Kira Artış Oranı Ekim 2026: Yüzde 31,49 – Kira Zammı Hesaplama ve Evi Teslim Ederken Hasar Sorumluluğu

Ekim 2026 ayında yenilenen konut ve işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek en yüksek kira artış oranı yüzde 31,49’tür. Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu’nun Ekim 2026 başında tarihinde açıkladığı Eylül 2026 Tüketici Fiyat Endeksi’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Aynı ayda yıllık enflasyon yüzde 29,73, aylık enflasyon ise yüzde 1,84 olarak açıklanmıştır. Buna göre aylık kirası 20.000 TL olan bir kiracının kirası Ekim 2026 kira döneminde en fazla 26.298,00 TL’ye çıkarılabilir.

Bu yazı yalnızca kira yılı Ekim 2026 ayında yenilenen sözleşmeleri ele alır. Aşağıda bu aya ait hesaplama tablosunu, oranın hukuki dayanağını ve Ekim 2026 döneminde kiracı ile ev sahibinin en çok karşılaştığı kiralananın geri verilmesi ve hasar sorumluluğu konusunu ayrıntılı olarak açıklıyoruz.

Ekim 2026 kira artış oranı nasıl belirlendi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Kira sözleşmesi Ekim 2026 ayında yenileniyorsa, yenilenme ayından önceki ayın verisi esas alınır. TÜİK Eylül 2026 verilerini Ekim 2026 başında tarihinde açıkladığı için Ekim 2026 ayında yenilenen sözleşmelerde uygulanacak oran yüzde 31,49’tür.

Kira artışında yıllık enflasyon değil, on iki aylık ortalama esas alınır. Eylül 2026 verisinde yıllık enflasyon yüzde 29,73 iken on iki aylık ortalama yüzde 31,49 olarak gerçekleşmiştir. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile, kanuni sınırı aşan kısım geçersizdir. Konut kiralarında daha önce uygulanan yüzde 25’lik geçici sınır ise 1 Temmuz 2024’te sona erdiği için Ekim 2026 döneminde uygulanmaz.

Ekim 2026 kira artış oranına göre hesaplama tablosu

Aşağıdaki tablo, Ekim 2026 ayında yenilenen sözleşmelerde yüzde 31,49 kira artış oranının tamamen uygulanması hâlinde ulaşılabilecek en yüksek kira bedellerini göstermektedir. Yeni kira, mevcut kiranın 1,31 ile çarpılmasıyla bulunur.

Bu tutarlar kanuni üst sınırdır. Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir; ev sahibinin bu sınıra kadar artış yapma hakkı, artışın mutlaka bu oranda yapılacağı anlamına gelmez. Kira bedelinin hesaplanmasında kiranın ödendiği gün değil, kira döneminin başladığı tarih dikkate alınır.

Ekim döneminde kiralananın geri verilmesi

Ekim ayında yenilenen sözleşmelerde yüzde 31,49 oranındaki artışla birlikte bazı kiracılar taşınmayı tercih eder. Taşınma sırasında en sık yaşanan uyuşmazlıklar, kiralananın hangi durumda teslim edileceği ve hangi hasarlardan kiracının sorumlu olacağı konusundadır. Türk Borçlar Kanunu bu konuda kiracıyı olağan kullanımdan doğan yıpranmalara karşı korur.

Kiracı kiralananı hangi durumda geri vermelidir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesine göre kiracı, kiralananı hangi durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak kiracı, sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Duvar boyasının zamanla solması, zeminin normal kullanımla aşınması veya mutfak dolaplarının yıllar içinde yıpranması bu kapsamdadır. Bu tür olağan yıpranmalar nedeniyle depozitodan kesinti yapılamaz.

Kiracının kusuruyla oluşan hasarlar ise farklıdır. Kırılan cam, sökülen ve yerine konmayan dolap, duvara açılan büyük delikler veya evcil hayvanların verdiği zararlar kiracının sorumluluğundadır. Bu zararların giderim bedeli kiracıdan istenebilir veya taraflar anlaşırsa depozitodan mahsup edilebilir.

Ev sahibinin gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğü

Türk Borçlar Kanunu, kiraya verene geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirme ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona hemen yazılı olarak bildirme yükümlülüğü yükler. Bildirim yapılmazsa kiracı, olağan bir gözden geçirmeyle belirlenebilecek eksikliklerden sorumluluktan kurtulur. Olağan bir incelemeyle anlaşılamayacak eksiklikler sonradan ortaya çıkarsa, kiraya verenin bunları da öğrenir öğrenmez kiracıya bildirmesi gerekir.

