Apartmanda Merkezi Isıtma Kapatıldı: Malik ve Kiracı Hangi Yollara Başvurabilir?

Merkezi ısıtma kapatıldığında önce bunun arıza, yakıt veya enerji kesintisi, bakım, geçerli sistem değişikliği ya da yönetimin tek taraflı kararı nedeniyle olup olmadığı belirlenir. Ortak tesisin çalışmamasıyla belirli kişilerin borcunu tahsil etmek için hizmetin keyfî biçimde kesilmesi aynı olay değildir. Malik yönetimden neden ve çözüm planı isteyebilir; kiracı ise kiraya verenin kullanıma elverişli teslim ve sürdürme borcu kapsamında kendi kira haklarını ayrıca değerlendirebilir. Bütün aidatı veya kirayı kendiliğinden durdurmak yerine teknik durum, sözleşme ve başvuru yolu birlikte incelenmelidir.

Merkezi ısıtma neden durdu ve kim karar verdi?

İlk bilgi, kazanın veya ısı kaynağının çalışıp çalışmadığıdır. Bina sistemi kapalı mı, belirli dairenin vanası mı kapatılmış, yoksa dağıtım arızası mı vardır? Yönetimin duyurusu, teknik servis raporu ve enerji sağlayıcısının bildirimi farklı nedenleri ortaya koyabilir. Evde sıcaklığın düşük olması tek başına hangi kişinin sorumlu olduğunu göstermez. Fakat sorunun belirsiz bırakılması da kabul edilebilir yönetim planı değildir; arıza tespiti ve müdahale takvimi açıklanmalıdır.

Yönetim bütün binayı kapattığını söylüyorsa kararın dayanağı ve kapsamı istenir. Bakım için kısa süreli teknik durdurmayla ısınma hizmetinden kalıcı vazgeçme birbirinden ayrılır. Toplantı tutanağında yalnız giderlerin görüşülmüş olması, sistemin her koşulda kapatılmasına izin verilmiş olduğu anlamına gelmez. Malikler hangi işlem için oy kullanıldığını ve hizmetin ne zaman yeniden sağlanacağının kararlaştırıldığını görmelidir. Fiilî uygulama, kararın tam içeriğiyle karşılaştırılır.

Bazı daireler ısınıyor, bazıları ısınmıyorsa dağıtım veya kullanım farkı araştırılır. Hava yapmış tesisat, arızalı pompa, sayaç sorunu veya kapatılmış hat farklı teknik olaylardır. Belirli malikin aidat borcuyla aynı tarihte vanasının kapatılması şüphe oluşturabilir; ancak teknik kayıt görülmeden sonuç kurulmamalıdır. Borca ilişkin yazışma ve kesinti zamanı birlikte korunur. İlk amaç, hizmetin nasıl ve hangi güvenli müdahaleyle yeniden sağlanabileceğini belirlemektir.

Yönetimin ortak ısıtma tesisi bakımından yükümlülüğü nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.4 kapsamındaki ortak tesis ve yerler, binanın yapısına göre değerlendirilir. Yönetici, m.35 çerçevesinde yönetim kararlarını ve ortak bakım işlerini yürütür. Sistem onarımının gecikmesi, işin gerekliliği, yetki, finansman ve yapılan girişimlerle birlikte incelenir. Yalnız bakım şirketiyle sözleşme imzalanmış olması, hizmetin hiç kontrol edilmemesini haklı kılmaz. Yönetim, sorunu bildiği halde hangi uygun adımları attığını belgeleyebilmelidir.

Teknik tehlike bulunan sistemin çalıştırılması da doğru çözüm olmayabilir. Uzman raporu, güvenli kullanımın mümkün olmadığını gösteriyorsa onarım ve alternatif plan ele alınır. Maliklerin ısınma ihtiyacıyla tesis güvenliği birbirinin karşıtı gibi sunulmamalıdır. Karar, güvenli hizmetin sürdürülmesine yönelmelidir. Sistemi açtırmak isteyen malik kendi başına kazan dairesine müdahale etmemeli veya ayarları değiştirmemelidir; yanlış müdahale yeni zarar ve sorumluluk doğurabilir.

