmazı satamaz, bağışlayamaz, ipotek ettiremez ve kendi aralarında tapuda pay devri yapamaz. Tapu intikal işlemi, mirasçıların zaten sahip oldukları hakkı tapu siciline yansıtan ve taşınmazı hukuken işlem yapılabilir hâle getiren adımdır.

Tapu intikal işlemi için ilk adım: Mirasçılık belgesi

Tapu intikal işlemi yapılabilmesi için önce mirasçıların kim olduğunu ve paylarını gösteren mirasçılık belgesinin (veraset ilamı) alınması gerekir. Bu belge, mirasçılardan birinin başvurusuyla noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınabilir. Noter, nüfus kayıtlarına göre mirasçıları ve paylarını gösteren belgeyi kısa sürede düzenler. Yabancı uyruklu mirasçı bulunması gibi bazı durumlarda ise mahkemeye başvurmak gerekir.

Yurt dışında alınmış bir mirasçılık belgesi Türkiye’de doğrudan kullanılamaz. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün açıklamasına göre yabancı ülke mahkemelerinden veya makamlarından alınan mirasçılık belgeleri için Türk mahkemelerinden tanıma veya tenfiz kararı alınması gerekir. Bu nedenle yurt dışında yaşayan aileler için çoğu zaman en pratik yol, Türkiye’de noterden veya sulh hukuk mahkemesinden yeni bir mirasçılık belgesi almaktır.

Tapu intikal işlemi için gerekli belgeler

Tapu müdürlüğü, tapu intikal işlemi sırasında şu belgeleri ister:

• Mirasçılık belgesinin aslı veya onaylı örneği
• Başvuran mirasçının ve işleme katılacak kişilerin kimlik belgeleri
• Vekil aracılığıyla işlem yapılacaksa vekâletname, vesayet altındaki mirasçı varsa vasi atama kararı
• Bina niteliğindeki taşınmazlar için geçerli zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi
• Taşınmazın ada, parsel veya tapu bilgileri

Uygulamada bazı tapu müdürlükleri, belediyeden alınan emlak vergisi borcu bulunmadığına dair yazı veya vergi dairesi yazısı gibi ek belgeler de isteyebilir. Belge eksikliği nedeniyle işlemin ertelenmemesi için başvuru öncesinde ilgili tapu müdürlüğünden veya Alo 181 hattından güncel liste teyit edilmelidir.

Adım adım tapu intikal işlemi

1. Web Tapu başvurusu: Mirasçılardan biri e-Devlet şifresiyle Web Tapu sistemine girerek tapu intikal işlemi için başvuru yapar. Başvuruda taşınmaz bilgileri ve mirasçılık belgesi yüklenir. Bütün mirasçıların başvuru aşamasında bir araya gelmesi gerekmez; tek bir mirasçının başvurusu yeterlidir.

2. Döner sermaye bedelinin ödenmesi: Başvuru incelendikten sonra tapu müdürlüğü, ödenmesi gereken döner sermaye hizmet bedelini başvurana SMS ile bildirir. Bu bedel randevudan önce ödenmelidir. Tutar her yıl güncellenir ve taşınmazın bulunduğu bölgeye göre değişebilir; güncel tutar Web Tapu üzerinden veya tapu müdürlüğünden öğrenilebilir.

3. Randevu ve imza: Ödeme yapıldıktan sonra verilen randevu gününde ilgili kişiler tapu müdürlüğüne giderek işlemi imzalar. İşlem tamamlandığında taşınmaz, mirasçılık belgesindeki mirasçılar adına tescil edilir.

4. Vergi dairesine bildirim: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün açıklamasına göre tescil, veraset ve intikal vergisinin tarhı beklenmeden yapılır ve tescil sonucu on beş gün içinde vergi dairesine bildirilir. Mirasçıların ayrıca kendi vergi beyan sürelerine uyması gerekir.

Tapu intikal işlemi masrafı 2026

Uygulamada miras yoluyla yapılan tapu intikal işlemi için satıştaki gibi bir tapu harcı alınmaz; tapu müdürlüğü yalnızca döner sermaye hizmet bedeli tahsil eder. Bu nedenle tapu intikal işlemi, alım satıma göre oldukça düşük maliyetlidir. Bunun yanında mirasçılık belgesi için noter ücreti, bina niteliğindeki taşınmazlar için DASK poliçe bedeli ve vekil kullanılıyorsa vekâletname masrafı ayrıca dikkate alınmalıdır.

Mirasçılar intikalden sonra kendi aralarında paylaşım yaparak taşınmazı bir mirasçının üzerine almak isterse veya pay devri yaparsa, bu işlemler ayrı bir tapu işlemi olarak harç ve masrafa tabi olabilir. Ayrıca veraset ve intikal vergisi, tapu masrafından ayrı bir yükümlülüktür ve taşınmazın emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır.

