Kentsel Dönüşümde Karara Katılmayan Paydaşın Hissesinin Satışı

Kentsel Dönüşümde Karara Katılmayan: Bu rehber, Türk hukukundaki temel kuralları, belgeleri, süreleri ve başvuru yolunu açıklar.

kentsel dönüşümde pay satışı konusunda sonuç, olayın adıyla değil kanuni şartların gerçekleşmesiyle belirlenir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulama kararları güncel düzenlemede hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınabilir. Karara katılmayan malikin arsa payı hemen ve bedelsiz kaybolmaz; karar ve teklif usulüne uygun bildirildikten sonra rayiç değerden az olmamak üzere önce anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satış süreci yürütülür.

Kısa cevap: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulama kararları güncel düzenlemede hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınabilir. Karara katılmayan malikin arsa payı hemen ve bedelsiz kaybolmaz; karar ve teklif usulüne uygun bildirildikten sonra rayiç değerden az olmamak üzere önce anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satış süreci yürütülür. Her idari işlem için yazılı bildirim tarihi ayrı tutulur. Çoğunluk kararı, değer tespiti veya pay satışının iptali için genel idari dava süresi kural olarak tebliğden itibaren altmış gündür; satış takvimi nedeniyle beklenmeden başvurulur.

Son hukuki kontrol: 6 Eylül 2026. Bu çalışma 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2644 sayılı Tapu Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu esas alınarak hazırlanmıştır. Hukuki inceleme: Av. Emirhan Keskin.

kentsel dönüşümde pay satışı: Kentsel Dönüşümde Karara Katılmayan Paydaşın Hissesinin Satışı: kısa ve kesin hukuki cevap

6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulama kararları güncel düzenlemede hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınabilir. Karara katılmayan malikin arsa payı hemen ve bedelsiz kaybolmaz; karar ve teklif usulüne uygun bildirildikten sonra rayiç değerden az olmamak üzere önce anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satış süreci yürütülür.

Salt çoğunluk hesabı malik sayısına göre değil arsa payı oranına göre yapılır. Karara katılmamak ile toplantıya hiç çağrılmamak, teklifi reddetmek ve imzaya davete cevap vermemek aynı değildir; satış için bildirim, karar içeriği, proje ve teklif belgeleri tamamlanmalıdır.

Pay satışında değerleme tarihi, arsa payı, üzerindeki takyidatlar, açık artırma ilanı ve katılımcılar denetlenir. Çoğunluk kararı kanuna, imar durumuna veya eşit işlem ilkesine aykırıysa satış tamamlanmadan idari işlem için yürütmenin durdurulması istenir. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.

Hukuki dayanak ve temel kurallar

6306 sayılı Kanun 6

Riskli yapı ve uygulama alanlarında yeniden değerlendirme kararları güncel kanundaki arsa payı çoğunluğuyla alınır; katılmayan payların satışı özel usule tabidir. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.

Karar tarihinde yürürlükteki çoğunluk oranı ve pay listesi kullanılır. Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte incelenir.

6306 Uygulama Yönetmeliği

Karar ve teklifin bildirilmesi, değer tespiti ve açık artırma adımları yönetmelikte düzenlenir. Bu kural uygulanırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de korunur.

Her tebligat ve ilan dosyada belgelenir. Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından somutlaştırılır.

Anayasa 35 ve ölçülülük

Mülkiyet hakkına zorunlu satış müdahalesi kanuni usul, kamu yararı ve gerçek bedel güvencesi taşır. Bu ayrım, talebin doğru hukuki sebebe dayandırılması için zorunludur.

Rayiç altı veya usulsüz satış yargısal denetime tabidir. Delilin hangi unsuru ispatladığı açıkça yazılmadığında dosyada bulunması tek başına sonuç vermez.

kentsel dönüşümde pay satışı için tamamlayıcı usul çerçevesi: Taşınmaz devri veya yapılaşma sırasında üçüncü kişiye geçiş riski varsa geçici koruma istenir. İhtiyati tedbir tapu bilgisi ve somut tehlikeyle sınırlandırılır; mülkiyeti nihai olarak değiştirmez. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.

Aranan şartlar ve karar ölçütleri

Kapsam ve kesinleşme

Yapı/alan 6306 kapsamına usulüne uygun alınmış olmalıdır. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.

Riskli yapı/alan kararı ve kesinleşme belgeleri Delilin hangi unsuru ispatladığı açıkça yazılmadığında dosyada bulunması tek başına sonuç vermez.

Salt çoğunluk hesabı

Karar günü güncel arsa payları üzerinden yarıdan fazla pay aranır. Bu kural uygulanırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de korunur.

Tapu pay listesi ve imzalı karar tutanağı İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.