Gerekli iş bağımsız bölümden geçiş veya tesisata erişim gerektiriyorsa KMK m.23 gibi hükümler ayrıca önem kazanabilir. Erişim ihtiyacı, işin gerçekten gerekli olması ve uygulanacak yöntemle birlikte değerlendirilir. Daireye girme veya tesisat işleminde kapsam belirsiz bırakılmamalıdır. Onarım nedeniyle oluşan zarar, hangi kişi veya işten doğduğuna göre incelenir. Yönetim, bütün müdahaleleri “ortak iş” adıyla sınırsız yetki sayamaz; malik de her zorunlu işe gerekçesiz engel koymamalıdır.

Aidat borcu nedeniyle ısıtma kesilebilir mi?

Geçerli ortak gider borcu, kanundaki tahsil ve başvuru yollarıyla istenir. Borcun bulunması, yönetime her tür fiilî baskı yöntemini kullanma yetkisi vermez. Bir dairenin ortak hizmetten yararlanmasını sırf borç tahsili amacıyla kesmek, hizmetin hukuki dayanağı ve somut yöntem üzerinden ayrıca incelenmelidir. Ödeme anlaşmazlığıyla teknik güvenlik durdurması birbirine karıştırılmamalıdır. Yönetimin açıklamasında borç nedeniyle kesinti açık yazıyorsa bu kayıt özellikle korunmalıdır.

Bütün maliklerin ödememesi yüzünden yakıt alınamaması farklı bir fiilî durumdur. Yönetim bu sorunu, geçerli gider hesabı, tahsilat ve toplantı süreçleriyle çözmeye çalışmalıdır. Borçsuz kişilerin hizmetten mahrum kalması, finansman eksikliğinin nasıl oluştuğunu ve yöneticinin hangi adımları attığını sorgulamayı gerektirebilir. Buna karşılık hiç alınmamış yakıtı teknik olarak kullanmak mümkünmüş gibi kesin vaat verilmemelidir. Gerçek tedarik durumu ve makul çözüm seçenekleri açıklanmalıdır.

Malik, hizmet çalışmıyor diye bütün ortak giderlerden otomatik kurtulmaz. KMK m.20 kapsamındaki gider paylaşımı ayrıca değerlendirilir. Çalışmayan sistem için gerçekte yapılmamış bir tüketim veya hayalî gider yazılmasıyla, zorunlu bakım ve gerçek ortak gider aynı kalem değildir. Borç dökümünde yakıt, bakım, personel ve başka kalemler ayrılmalıdır. Böylece hangi tutarın gerçekten tartışmalı olduğu belirlenir; hizmet sorunu genel bir ödeme durdurma kararına dönüştürülmez.

Onarım bütçesi ve geçici işletme projesi nasıl düzenlenir?

Arızanın giderilmesi için teknik teklif, işin kapsamı ve ödeme planı hazırlanır. Acil ihtiyaç ile daha büyük sistem yenilemesi farklı kararlar gerektirebilir. Yönetim planındaki yetki ve ortak tesisin niteliği kontrol edilir. Bir teknisyenin yüksek teklif vermesi, bütün giderin hemen maliklere dağıtılmasına tek başına yeterli hukuki açıklama değildir. Teklif, gerekli iş ve uygulanacak paylaşım kuralıyla ilişkilendirilmelidir. Alternatiflerin güvenli ve gerçekçi olup olmadığı da görülmelidir.

KMK m.37'nin 22 Mayıs 2026 değişikliği uyarınca işletme projesi kurul onayı düzeniyle ele alınır. Kabul edilmiş proje yoksa geçici proje ve en geç üç ay içinde onay süreci gündeme gelir. Mevcut proje bulunan olaylarda geçici bedel için kanundaki koşullu sınır ayrıca önem taşır. Bu düzen, gerçek onarım ihtiyacını yok etmez; fakat yöneticinin sınırsız avans belirlemesine de izin vermez. Giderin gerekli oluşuyla tahsil yönteminin hukuka uygunluğu birlikte incelenmelidir.

Onarım bedelinin sadece ısınan dairelere veya yalnız sorunu bildiren kişiye yüklenmesi de ayrıca değerlendirilir. Tesis gerçekten ortaksa, gider grubu ve yönetim planı görülmelidir. Sorunun tek dairenin özel tesisatından doğduğu olayda sonuç farklı olabilir. Teknik rapor ortak hat ile özel kullanım bölgesini ayırmaya yardımcı olur. Paylaşım, bütün arızalar için ezber bir “üst kattaki öder” veya “şikâyet eden öder” kuralıyla yapılmamalıdır.