Bu kural, taşınmadan aylar sonra kiracıya hasar bedeli talebiyle gelinmesini önler. Ev sahibinin anahtarı teslim alırken hiçbir itirazda bulunmaması, kiralananın sorunsuz teslim edildiğine ilişkin güçlü bir karine oluşturur.

Teslim tutanağı nasıl hazırlanmalı?

Teslim tutanağında teslim tarihi, anahtar sayısı, elektrik, su ve doğalgaz sayaçlarının son değerleri, kiralanandaki mevcut eksiklikler ve tarafların imzaları yer almalıdır. Tutanağa, tarih bilgisi içeren fotoğraf ve video kayıtları eklenmesi delil değerini artırır. Aynı yöntemin kiralananın ilk teslim alındığı günde de uygulanması, iki tutanağın karşılaştırılmasıyla hasar tartışmalarını büyük ölçüde sona erdirir.

Beş yılı dolan sözleşmelerde kira artış oranı uygulanır mı?

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası uygulanır. Bu sözleşmelerde taraflar anlaşamazsa yeni kira bedelini hâkim; on iki aylık ortalama TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete göre belirler. Bu nedenle beş yılı dolduran bir sözleşmede Ekim 2026 artışı yüzde 31,49 ile sınırlı kalmayabilir; ancak ev sahibi tek taraflı olarak daha yüksek bir artış yapamaz.

Kira artış oranı konusunda uyuşmazlık çıkarsa

Kira bedeli konusunda anlaşma sağlanamazsa, 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculukta anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılır veya kiracıya bu süre içinde yazılı bildirim yapılırsa, belirlenecek kira yeni dönemin başından itibaren uygulanır.

Kira artış oranında sık yapılan hatalar

Kira artış oranı hesaplanırken en sık yapılan hata, yıllık enflasyonun esas alınmasıdır. Oysa kanuni sınır, TÜİK bülteninde “on iki aylık ortalamalara göre” başlığıyla yer alan değişimdir. İkinci hata, kira artış oranının ödeme gününe göre seçilmesidir; doğru olan, kira döneminin başladığı aydan önceki ayın verisini kullanmaktır. Üçüncü hata ise önceki yıl kanuni sınırın altında artış yapılmışsa, eksik kalan farkın sonraki yıl eklenebileceğinin düşünülmesidir. Her kira yılı için kira artış oranı ayrı hesaplanır ve geçmiş yılın eksik artışı yeni döneme taşınamaz.

Ev sahibinin kanuni kira artış oranını aşan bir talebi, kiracıyı bu farkı ödemekle yükümlü kılmaz. Kiracı, Ekim 2026 dönemi için yüzde 31,49 oranına göre hesaplanan kirayı ödemeye devam edebilir. Kanuni sınır içindeki artışı ödememek ise temerrüt ve tahliye riskleri doğurabileceği için, tartışmasız kısmın düzenli ödenmesi önemlidir.

Kira artış oranı nasıl bildirilmeli?

Sözleşmede kira artışının on iki aylık ortalama TÜFE oranında yapılacağı yazılıysa, yeni dönemde artış kendiliğinden uygulanır. Yine de ev sahibinin uygulanan kira artış oranını, yeni kira tutarını ve hesaplama yöntemini yazılı olarak bildirmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önler. Bildirim noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup veya ispat edilebilir bir elektronik mesajla yapılabilir.

Ekim 2026 döneminde kiracı ve ev sahibi için kontrol listesi

Kiracı, öncelikle sözleşmenin başlangıç tarihini ve kira yılının hangi ay yenilendiğini kontrol etmelidir. Ardından yenilenme ayından önceki aya ait TÜİK verisini bularak kira artış oranını belirlemeli ve yeni kirayı bu orana göre hesaplamalıdır. Ev sahibinin talebi bu tutarı aşıyorsa, aradaki farkı yazılı olarak bildirmesi ve kanuni tutarı banka aracılığıyla ödemesi uygun olur.

Ev sahibi ise artış talebini kira döneminin başlamasından önce, hesaplamasını da göstererek yazılı olarak iletmelidir. Kiracı beş yılı doldurmuşsa ve kira bedeli emsallerin oldukça altında kalmışsa, kira tespit davası için gereken otuz günlük bildirim süresine dikkat edilmelidir. Her iki taraf için de en güvenli yol, anlaşılan yeni kira bedelini kısa bir ek protokolle kayıt altına almaktır.

