Kiralık evde damlayan musluk için bütün giderlerin kiracıya veya ev sahibine ait olduğunu söylemek doğru değildir. Giderin kime ait olduğu, arızanın nedenine ve yapılan işin niteliğine bağlıdır. Olağan kullanım sırasında gereken basit bakım ile eski veya ayıplı tesisatın esaslı biçimde yenilenmesi ayrı değerlendirilir. Musluğun kiracı tarafından kırılması ise üçüncü bir durumdur.
Bir ustanın tek faturada hem conta değiştirmesi hem duvar içindeki hattı yenilemesi, bütün kalemleri aynı kişinin borcu yapmaz. İşlerin ve nedenlerinin ayrılması gerekir. İlk adım, arızayı büyümeden belgelemek ve giderilmesinden kimin sorumlu olduğu belirsizse ev sahibine gecikmeden bildirmektir.
Olağan bakım ile esaslı onarım nasıl ayrılır?
Türk Borçlar Kanunu'nun 317. maddesi, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini kiracıya yükler. Yerel âdet de dikkate alınır. Musluk ucundaki kirecin temizlenmesi veya normal kullanım içinde küçük bir sarf parçasının değiştirilmesi bu kapsamda değerlendirilebilir. Ancak her musluk arızası yalnızca bakım sayılmaz.
Tesisatın ömrünü doldurması, teslim sırasında mevcut bozukluk veya duvar içindeki bağlantının yapısal sorunu kiraya verenin kullanıma uygun bulundurma borcunu ilgilendirebilir. İşin bedelinin düşük olması da tek başına kiracının sorumluluğunu kanıtlamaz. Esas alınan yalnızca fatura tutarı değil, arızanın kaynağı ve kiralananın sözleşmeye uygun durumda tutulmasıdır.
Evin teslimindeki durum neden önemli?
Taşınma günü hazırlanan tutanak, fotoğraflar ve önceki yazışmalar, musluğun teslim sırasında arızalı olup olmadığını gösterebilir. İlk gün bildirilen bir sızıntı ile yıllar sonra ortaya çıkan kullanım aşınması aynı olgu değildir. Kiracı baştan beri devam eden sorunu bildirmemişse, sonradan büyüyen zarar bakımından ayrıca tartışma çıkabilir.
Ev sahibinin daha önceki kiracıdan kalan faturayı göstermesi, mevcut arızanın nedeni hakkında teknik incelemenin yerini tutmaz. Eski işin aynı noktada yapılıp yapılmadığı ve kalıcı çözüm sağlayıp sağlamadığı araştırılır. Teslim tutanağında genel olarak “ev sağlamdır” yazması da gizli tesisat sorununun hiçbir zaman ileri sürülemeyeceği anlamına gelmez.
Arızayı bildirmek neden gerekir?
TBK 318 uyarınca kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeden bildirmelidir. Bildirim yapılmamasından doğan zarar kiracının sorumluluğunu gündeme getirebilir. Küçük bir sızıntının haftalar boyunca sürmesi, su faturası veya alt kata verilen zarar gibi ek sonuçlar yaratabilir.
Bildirimde arızanın yeri, ilk görülme tarihi ve aciliyeti açıklanmalıdır. Video, aynı gün çekilen fotoğraf ve usta tespiti eklenebilir. Ev sahibine haber verilmiş olması, kiracının güvenli ve makul önlemler alma yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Su kesme vanasını kapatmak mümkünse bunu yapmak; uzmanlık gerektiren işi ise uygun kişiye bırakmak gerekir.
Usta raporunda hangi bilgiler bulunmalı?
“Musluk tamiri yapıldı” yazan bir fiş, sorumluluğu açıklamak için yetersiz kalabilir. Ustanın parça aşınması, kırılma, hatalı bağlantı veya eski tesisat hakkında ayrı tespit yapması yararlıdır. Değiştirilen parçalar ile işçilik mümkün olduğunca ayrı yazılmalıdır. Arızanın normal kullanım mı, dış müdahale mi kaynaklı olduğu ayrıca sorulabilir.
- Arızalı musluk ve bağlantının fotoğrafları.
