Dövizle İşyeri Kirasında Uyarlama Davası ve Aşırı İfa Güçlüğü

dövizle işyeri kirasında uyarlama davası ve aşırı ifa güçlüğü konusunda sonuç, olayın adıyla değil kanuni şartların gerçekleşmesiyle tespit edilir. Dövizle kararlaştırılmış işyeri kirasında uyarlama, yalnız kur artışı bulunduğu için değil; sözleşme kurulduktan sonra öngörülemeyen olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmadan ifayı dürüstlük kuralına aykırı derecede ağırlaştırması ve borcun henüz ifa edilmemiş ya da haklar saklı tutularak ifa edilmiş olması hâlinde TBK 138 uyarınca talep edilir. Dövizle sözleşme yapma yasağı ve istisnaları öte yandan doğruluğu sınanır.

Kısa cevap: Dövizle kararlaştırılmış işyeri kirasında uyarlama, yalnız kur artışı bulunduğu için değil; sözleşme kurulduktan sonra öngörülemeyen olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmadan ifayı dürüstlük kuralına aykırı derecede ağırlaştırması ve borcun henüz ifa edilmemiş ya da haklar saklı tutularak ifa edilmiş olması hâlinde TBK 138 uyarınca talep edilir. Dövizle sözleşme yapma yasağı ve istisnaları öte yandan doğruluğu sınanır. TBK 138 için özel hak düşürücü süre öngörülmemiştir; değişiklik ortaya çıktıktan sonra dürüstlük kuralına uygun sürede başvurulur ve ödemeler tamamlanırken uyarlama hakkı belirli ifadelerle saklı tutulur. Kira alacaklarında beş yıllık zamanaşımı tatbik edilir.

Son hukuki kontrol: 6 Eylül 2026. Bu çalışma 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu esas alınarak hazırlanmıştır. Hukuki inceleme: Av. Emirhan Keskin.

dövizle işyeri kirasında uyarlama davası: Dövizle İşyeri Kirasında Uyarlama Davası ve Aşırı İfa Güçlüğü: kısa ve kesin hukuki cevap

Dövizle kararlaştırılmış işyeri kirasında uyarlama, yalnız kur artışı bulunduğu için değil; sözleşme kurulduktan sonra öngörülemeyen olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmadan ifayı dürüstlük kuralına aykırı derecede ağırlaştırması ve borcun henüz ifa edilmemiş ya da haklar saklı tutularak ifa edilmiş olması hâlinde TBK 138 uyarınca talep edilir. Dövizle sözleşme yapma yasağı ve istisnaları öte yandan doğruluğu sınanır.

Kira bedelinin geçerli biçimde dövizle belirlenip belirlenmediği ile geçerli bedelin değişen koşullara uyarlanması ayrı sorunlardır. Kira tespit davası emsal ve TÜFE rejimine; uyarlama davası sözleşme dengesini sarsan olağanüstü değişime dayanır.

Hâkim sözleşmenin amacı, kur riski paylaşımı, tarafların tacir olup olmadığı, gelir para birimi, süre ve öngörülebilirlik üzerinden denge kurar. Uyarlama mümkün değilse kanuni şartlarla dönme veya sürekli edimde fesih gündeme gelir. Bu ayrım, talebin doğru hukuki sebebe dayandırılması için zorunludur.

Kontrol noktası	Kesin yaklaşım	Dosyada aranacak kayıt
Geçerli döviz kaydı	Taraf ve işlem, dövizle sözleşme sınırlaması ile istisnaları kapsamında denetlenir.	Sözleşme, taraf statüsü, vatandaşlık/sermaye ve faaliyet belgeleri
Öngörülemez olağanüstü değişim	Sıradan piyasa dalgalanmasını aşan ve sözleşme tarihinde makul öngörülemeyen değişim gösterilmelidir.	Kur/endeks serisi, sözleşme müzakeresi ve sektör verileri
Aşırı ifa güçlüğü	Değişimin sözleşme dengesini hangi mali verilerle ağırlaştırdığı somut hesaplanmalıdır.	Gelir-gider, kira/ciro oranı, emsal ve finansal tablolar
Kira ilişkisinin kapsamı	Taraf, taşınmaz, başlangıç, süre, bedel ve kullanım amacı sözleşme ve fiilî teslim üzerinden tespit edilir.	Kira sözleşmesi, tapu kaydı, teslim tutanağı ve abonelik belgeleri
Bildirim ve ödeme kronolojisi	Beyan ve ödemelerin hangi kira dönemine ilişkin olduğu tebliğ ve banka kayıtlarıyla eşleştirilir.	Noter ihtarı, tebliğ mazbatası, dekont ve hesap ekstresi

Hukuki dayanak ve temel kurallar

TBK 138

Öngörülemeyen ve borçludan kaynaklanmayan olağanüstü durum ifayı dürüstlük kuralına aykırı ölçüde ağırlaştırırsa borçlu uyarlama; mümkün değilse dönme veya sürekli edimde fesih isteyebilir. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.

