Kiralanan Konutta Rutubet ve Küf Varsa Kira İndirimi İstenir mi?

Kısaca bu yazıda

Aşağıdaki maddeler, yazıda ayrıntılı olarak ele alınan başlıca noktaları özetler. Somut durumunuzda hangi kuralın uygulanacağı, olayın ayrıntılarına ve belgelere göre değişebilir.

• Küf hangi durumda kira indirimi sağlar: Duvarın ıslanması, küf kokusu ve boya dökülmesi tek başına aynı hukuki sonuca götürmez.
• Ev sahibine nasıl ve ne zaman haber verilir: Sorun fark edilir edilmez kiraya verene, görülen yerleri ve tarihleri belirten yazılı bildirim yapılmalıdır.
• Kirayı doğrudan azaltmak güvenli mi: Kiracı bir indirim hakkı ileri sürebilir; ancak hiçbir bildirim veya ölçüm olmadan kirayı keyfî biçimde eksiltmesi borç ve temerrüt tartışması yaratır.
• Delil ve başvuru yolu: Sözleşme ile ilk giriş durumunu gösteren tutanak, ayıp bildirimi ve onarım teklifleri birlikte değerlendirilir.
• Hukuki dayanak: TBK m.301, 304–308 ve 318 kiralananın elverişliliğini, ayıp hâlindeki hakları ve kiracının bildirimini düzenler.

Küf hangi durumda kira indirimi sağlar?

Duvarın ıslanması, küf kokusu ve boya dökülmesi tek başına aynı hukuki sonuca götürmez. Ayıbın konutu sözleşmede amaçlanan biçimde kullanmayı ne ölçüde etkilediği ve kaynağının ne olduğu incelenir. Çatı, dış cephe, tesisat veya yalıtım sorunundan doğan sürekli nem ile yalnızca yanlış kullanım iddiası arasında teknik ayrım yapılmalıdır.

Kiralanan sonradan ayıplı hale gelmişse Türk Borçlar Kanunu m.305 ve devamı kiracıya ayıbın giderilmesini, ayıpla orantılı kira indirimini ve şartları varsa zararın giderilmesini isteme imkânı verir. Önemli ayıplarda fesih de gündeme gelebilir. Ne kadar indirim yapılacağı, konutun tümüyle mi yoksa bir bölümüyle mi kullanılamadığına göre değişir; otomatik yüzde yoktur.

Ev sahibine nasıl ve ne zaman haber verilir?

Sorun fark edilir edilmez kiraya verene, görülen yerleri ve tarihleri belirten yazılı bildirim yapılmalıdır. Fotoğraf ve videoya ek olarak mümkünse tesisatçı tutanağı, nem ölçümü, apartman yönetimi kayıtları veya uzman incelemesi alınmalıdır. Bildirim, kiraya verenin onarım imkânını kullanması ve ayıbın ne zamandan beri sürdüğünün gösterilmesi için önem taşır.

Üst katın tesisatından gelen sızıntıda komşu ve yönetimle de irtibat kurulabilir, fakat kiracının kendi kira sözleşmesindeki ilk muhatabı kiraya verendir. Acil onarım ve zarar önleme gerekiyorsa atılan adımların faturası ve fotoğrafı tutulmalı; onarım yetkisi ile masrafın kime ait olduğu sonradan varsayıma bırakılmamalıdır.

Kiralanan eve girerken tutulan teslim tutanağı, sonradan ortaya çıkan ayıbın zamanını anlamada özel önem taşır. İlk fotoğraflarda duvarda eski nem izi varsa ev sahibinin ayıbı bilip bilmediği ve sözleşme sırasında kiracıya ne açıklandığı araştırılır. Pencere kenarında yoğuşma, dış cephede su köprüsü ve duvar içindeki kırık boru farklı onarım gerektirir. Usta faturası tek başına nemin sebebini ispatlamayabilir; raporda ölçüm yeri ve tarihinin bulunması gerekir. Çocukların odası veya mutfak gibi alanlar kullanılamıyorsa her oda için etkiyi ayrı belgelemek indirimin süresi ve oranı bakımından yararlıdır. Karşı taraf tamir teklif etmişse teklifin tarihi, kapsamı ve fiilen uygulanıp uygulanmadığı da kaydedilmelidir. Onarım sonrasında aynı noktada küf yeniden oluşursa önceki iş emri ve sonraki fotoğraflar, yapılan müdahalenin sorunun kaynağını gerçekten giderip gidermediğinin değerlendirilmesinde kullanılır.

Kirayı doğrudan azaltmak güvenli mi?

Kiracı bir indirim hakkı ileri sürebilir; ancak hiçbir bildirim veya ölçüm olmadan kirayı keyfî biçimde eksiltmesi borç ve temerrüt tartışması yaratır. Kiralananın kullanımındaki eksilme oranı ile talep edilen indirim arasında makul bağ kurulmalı, karşı tarafa talep ve gerekçesi yazılı iletilmelidir. Uyuşmazlık büyürse delil tespiti ve dava şartı arabuluculuk değerlendirilebilir.

Sağlık etkisi olduğu söyleniyorsa tıbbi kayıtlar, özellikle küfün yoğunluğu ve nedensellik bakımından teknik raporla birlikte ele alınmalıdır. Sağlık raporu, küfün bina kaynaklı olduğunu tek başına kanıtlamaz. Ev sahibi “pencere açılmadı” diyorsa bunu da inceleme konusu yapmak, kiracının onarım, indirim veya tazminat talebini daha sağlam zemine taşır.

Delil ve başvuru yolu

Sözleşme ile ilk giriş durumunu gösteren tutanak, ayıp bildirimi ve onarım teklifleri birlikte değerlendirilir. Uyuşmazlıkta ayıbın süresi, kullanım üzerindeki etkisi ve kimin giderebileceği somutlaştırılır.

Hukuki dayanak

TBK m.301, 304–308 ve 318 kiralananın elverişliliğini, ayıp hâlindeki hakları ve kiracının bildirimini düzenler. Dava şartı arabuluculuk: 6325 m.18/B.

İlgili okuma: ayıplı kiralananda kira indirimi.

İlgili konular için Kira Hukuku yayınlarını inceleyebilirsiniz.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)