Hisseli Tarlanın Kiraya Verilmesinde Pay ve Paydaş Çoğunluğu Nedir?

Paylı mülkiyetteki tarlanın ürün kirasına verilmesi için, kanuni düzende hem pay hem paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir. TMK 691 kira sözleşmesinin yapılmasını ve feshedilmesini önemli yönetim işi sayar. Sadece en büyük hissenin sahibi olmak veya kişi sayısı bakımından çoğunlukta kalmak yeterli değildir. Paydaşların geçerli farklı bir yönetim düzeni oluşturup oluşturmadığı da başta kontrol edilir.

Kısaca bu yazıda

Aşağıdaki maddeler, yazıda ayrıntılı olarak ele alınan başlıca noktaları özetler. Somut durumunuzda hangi kuralın uygulanacağı, olayın ayrıntılarına ve belgelere göre değişebilir.

• İki çoğunluk birlikte nasıl bulunur: Önce tapudaki pay oranları toplanır, sonra kararı destekleyen paydaşların toplam kişi sayısına oranı incelenir.
• Bir paydaş tarımsal işleri tek başına yapabiliyor diye kiraya verebilir mi: TMK 690 olağan yönetim kapsamında küçük onarımlar ve tarımsal işleri yürütmeye ilişkin yetki tanır.
• Eşitlik varsa çözüm nedir: Kanun pay ve paydaşların eşitliği durumunda, bir paydaşın istemi üzerine hâkimin bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun karar verebilmesini düzenler.
• Kira kararının belgeleri nasıl hazırlanır: Kira gelirini tek kişinin tahsil etmesi, gelirin tamamının ona ait olduğu sonucunu doğurmaz.
• Paydaşlar arasında anlaşmazlık çıkarsa: Paylı mülkiyette kiraya verme, Türk Medeni Kanunu'nun 691.

İki çoğunluk birlikte nasıl bulunur?

Önce tapudaki pay oranları toplanır, sonra kararı destekleyen paydaşların toplam kişi sayısına oranı incelenir. Örneğin dört paydaşlı arazide bir kişinin yüzde altmış payı bulunsa da diğer üç kişi karşıysa kişi çoğunluğu yoktur. Tersine, üç paydaşın toplam payı yüzde kırk ve dördüncü kişinin payı yüzde altmışsa, üç kişinin desteği tek başına pay çoğunluğunu sağlamaz.

Çoğunluk hesabı sözleşmenin karar tarihindeki güncel hak sahipleriyle yapılmalıdır. Eski mirasçılık listesine veya geçen yıl kullanılan imza kâğıdına dayanmak, sonradan pay devri olmuşsa yanlış sonuç verir. Elbirliği mülkiyetindeki miras ortaklığı ise aynı paylı mülkiyet hesabıyla otomatik yönetilmez; mülkiyet türü tapudan belirlenir.

Bir paydaş tarımsal işleri tek başına yapabiliyor diye kiraya verebilir mi?

TMK 690 olağan yönetim kapsamında küçük onarımlar ve tarımsal işleri yürütmeye ilişkin yetki tanır. Ancak arazinin işletmesini yıllarca başka üreticiye bırakacak ürün kirası sözleşmesi TMK 691'de ayrıca düzenlenmiştir. Sulama kanalını temizletmekle üçüncü kişiye beş yıllık kullanım hakkı tanımak aynı işlem değildir. Yapılan işin ekonomik kapsamı ve sözleşmenin gerçek içeriği önemlidir.

Benzer şekilde paydaşın tapuda belirli oranının bulunması, aynı oranda belirli fiziksel bölgenin tek başına sahibi olduğu anlamına gelmez. Arazinin kuzey kısmını fiilen kullanmak bu kısmı serbestçe başkasına kiralama yetkisini her olayda vermez. hisseli tapuda kullanım düzeni, mevcut kullanım anlaşmasının ve fiilî düzenin nasıl inceleneceğini anlatır.

Eşitlik varsa çözüm nedir?

Kanun pay ve paydaşların eşitliği durumunda, bir paydaşın istemi üzerine hâkimin bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun karar verebilmesini düzenler. Gerekirse belirli işler için paydaşlar arasından veya dışarıdan kayyım atanabilir. En büyük pay sahibinin, ailede yaşça büyük olanın ya da toplantıya başkanlık edenin fazladan oyu olduğuna dair genel bir kural bulunmaz.

Kira teklifi değerlendirilirken bedel kadar sulama, bakım, ürün türü, gübreleme, süre, geri verme ve teminat koşulları da karşılaştırılır. Eşitlikte sunulan talebin somut teklifleri ve ortak menfaati göstermesi gerekir. Mahkemenin önüne yalnız bir tercih cümlesiyle çıkılması, ekonomik koşulların değerlendirilmesini zorlaştırır.

Kira kararının belgeleri nasıl hazırlanır?

• Güncel tapu kaydı ve mülkiyet türü.
• Her paydaşın oranı ile olumlu ve olumsuz iradesini gösteren liste.
• Varsa oybirliğiyle oluşturulmuş yönetim anlaşması.
• Kira teklifleri, ürün planı, kullanım süresi ve yan giderler.
• Sözleşmeyi imzalayacak kişiye verilen yetkinin kapsamı.
• Kira ödemelerinin hangi hesapta toplanacağına ilişkin açık düzenleme.

Kira gelirini tek kişinin tahsil etmesi, gelirin tamamının ona ait olduğu sonucunu doğurmaz. Paylaştırma ve gider hesabı ayrıca tutulmalıdır. Acil koruma önlemlerine ilişkin ortak taşınmazdaki acil onarım kuralları ise beklenemeyecek bakım yetkisini açıklar. Acil tamir için tanınan yetkinin uzun süreli ürün kirası yapmak için kullanılması doğru değildir.

Resmî kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (4721)

Paydaşlar arasında anlaşmazlık çıkarsa

Paylı mülkiyette kiraya verme, Türk Medeni Kanunu'nun 691. maddesinde düzenlenen olağan yönetim işleri arasında sayılır ve kural olarak paydaşların sayıca ve pay çoğunluğuyla karar alınmasını gerektirir. Çoğunluk sağlanmadan yapılan kira sözleşmesi, karara katılmayan paydaşları bağlamaz. Bu durumda diğer paydaşlar ecrimisil talep edebilir veya kira gelirinden paylarına düşen kısmı isteyebilir. Paydaşlar arasında yönetim konusunda sürekli anlaşmazlık varsa, yönetim kuralları belirlenmesi veya ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir.

Uygulamada kira sözleşmesinin yazılı yapılması, kiracının hangi paydaşlarla anlaştığını ve kira bedelinin kime ödeneceğini açıkça göstermesi önemlidir. Kira bedelinin yalnızca bir paydaşa ödenmesi, diğer paydaşlara karşı ödeme yapılmış sayılmayabilir. Bu nedenle kiracının da paydaşların yetki durumunu kontrol etmesi kendi menfaatinedir. Tapu kaydının ve paydaş listesinin güncel olarak incelenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları azaltır.

Hukuki kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — ÇSGB — m.689–694: yönetim anlaşması, önemli yönetim ve çoğunluk