Borcun ifa edilmemiş ya da haklar saklı tutularak ifa edilmiş olması aranır. Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı ortaya konur.

TBK 344 ve kira bedeli rejimi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenileme bedeli kanuni artış ve beş yıllık emsal denetimine tabidir. Aksi yaklaşım, hukuki kurumların birbirine karıştırılmasına ve yanlış talep sonucuna yol açar.

Uyarlama, olağan kira tespit mekanizmasının yerine kullanılmaz. Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte denetlenir.

TBK 299 ve devamı

Kira sözleşmesi kiraya verenin kullanım bırakma, kiracının kira bedeli ödeme borcunu doğurur; konut ve çatılı işyeri kiralarındaki emredici koruma hükümleri tatbik edilir. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların uyuşmazlığın kendine özgü koşullarıda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.

Sözleşme adı değil, kullanımın bırakılması ve bedel ilişkisi esas alınır. Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından belirli vakıalarla ortaya konur.

HMK 190 ve 199

Taraflar dayandıkları vakıaları ispatlar; elektronik kayıt, banka dekontu ve yazışmalar belge niteliğindedir. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.

Ödeme, bildirim, teslim ve ayıp iddiaları tarih ve aidiyet bilgisi taşıyan kayıtlarla güvenilirliği denetlenir. Delilin hangi unsuru ispatladığı belirli ifadelerle yazılmadığında başvuru kayıtlarında bulunması yalnız başına sonuç vermez.

dövizle işyeri kirasında uyarlama davası ve aşırı ifa güçlüğü için tamamlayıcı usul çerçevesi: Noter bildirimi, tebliğ mazbatası, banka dekontu, teslim tutanağı ve servis kaydı uyuşmazlığın belirli tarihine bağlanır. Ödeme açıklaması veya anahtar teslimi belirsiz bırakıldığında tarafın sonraki beyanı yalnız başına yeterli olmaz. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.

Aranan şartlar ve karar ölçütleri

Geçerli döviz kaydı

Taraf ve işlem, dövizle sözleşme sınırlaması ile istisnaları kapsamında denetlenir. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.

Sözleşme, taraf statüsü, vatandaşlık/sermaye ve faaliyet belgeleri Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından belirli vakıalarla ortaya konur.

Öngörülemez olağanüstü değişim

Sıradan piyasa dalgalanmasını aşan ve sözleşme tarihinde makul öngörülemeyen değişim gösterilmelidir. Aksi yaklaşım, hukuki kurumların birbirine karıştırılmasına ve yanlış talep sonucuna yol açar.

Kur/endeks serisi, sözleşme müzakeresi ve sektör verileri Delilin hangi unsuru ispatladığı belirli ifadelerle yazılmadığında başvuru kayıtlarında bulunması yalnız başına sonuç vermez.

Aşırı ifa güçlüğü

Değişimin sözleşme dengesini hangi mali verilerle ağırlaştırdığı somut hesaplanmalıdır. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların uyuşmazlığın kendine özgü koşullarıda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.

Gelir-gider, kira/ciro oranı, emsal ve finansal tablolar İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.

Kira ilişkisinin kapsamı

Taraf, taşınmaz, başlangıç, süre, bedel ve kullanım amacı sözleşme ve fiilî teslim üzerinden tespit edilir. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.

Kira sözleşmesi, tapu kaydı, teslim tutanağı ve abonelik belgeleri Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı ortaya konur.

Bildirim ve ödeme kronolojisi

Beyan ve ödemelerin hangi kira dönemine ilişkin olduğu tebliğ ve banka kayıtlarıyla eşleştirilir. Bu kural tatbik edilirken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de hukuki koruma altında tutulur.

Noter ihtarı, tebliğ mazbatası, dekont ve hesap ekstresi Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte denetlenir.