Kapatma kararı sistem dönüşümü gibi gösteriliyorsa ne incelenir?

Merkezi sistemin çalıştırılmamasıyla hukuka uygun biçimde başka ısıtma düzenine geçilmesi aynı işlem değildir. KMK m.42, ısıtma sisteminde yakıt ve merkezi veya ferdi sistem değişiklikleri bakımından özel karar düzeni içerir. Binanın özellikleri ve kanundaki koşullar dikkate alınmalıdır. Basit yönetim duyurusu, gerekli teknik ve hukuki dönüşüm işlemlerinin yerine geçmez. Ayrıca ortak tesisin devre dışı bırakılmasından doğacak kayıt ve giderler açıklanmalıdır.

Yönetim “herkes kendi cihazını alsın” diyorsa bunun dayanağı sorulur. Dairelerin elektrik veya gaz altyapısı, ortak tesisat, proje ve izin gereklilikleri farklı olabilir. Her binada taşınabilir cihazların uzun süreli ve güvenli çözüm oluşturacağı varsayılamaz. Malik veya kiracı, kendisine yüklenen yeni maliyetin nedenini ve hangi karar kapsamında oluştuğunu değerlendirebilir. Teknolojik çözümün varlığı, mevcut ortak tesis ve kira sözleşmesinden doğan hakları kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Enerji ve teknik mevzuatın sistemi kullanma, ölçme ve gider paylaşımı hükümleri ayrıca uygulanabilir. Bir internet duyurusundaki tek sıcaklık veya yüzde bilgisi, bütün binaların farklı sistemlerine gelişigüzel taşınmamalıdır. Sistemin türü, yapı ve teknik proje belirlenmelidir. Bu yazı, ölçüm veya tesis uygunluğu konusunda teknik rapor yerine geçmez. Hukuki başvuruya eklenecek uzman değerlendirmesi, kesintinin hangi kurala ve hangi gerçek ihtiyaca aykırı bulunduğunu somutlaştırmalıdır.

Kiracı kiraya verenden ne isteyebilir?

Türk Borçlar Kanunu m.301, kiralananın sözleşmedeki kullanıma elverişli teslimi ve bu durumda bulundurulması borcunu düzenler. Merkezi ısıtma, kiralananın kararlaştırılan kullanımı bakımından önem taşıyorsa çalışmaması ayıp hükümlerini gündeme getirebilir. Kiraya verenin yönetici olmaması, kiracıya karşı bütün sorumluluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak kesintinin kaynağı, kiracının kullanımı ve sözleşmenin içeriği birlikte incelenir. Geçici bakım ile kalıcı kullanılamazlık aynı sonuç doğurmayabilir.

Kiracı, durumu kiraya verene uygun biçimde bildirmeli ve mevcut belgeleri saklamalıdır. Yönetimle yapılan görüşme ile kiraya verene yapılan ayıp bildirimi ayrı muhataplara yönelir. TBK m.305-307 çerçevesindeki giderme, kira indirimi ve diğer haklar somut koşullara bağlıdır. İndirim miktarı herkes için aynı yüzdede belirlenmez; kullanımın ne ölçüde etkilendiği önemlidir. Kiracı, kendi seçtiği rakamı keserek bütün temerrüt riskinin ortadan kalktığını varsaymamalıdır.

Önemli ayıp ve giderilmemesi koşulları varsa fesih ayrıca değerlendirilebilir. Kışın uzun süre ısınamamak, sıradan kısa bakım kesintisinden farklıdır; ancak her teknik aksaklık için anında sözleşmeden çıkma hakkı varmış gibi işlem yapılmamalıdır. Bildirim, uygun süre, ayıbın ağırlığı ve diğer koşullar görülmelidir. Evi boşaltma, anahtar teslimi ve kalan borç düzeni ayrıca planlanır. Kira hukukundaki ayıp hakları, yönetimden tesisin onarılmasını isteme yolundan farklı ilişkilerdir.

Ek ısınma ve başka zararlar nasıl belgelendirilir?

Kesinti nedeniyle geçici ısınma gideri yapılmışsa faturalar, kullanım dönemi ve ihtiyacın nedeni kaydedilir. Her alınan cihazın tam bedelinin mutlaka karşı taraftan tahsil edileceği söylenemez. Zararın sorumluluk şartları, uygun gider niteliği ve nedensellik incelenir. Uzun süre kullanılabilecek bir cihazın alınmasıyla kısa süreli kiralama veya ek tüketim farklı hesap soruları doğurur. Aynı dönem için kira indirimi ve zarar taleplerinin çifte karşılık oluşturup oluşturmadığı da değerlendirilmelidir.