Karar ve teklif bildirimi

Proje, sözleşme koşulu ve imzaya davet muhalif malike usulüne uygun tebliğ edilir. Bu ayrım, talebin doğru hukuki sebebe dayandırılması için zorunludur.

Noter/e-tebligat ve eklerin teslim kaydı Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı açıklanır.

Rayiç değer

Satış tabanı güncel, gerekçeli ve taşınmazın tüm özelliklerini içeren değerlemeye dayanır. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.

Değerleme komisyon raporu ve emsaller Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte incelenir.

Açık artırma usulü

İlan, katılım, teklif ve satış sırası kanun-yönetmeliğe uygun yürütülür. Aksi yaklaşım, hukuki kurumların birbirine karıştırılmasına ve yanlış talep sonucuna yol açar.

İhale ilanı, katılım ve satış tutanağı Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından somutlaştırılır.

Karşı iddialar ve hukuki cevaplar

Bir kentsel dönüşümde pay satışı dosyasında sonuca ulaşmak için yalnız ilk anlatım değil, karşı tarafın hangi unsuru tartışacağı da önceden belirlenir. Aşağıdaki denetim, iddia ve savunmanın aynı kanuni ölçüt üzerinde karşılaştırılmasını sağlar.

Kapsam ve kesinleşme yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Yapı/alan 6306 kapsamına usulüne uygun alınmış olmalıdır. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Riskli yapı/alan kararı ve kesinleşme belgeleri Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından somutlaştırılır.

Salt çoğunluk hesabı yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Karar günü güncel arsa payları üzerinden yarıdan fazla pay aranır. Bu kural uygulanırken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de korunur.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Tapu pay listesi ve imzalı karar tutanağı Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Delilin hangi unsuru ispatladığı açıkça yazılmadığında dosyada bulunması tek başına sonuç vermez.

Karar ve teklif bildirimi yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Proje, sözleşme koşulu ve imzaya davet muhalif malike usulüne uygun tebliğ edilir. Bu ayrım, talebin doğru hukuki sebebe dayandırılması için zorunludur.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Noter/e-tebligat ve eklerin teslim kaydı Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.

Rayiç değer yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Satış tabanı güncel, gerekçeli ve taşınmazın tüm özelliklerini içeren değerlemeye dayanır. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Değerleme komisyon raporu ve emsaller Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı açıklanır.

Açık artırma usulü yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: İlan, katılım, teklif ve satış sırası kanun-yönetmeliğe uygun yürütülür. Aksi yaklaşım, hukuki kurumların birbirine karıştırılmasına ve yanlış talep sonucuna yol açar.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: İhale ilanı, katılım ve satış tutanağı Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu kontrol edilir. Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte incelenir.

Deliller ve ispat planı

Bir kentsel dönüşümde pay satışı dosyasında deliller olay kronolojisine bağlanır. Tapu kaydının yolsuz olduğunu, sözleşmeye aykırılığı, ayıbı, ödemeyi veya kötü niyeti ileri süren taraf dayandığı vakıayı ispatlar; resmî sicil ve teknik inceleme birlikte değerlendirilir. Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı açıklanır.

• Riskli yapı/alan kararı ve kesinleşme belgeleri
• Tapu pay listesi ve imzalı karar tutanağı
• Noter/e-tebligat ve eklerin teslim kaydı
• Değerleme komisyon raporu ve emsaller
• İhale ilanı, katılım ve satış tutanağı
• Riskli yapı kesinleşme ve tahliye belgeleri
• Karar tarihli tapu pay listesi
• Malikler kararı, proje ve teklif metni
• Tebligat, değerleme ve açık artırma dosyası

Riskli yapı/alan kararı ve kesinleşme belgeleri ile Tebligat, değerleme ve açık artırma dosyası aynı kronolojide karşılaştırılır. Tapu kaydının yolsuz olduğunu, sözleşmeye aykırılığı, ayıbı, ödemeyi veya kötü niyeti ileri süren taraf dayandığı vakıayı ispatlar; resmî sicil ve teknik inceleme birlikte değerlendirilir. Kurumdan kayıt istenirken kişi, hesap veya taşınmaz, işlem türü ve dönem belirtilir; ilgisiz üçüncü kişi verilerini kapsayan sınırsız talep kurulmaz.

Süre, görev, yetki ve ön başvuru

Başvuru ve dava süresi

Her idari işlem için yazılı bildirim tarihi ayrı tutulur. Çoğunluk kararı, değer tespiti veya pay satışının iptali için genel idari dava süresi kural olarak tebliğden itibaren altmış gündür; satış takvimi nedeniyle beklenmeden başvurulur.

