Tapu İntikali Yapılmadan Miras Kalan Ev Satılabilir mi?

Kısa cevap: Miras kalan evin mülkiyeti miras bırakanın ölümüyle mirasçılara geçer; fakat tapuda hâlâ ölen kişi malik görünürken alıcı adına olağan satış tescili tamamlanamaz. Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 705 uyarınca tescilden önce kazanılmış mülkiyet üzerinde tasarruf işlemi yapabilmek için tescil gerekir. Bu nedenle mirasçılık belgesiyle intikal ve satış işlemleri usulüne uygun sıraya konur. Mirasçılar birlikte satışa katılıyorsa intikalin ardından aynı hazırlık sürecinde satış planlanabilir; “intikal hiç yapılmadan ölü kişinin tapusunu doğrudan alıcıya geçiririz” düşüncesi yanlıştır.

Asıl pratik sorun çoğu zaman yalnız tapuda isim değişikliği değildir: Kimler mirasçı, hepsi satmak istiyor mu, ev üzerinde ipotek veya haciz var mı ve veraset ve intikal vergisi ilişik kesme belgesi hazır mı? Bu yazı satışa giden adımları bu sırayla açıklar. Yurt dışında yaşayan mirasçının vekâleti ve belge kullanımı için yurt dışındaki mirasçının tapu intikali yazısına bakın.

Mirasla mülkiyet geçiyorsa neden tapuda intikal gerekiyor?

TMK m. 599'a göre mirasçılar terekeyi ölümle bir bütün olarak kazanır. Taşınmaz mülkiyetinin tescilden önce kazanıldığı hâller arasında miras da TMK m. 705'te sayılır. Buradan “tapu müdürlüğüne hiç uğramadan üçüncü kişiye ev satılır” sonucu çıkmaz; aynı madde tescilden önce kazanımda malikçe tasarruf işleminin yapılabilmesi için tapuya tescili arar. Ölümün hukuki sonucu ile üçüncü kişiye satış tescilinin resmî usulü ayrı basamaklardır.

İntikal, ölen malik yerine mirasçılık belgesindeki hak sahiplerinin tapu siciline geçirilmesidir. İntikal evin ilk defa miras bırakandan “satın alınması” değildir. Tapu kayıtlarında soyadı, kimlik numarası, eski parsel ve sonradan yapılmış cins değişikliği uyuşmazlığı varsa önce bu kayıtların doğrulanması gerekebilir. Mirasçılık belgesi hatalıysa başka mirasçıların hakkını zedeleyecek satış planını belge düzeltilmeden ilerletmeyin.

Tapu sicilindeki son malik ile mirasçılık belgesindeki miras bırakanın aynı kişi olduğunun doğrulanması, özellikle eski tarihli veya kimlik bilgisi eksik kayıtlarda önem kazanır. Adres veya daire numarasına güvenerek yanlış bağımsız bölümü satışa çıkarmayın.

İntikal ve satış aynı gün yapılabilir mi?

Dosya eksiksizse miras intikali ve satışın tapu müdürlüğündeki işlemleri birbirini izleyen aşamalar olarak planlanabilir. “Aynı gün” bir hukuki hak veya her müdürlük için süre garantisi değildir; mirasçılık belgesi, vergi ilişiği, kimlik, vekâlet, belediye ve mevcut takyidat incelemesi hazır olmalıdır. Tapuda önce mirasçıların kaydı oluşturulur, sonra yetkili satıcıların alıcıya devir işlemine geçilir. İşlem sırasını randevu almadan müdürlükten ve Web Tapu başvuru ekranından teyit edin.

Alıcıyla henüz intikal yapılmadan satış bedeli ve tarih konusunda görüşmek mümkündür; ancak gayrimenkulün geçerli devri tapu resmî işlemiyle olur. Kapora veya ön anlaşmayı “tapuda satış gerçekleşti” diye sunmayın. İntikal, vergi ve diğer mirasçıların imzası tamamlanamazsa verilen paranın iadesi ve cezai şart konusunda ayrı uyuşmazlık doğabilir. Ödeme ve koşulları açık yazılı hâle getirip tapu işlemi gerçekleşinceye kadar kimin hangi masrafı üstlendiğini belirleyin.

Tek bir mirasçı intikal başvurusu yapabilir mi?