Kiraya veren, yönetim veya bakım şirketi farklı sorumluluklar taşıyabilir. Kira sözleşmesinden doğan hakla ortak tesisin kusurlu yönetiminden doğan iddia aynı kişiye aynı şekilde yöneltilmez. Bakım sözleşmesi, arıza bildirimi ve yapılmış müdahaleler görülür. Her kesintide yönetici ve şirketin otomatik birlikte sorumlu olduğu söylenmemelidir. Davacı, hangi davranışın hangi zararı doğurduğunu açıklayabilmelidir; yalnız birkaç kişinin aynı bina hizmetinde görev yapması yeterli sonuç vermez.

Dairede başka zarar oluştuysa ayrı tespit yapılmalıdır. Sistemden sızan suyun eşya zararına neden olmasıyla ısıtmanın çalışmaması farklı teknik olaylardır. Belge, tarih ve zarar kalemleri ayrılır. Gerekirse delil tespiti koşulları değerlendirilir; tespit, esas sorumluluk davasıyla aynı işlem değildir. Teknik servisin yalnız “sistem arızalı” notu, bütün eşya zararının nedeni ve miktarı için yeterli olmayabilir. Gereken olgunun somut biçimde belgelenmesi önemlidir.

Malik yönetime ve ilgili kuruma nasıl başvurmalı?

Yönetime bildirimde daire, kesintinin başladığı zaman, etkilenen alan ve varsa teknik bulgu yazılır. Gerekçe, rapor, karar ve çözüm takvimi istenebilir. Bir grup şikâyeti varsa her dairenin gözlemi ayrı tutulmalıdır; hepsinin aynı ölçüm sonucuna sahip olduğu varsayılmamalıdır. Bildirimin ulaştığı kayıt saklanır. Yönetimin cevabındaki bakım tarihi veya parça bekleme iddiası, fiilî müdahalelerle karşılaştırılır; belirsiz süreli vaatlerle durum açıklanmış sayılmamalıdır.

Konu idari veya teknik denetim gerektiriyorsa görevli kurum, sistem ve ihlalin niteliğine göre belirlenir. Belediyeye başvuru, enerji sağlayıcısıyla sözleşme sorunu ve özel hukuk davası birbirinin yerine geçmez. Teknik veya idari inceleme sonucunun alınması, kira indirimi ya da para iadesini otomatik sağlamaz. Buna karşılık yetkili kurumun raporu hukuki değerlendirmede önemli delil olabilir. Başvuruda belirli tehlike veya mevzuat sorunu anlatılmalı; her kurumun bütün talepleri çözeceği varsayılmamalıdır.

Kat mülkiyeti uyuşmazlığında KMK m.33 kapsamındaki müdahale ve ilgili görev düzeni değerlendirilebilir. Talep, çalışır tesisin keyfî kapatılmasının önlenmesi mi, gerekli onarımın yapılması mı, yoksa bir kurul kararının iptali mi, açık belirlenmelidir. Karar iptalindeki süre koşulları her onarım talebine aynen uygulanmaz. 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca dava şartı arabuluculuk kapsamı da incelenir. Kiracı-kiraya veren ilişkisi için hazırlanan talep ayrıca değerlendirilmelidir.

Örnek: Yönetim yakıt gideri yüzünden sistemi kapatıyor

Varsayımsal olayda yönetim bazı aidatlar ödenmediği için kışın merkezi sistemi kapattığını duyurur. Malikler teknik arıza bulunup bulunmadığını ve yakıt stokunu sorar. Banka bakiyesi, gerçek tedarik borcu, işletme projesi ve tahsilat girişimleri görülür. Borçlu kişilerden alacak istemekle bütün binayı keyfî hizmet kesintisiyle karşı karşıya bırakmak ayrı değerlendirilir. Geçerli gider finansmanının kurulması, hukuka uygun tahsil ve güvenli işletme planıyla ele alınmalıdır.