Karşı iddialar ve hukuki cevaplar

Bir dövizle işyeri kirasında uyarlama davası ve aşırı ifa güçlüğü dosyasında sonuca ulaşmak için yalnız ilk anlatım değil, karşı tarafın hangi unsuru tartışacağı da önceden tespit edilir. Aşağıdaki denetim, iddia ve savunmanın aynı kanuni ölçüt üzerinde karşılaştırılmasını sağlar.

Geçerli döviz kaydı yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Taraf ve işlem, dövizle sözleşme sınırlaması ile istisnaları kapsamında denetlenir. Dosyada bu nokta ayrı bir vakıa ve ayrı bir delil satırı olarak gösterilmelidir.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Sözleşme, taraf statüsü, vatandaşlık/sermaye ve faaliyet belgeleri Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu doğruluğu sınanır. Karşı tarafın inkârı hâlinde özgün kayıt ve tamamlayıcı deliller birlikte denetlenir.

Öngörülemez olağanüstü değişim yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Sıradan piyasa dalgalanmasını aşan ve sözleşme tarihinde makul öngörülemeyen değişim gösterilmelidir. Aksi yaklaşım, hukuki kurumların birbirine karıştırılmasına ve yanlış talep sonucuna yol açar.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Kur/endeks serisi, sözleşme müzakeresi ve sektör verileri Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu doğruluğu sınanır. Talep edilen kurum kaydı kişi, dönem ve işlem türü bakımından belirli vakıalarla ortaya konur.

Aşırı ifa güçlüğü yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Değişimin sözleşme dengesini hangi mali verilerle ağırlaştırdığı somut hesaplanmalıdır. Mahkeme sonucu isimlendirmeden değil, kanuni unsurların uyuşmazlığın kendine özgü koşullarıda gerçekleşip gerçekleşmediğinden çıkarır.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Gelir-gider, kira/ciro oranı, emsal ve finansal tablolar Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu doğruluğu sınanır. Delilin hangi unsuru ispatladığı belirli ifadelerle yazılmadığında başvuru kayıtlarında bulunması yalnız başına sonuç vermez.

Kira ilişkisinin kapsamı yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Taraf, taşınmaz, başlangıç, süre, bedel ve kullanım amacı sözleşme ve fiilî teslim üzerinden tespit edilir. İnceleme, işlem tarihi ile hukuki sonucu aynı tabloda birleştirmelidir.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Kira sözleşmesi, tapu kaydı, teslim tutanağı ve abonelik belgeleri Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu doğruluğu sınanır. İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.

Bildirim ve ödeme kronolojisi yönünden itiraz nasıl denetlenir?

Karşı taraf bu başlıkta olayın gerçekleşmediğini, farklı hukuki nitelik taşıdığını veya kendisine yüklenemeyeceğini ileri sürebilir. Uygulanacak ölçüt şudur: Beyan ve ödemelerin hangi kira dönemine ilişkin olduğu tebliğ ve banka kayıtlarıyla eşleştirilir. Bu kural tatbik edilirken üçüncü kişilerin hakları ve ölçülülük ilkesi de hukuki koruma altında tutulur.

Cevap, soyut inkârla değil şu doğrulama kaynağı üzerinden kurulur: Noter ihtarı, tebliğ mazbatası, dekont ve hesap ekstresi Belgenin düzenleyeni, tarihi, kapsamı ve diğer kayıtlarla uyumu doğruluğu sınanır. Belgenin kaynağı, düzenlenme tarihi, taraflarla bağlantısı ve değişmeden korunup korunmadığı ortaya konur.

Deliller ve ispat planı

Bir dövizle işyeri kirasında uyarlama davası ve aşırı ifa güçlüğü dosyasında deliller olay kronolojisine bağlanır. Kira sözleşmesini ve muaccel alacağı kiraya veren; ödeme, ayıp bildirimi, anahtar teslimi veya fesih gibi savunmasının dayandığı vakıaları kiracı, kanuni ispat düzenine göre gösterir. İddia, yalnız taraf beyanıyla bırakılmaz; resmî kayıt, özgün belge ve olay kronolojisiyle desteklenir.