Mirasçılardan biri, gerekli mirasçılık belgesiyle mirasçıların tapu siciline geçirilmesi için başvuru yapabilir; bütün mirasçıların ilk intikal talebini aynı anda imzalaması her olayda şart değildir. Ancak başvuru yapma yetkisi, evin tamamını tek başına satma yetkisi vermez. İntikalin elbirliği veya paylı kayıt olarak hangi esasla yapılacağı ve sonrasında satıştaki imza koşulu ayrı değerlendirilir.

Örneğin üç kardeşten biri veraset belgesini alıp intikali yaptırsa bile iki kardeşin mülkiyet hakkı kaybolmaz. Sırf tapu başvurusunu o kişi başlattı diye evin satış bedelini tek başına tahsil etmesi veya üçüncü kişiye tüm taşınmazı devretmesi mümkün değildir. Eşlerden biri veya daha önce ölen mirasçının altsoyu mirasçılık belgesinde yer alıyorsa onların durumu da hesaba katılır. Art arda ölümler varsa birden fazla intikal halkası kurulabilir.

Bir mirasçı satışa karşı çıkarsa ev satılabilir mi?

TMK m. 640'taki miras ortaklığında paylaşmaya kadar tereke üzerinde mirasçılar elbirliğiyle hak sahibidir. Elbirliği hâlinde ortaklığa giren hakkın tamamı üzerinde tasarruf için kural olarak oybirliği gerekir (TMK m. 702). Tek bir mirasçı evi alıcıya satacakmış gibi bütün ortaklık adına imza atamaz. Önce uzlaşma, mirasın paylaşılması, gerekiyorsa ortaklığın giderilmesi ve satışın hangi hakka ilişkin olduğu seçeneklerini ayırın.

Satışa rıza göstermeyen kardeşi zorla tapuya getirmek gibi bir yöntem yoktur. Uyuşmazlık sürerse ortaklığın giderilmesi davası ve mümkünse aynen paylaşma/satış usulleri incelenebilir. Mahkeme yoluyla yapılan satışın bedeli, gider ve pay hesabı, gönüllü piyasa satışından farklı olabilir; sırf bir kardeş karşı çıktı diye davanın otomatik açık artırmayla ve istenen fiyattan sonuçlanacağı söylenemez.

“Kendi miras payımı satacağım” demek evden oda satmak mıdır?

Elbirliği miras ortaklığında mirasçının belirli bir oda veya tapuda bağımsız taşınmaz payı üzerinde serbestçe tasarruf ettiği varsayılmaz. TMK m. 677 miras payının devri sözleşmesi bakımından mirasçılar arasındaki yazılı şekil ve üçüncü kişiyle işlemde noterlikte düzenleme şartını ayrı düzenler. Üçüncü kişiye miras payı devri, onu paylaşma yapılmadan tereke üzerinde mirasçı gibi ayni hak sahibi hâline getirmez; paylaşma sonunda devreden mirasçıya düşecek payı isteme hakkı bakımından sonuç doğurur.

Bu nedenle “evin yüzde 25'ini bir yabancıya tapuda satıyorum” ile “terekedeki miras payımı devretmek için sözleşme yapıyorum” aynı işlem değildir. Miras ortaklığı paylı mülkiyete dönüştürülmüş ve tapuda belirli paylar oluşmuşsa payın devri başka kurallara tabidir; diğer paydaşların yasal önalım hakkı gibi konular ayrıca çıkabilir. Alıcıya hangi hukuki hakkın vaat edildiğini sözleşmede net yazın.

Elbirliğinden paylı mülkiyete geçiş satışı kolaylaştırır mı?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün işlem broşürü, elbirliği şeklinde miras intikali için mirasçılardan birinin başvurusunu yeterli görür; bütün mirasçıların katılımıyla paylı mülkiyet olarak intikal için ayrı koşullar belirtir. TMK m. 644 ayrıca mirasçılardan birinin sulh hâkiminden elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilmesine ilişkin usul içerir. Talebin diğer mirasçılara bildirilmesi, itiraz ve paylaşma davası olup olmadığı önemlidir. Tapu kaydı hangi mülkiyet türünde oluşturulmuşsa sonraki devir ona göre planlanır.

Paylı mülkiyet kurulursa her paydaş kural olarak kendi tapu payını devretme imkânını ayrıca değerlendirebilir; bu, bütün evin satılması için diğer paydaşların iradesinin gerekmeyeceği anlamına gelmez. Alıcı bir pay satın aldığında evin belirli odasını veya fiilî kullanımını kendiliğinden tek başına elde etmez. Diğer paydaşların önalım hakkı ve ortaklığın yönetimi de gündeme gelir. İşlem değiştirmeden önce alıcının hedefi “tüm evi almak” mı, yoksa “pay yatırımına girmek” mi açık olmalıdır.