Görevli mahkeme veya merci

6306 kapsamındaki pay satışına ilişkin idari işlemin iptalinde idare mahkemesi; pay, tapu veya özel sözleşme uyuşmazlığında talep türüne göre adli yargı görevlidir.

Yetkili yer

İdari işlemde taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi; ayni hak davasında taşınmazın bulunduğu yer hukuk mahkemesi yetkilidir.

Arabuluculuk ya da idari ön başvuru

İdari satış işleminin iptalinde arabuluculuk yoktur; yüklenici veya malikler arasındaki özel sözleşme/para talebinde dava şartı ayrıca incelenir.

Geçici koruma ve acil işlem

Açık artırma veya tescil tamamlanmadan açık hukuka aykırılık ve telafisi güç mülkiyet kaybı gösterilerek yürütmenin durdurulması istenir.

Korunacak hak, yakın tehlike ve istenen önlemin sınırı kentsel dönüşümde pay satışı uyuşmazlığına özgü olarak aynı talepte gösterilir. Kararın uygulanacağı kurum veya sicil ile uygulama süresi açık yazılır; geçici kararın esası peşinen çözmediği gözetilir.

Adım adım başvuru ve dava planı

1. Güncel ve tedavüllü tapu kaydını, takyidatları ve malik zincirini alın.
2. Ada, parsel, bağımsız bölüm ve pay bilgisini sözleşme ve ödeme belgeleriyle eşleştirin.
3. Talebi tapu iptal ve tescil, bedel, tazminat, ecrimisil, ortaklığın giderilmesi veya müdahalenin önlenmesi olarak ayırın.
4. Hak düşürücü süre, zamanaşımı ve arabuluculuk şartını işlem türüne göre hesaplayın.
5. Üçüncü kişiye devir veya yapı değişikliği riski varsa ölçülü ihtiyati tedbir talep edin.
6. Belediye, tapu, noter ve banka kayıtlarını kişi, işlem ve dönem belirterek isteyin.
7. Keşif ve bilirkişide değerleme tarihi, emsal, proje ve hesap yöntemini somutlaştırın.
8. Hükmün tapu sicilinde ve gerekiyorsa icra dosyasında uygulanmasını takip edin.

Karara karşı başvuru yolu bakımından temel kural şudur: Nihai hukuk mahkemesi kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf edilir; temyiz yolu karar türü ve yürürlükteki parasal sınıra göre kontrol edilir. Kanun yolu dilekçesi yalnız sonucu tekrar etmez; kararın hangi maddi veya hukuki noktada hatalı olduğunu gösterir.

Karar sonrası uygulama ve sonuç kontrolü

Mahkeme veya yetkili merci karar verdiğinde ilk kontrol hüküm sonucunun talep edilen hukuki korumayı açıkça içerip içermediğidir. Pay satışında değerleme tarihi, arsa payı, üzerindeki takyidatlar, açık artırma ilanı ve katılımcılar denetlenir. Çoğunluk kararı kanuna, imar durumuna veya eşit işlem ilkesine aykırıysa satış tamamlanmadan idari işlem için yürütmenin durdurulması istenir. Kararın gerekçesi ile hüküm fıkrası çelişiyorsa kanun yolu veya tavzih-tashih koşulları süresinde değerlendirilir.

Geçici koruma bakımından dosyada benimsenen yaklaşım şudur: Açık artırma veya tescil tamamlanmadan açık hukuka aykırılık ve telafisi güç mülkiyet kaybı gösterilerek yürütmenin durdurulması istenir. Esas karar verildikten sonra tedbirin ne zaman sona ereceği, sicil ya da kurum kaydının nasıl düzeltileceği ve daha önce yapılan işlemlerin akıbeti ayrıca izlenir.

Kararın uygulanması için yalnız kesinleşme şerhi beklenmez; karar türünün kesinleşmeden icra veya uygulanma imkânı olup olmadığı kontrol edilir. Gerekli mahkeme yazısı, icra emri, kurum başvurusu, harç ve tebligat tamamlanır. İdare veya karşı taraf kararı yerine getirmezse yeni başvuru yolu ve tazminat sonucu doğabilir.

Dosya kapanışında tebligat, kanun yolu, ödeme, sicil kaydı, teslim ve masraf kalemleri bir kontrol listesinde işaretlenir. Böylece lehde karar alınmasına rağmen tapu, nüfus, banka, işveren, kolluk, idare veya icra kaydında sonucun uygulanmadan kalması önlenir.

