Kiracı Depozito Yerine Son Ayın Kirasını Ödemeyebilir mi?

Kısaca bu yazıda

Aşağıdaki maddeler, yazıda ayrıntılı olarak ele alınan başlıca noktaları özetler. Somut durumunuzda hangi kuralın uygulanacağı, olayın ayrıntılarına ve belgelere göre değişebilir.

• Depozito ile son kira aynı borç değil: Depozito, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının sözleşmeden doğabilecek borçlarına karşı verilen güvencedir; her ay ödenen kira ise kullanımın karşılığıdır.
• Mahsup hakkı neden her zaman işlemez: Takas ve mahsup için karşılıklı, aynı türden ve şartları oluşmuş alacakların bulunması gerekir.
• Kira ödenmezse ne olabilir: Konut ve çatılı işyerlerinde kira temerrüdü üzerine kiraya veren, TBK m.315 uyarınca yazılı olarak en az otuz gün süre verip ödeme olmazsa fesih ihtarını bildirebilir.
• Anahtar tesliminden sonra iade: Kiralanan geri verildiğinde olağan kullanımdan doğan eskime ile gerçek hasar ayrılır.
• Hukuki dayanak: TBK m.315, 334 ve 342; kira uyuşmazlığı davası için 6325 m.18/B.

Depozito ile son kira aynı borç değil

Depozito, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının sözleşmeden doğabilecek borçlarına karşı verilen güvencedir; her ay ödenen kira ise kullanımın karşılığıdır. Kira sözleşmesi sona ermeden güvence iadesinin muaccel olduğu ve son ay kirasını otomatik karşıladığı varsayılamaz. “Ben taşınıyorum, bu ay ödeme yapmıyorum” bildirimi kiraya verenin kabulü olmadan borcu kendiliğinden sona erdirmez.

Taraflar son ay kirasının güvenceyle kapatılacağı konusunda açıkça anlaşıp bunu yazılı hale getirirse farklı değerlendirme yapılabilir. Anlaşmada hangi ay, hangi tutar, geçmiş borçlar, hasar iddiaları ve varsa kur farkı açıkça gösterilmelidir. Sadece WhatsApp mesajına “tamam” yanıtı verilmişse bağlamı ve yetkiyi incelemek gerekir.

Mahsup hakkı neden her zaman işlemez?

Takas ve mahsup için karşılıklı, aynı türden ve şartları oluşmuş alacakların bulunması gerekir. Güvence iadesi ise taşınmazın geri verilmesi, borçların ve zararların incelenmesiyle bağlantılıdır. Konut teslim edilmeden ev sahibinin güvenceyi hangi borçlara karşı tutabileceği henüz tartışmalı olabilir. Kiracı son kira gününde gelecekte doğabilecek bir iade alacağını tek taraflı kesin mahsup sayarsa hukuki risk üstlenir.

Özellikle depozito banka hesabında TBK m.342’ye uygun tutuluyorsa banka, ilgili kanuni belge veya tarafların rızası olmadan parayı serbest bırakmaz. “Bankada zaten param var” gerekçesi, kira alacaklısının hesabına o ayın kirasının zamanında geçtiği anlamına gelmez. Sözleşmenin kurulduğu sırada nakit olarak verilen depozitoda da iade ve mahsup hesapları belgeyle yapılmalıdır.

Tahliyeden önce taraflar yerinde ön inceleme yapabilir; fakat anahtar teslim edilmeden hazırlanmış “hasar yoktur” yazısı, teslimdeki duruma ilişkin nihai tutanakla karıştırılmamalıdır. Son ay kirasını yatırıp depozitosunu alamayan kiracı, ödeme emri tehlikesini bertaraf etmiş olsa da iade alacağını kaybetmez. İade isteminde güvence tutarı ve ödeme tarihi, sözleşme sonu, anahtar teslimi ve ileri sürülen hasar kalemleri açıkça yazılmalıdır. Ev sahibi son faturaların kapanmasını beklediğini söylüyorsa hangi aboneliğe ilişkin borcun kaldığını ve ne kadarını güvenceye mahsup ettiğini belgelemelidir. Boş bırakılan imzalı teslim tutanağı veya “depozito tamamen yandı” gibi kapsamı belirsiz kayıtlar uyuşmazlık yaratır; taraflar rakamları açıkça belirtmelidir.

Kira ödenmezse ne olabilir?

Konut ve çatılı işyerlerinde kira temerrüdü üzerine kiraya veren, TBK m.315 uyarınca yazılı olarak en az otuz gün süre verip ödeme olmazsa fesih ihtarını bildirebilir. Somut takip yolunda ayrıca ödeme emri ve itiraz süreleri vardır. Son ayın kirayı depozitodan düşme niyeti, bu süreçleri kendiliğinden durdurmaz.

Kiracı haklı kesinti veya kiraya verenin iade borcu olduğunu düşünüyorsa belgelere dayalı mutabakat istemeli; anlaşma yoksa kirayı zamanında ödeme ve daha sonra güvenceyi talep etme yolunun mali sonuçlarını değerlendirmelidir. Haksız kesinti iddiası için teslim tutanağı, giriş-çıkış görüntüleri, kira dekontları ve abonelik kapanışları önemlidir.

Anahtar tesliminden sonra iade

Kiralanan geri verildiğinde olağan kullanımdan doğan eskime ile gerçek hasar ayrılır. Kiraya veren belirli kesinti iddiasını belgelemeli; kiracı da depozitonun yatırıldığını kanıtlamalıdır. Bankada tutulan güvence bakımından TBK m.342, sözleşme bitimini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava veya takip bildirilmemişse banka tarafından iade usulünü düzenler.

Hukuki dayanak

TBK m.315, 334 ve 342; kira uyuşmazlığı davası için 6325 m.18/B.

İlgili okuma: depozito iadesinin koşulları.

İlgili konular için Kira Hukuku yayınlarını inceleyebilirsiniz.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)