Veraset ve intikal vergisi ödenmeden satış olur mu?

İntikal ile satışın vergi aşamasını karıştırmayın. Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu m. 19, taşınmazın vergi ilişiği kesilmeden mirasçılar adına tesciline izin verir; buna karşılık verginin ilgili taşınmaza düşen kısmı tamamen ödenmeden devir ve ferağ yapılamayacağını düzenler. GİB, tahakkuk ve ödeme sonrasında ilişik kesme yazısının alınması gerektiğini açıklar. Yani “önce intikal yapabiliriz” cümlesi “vergi ilişiği olmadan alıcıya satarız” anlamına gelmez.

Vergi beyannamesinin verilme süresi ölümün ve mirasçıların bulunduğu yerlere göre değişebilir; herkes için ezbere tek tarih söylemeyin. Mirasçılık belgesi, taşınmazın ölüm yılı emlak vergi değeri, tapu bilgisi ve diğer tereke unsurlarıyla GİB işlemini başlatın. Vergi beyannamesi ile satıştaki tapu harcı, döner sermaye gideri ve alıcının finansmanı ayrı kalemlerdir. GİB'in güncel veraset ve intikal vergisi ekranı üzerinden somut dosyada ödenecek tutarı doğrulayın.

Miras evi hemen satarsak “beş yıllık gelir vergisi” çıkar mı?

GİB'in gayrimenkul elden çıkarılması broşüründe, taşınmazın veraset yoluyla ivazsız iktisap edilmesi ve sonra satılması hâlinde satış kazancının değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyeceği örnekle açıklanır. Satın alınmış bir evin beş yıl içinde satılmasına ilişkin kuralı mirasla edinilmiş eve doğrudan taşımayın. Bununla birlikte veraset ve intikal vergisi, tapu harcı ve satışın ticari faaliyet kapsamında yürütülmesi gibi ayrı vergisel meseleler olabilir.

Bu cevap, evin gerçekten mirasla kazanılan payı içindir. Bir mirasçı daha sonra diğerlerinden bedel ödeyerek ek pay satın almışsa o ek payın edinim yöntemi ve satışın niteliği ayrıca değerlendirilir. Aynı tapu içinde farklı iktisap tarihleri ve nedenleri bulunabilir. GİB broşürünün miras örneğini böyle karma bir dosyaya hesap yapmadan uygulamayın.

Ev üzerinde ipotek, haciz veya kiracı varsa ne yapılır?

Tapu kaydında ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, aile konutu veya başka takyidat görülebilir. Alıcının beklediği “borçsuz temiz tapu” ile mevcut kayıt uyuşmuyorsa krediyi kapatma, terkin ve satış bedelinden ödeme sırası anlaşılmalıdır. Mirasçının ölümü ipoteği kendiliğinden kaldırmaz. İpotekli evin miras kalması yazısında bankayla hesaplaşma ayrıntılı ele alınır.

Ev kiradaysa alıcıya fiilî teslim ve kira sözleşmesinin durumu ayrıca bildirilir. Mirasçıların evi alıcıya satması, kiracıyı otomatik aynı gün çıkarmaz; Türk Borçlar Kanunu'ndaki kiralananın el değiştirmesi kuralları ve varsa yeni malik ihtiyacı ayrı incelenir. Ev boş görünse bile anahtar, aidat, abonelik ve eşya teslimini satış günü tutanakla belirlemek sonradan çıkan zilyetlik uyuşmazlığını azaltır.

İntikal ve satış için pratik belge sırası

1. Ölüm kaydını ve güncel mirasçılık belgesini alın; bütün hak sahiplerini kontrol edin.
2. Taşınmazın tapu kaydını, ada/parsel ve bağımsız bölüm bilgilerini, takyidatlarını doğrulayın.
3. GİB veraset beyannamesi ve satıştan önce ilişik kesme işlemi için taşınmaza düşen vergiyi belirleyin.
4. Satışa katılacak mirasçıların kimlik, temsil ve vekâlet belgelerini hazırlayın.
5. Önce intikal tescilini; daha sonra alıcıyla resmî satış ve bedel ödeme sırasını planlayın.
6. Satış sonrası bedelin mirasçılara dağılımını banka kayıtlarıyla belgelendirin.