Kentsel Dönüşümde Karara Katılmayan Paydaşın Hissesinin Satışı hakkında sık sorulan sorular

Kentsel Dönüşümde Karara Katılmayan Paydaşın Hissesinin Satışı konusunda temel kural nedir?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulama kararları güncel düzenlemede hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınabilir. Karara katılmayan malikin arsa payı hemen ve bedelsiz kaybolmaz; karar ve teklif usulüne uygun bildirildikten sonra rayiç değerden az olmamak üzere önce anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satış süreci yürütülür.

Kentsel Dönüşümde Karara Katılmayan Paydaşın Hissesinin Satışı hangi kanun hükümlerine dayanır?

6306 sayılı Kanun 6: Riskli yapı ve uygulama alanlarında yeniden değerlendirme kararları güncel kanundaki arsa payı çoğunluğuyla alınır; katılmayan payların satışı özel usule tabidir. 6306 Uygulama Yönetmeliği: Karar ve teklifin bildirilmesi, değer tespiti ve açık artırma adımları yönetmelikte düzenlenir. Anayasa 35 ve ölçülülük: Mülkiyet hakkına zorunlu satış müdahalesi kanuni usul, kamu yararı ve gerçek bedel güvencesi taşır.

Kentsel Dönüşümde Karara Katılmayan Paydaşın Hissesinin Satışı için hangi şartlar aranır?

Yapı/alan 6306 kapsamına usulüne uygun alınmış olmalıdır. Karar günü güncel arsa payları üzerinden yarıdan fazla pay aranır. Proje, sözleşme koşulu ve imzaya davet muhalif malike usulüne uygun tebliğ edilir. Satış tabanı güncel, gerekçeli ve taşınmazın tüm özelliklerini içeren değerlemeye dayanır.

Hangi belgeler ve kayıtlar gerekir?

Riskli yapı/alan kararı ve kesinleşme belgeleri; Tapu pay listesi ve imzalı karar tutanağı; Noter/e-tebligat ve eklerin teslim kaydı; Değerleme komisyon raporu ve emsaller; İhale ilanı, katılım ve satış tutanağı; Riskli yapı kesinleşme ve tahliye belgeleri.

Başvuru veya dava süresi nedir?

Her idari işlem için yazılı bildirim tarihi ayrı tutulur. Çoğunluk kararı, değer tespiti veya pay satışının iptali için genel idari dava süresi kural olarak tebliğden itibaren altmış gündür; satış takvimi nedeniyle beklenmeden başvurulur.

Görevli mahkeme veya merci hangisidir?

6306 kapsamındaki pay satışına ilişkin idari işlemin iptalinde idare mahkemesi; pay, tapu veya özel sözleşme uyuşmazlığında talep türüne göre adli yargı görevlidir.

Yetkili yer nasıl belirlenir?

İdari işlemde taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi; ayni hak davasında taşınmazın bulunduğu yer hukuk mahkemesi yetkilidir.

Arabuluculuk veya ön başvuru zorunlu mudur?

İdari satış işleminin iptalinde arabuluculuk yoktur; yüklenici veya malikler arasındaki özel sözleşme/para talebinde dava şartı ayrıca incelenir.

İhtiyati tedbir veya başka geçici koruma istenir mi?

Açık artırma veya tescil tamamlanmadan açık hukuka aykırılık ve telafisi güç mülkiyet kaybı gösterilerek yürütmenin durdurulması istenir.

İspat yükü kimdedir?

Tapu kaydının yolsuz olduğunu, sözleşmeye aykırılığı, ayıbı, ödemeyi veya kötü niyeti ileri süren taraf dayandığı vakıayı ispatlar; resmî sicil ve teknik inceleme birlikte değerlendirilir.

Bilirkişi incelemesi gerekir mi?

Rayiç değer, sınır, proje, ayıp, inşaat seviyesi veya gelir kaybı teknik bilgi gerektiriyorsa harita, inşaat, mimarlık, mali müşavirlik ya da gayrimenkul değerleme uzmanından rapor alınır. Hukuki sonuç mahkemece belirlenir.

Karara karşı hangi kanun yolu kullanılır?

Nihai hukuk mahkemesi kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf edilir; temyiz yolu karar türü ve yürürlükteki parasal sınıra göre kontrol edilir.

İlgili yayınlar

• Gayrimenkul Hukuku Yayınları
• Avukat Emirhan Keskin
• İletişim

Resmî kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — resmî metin
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — resmî metin
• 2644 sayılı Tapu Kanunu — resmî metin
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — Adalet Bakanlığı
• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu — resmî metin

Bu yayın genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Yayın tarihi sonrasında yürürlüğe giren değişiklikler ve somut olayın milletlerarası unsuru sonucu değiştirebilir; kişisel hukuki görüş için dosya incelemesi gerekir. Somut dosyada güncel mevzuat, tebliğ tarihi, deliller ve tarafların hukuki durumu ayrıca incelenir.