• Sözleşme, taraf statüsü, vatandaşlık/sermaye ve faaliyet belgeleri
• Kur/endeks serisi, sözleşme müzakeresi ve sektör verileri
• Gelir-gider, kira/ciro oranı, emsal ve finansal tablolar
• Kira sözleşmesi, tapu kaydı, teslim tutanağı ve abonelik belgeleri
• Noter ihtarı, tebliğ mazbatası, dekont ve hesap ekstresi
• Dövizli kira sözleşmesi ve ek protokoller
• Kur, ciro, maliyet ve emsal kira verileri
• İhtirazi kayıtlı ödemeler ve uyarlama ihtarı

Sözleşme, taraf statüsü, vatandaşlık/sermaye ve faaliyet belgeleri ile İhtirazi kayıtlı ödemeler ve uyarlama ihtarı aynı kronolojide karşılaştırılır. Kira sözleşmesini ve muaccel alacağı kiraya veren; ödeme, ayıp bildirimi, anahtar teslimi veya fesih gibi savunmasının dayandığı vakıaları kiracı, kanuni ispat düzenine göre gösterir. Kurumdan kayıt talep edilirken kişi, hesap veya taşınmaz, işlem türü ve dönem belirtilir; ilgisiz üçüncü kişi verilerini kapsayan sınırsız talep kurulmaz.

Süre, görev, yetki ve ön başvuru

Başvuru ve dava süresi

TBK 138 için özel hak düşürücü süre öngörülmemiştir; değişiklik ortaya çıktıktan sonra dürüstlük kuralına uygun sürede başvurulur ve ödemeler tamamlanırken uyarlama hakkı belirli ifadelerle saklı tutulur. Kira alacaklarında beş yıllık zamanaşımı tatbik edilir.

Görevli mahkeme veya merci

Kira ilişkisinden doğan davalarda, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir. İlamsız icra yoluyla tahliye sürecindeki itiraz ve tahliye talepleri İİK’nın özel görev kurallarına tabidir.

Yetkili yer

Davalının yerleşim yeri ile sözleşmenin ifa edileceği yer genel yetki seçenekleridir; taşınmazın aynına değil kira sözleşmesine dayanan talepte taşınmazın bulunduğu yer her durumda kesin yetki oluşturmaz.

Arabuluculuk ya da idari ön başvuru

İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin İİK hükümleri hariç, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır.

Geçici koruma ve acil işlem

Dava sürerken geçici kira bedeli için ihtiyati tedbir otomatik değildir; mevcut sözleşmeyi peşinen değiştirmeyen, açık aciliyet ve ölçülülük taşıyan koruma talep edilir. Ödeme tamamen kesilerek temerrüt riski yaratılmaz.

Korunacak hak, yakın tehlike ve istenen önlemin sınırı dövizle işyeri kirasında uyarlama davası ve aşırı ifa güçlüğü uyuşmazlığına özgü olarak aynı talepte ortaya konur. Kararın uygulanacağı kurum veya sicil ile uygulama süresi açık yazılır; geçici kararın esası peşinen çözmediği gözetilir.

Adım adım başvuru ve dava planı

1. Kira sözleşmesi, teslim tutanağı ve ek protokolleri tek başvuru kayıtlarında birleştirin.
2. Ödeme dekontlarını ay ve açıklama bilgisiyle kira dönemlerine eşleştirin.
3. Noter ihtarı, tebligat ve arabuluculuk son tutanağının tarihlerini takvime bağlayın.
4. Talebi kira tespiti, uyarlama, alacak, ayıp, fesih veya tahliye olarak doğru nitelendirin.
5. Dava şartı arabuluculuğun kapsam ve taraflarını dava öncesinde kontrol edin.
6. Taşınmazın mevcut durumunu tarihli fotoğraf, servis kaydı ve gerekiyorsa delil tespitiyle koruyun.
7. Kira artışı, borç ve zarar hesabını dönemsel ve denetlenebilir tabloda gösterin.
8. Karar sonrası tahliye, anahtar teslimi, icra ve depozito mahsubunu her biri bağımsız biçimde takip edin.

Karara karşı başvuru yolu bakımından temel kural şudur: Sulh hukuk mahkemesinin istinafa açık nihai kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf başvurusu tamamlanır; parasal kesinlik sınırı karar tarihinde denetlenir. Kanun yolu dilekçesi yalnız sonucu tekrar etmez; kararın hangi maddi veya hukuki noktada hatalı olduğunu gösterir.

Karar sonrası uygulama ve sonuç kontrolü

Mahkeme veya yetkili merci karar verdiğinde ilk kontrol hüküm sonucunun talep edilen hukuki korumayı belirli ifadelerle içerip içermediğidir. Hâkim sözleşmenin amacı, kur riski paylaşımı, tarafların tacir olup olmadığı, gelir para birimi, süre ve öngörülebilirlik üzerinden denge kurar. Uyarlama mümkün değilse kanuni şartlarla dönme veya sürekli edimde fesih gündeme gelir. Kararın gerekçesi ile hüküm fıkrası çelişiyorsa kanun yolu veya tavzih-tashih koşulları süresinde değerlendirilir.

