Mirasçılar yazılı bir paylaşma anlaşması yaptıktan sonra taraflardan biri tapu işlemlerine katılmayabilir. Paylaşma sözleşmesi imzalandı diye tapudaki bütün kayıtların kendiliğinden değiştiği söylenemez. Bununla birlikte sırf tapu devri yapılmadığı için geçerli anlaşmanın hiçbir hukukî sonuç doğurmadığı da kabul edilmez. Sözleşmenin bağlayıcılığı ve mülkiyetin tescili farklı konulardır.
Türk Medeni Kanunu'nun 676. maddesi paylaşma sözleşmesinin geçerliliğini yazılı şekle bağlar. Gerçek bir miras paylaşmasını, mirasçı olmayan kişiye sıradan taşınmaz satışıyla karıştırmamak gerekir. Hangi malların kimde kalacağı ve tarafların yerine getireceği edimler belirlenmişse sözleşmenin ifası gündeme gelebilir. Dava yolu, belgenin adı üzerinden değil içeriği üzerinden seçilmelidir.
Belge gerçek bir paylaşma sözleşmesi mi?
İnceleme, mirasın açılmış olması ve tarafların mirasçılık durumuyla başlar. Ölümden önce gelecekte kalacağı düşünülen mallar için yazılmış belge farklı hükümlere tabidir. Aynı şekilde mirasçıların kendi aralarındaki paylaşma ile bir miras payının üçüncü kişiye devri ayrı işlemlerdir. Her belgeye otomatik olarak TMK 676'nın yazılı şekil kuralı uygulanmaz.
Sözleşmede bir dairenin bir kardeşe, başka taşınmazın diğerine bırakılması, denkleştirme ödemesi ve teslim tarihi kararlaştırılmış olabilir. Belge yalnız “ileride anlaşacağız” düzeyinde bir niyet beyanı da içerebilir. Malın ada, parsel veya bağımsız bölüm bilgilerinin tanınabilir biçimde yazılması önemlidir. İmza eksikliği ve bütün gerekli tarafların katılımı da kontrol edilir.
Tapuya gitmek neden tek başına yetmeyebilir?
Tapu işlemi için işlem türüne uygun belgeler ve hak sahiplerinin gerekli iradeleri aranır. Taraflar anlaşmasına rağmen bazı işlemler tamamlanmamışsa eksik belgenin ne olduğu öğrenilmelidir. Miras intikali, vergi işlemleri, temsil belgesi ve taşınmazın sicil durumu birbirinden ayrı başlıklardır. Her işlem aksaması mutlaka diğer mirasçının sözleşmeyi ihlal ettiği anlamına gelmez.
Buna karşılık geçerli sözleşmeyle devri üstlenen mirasçının gerekçesiz olarak gerekli işleme katılmaması ifa uyuşmazlığı yaratabilir. Tapu müdürlüğünün hangi nedenle işlem yapmadığı yazılı kayıtla belirlenmelidir. “Sistem kabul etmedi” gibi genel açıklamalar, sorunun belge eksikliğinden mi yoksa tarafın iradesinden mi kaynaklandığını göstermeyebilir.
Kendi edimleriniz de incelenir
Paylaşma sözleşmesi denkleştirme bedelinin ödenmesine, borcun üstlenilmesine veya başka bir malın teslimine bağlı olabilir. Yalnız karşı tarafın tapu devri yükümlülüğünü okumak yeterli değildir. Talepte bulunan mirasçının kendi borcunu yerine getirip getirmediği, edimlerin eş zamanlı mı yoksa belirli sırada mı kararlaştırıldığı önem taşır.
Farazi örnekte daire bir mirasçıya bırakılmış, onun da diğer mirasçıya belirli para ödemesi öngörülmüştür. Sözleşme ödemenin tapu işleminden önce yapılacağını açıkça düzenliyorsa henüz ödenmeyen tutar değerlendirilir. Aynı belgede tapu devriyle eş zamanlı ödeme kararlaştırılmışsa farklı bir ifa düzeni söz konusudur. Her iki dosyada aynı “imzalı paylaşma belgesi” bulunması tek başına aynı sonucu vermez.
Dava talebi nasıl kurulur?
Geçerli paylaşma sözleşmesinin ifası ve taşınmaz yönünden uygun tescil talebi değerlendirilebilir. Tapudaki mevcut hak sahipleri, davaya katılması gereken kişiler ve dava konusu kaydın belirlenmesi gerekir. Sadece anlaşmaya imza atan kişinin adı üzerinden hazırlanan eksik bir talep, sicildeki diğer hakları görmezden gelebilir.
