Üst Katın Su Kaçağı Kiralık Eve Zarar Verdi: Kira ve Onarımı Kim Öder?

Kısaca bu yazıda

Aşağıdaki maddeler, yazıda ayrıntılı olarak ele alınan başlıca noktaları özetler. Somut durumunuzda hangi kuralın uygulanacağı, olayın ayrıntılarına ve belgelere göre değişebilir.

• Sızıntının kaynağı sorumluluğu değiştirir: Tavanın damlaması üst kattaki dairenin özel tesisatından, ortak düşey borudan veya çatıdan kaynaklanabilir.
• Kiracı hemen ne yapmalı: Elektrik tehlikesi veya yoğun su akışı varsa can ve mal güvenliğini sağlayıp yönetim ve ilgili teknik servise haber verin.
• Kira bedeli ve eşya zararı nasıl değerlendirilir: Konutun kullanımı sızıntı nedeniyle azaldıysa TBK m.307 kapsamında ayıpla orantılı kira indirimi gündeme gelir.
• Talebi belgelendirme: Onarım isteği, kullanım indirimi ve eşya zararını ayrı kalemler halinde yazılı şekilde bildirin.
• Hukuki dayanak: TBK m.301, 305–308 ve 318; ortak yerler ve bakım borcu için KMK m.4, 19 ve 20; 6325 m.18/B.

Sızıntının kaynağı sorumluluğu değiştirir

Tavanın damlaması üst kattaki dairenin özel tesisatından, ortak düşey borudan veya çatıdan kaynaklanabilir. Görünen hasardan hareketle doğrudan üst kat malikini borçlu ilan etmek hatalı olabilir. Site yönetimi, tesisat uzmanı ve gerekirse mahkeme eliyle delil tespiti, suyun hangi hatta başladığını açıklığa kavuşturur.

Kiracı bakımından kira sözleşmesinin karşı tarafı kiraya verendir. Kiraya veren, kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurma borcu çerçevesinde onarım için adım atmalıdır; sızıntıya sebep olan komşu veya yönetimden sonradan talepte bulunma hakkı ayrıca değerlendirilebilir. Eşyaların zararı, binanın onarımı ve kullanım kaybı aynı kalem değildir.

Kiracı hemen ne yapmalı?

Elektrik tehlikesi veya yoğun su akışı varsa can ve mal güvenliğini sağlayıp yönetim ve ilgili teknik servise haber verin. Aynı gün kiraya verene yazılı bildirim yapın; görüntü, tarih, komşuyla yazışma ve servis tutanağını saklayın. Islanmış eşyaları atmak zorundaysanız önce hasarın fotoğrafını, satın alma belgesini ve varsa eksper kaydını koruyun.

Kiracı zararın büyümesini engelleyecek makul tedbirleri almakla birlikte, bina tesisatına izinsiz ve kapsamı belirsiz bir müdahale yaptırmamalıdır. Sorun için ödeme yapmak kaçınılmazsa kim tarafından hangi işin yapıldığı fatura ve açıklama ile kayda geçirilmeli, masrafın geri istenmesi ayrıca yazılı bildirilmelidir.

Apartman ortak tesisatındaki sorunlarda yöneticiye yapılan bildirim ve kat malikleri kurulunun onarım kararı ayrı belgelerdir. Üst kattaki komşunun “benim dairede kaçak yok” demesi incelemeyi bitirmez; su hattı, kolon ve yalıtım katmanı bir teknik raporda ayrıştırılmalıdır. Kiracı evde kalmaya devam ederken otel bedeli talep ediyorsa neden evde kalınamadığını, kaç gece dışarıda kaldığını ve bunun sızıntıyla bağını göstermelidir. Tamamen boşaltılan ev ile yalnızca balkon tavanı lekelenen evin kira etkisi farklıdır. Onarım çalışması da kullanım kaybı yaratmışsa başlangıç ve bitiş günleri açıkça kaydedilmelidir. Sonradan yapılan boya, sızıntı giderilmeden hasarı gizleyebilir; önce kaynağın giderilmesi istenmelidir. Hasar tespiti yapılmadan düzenlenen toplu tamir faturası hangi daireye ve hatta müdahale edildiğini göstermeyebilir; iş emrinin ve parçaların ayrıca belgelendirilmesi gerekir.

Kira bedeli ve eşya zararı nasıl değerlendirilir?

Konutun kullanımı sızıntı nedeniyle azaldıysa TBK m.307 kapsamında ayıpla orantılı kira indirimi gündeme gelir. Bir odanın geçici kullanılamaması ile bütün konutun fiilen oturulamaz hale gelmesi aynı indirim oranını doğurmaz. Kirayı tamamen kesmek, kullanım imkânı devam ederken temerrüt riski yaratır; oran ve süreyi teknik bulgularla temellendirmek gerekir.

Kiracının eşyası zarar görmüşse zararın varlığı, tutarı, sebep-sonuç bağı ve kusur durumu ayrı incelenir. Konut sigortası veya eşya sigortası bulunması da ödeme ve rücu yolunu etkileyebilir. Farklı kişilerden aynı zarar için iki kez tahsilat mümkün değildir. Binanın ortak tesisatına ilişkin masraflarda kat mülkiyeti kuralları da devreye girer.

Talebi belgelendirme

Onarım isteği, kullanım indirimi ve eşya zararını ayrı kalemler halinde yazılı şekilde bildirin. Yerinde inceleme yapılmadan yalnızca WhatsApp fotoğrafına bakılarak zarar miktarı kesinleştirilmemelidir. Kira ilişkisine dayalı dava öncesi arabuluculuk kuralı ayrıca değerlendirilir. Hasarlı eşyaların alış belgelerini, tadilat öncesi ve sonrası fotoğrafları saklayın; kurutma ve tamirat yüzünden ödenen ek barınma giderlerinin makbuzlarını da ayrı dosyalayın.

Hukuki dayanak

TBK m.301, 305–308 ve 318; ortak yerler ve bakım borcu için KMK m.4, 19 ve 20; 6325 m.18/B.

İlgili okuma: kiralanandaki zorunlu onarım giderleri.

İlgili konular için Kira Hukuku yayınlarını inceleyebilirsiniz.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)