Ev Sahibi Kiracıdan “Yenileme Fonu” Adıyla Ek Ödeme İsteyebilir mi?

Kısa cevap: Ödemenin adı değil, niteliği önemlidir

Kira sözleşmesine “yenileme fonu”, “bakım rezervi” veya “çıkış hazırlık bedeli” yazılması, kiracıya sınırsız ek ödeme yüklenebileceği anlamına gelmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu m. 346, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini belirtir. Ancak gerçek kullanma gideri, ortak hizmet bedeli, güvence ve yasaklanan ek ödeme birbirinden ayrılmalıdır. Tutarın her ay alınıp alınmadığı kadar hangi hizmet veya gider karşılığında istendiği ve belgeleri de incelenir.

“Yan gider” gerçekten neyi karşılıyor?

Isıtma, su, aydınlatma veya kullanımın sürmesi için yapılan hizmet giderleri ile ileride bina değerini artıracak yatırım farklıdır. TBK m. 341 konut ve çatılı işyerlerinde kullanma giderlerini ve gideri üstlenen tarafın istem üzerine belge örneği verme borcunu düzenler. Kiracıdan “aidat” başlığıyla tahsil edilen bedelin içinde günlük hizmet ile demirbaş yenileme katkısı birlikte yer alabilir. Apartman yönetiminin bir kalemi aidat makbuzuna yazması, kiraya veren-kiracı arasındaki sözleşme yükünü otomatik belirlemez. Kat mülkiyeti ilişkisi ve kira sözleşmesi ayrı düzlemlerdir.

Sözleşme ve belge nasıl incelenir?

Önce kira bedeli, yan gider kalemleri, güvence ve özel “fon” maddesi ayrı listelenir. Ev sahibi fonun karşılığında hangi somut giderin yapıldığını açıklıyorsa yönetim bütçesi, karar, fatura ve aidat dökümü istenir. Henüz yapılmamış ve ne zaman kullanılacağı belirsiz bir yenileme için düzenli sabit ek ücret, m. 346 bakımından özellikle tartışmalıdır. Kiracı bütün aidatı ödememeye karar vermeden hangi bölümün gerçek kullanma gideri olduğunu ayırmalıdır; ödenmesi gereken yan giderlerin aksaması ayrı temerrüt riski yaratır. Kiraya veren de belgesiz genel etiketle talebini ispatlamış sayılmaz.

Ödeme yapıldıysa nasıl değerlendirilir?

Aylar boyunca fon adıyla ödeme yapılması, geçersiz olabilecek bir sözleşme hükmünü kendiliğinden geçerli kılmaz. Bununla birlikte geri isteme talebinde ödemenin tarihi, açıklaması, gerçekte hangi masrafa harcandığı ve tarafların hesaplaşması önemlidir. Aynı tutarın hem kira bedelinin bir parçası hem ayrıca fon olarak ileri sürülüp sürülmediği kontrol edilir. Uyuşmazlığın türüne göre kira ilişkisine ilişkin dava şartı arabuluculuk ve görevli mahkeme incelenir. Hesap cetveli yapılmadan “ödenen bütün aidat geri alınır” gibi bir sonuç çıkarılamaz.

Örnek

Bir konut sözleşmesinde aylık kiraya ek olarak “bina yenileme fonu” yazılmıştır. Yönetim aidat tablosu ayrıca temizlik, asansör elektriği ve gelecek yıl yapılacak dış cephe kaplaması tutarlarını ayırır. Kiracı ilk iki gideri kullanma gideri olarak değerlendirebilir; dış cephe yatırımı ve sözleşmedeki ek fonun yüklenebilirliği ise farklı hukuki inceleme gerektirir. Tarafların ilk adımı sözleşme, yönetim kararları ve ödeme dekontlarını kalem kalem karşılaştırmaktır. Hükmün yalnız adı üzerinden ödeme veya iade sonucu kesinleştirilmez.

Yönetim talebi ile kiraya verenin talebi ayrılır

Apartman yönetiminin ortak gider kararı, kat maliki ile yönetim arasındaki yükümlülüğü ve kiracıyla malikin iç ilişkisini aynı biçimde belirlemeyebilir. Yönetim yazısında “kiracı ödeyecek” denmiş olması, kira sözleşmesindeki ve TBK'daki korumaların incelemesini gereksiz kılmaz. Kiracıdan önceki döneme ait tadilat fonu isteniyorsa giderin hangi tarihte doğduğu ayrıca önemlidir. Kiraya veren, yönetimin aidat takibini kiracıya ilettiğinde sadece toplam tutarı değil temizlik, yakıt, onarım ve sermaye harcaması gibi kalemleri ayırmalıdır. Kiracı tüm yönetim borçlarının malike ait olduğunu varsayıp ısıtma payını da ödemeyi bırakırsa farklı bir kira ve yan gider uyuşmazlığı oluşabilir. M. 346'nın sözleşmeyle ek ödeme yaratılması yasağı ile gerçek yan giderin paylaşımı birlikte okunmalıdır. Geçmiş ödemelerin geri istenmesi hâlinde hangi paranın ev sahibine, hangisinin yönetime geçtiği de kontrol edilir.

Sık sorulan sorular

Sözleşmeyi imzalayan kiracı ek fonu mutlaka öder mi?

Konut ve çatılı işyerinde TBK m. 346 sınırı uygulanır; hükmün gerçek niteliği ve yan gider olup olmadığı incelenir.

Bütün aidat kalemleri ek ödeme yasağına girer mi?

Hayır. Kullanma giderleri ve sözleşmede geçerli biçimde üstlenilen yan giderler ile yatırım veya belirsiz fon ayrılır.

Hukuki dayanak: resmî kanun metni. Somut olayın belgeleri ve güncel mevzuat ayrıca incelenmelidir.

İlgili okumalar: Aidat ve Yan Giderleri Kiracı mı Ev Sahibi mi Öder?; Kirayı Geç Ödeyene Günlük Ceza veya Tüm Kiralar Birden İstenebilir mi?; İlgili kategori.