- Ev sahibine yapılan bildirimin tarihi ve cevabı.
- Değişen parçaların adı ve arıza açıklaması.
- İşçilik ile malzeme bedellerinin ayrıldığı belge.
- Su kaybı veya başka hasar varsa bunu gösteren kayıtlar.
Bu belgeler yalnızca kiracının talebine hizmet etmez. Kiraya veren de kendisine yüklenmek istenen yenilemenin gerçekten gerekli olup olmadığını aynı kayıtlarla değerlendirebilir. İhtiyaç olmadığı hâlde seçilen pahalı modelin bütün bedeli, arıza giderme masrafı olarak kabul edilmeyebilir.
Kiracı tamir yaptırıp kiradan düşebilir mi?
TBK 306, kiraya verenden uygun sürede ayıbın giderilmesini isteme ve belirli koşullarda onun hesabına giderme imkânını düzenler. Bu imkân, her tamir faturası için sınırsız bir mahsup yetkisi değildir. Bildirim, verilen süre, aciliyet, giderin zorunluluğu ve tutarı değerlendirilmelidir. Olağan bakım borcuna giren bir harcama ev sahibinin hesabına yapılamaz.
Farazi örnekte yalnızca conta değişmesi gereken musluğun yerine kiracının dekoratif ve çok daha pahalı bir ürün taktırması düşünülmelidir. Gerekli tamir gideri ile kişisel tercih nedeniyle yapılan harcama ayrılır. Kira bedelinin tartışmalı bir hesapla eksik ödenmesi ayrıca temerrüt uyuşmazlığı yaratabileceğinden, talep ve ödeme işlemleri açık belgelerle kurulmalıdır.
Su kaybı sürüyorsa yalnızca son faturaya bakmak yeterli olmayabilir. Önceki kullanım miktarı, evde bulunan kişi sayısı ve arızanın sürdüğü günler karşılaştırılmalıdır. Tamir sonrasındaki ölçüm de sorunun gerçekten giderilip giderilmediğini gösterebilir. Bu karşılaştırma, su giderinin hangi bölümünün arızayla ilişkili olduğunu açıklamaya yardımcı olur.
Musluk damlıyorsa masraf her zaman kiracıya mı aittir?
Hayır. Olağan bakım, teslimdeki ayıp, esaslı tesisat sorunu ve kiracının verdiği zarar ayrı değerlendirilir.
Ev sahibi cevap vermeyince bütün kirayı kesebilir miyim?
Cevap verilmemesi bütün kirayı durdurma hakkı doğurmaz. Ayıp, bildirim, giderme ve indirim koşulları incelenmelidir.
Usta masrafı dışında artan su faturası istenebilir mi?
Arızayla bağlantısı, zarar miktarı, bildirim ve sorumluluk koşulları kanıtlanırsa ayrıca değerlendirilebilir; kendiliğinden bütün fatura karşı tarafa yüklenmez.
Kira uyuşmazlığında doğrudan dava açılır mı?
Kural olarak kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanır. Talebin niteliğine ilişkin kanuni istisnalar ayrıca kontrol edilir.
İlgili hukuki bilgiler
Kombi ve Klima Arızasında Masrafı Kiracı mı Ev Sahibi mi Öder?
Kiracı Zorunlu Tamir Masrafını Kiradan Düşebilir mi?
Resmî kaynaklar
- 6098 Türk Borçlar Kanunu - TBMM kabul metni: 301, 305–308, 317 ve 318: kullanıma uygunluk, olağan bakım ve arıza bildirimi
- Adalet Bakanlığı Arabuluculuk SSS: Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk
Dosyanızın değerlendirilmesi
Av. Emirhan Keskin’in ofisi Mersin’dedir. Türkiye’nin farklı şehirlerindeki uyuşmazlıklarda belgeler üzerinden uzaktan ön değerlendirme yapılabilir. Başvuru yolu, yetkili merci ve temsil kapsamı somut dosyaya göre belirlenir. Belgelerinizi tarih sırasıyla hazırlayıp iletişim sayfasından randevu ve dosya değerlendirmesi bilgisine ulaşabilirsiniz.
Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)