Teslim sırasında kira ve abonelik borçları

Kiracı taşınmadan önce son kira bedelini, varsa yan giderleri ve aidatı ödemeli; elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini sona erdirmelidir. Aboneliklerin kapatılmaması, kiracı taşındıktan sonra yeni kullanıcının tüketimlerinin eski kiracı adına faturalandırılmasına yol açabilir. Kapanış faturalarının ödendiğini gösteren belgeler de depozito iadesi sırasında ev sahibine sunulmalıdır.

Anahtar teslimi yapılmadan kiralanan boşaltılmış sayılmaz. Kiracı eşyalarını taşımış olsa bile anahtarı teslim etmezse, kiraya veren kiralananı kullanamadığı için kira bedelini talep edebilir. Bu nedenle anahtarın teslim edildiği tarih, tutanakta veya ispat edilebilir bir yazışmada açıkça yer almalıdır.

Ev sahibi anahtarı teslim almaktan kaçınırsa kiracı, teslim teklifini noter ihtarnamesiyle yaparak kiralananı boşalttığını ve anahtarı teslime hazır olduğunu belgelemelidir. Bu belge, sonraki aylar için kira talep edilmesine karşı kiracının en önemli savunmasıdır.

Teslimden sonra ev sahibinin onarım için kiracıdan para istemesi hâlinde, onarımın gerçekten yapıldığını ve bedelini gösteren fatura ile keşif belgelerinin talep edilmesi de kiracının hakkıdır.

Kira artış oranı neden her ay değişir?

TÜİK her ayın başında bir önceki aya ait enflasyon verilerini açıklar ve on iki aylık ortalama da bu verilerle birlikte yeniden hesaplanır. Bu nedenle kira artış oranı her ay farklıdır ve her kiracı için uygulanacak oran, sözleşmesinin yenilendiği aya göre değişir. Ekim 2026 dışındaki aylarda yenilenen sözleşmeler için o aya ait ayrı yazımızdaki oran esas alınmalıdır. Aynı binada oturan iki kiracının kira yılları farklı aylarda başlıyorsa, aynı yıl içinde farklı oranlarda artış yapılması hukuken doğaldır.

Bu yazıdaki oran ve tutarlar yalnızca Ekim 2026 ayında yenilenen konut ve çatılı işyeri kiraları içindir. Kira bedeli Türk lirası dışında bir para birimiyle belirlenmişse, kanuna göre beş yıl dolmadan kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Tarım arazisi, boş arsa veya çatısız alan kiraları gibi Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri hükümlerine tabi olmayan sözleşmelerde ise taraflar artış oranını serbestçe kararlaştırabilir; bu sözleşmelerde on iki aylık ortalama TÜFE sınırı uygulanmaz.

Sık sorulan sorular

Ekim 2026 kira artış oranı yüzde kaç?

Ekim 2026 ayında yenilenen kira sözleşmeleri için azami kira artış oranı yüzde 31,49’tür. Oran, TÜİK’in Eylül 2026 on iki aylık ortalama TÜFE verisidir.

Ekim 2026’da 20.000 TL kira ne kadar olur?

Yüzde 31,49 oranının tamamı uygulanırsa en fazla 26.298,00 TL olur.

Kira artışında yıllık enflasyon mu esas alınır?

Hayır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre on iki aylık ortalama TÜFE esas alınır; Eylül 2026 verisinde bu oran yüzde 31,49’tür.

Kiracı evi boyatmak zorunda mı?

Olağan kullanımdan kaynaklanan boya eskimesinden kiracı sorumlu değildir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmış veya kiracının kusuruyla hasar oluşmuşsa durum farklıdır.

Ev sahibi hasarı ne zaman bildirmeli?

Kiraya veren, teslim sırasında kiralananı gözden geçirip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı olarak bildirmelidir; aksi hâlde kiracı kural olarak sorumluluktan kurtulur.

Teslim tutanağı zorunlu mu?

Kanunen zorunlu değildir; ancak hasar ve depozito uyuşmazlıklarında en güçlü delildir.

İlgili konular ve resmî kaynak

İlgili yayınlar: Kira artış oranı Kasım 2026 · TÜFE sınırını aşan kira artışı fazlası iade · Kira tespit kararı hangi tarihten uygulanır? · Kira tespit davası mı tahliye davası mı? · Kira artış farkı geriye dönük istenebilir mi?

Resmî kaynaklar: TÜİK – Tüketici Fiyat Endeksi · 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu · 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu

Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş veya sonuç taahhüdü değildir. Somut dosyanızda süreler ve deliller belgelerinizle birlikte değerlendirilmelidir.

Konunuzla ilgili belgelerinizi değerlendirmek için iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.