Elbirliği mülkiyeti ve paylı mülkiyete geçiş

Tapu intikal işlemi sonucunda taşınmaz kural olarak mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti şeklinde tescil edilir. Türk Medeni Kanunu’nun 640. maddesi uyarınca paylaşma yapılıncaya kadar mirasçılar arasında miras ortaklığı vardır ve mirasçılar terekedeki haklara elbirliğiyle sahiptir. Elbirliği mülkiyetinde hiçbir mirasçının belirli bir payı tek başına satma veya devretme yetkisi yoktur; tasarruf işlemleri için kural olarak bütün mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir.

Mirasçılar isterlerse elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirebilir. Paylı mülkiyette her mirasçının payı tapuda belirli bir oranla gösterilir ve her mirasçı kendi payını diğerlerinin onayı olmadan satabilir. Paylı mülkiyete geçiş, bütün mirasçıların birlikte başvurusuyla veya mahkeme kararıyla yapılabilir. Mevzuattaki özel usuller için ilgili tapu müdürlüğünden bilgi alınmalıdır.

Satıştan önce veraset ve intikal vergisi şartı

Tapu intikal işlemi, vergi tarh edilmeden yapılabilse de satış aşamasında durum değişir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün açıklamasına göre intikali yapılan taşınmaza isabet eden veraset ve intikal vergisi tamamen ödenmedikçe taşınmazın devri yapılamaz. Bu nedenle miras kalan evi satmak isteyen mirasçıların önce vergi beyannamesini vermesi ve vergiyi ödemesi gerekir.

Veraset ve intikal vergisi normalde üç yılda altı eşit taksitle ödenebilir. Ancak satış planlanıyorsa kalan taksitlerin peşin ödenmesi gerekir. Çocuklara ve eşe kalan paylarda 2026 yılı istisnası kişi başı 2.907.136 TL olduğundan, birçok ailede vergi çıkmaz; ancak beyanname yine verilmelidir ve vergi dairesinden ilişiksiz belgesi alınması satış sürecini hızlandırır.

Miras paylaşım sözleşmesi ile tapu devri

Mirasçılar taşınmazın elbirliği mülkiyetinde kalmasını istemiyorsa, kendi aralarında paylaşım sözleşmesi yapabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 676. maddesi uyarınca paylaşma sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır. Örneğin üç kardeşten biri miras kalan evi alır, diğer ikisine para öder ve bu anlaşma yazılı paylaşma sözleşmesine dökülür.

Ancak yazılı sözleşme tek başına tapu kaydını değiştirmez. Sözleşmeye göre tapuda ayrıca tescil işlemi yapılması gerekir. Mirasçılardan biri sözleşmeye rağmen tapuya gelmezse, diğer mirasçının sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescil davası açması gündeme gelebilir. Bu konuyu ayrıca ele aldığımız yazımızda ayrıntılı olarak bulabilirsiniz.

Mirasçılar anlaşamazsa: Ortaklığın giderilmesi

Mirasçılardan biri satışa veya paylaşıma yanaşmazsa, diğer mirasçılar ortaklığın giderilmesi yoluna başvurabilir. Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesi, taşınmazın aynen bölünmesine veya satılarak bedelinin paylaştırılmasına karar verir.

Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazın tapuda mirasçılar adına kayıtlı olması gerekir. Tapu intikal işlemi yapılmamışsa mahkeme, davacıya mirasçılar adına intikal yaptırması için süre verebilir. Bu nedenle dava açılması düşünülüyorsa intikalin önceden yapılması zaman kazandırır.

Yurt dışında yaşayan mirasçılar için tapu intikal işlemi

Almanya, Hollanda, Fransa veya başka bir ülkede yaşayan mirasçılar, tapu intikal işlemi için Türkiye’ye gelmek zorunda değildir. Türk konsolosluklarında düzenletilecek vekâletname ile Türkiye’deki bir yakına veya avukata yetki verilerek mirasçılık belgesi, vergi beyannamesi ve tapu işlemleri yaptırılabilir. Vekâletnamede tapu işlemleri ve miras işlemleri için açık yetki bulunmalıdır.

Yabancı ülkede düzenlenen vekâletnamelerin Türkiye’de kullanılabilmesi için apostil şerhi ve yeminli tercüme gibi şekil şartları aranabilir. Konsolosluktan alınan vekâletname ise genellikle doğrudan kullanılabilir. Yurt dışındaki mirasçıların vergi beyannamesi için Türkiye’dekilere göre daha uzun beyan süreleri bulunduğunu da hatırlatalım.

