Ortak Kullanımı Çekilmez Hâle Getiren Paydaş Ortaklıktan Çıkarılabilir mi?

Paydaşın çıkarılması, paylı mülkiyette paydaşlardan biri ortak kullanımı diğerleri için çekilmez hâle getirdiğinde Türk Medeni Kanunu uyarınca mahkeme kararıyla istenebilir. Ortak taşınmazdaki yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal edip diğer ortaklar açısından paylı mülkiyet ilişkisini çekilmez hâle getiren kişi, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir. TMK 696 bu imkânı düzenler. Ancak farklı görüş bildirmek, satışa karşı çıkmak veya bir defalık anlaşmazlık yaşamak tek başına çıkarma nedeni değildir. Payın hiçbir ödeme yapılmadan diğer ortaklara geçirilmesi de kanunun öngördüğü sonuç değildir.

Kısaca bu yazıda

Aşağıdaki maddeler, yazıda ayrıntılı olarak ele alınan başlıca noktaları özetler. Somut durumunuzda hangi kuralın uygulanacağı, olayın ayrıntılarına ve belgelere göre değişebilir.

• Hangi davranış kimin sorumluluğunda sayılır: İhlal yalnız paydaşın kendi eyleminden doğmayabilir.
• Bir paydaş tek başına dava açmaya karar verebilir mi: Kanun, aksi kararlaştırılmadıkça dava açılmasını hem pay hem paydaş çoğunluğuyla alınan karara bağlar.
• Pay diğer ortaklara nasıl geçer: Mahkeme önce payı karşılayacak kısmın aynen ayrılmasının mümkün olup olmadığına bakar.
• Müdahalenin önlenmesinden farkı nedir: hisseli taşınmazda müdahalenin önlenmesi taşınmazın kullanımındaki haksız engelin kaldırılmasına yönelir.
• Hazırlanacak belge dosyası: Tazminat, geçmiş kullanım bedeli ve çıkarma aynı talep değildir.

Hangi davranış kimin sorumluluğunda sayılır?

İhlal yalnız paydaşın kendi eyleminden doğmayabilir. Malın kullanımını bıraktığı kişinin veya fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutumları da maddede belirtilir. Örneğin ortak alanın tamamını kullandırdığı bir kişinin diğer paydaşların girişini sürekli engellemesi araştırılabilir. Bunun için kullanımın kime ve nasıl bırakıldığı, engelin devamı ve paydaşın sorumluluk bağı gösterilmelidir.

Her ihlal bütün paydaşlara yönelmiş olmak zorunda değildir; tamamına veya bir kısmına karşı ağır yükümlülük ihlali yeterli olabilir. Buna rağmen “biz anlaşamıyoruz” cümlesi somut olayların yerine geçmez. Tarihli engelleme, tekrar eden zarar, kullanım taleplerine verilen cevaplar ve ortaklık ilişkisine etkisi ayrı ayrı açıklanır.

Bir paydaş tek başına dava açmaya karar verebilir mi?

Kanun, aksi kararlaştırılmadıkça dava açılmasını hem pay hem paydaş çoğunluğuyla alınan karara bağlar. Bu iki çoğunluk birbirinin yerine geçmez. Taşınmazın yüzde yetmişini elinde tutan tek kişinin, kalan üç paydaş karşısında sadece pay oranını göstererek kişi çoğunluğunu sağladığı kabul edilemez. Geçerli farklı düzenleme varsa belgeye dayanılmalıdır.

Dava kararı hazırlanırken tapudaki bütün güncel paydaşlar ve pay oranları çıkarılır. Sonradan devir veya ölüm yaşanmışsa eski imza listesi güncel çoğunluğu kanıtlamayabilir. Çıkarma talebi ile diğer taleplerin usul koşulları da ayrıca belirlenir; bir ortaklık anlaşmazlığının başlığı bütün başvurular için tek usul yaratmaz.

Pay diğer ortaklara nasıl geçer?

Mahkeme önce payı karşılayacak kısmın aynen ayrılmasının mümkün olup olmadığına bakar. Ayrılabiliyorsa çıkarılan kişiye bu parça özgülenerek paylı ilişki sona erdirilebilir. Aynen ayrılma mümkün değilse payı dava tarihindeki değeriyle almak isteyen ortak, bu istemini çıkarma istemiyle birlikte ileri sürmelidir. Bedelin ödenmesi veya tevdi edilmesi mahkemenin belirleyeceği uygun sürede gerçekleşir.

Payı almak isteyen bulunmaz ve aynen ayırma yapılamazsa, davalıya payını devretmesi için süre verilir; sürede devredilmezse payın açık artırmayla satışı gündeme gelir. Dolayısıyla ağır davranış ispatlansa bile taşınmazın tamamı bedelsiz olarak davacıya bırakılmaz. Değerleme ve ödeme gücü, davanın talep bölümünün hazırlanmasında hesaba katılır.

Müdahalenin önlenmesinden farkı nedir?

hisseli taşınmazda müdahalenin önlenmesi taşınmazın kullanımındaki haksız engelin kaldırılmasına yönelir. Bu dava kazanıldığında davalının paydaşlığı her durumda bitmez. Çıkarma ise kişinin ortaklık ilişkisinden ayrılmasını hedefler ve daha ağır koşullar taşır. ortaklığın giderilmesi davası bütün ortaklığın paylaşmayla sona ermesini anlatır; burada bütün malı paylaşmak yerine ağır ihlal yapan paydaşın çıkarılması tartışılır.

Hazırlanacak belge dosyası

• Güncel pay ve paydaş listesini içeren tapu kaydı.
• Dava açılmasına ilişkin karar ve varsa farklı yönetim anlaşması.
• Tarih sırasıyla ihlal olayları, yazılı uyarılar ve yanıtlar.
• Girişin engellenmesi, zarar veya kullanım bırakmayı gösteren kayıtlar.
• Önceki mahkeme kararları ve uygulama tutanakları.
• Payın aynen ayrılması veya değerle devri için teknik ve mali belgeler.

Tazminat, geçmiş kullanım bedeli ve çıkarma aynı talep değildir. Her biri dayanağı ve deliliyle açıklanmalıdır. Böylece kişiler arasındaki genel gerginlik yerine, kanunun aradığı ağır ihlal ve çekilmezlik mahkemenin değerlendirebileceği olgular üzerinden tartışılır.

Resmî kaynaklar: Türk Medeni Kanunu (4721)

Paydaşın ortaklıktan çıkarılması davası

Türk Medeni Kanunu’nun 696. maddesi, yükümlülüklerini ağır şekilde ihlal ederek ortaklığın devamını çekilmez hâle getiren paydaşın, diğer paydaşların çoğunluğunun kararıyla açılacak davayla ortaklıktan çıkarılabileceğini düzenler. Paydaşın çıkarılması kararı verildiğinde, çıkarılan paydaşın payının değeri ödenerek payın diğer paydaşlara devri sağlanır. Bu dava, ortaklığın giderilmesi davasından farklı olarak ortaklığı sürdürmeyi amaçlar. Paydaşın çıkarılması için ihlallerin somut delillerle ispatı gerekir.

Hukuki kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — ÇSGB — m.693, 696: ortak kullanım ve paydaşlıktan çıkarma