Geçici koruma bakımından başvuru kayıtlarında benimsenen yaklaşım şudur: Dava sürerken geçici kira bedeli için ihtiyati tedbir otomatik değildir; mevcut sözleşmeyi peşinen değiştirmeyen, açık aciliyet ve ölçülülük taşıyan koruma talep edilir. Ödeme tamamen kesilerek temerrüt riski yaratılmaz. Esas karar verildikten sonra tedbirin ne zaman sona ereceği, sicil ya da kurum kaydının nasıl düzeltileceği ve daha önce yapılan işlemlerin akıbeti öte yandan izlenir.

Kararın uygulanması için yalnız kesinleşme şerhi beklenmez; karar türünün kesinleşmeden icra veya uygulanma imkânı olup olmadığı doğruluğu sınanır. Gerekli mahkeme yazısı, icra emri, kurum başvurusu, harç ve tebligat tamamlanır. İdare veya karşı taraf kararı yerine getirmezse yeni başvuru yolu ve tazminat sonucu doğabilir.

Dosya kapanışında tebligat, kanun yolu, ödeme, sicil kaydı, teslim ve masraf kalemleri bir kontrol listesinde işaretlenir. Böylece lehde karar alınmasına rağmen tapu, nüfus, banka, işveren, kolluk, idare veya icra kaydında sonucun uygulanmadan kalması önlenir.

Dövizle İşyeri Kirasında Uyarlama Davası ve Aşırı İfa Güçlüğü hakkında sık sorulan sorular

Dövizle İşyeri Kirasında Uyarlama Davası ve Aşırı İfa Güçlüğü konusunda temel kural nedir?

Dövizle kararlaştırılmış işyeri kirasında uyarlama, yalnız kur artışı bulunduğu için değil; sözleşme kurulduktan sonra öngörülemeyen olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmadan ifayı dürüstlük kuralına aykırı derecede ağırlaştırması ve borcun henüz ifa edilmemiş ya da haklar saklı tutularak ifa edilmiş olması hâlinde TBK 138 uyarınca talep edilir. Dövizle sözleşme yapma yasağı ve istisnaları öte yandan doğruluğu sınanır.

Dövizle İşyeri Kirasında Uyarlama Davası ve Aşırı İfa Güçlüğü hangi kanun hükümlerine dayanır?

TBK 138: Öngörülemeyen ve borçludan kaynaklanmayan olağanüstü durum ifayı dürüstlük kuralına aykırı ölçüde ağırlaştırırsa borçlu uyarlama; mümkün değilse dönme veya sürekli edimde fesih isteyebilir. TBK 344 ve kira bedeli rejimi: Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenileme bedeli kanuni artış ve beş yıllık emsal denetimine tabidir. TBK 299 ve devamı: Kira sözleşmesi kiraya verenin kullanım bırakma, kiracının kira bedeli ödeme borcunu doğurur; konut ve çatılı işyeri kiralarındaki emredici koruma hükümleri tatbik edilir. HMK 190 ve 199: Taraflar dayandıkları vakıaları ispatlar; elektronik kayıt, banka dekontu ve yazışmalar belge niteliğindedir.

Dövizle İşyeri Kirasında Uyarlama Davası ve Aşırı İfa Güçlüğü için hangi şartlar aranır?

Taraf ve işlem, dövizle sözleşme sınırlaması ile istisnaları kapsamında denetlenir. Sıradan piyasa dalgalanmasını aşan ve sözleşme tarihinde makul öngörülemeyen değişim gösterilmelidir. Değişimin sözleşme dengesini hangi mali verilerle ağırlaştırdığı somut hesaplanmalıdır. Taraf, taşınmaz, başlangıç, süre, bedel ve kullanım amacı sözleşme ve fiilî teslim üzerinden tespit edilir.

Hangi belgeler ve kayıtlar zorunludur?

Sözleşme, taraf statüsü, vatandaşlık/sermaye ve faaliyet belgeleri; Kur/endeks serisi, sözleşme müzakeresi ve sektör verileri; Gelir-gider, kira/ciro oranı, emsal ve finansal tablolar; Kira sözleşmesi, tapu kaydı, teslim tutanağı ve abonelik belgeleri; Noter ihtarı, tebliğ mazbatası, dekont ve hesap ekstresi; Dövizli kira sözleşmesi ve ek protokoller.

Başvuru veya dava süresi nedir?