Tapu intikal işlemi yapılmazsa ne olur?

Kanunda tapu intikal işlemi için belirli bir süre ya da gecikme cezası öngörülmemiştir. Mirasçılar, intikali yıllarca yapmasa da mülkiyet hakkını kaybetmez. Ancak bu durumun önemli pratik riskleri vardır. En önemli risk, zaman içinde mirasçılardan birinin vefat etmesiyle mirasçı sayısının artmasıdır. Yıllar sonra tapu intikal işlemi yapılmak istendiğinde, onlarca mirasçının mirasçılık belgesini ayrı ayrı çıkarmak ve hepsini bir araya getirmek gerekebilir.

Ayrıca intikal yapılmadıkça taşınmaz satılamaz, kredi teminatı olarak kullanılamaz ve kamulaştırma bedeli gibi ödemelerin alınması zorlaşır. Veraset ve intikal vergisi beyannamesinin süresinde verilmemesi ise intikalden bağımsız olarak vergi cezası riskini doğurur. Bu nedenle tapu intikal işlemi, vergi beyanıyla birlikte ölümden sonraki ilk aylarda planlanmalıdır.

Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya şerh varsa

Miras kalan taşınmaz üzerinde banka ipoteği, haciz kaydı veya başka bir şerh bulunması, mirasçılar adına tescili kural olarak engellemez. Bu kayıtlar taşınmazla birlikte mirasçılara geçer ve tapu kaydında görünmeye devam eder. Örneğin mirasbırakanın konut kredisi için kurulmuş bir ipotek varsa, mirasçılar adına tescilden sonra da ipotek alacaklısı banka haklarını korur.

Bu noktada mirasçıların, mirası kabul edip etmeyeceklerine karar vermeden önce terekenin borç durumunu dikkatle incelemesi gerekir. Taşınmazın değerinden fazla borç bulunuyorsa, ölümün öğrenilmesinden itibaren üç ay içinde mirasın reddedilmesi gündeme gelebilir. Mirası reddetmeyi düşünen mirasçıların, ret süresi dolmadan taşınmaz üzerinde malik gibi davranmaktan ve satış girişiminde bulunmaktan kaçınması gerekir; aksi hâlde mirası kabul etmiş sayılma riski doğabilir.

Kiracılı taşınmazlarda durum

Miras kalan taşınmazda bir kiracı oturuyorsa kira sözleşmesi mirasbırakanın ölümüyle sona ermez; mirasçılar kiraya veren sıfatını devralır. Kira bedeli artık bütün mirasçılara aittir ve elbirliği mülkiyetinde kiranın tahsili ile kiracıya yapılacak bildirimler konusunda mirasçıların birlikte hareket etmesi veya aralarından birini yetkilendirmesi gerekir. Mirasçılardan birinin kirayı tek başına tahsil edip diğerleriyle paylaşmaması, mirasçılar arasında alacak davalarına yol açabilir.

Sık yapılan hatalar

Tapu intikal işlemi sırasında en sık karşılaşılan hatalar şunlardır: Mirasçılık belgesinde bir mirasçının unutulması, bina için DASK poliçesinin yaptırılmaması, yabancı mirasçılık belgesiyle doğrudan tapuya gidilmesi, vergi ödenmeden satış randevusu alınması ve paylaşım sözleşmesinin yazılı yapılmaması. Bu hataların her biri işlemin ertelenmesine veya ileride dava açılmasına yol açabilir.

Bir diğer yaygın hata, mirasçılardan birinin diğerlerinin haberi olmadan taşınmazı kullanması veya kiraya vermesidir. Elbirliği mülkiyetinde taşınmazın kullanımı ve kira geliri bütün mirasçıları ilgilendirir. Bu tür durumlar ecrimisil ve kira alacağı uyuşmazlıklarına yol açabilir.

Mersin’de ve Türkiye genelinde tapu intikal işlemi desteği

Mersin’deki ofisimizde mirasçılık belgesi, tapu intikal işlemi, veraset ve intikal vergisi öncesi değerlendirme, paylaşım sözleşmesi ve ortaklığın giderilmesi süreçlerinde müvekkillerimize destek veriyoruz. Mersin’deki tapu müdürlüklerinde yürütülen işlemlerin yanında, Türkiye’nin farklı illerindeki taşınmazlar ve yurt dışındaki mirasçılar için de dosyaları vekâletnameyle takip ediyoruz.

Miras kalan taşınmazın tapu kaydını, mirasçılık belgesini ve mirasçıların iletişim bilgilerini hazırlayarak bizimle iletişime geçebilirsiniz. Her dosyanın koşulları farklı olduğundan bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; güncel belge listesi ve masraflar için ilgili tapu müdürlüğünden de teyit alınmalıdır.