Taşınmaz mülkiyetine ilişkin davalarda yetki kuralları ayrıca önemlidir. Ayrıca başvurunun paylaşma, ortaklığın giderilmesi veya salt sözleşmenin ifası niteliği, dava şartı arabuluculuk kapsamı yönünden incelenmelidir. Her miras başvurusu için aynı arabuluculuk ve mahkeme kuralı varmış gibi hareket edilmez. Uyuşmazlığın gerçek talebi baştan açıklaştırılır.
Devir riski varsa ne yapılabilir?
Taşınmazın üçüncü kişiye devredileceğine dair somut risk bulunduğunda ihtiyati tedbirin kanuni koşulları değerlendirilir. Tedbir, yalnız karşı tarafla ilişkilerin bozulduğu gerekçesiyle otomatik verilmez. Sözleşme, mevcut tapu kaydı ve hakkın korunması ihtiyacı ortaya konulmalıdır. Mahkeme kararı alınmadan sicilde tedbir varmış gibi davranılamaz.
Başvuru dosyası için sözleşmenin tam metni, mirasçılık belgesi, güncel tapu kayıtları, ödeme belgeleri ve tapu işlemi yazışmaları hazırlanmalıdır. Sözleşmede sonradan yapılmış değişiklikler varsa bunlar da sunulur. Metnin yalnız talep sahibine yarayan sayfasının gösterilmesi, ifa koşullarının yanlış değerlendirilmesine yol açabilir. Borcun sona erdiği veya anlaşmanın geçersiz olduğu savunmaları ayrıca ele alınır.
Belgeler incelenirken işlem tarihindeki taşınmaz kaydı ile bugünkü kayıt karşılaştırılmalıdır. Yeni haciz, ipotek veya devir bulunması davanın kapsamını etkileyebilir. Sözleşmede karşılanan bir borcun tekrar zarar kalemine eklenmemesi, ödeme açıklamalarının ilgili edimle eşleştirilmesi gerekir.
Yazılı paylaşma sözleşmesi tapu olmadığı için geçersiz mi?
Gerçek bir miras paylaşma sözleşmesinde TMK 676'nın yazılı şekil hükmü dikkate alınır. Belgenin farklı bir işlem olup olmadığı ayrıca incelenmelidir.
İmzalı sözleşmeyle tek başıma mülkiyet kaydı değişir mi?
Her durumda değişmez. Sicil işlemleri ve gerektiğinde mahkeme yoluyla ifa veya tescil ayrıca değerlendirilir. Sözleşmenin bağlayıcılığı kayıt değişikliğiyle aynı konu değildir.
Diğer mirasçıdan zarar da isteyebilir miyim?
Uygun hukukî dayanak, ihlal, zarar ve nedensellik bulunması gerekir. Tapuya katılmamanın varlığı tek başına her belirtilen giderin ödenmesini sağlamaz.
Sözleşmeyi inkâr eden mirasçı yüzünden paylaşma baştan mı yapılır?
Mutlaka baştan yapılması gerekmez. Mevcut sözleşmenin geçerliliği ve ifası incelenebilir. İmza, irade bozukluğu ve kapsam itirazları somut belgelerle değerlendirilir.
İlgili hukuki bilgiler
Mirasçılar Kendi Aralarında Yazılı Paylaşım Yapabilir mi?
Miras Paylaşım Sözleşmesi Aldatılarak İmzalandıysa İptal Edilebilir mi?
Resmî kaynaklar
- 4721 Türk Medeni Kanunu - TBMM kabul metni: TMK 676 paylaşma sözleşmesi, TMK 705 mülkiyetin kazanılması ve tescil
- 6100 Hukuk Muhakemeleri Kanunu - TBMM kabul metni: Taşınmaz davalarında yetki, dava ve tedbir hükümleri
- Adalet Bakanlığı Arabuluculuk SSS: Paylaştırma ve ortaklığın giderilmesinde dava şartı arabuluculuk kapsamı
Dosyanızın değerlendirilmesi
Av. Emirhan Keskin’in ofisi Mersin’dedir. Türkiye’nin farklı şehirlerindeki uyuşmazlıklarda belgeler üzerinden uzaktan ön değerlendirme yapılabilir. Başvuru yolu, yetkili merci ve temsil kapsamı somut dosyaya göre belirlenir. Belgelerinizi tarih sırasıyla hazırlayıp iletişim sayfasından randevu ve dosya değerlendirmesi bilgisine ulaşabilirsiniz.
Resmî kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (4721)