TBK 138 için özel hak düşürücü süre öngörülmemiştir; değişiklik ortaya çıktıktan sonra dürüstlük kuralına uygun sürede başvurulur ve ödemeler tamamlanırken uyarlama hakkı belirli ifadelerle saklı tutulur. Kira alacaklarında beş yıllık zamanaşımı tatbik edilir.

Görevli mahkeme veya merci hangisidir?

Kira ilişkisinden doğan davalarda, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir. İlamsız icra yoluyla tahliye sürecindeki itiraz ve tahliye talepleri İİK’nın özel görev kurallarına tabidir.

Yetkili yer nasıl tespit edilir?

Davalının yerleşim yeri ile sözleşmenin ifa edileceği yer genel yetki seçenekleridir; taşınmazın aynına değil kira sözleşmesine dayanan talepte taşınmazın bulunduğu yer her durumda kesin yetki oluşturmaz.

Arabuluculuk veya ön başvuru zorunlu mudur?

İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin İİK hükümleri hariç, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten beri dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır.

İhtiyati tedbir veya başka geçici koruma talep edilir mi?

Dava sürerken geçici kira bedeli için ihtiyati tedbir otomatik değildir; mevcut sözleşmeyi peşinen değiştirmeyen, açık aciliyet ve ölçülülük taşıyan koruma talep edilir. Ödeme tamamen kesilerek temerrüt riski yaratılmaz.

İspat yükü kimdedir?

Kira sözleşmesini ve muaccel alacağı kiraya veren; ödeme, ayıp bildirimi, anahtar teslimi veya fesih gibi savunmasının dayandığı vakıaları kiracı, kanuni ispat düzenine göre gösterir.

Bilirkişi incelemesi zorunludur mi?

Kira bedeli, uyarlama, hasar, kullanım kaybı veya teknik ayıp hesap gerektiriyorsa emsal, endeks, servis ve keşif verileri bilirkişice denetlenir. Tahliye sebebinin hukuki şartlarını bilirkişi değil mahkeme belirler.

Karara karşı hangi kanun yolu kullanılır?

Sulh hukuk mahkemesinin istinafa açık nihai kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf başvurusu tamamlanır; parasal kesinlik sınırı karar tarihinde denetlenir.

İlgili yayınlar

• Kira Hukuku Yayınları
• Avukat Emirhan Keskin
• İletişim

Resmî kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — resmî metin
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — Adalet Bakanlığı
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu

Bu yayın genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Yayın tarihi sonrasında yürürlüğe giren değişiklikler ve uyuşmazlığın kendine özgü koşullarıın milletlerarası unsuru sonucu değiştirebilir; kişisel hukuki görüş için dosya incelemesi zorunludur. Somut başvuru kayıtlarında güncel mevzuat, tebliğ tarihi, deliller ve tarafların hukuki durumu öte yandan denetlenir.

{"@context":"https://schema.org","@type":"Article","headline":"Dövizle İşyeri Kirasında Uyarlama Davası ve Aşırı İfa Güçlüğü","description":"Dövizle işyeri kirasında uyarlama davası ve aşırı ifa güçlüğü: Süre, delil, görevli merci ve başvuru yolunu 2026 güncel hukukuyla öğrenin.","inLanguage":"tr-TR","mainEntityOfPage":{"@type":"WebPage","@id":"https://www.emirhankeskin.av.tr/dovizle-isyeri-kirasinda-uyarlama-davasi-ve-asiri-ifa-guclugu/"},"author":{"@type":"Person","name":"Av. Emirhan Keskin","url":"https://www.emirhankeskin.av.tr/"},"publisher":{"@type":"LegalService","name":"Av. Emirhan Keskin","url":"https://www.emirhankeskin.av.tr/","telephone":"+90 552 224 43 66"},"about":{"@type":"Thing","name":"dövizle işyeri kirasında uyarlama davası ve aşırı ifa güçlüğü"},"isAccessibleForFree":true}{"@context":"https://schema.org","@type":"BreadcrumbList","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Ana Sayfa","item":"https://www.emirhankeskin.av.tr/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"Kira Hukuku","item":"https://www.emirhankeskin.av.tr/category/kira-hukuku/"},{"@type":"ListItem","position":3,"name":"Dövizle İşyeri Kirasında Uyarlama Davası ve Aşırı İfa Güçlüğü","item":"https://www.emirhankeskin.av.tr/dovizle-isyeri-kirasinda-uyarlama-davasi-ve-asiri-ifa-guclugu/"}]}