Tapuda sorun yalnız belge eksiği değilse — örneğin mirasçılık belgesine itiraz, vasiyetname, sağ kalan eşin ayrı mal rejimi alacağı veya muris adına kayıtlı olmayan taşınmaz — önce hak sahipliğini çözmek gerekir. Tereke paylaşımı ile eşler arası mal rejimi alacağı ayrı hesaplar oluşturabilir. Mirasçıları eksik gösteren bir satış, daha sonra ciddi mülkiyet çekişmesine dönüşebilir.

Konut niteliğindeki binada zorunlu deprem sigortası (DASK), belediye emlak vergi değeri ve kimlik/temsil belgeleri tapu işleminde aranabilir; TKGM'nin işlem listesi bunları ayrıca gösterir. İşlemin başvurusu ile imza günü arasında eksik belge çıkmaması için alıcı, satıcı ve varsa banka temsilcisi randevudan önce kendi evrakını kontrol etmelidir. Yurt dışındaki mirasçı vekâletinde yalnız “her türlü işlem” gibi genel ibareye güvenmeyin; taşınmazı satma ve bedeli alma yetkilerinin kabul edileceği biçimi müdürlüğe önceden sorun.

Sık sorulan sorular

Babam vefat etti, tapu hâlâ onun adına; alıcıyla satış yapabilir miyiz?

Alıcıyla koşulları görüşebilirsiniz. Tapudaki devir için mirasçılık belgesiyle intikal tescili ve ardından bütün gerekli satıcıların katıldığı satış işlemi gerekir.

İntikal için bütün kardeşler tapuya gitmeli mi?

Bir mirasçının belgeyle intikal başvurusu yapabilmesi ile evin tamamını satmak için gereken ortak irade farklıdır. Satışta elbirliği ortaklığının tasarruf koşulları sağlanmalıdır.

Vergi borcu varken sadece intikal yaptırabilir miyiz?

Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu m. 19, intikal tesciline vergi ilişiği kesilmeden izin verir. Üçüncü kişiye devir ve ferağ için ilgili verginin ödenmesi ve ilişik kesme belgesi gerekir.

Bir kardeş evin satılmasını istemiyorsa ne olur?

Elbirliği hâlinde tek kardeş tüm evi satamaz. Uzlaşma ve paylaşma mümkün değilse koşullarına göre ortaklığın giderilmesi yolu değerlendirilebilir.

Yurt dışındaki mirasçı gelmeden satış yapılabilir mi?

Uygun biçimde düzenlenmiş temsil/vekâlet belgeleriyle işlem olanağı araştırılır. Belgenin ülke, tasdik, tercüme ve taşınmaz satış yetkisi yönünden kabulü tapu müdürlüğüyle önceden teyit edilir.

Miras evi üç yıl sonra satarsam gelir vergisi öder miyim?

GİB'in açıklamasına göre veraset yoluyla ivazsız kazanılmış evin olağan satışı değer artışı kazancı vergisine girmez. Diğer vergiler ve ayrıca bedelle alınmış paylar ayrı değerlendirilir.

İntikal yapılmadan noterde satış vaadi imzalamak mülkiyeti geçirir mi?

Hayır. Satış vaadi uygun resmî şekilde düzenlenmişse kişisel talep hakkı yaratabilir; tapudaki mülkiyet devri ve mirasçıların tasarruf yetkisi yine ayrıca tamamlanmalıdır.

Sonuç: ölüm, intikal ve satış üç ayrı aşama

Ev ölümle mirasçılara geçer; alıcıya geçmesi için tapuda miras intikali, vergi ilişiği ve geçerli satış işlemi tamamlanır. En başta mirasçı listesini ve takyidatları görmek, kapora ve teslim anlaşmasını gerçek işlem takvimine bağlar. Mersin merkezli büromuz Türkiye'nin farklı illerindeki miras ve tapu işlemlerini belge üzerinden değerlendirebilir; iletişim sayfasından başvurabilirsiniz. İşlem süresi veya uyuşmazlık sonucu garanti edilemez.

Yayınlayan: Av. Emirhan Keskin — Mersin Barosu, Sicil No: 5507. Kaynak inceleme tarihi: 29 Eylül 2026. Genel hukuki bilgilendirmedir; somut tapu ve vergi dosyası ayrıca incelenir.

Resmî kaynaklar: TBMM: TMK m. 598–599, 640, 644, 677, 702, 705 · TKGM: intikal işlemi · TKGM: intikal ve satış belge listesi · GİB: Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu m. 19 · GİB: ilişik kesme açıklaması · GİB: miras evinin satış kazancı örneği.

Resmî kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (4721)