Sık sorulan sorular

Tapu intikal işlemi için bütün mirasçıların tapuya gelmesi gerekir mi?

Başvuru mirasçılardan biri tarafından Web Tapu üzerinden yapılabilir. Mirasçılar adına tescil işleminde tüm mirasçıların bir araya gelmesi gerekmez; ancak satış, pay devri veya paylaşım gibi tasarruf işlemlerinde ilgili mirasçıların katılımı veya vekâletnamesi gerekir.

Tapu intikal işlemi ne kadar sürer?

Belgeler eksiksizse Web Tapu başvurusu, döner sermaye ödemesi ve randevu süreci genellikle kısa sürede tamamlanır. Süre, tapu müdürlüğünün yoğunluğuna göre değişir.

Tapu intikal işleminde harç ödenir mi?

Uygulamada miras yoluyla intikalde satıştaki gibi tapu harcı alınmaz; tapu müdürlüğü döner sermaye hizmet bedeli tahsil eder. Mirasçılar arasında sonradan yapılan pay devri veya paylaşım ise ayrıca masrafa tabi olabilir.

Veraset vergisi ödenmeden tapu intikal işlemi yapılabilir mi?

Evet. Tescil, vergi tarh edilmeden yapılır. Ancak taşınmaza düşen veraset ve intikal vergisi tamamen ödenmeden taşınmaz satılamaz veya devredilemez.

Tapu intikal işlemi için DASK gerekli mi?

Bina niteliğindeki taşınmazlarda geçerli zorunlu deprem sigortası poliçesi istenir. Arsa ve tarla gibi taşınmazlarda DASK aranmaz.

Tapu intikal işlemi yapılmazsa ceza var mı?

Kanunda intikal için ayrı bir süre veya ceza öngörülmemiştir. Ancak intikal yapılmadan satış yapılamaz ve zamanla mirasçı sayısı artarak işlem zorlaşır. Veraset ve intikal vergisi beyannamesi ise süresinde verilmelidir.

Yurt dışında alınan veraset belgesiyle tapu intikal işlemi yapılır mı?

Doğrudan yapılamaz. Yabancı ülkede alınan mirasçılık belgeleri için Türk mahkemelerinden tanıma veya tenfiz kararı alınması gerekir. Çoğu zaman Türkiye’de yeni bir mirasçılık belgesi almak daha pratiktir.

Elbirliği mülkiyetinde bir mirasçı payını satabilir mi?

Hayır. Elbirliği mülkiyetinde belirli bir pay yoktur ve tasarruf için mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir. Paylı mülkiyete geçildikten sonra her mirasçı kendi payını satabilir.

Mirasçılardan biri imza vermezse ne olur?

Diğer mirasçılar arabulucuya başvurduktan sonra sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Mahkeme taşınmazın bölünmesine veya satışına karar verir.

Tapu intikal işlemi vekâletname ile yapılabilir mi?

Evet. Noterden veya Türk konsolosluğundan alınan, tapu ve miras işlemleri için açık yetki içeren vekâletname ile tapu intikal işlemi yaptırılabilir.

Miras kalan arsa için de tapu intikal işlemi gerekir mi?

Evet. Ev, arsa, tarla ve dükkân gibi tüm taşınmazlar için mirasçılar adına tescil yapılmadıkça tapuda tasarruf işlemi yapılamaz.

Miras kalan evde ipotek varsa mirasçılar adına tescil yapılır mı?

Evet. İpotek veya haciz kaydı, mirasçılar adına tescili kural olarak engellemez; bu kayıtlar taşınmazla birlikte mirasçılara geçer. Borç taşınmazın değerini aşıyorsa, mirasın üç ay içinde reddedilmesi ayrıca değerlendirilmelidir.

İlgili konular ve resmî kaynaklar

İlgili yayınlar: Tapu intikali yapılmadan miras kalan ev satılabilir mi? · Yurt dışındaki mirasçı tapu intikali · Veraset ve intikal vergisi 2026 · Miras paylaşımı imzalandı ama tapu devredilmedi · Veraset ilamında unutulan mirasçı

Resmî kaynaklar: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (m.599, 640, 676, 705) · Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – Sıkça Sorulan Sorular · Web Tapu · GİB – Mirasçıların vergisel yükümlülükleri

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş veya sonuç taahhüdü değildir. Somut dosyanızda süreler ve deliller belgelerinizle birlikte değerlendirilmelidir.

Dosyanızı değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz. Ofisimiz Mersin’dedir; Türkiye’nin her yerindeki dosyalara vekâletname ile hizmet veriyoruz.