Kiracı aynı kesintiyi kiraya verene bildirir ve kullanıma etkisini kaydeder. Kira indirimi veya daha ağır ayıp hakları için kesintinin süresi ve ağırlığı incelenir; borcunu kendiliğinden sıfırlamaz. Yönetim gerçek bir güvenlik tehlikesi nedeniyle kapattığını uzman raporuyla gösterirse onarım planı öne çıkar. Örnek gerçek bir dosya sonucu değildir. Aynı “ısıtma kapalı” bilgisinin borç baskısı, fiilî yakıt yokluğu ve teknik tehlike durumlarında ayrı hukuki sorular doğurduğunu gösterir.

Isıtma uyuşmazlığında hangi belgeler birlikte hazırlanır?

Yönetim planı, ısıtma projesi ve sistem bilgisi, bakım sözleşmesi, arıza kayıtları, kurul kararları, gider dökümü, kiracı için kira sözleşmesi ve ayıp bildirimleri hazırlanır. Kesinti başlangıcı ve bitişi mümkün olduğunca belirlenir. Ölçüm yapıldıysa yöntem, zaman ve yeri gösterilir; tek gözlem bütün bina için kesin rapor sayılmaz. Ek gider belgeleri ilgili dönemle eşleştirilir. Kaynağı bilinmeyen bir kapatma iddiası, doğrulanmış yönetim kararı gibi yazılmamalıdır.

Başvuru hedefi hizmetin yeniden sağlanması, onarım, kararın incelenmesi, kira indirimi veya zararın giderilmesi olabilir. Bunların şartları ayrı olduğu için dosyada her talep kendi dayanağına bağlanmalıdır. Yönetim veya kiraya verenle görüşme sürerken tebligatlar ve dava süreleri ayrıca izlenir. Teknik çözüm sağlandığında başlangıç ve tamamlanma kaydı saklanır; geçmiş dönem zarar ve hesap tartışmasının hangi kısmının çözüldüğü açıkça gösterilir.

Sık sorulan sorular

Merkezi ısıtma çalışmıyorsa bütün aidatı kesebilir miyim?

Geçerli ortak giderler ayrıca değerlendirilir. Yapılmamış tüketimle gerçek bakım veya başka giderler ayrılmalı; bütün aidat otomatik durdurulmuş sayılmamalıdır.

Aidat borcu yönetimin istediği kişiye hizmet kesme yetkisi verir mi?

Borcun kanuni tahsil yolları vardır. Keyfî hizmet kesintisiyle teknik güvenlik nedeniyle durdurma aynı olay değildir; yöntem ve dayanak somut olarak incelenir.

Kiraya veren yönetici değilse kiracıya karşı sorumluluğu biter mi?

Bu sıfat farkı tek başına sorumluluğu ortadan kaldırmaz. Kiralananın kullanıma elverişliliği, ayıp ve sözleşme koşulları ayrıca değerlendirilir.

Isınmadığım günler için kira indirimi mutlaka aynı yüzde midir?

Hayır. Kullanımın etkilenme derecesi, süre ve ayıp koşulları incelenir. Her dosyada geçerli sabit bir indirim yüzdesi yoktur.

Merkezi sistem yerine herkesin cihaz almasına yönetici tek başına karar verebilir mi?

Sistem dönüşümünün özel karar ve teknik koşulları bulunabilir. Yönetici duyurusu, gerekli hukuki ve teknik işlemlerin yerine geçmez.

Resmî kaynaklar ve ilgili yayınlar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: m.4,20,23,33,35,37,42; Ek m.1.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, Bakanlık metni: m.301,305-308,315.
• 7579 sayılı Kanun, 22 Mayıs 2026 Resmî Gazete: m.3-4,31; işletme projesi değişiklikleri.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: m.18/B.

Kiralananın ayıplı olmasına bağlı haklar · İşletme projesi ve aidat değerlendirmesi · Aidat tahsilinde ortak hizmete müdahale.

Isıtma dosyasında arıza veya kapatma nedeni ile kullanım etkisi aynı belgelerde gösterilmelidir. Gayrimenkul hukuku yayınları yönetim sorunlarına ilişkin başka açıklamalar içerir. Av. Emirhan Keskin Mersin’deki ofisinden hizmet verir; Türkiye’nin farklı illerindeki malik ve kiracı başvuruları, görev ve yetki, vekâletname, teknik belge erişimi ve yerinde işlem koşullarına göre ele alınır. Belgeler için iletişim sayfasından başvurabilirsiniz. Sonuç kesintinin nedeni ve talebin hukuki şartlarına bağlıdır.