Apartman Sigortasında Prim ve Tazminat Nasıl Paylaşılır?

Apartmanın tamamı için kat malikleri kurulunca sigorta yaptırılabilir. Böyle bir poliçenin primiyle hasar sonrasında ödenecek tazminatın kime ait olduğu aynı kurala indirgenmez. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 21. maddesi, ortak bina sigortasında prim paylaşımını, tüm binanın kaybını ve yalnız bir bölümün zarar görmesini ayrı ayrı ele alır.

Kısaca bu yazıda

Aşağıdaki maddeler, yazıda ayrıntılı olarak ele alınan başlıca noktaları özetler. Somut durumunuzda hangi kuralın uygulanacağı, olayın ayrıntılarına ve belgelere göre değişebilir.

• Ortak poliçede önce hangi kapsam kontrol edilir: Poliçede sigortalı bina, ortak alanlar, bağımsız bölümler ve teminat verilen riskler açıkça görülmelidir.
• Sigorta primini bütün maliklere eşit bölmek doğru mu: KMK21, anagayrimenkulün sigorta giderlerine maliklerin arsa payları oranında katılmasını düzenler.
• Bütün bina zarar görürse para nasıl paylaşılır: Anagayrimenkulün tamamının harap olması durumunda alınacak ortak sigorta bedeli, aksine sözleşme yoksa maliklere arsa payları oranında paylaştırılır.
• Yalnız çatı veya bir daire zarar gördüyse: Bir veya birkaç bağımsız bölüm, eklenti ya da ortak alanın bir kısmı hasara uğramışsa ortak poliçeden alınan bedelin hasarlı yerlerin onarımında kullanılması gerekir.
• Bireysel sigorta ve başvuru belgeleri: Malik, ortak sigortayla karşılanmayan zararlarını kendi adına yaptırdığı poliçeyle ayrıca güvenceye alabilir.

Ortak poliçede önce hangi kapsam kontrol edilir?

Poliçede sigortalı bina, ortak alanlar, bağımsız bölümler ve teminat verilen riskler açıkça görülmelidir. Yangın, su hasarı, fırtına veya sorumluluk teminatı aynı anlama gelmez. Yalnız ortak alanları kapsayan poliçeden her dairenin ev eşyası zararının ödeneceği sonucu çıkarılamaz.

Kurulun belirlediği değer ile sigorta bedeli, poliçenin yürürlük tarihleri ve varsa muafiyetler karşılaştırılır. Binanın mevcut değeri veya kullanımı değiştiğinde bu bilgilerin doğru aktarılması önemlidir. Yönetimin “apartman sigortalı” açıklaması yerine poliçenin ve özel şartların incelenmesi, hangi zararın gerçekten teminatta olduğunu gösterir.

Sigorta primini bütün maliklere eşit bölmek doğru mu?

KMK21, anagayrimenkulün sigorta giderlerine maliklerin arsa payları oranında katılmasını düzenler. Aynı sayıda daireye sahip olmak, her bölümün arsa payının eşit olduğu anlamına gelmez. Yönetimin hesap tablosunda tapudaki oranlar ve poliçe priminin toplamı görülebilmelidir.

Malikin evde oturmaması veya kendi dairesine ayrıca sigorta yaptırmış olması, ortak bina poliçesini otomatik olarak gereksiz kılmaz. Bununla birlikte iki poliçenin kapsamı birbirine karıştırılmamalıdır. Aynı riskin aynı menfaat için birden fazla sigortalanması hâlinde sigorta hukukunun ilgili kuralları da uygulanır; aynı zarar iki kez tahsil edilemez.

Bütün bina zarar görürse para nasıl paylaşılır?

Anagayrimenkulün tamamının harap olması durumunda alınacak ortak sigorta bedeli, aksine sözleşme yoksa maliklere arsa payları oranında paylaştırılır. Ödemenin yöneticinin banka hesabına gelmesi, paranın onun kişisel tasarrufuna geçtiği anlamına gelmez. Hak sahipleri, poliçe ve kanuni dağılım üzerinden belirlenir.

Tüm yapının kaybı ile onarılabilir kısmi hasar birbirinden ayrılmalıdır. Taşıyıcı sistem raporları, sigorta ekspertizi ve idari tespitler bu ayrımda önem taşıyabilir. Sigortacının kullandığı hasar tanımı ile kat mülkiyetinin tapusal durumu arasında ayrıca incelenmesi gereken farklılık bulunabilir.

Yalnız çatı veya bir daire zarar gördüyse

Bir veya birkaç bağımsız bölüm, eklenti ya da ortak alanın bir kısmı hasara uğramışsa ortak poliçeden alınan bedelin hasarlı yerlerin onarımında kullanılması gerekir. Böyle bir ödeme, hasar görmeyen maliklere dağıtılacak serbest bir gelir gibi ele alınmamalıdır. Harcamanın onarımın niteliği ve ilgili paylarla uyumlu olması aranır.

Örneğin çatı hasarı nedeniyle alınan para yönetimin başka bir süsleme projesine aktarılmışsa, malik ödeme kararını, fatura ve onarım hesabını isteyebilir. Poliçe teminatı belirli zarara yönelikken harcamanın farklı yere yönlendirilmesi ayrıca sorumluluk tartışması doğurabilir. Hesabın kayıtlı ve izlenebilir tutulması gerekir.

Bireysel sigorta ve başvuru belgeleri

Malik, ortak sigortayla karşılanmayan zararlarını kendi adına yaptırdığı poliçeyle ayrıca güvenceye alabilir. Bu poliçeden ödenecek tutarın hak sahipliği kendi sözleşmesine göre belirlenir. DASK ise ayrı zorunlu sigorta rejimidir; ortak bina poliçesinin varlığından DASK yükümlülüğünün otomatik olarak kalktığı sonucu çıkarılmaz.

Uyuşmazlıkta kurul kararı, poliçe, prim dekontları, arsa payı listesi, hasar dosyası, ekspertiz ve tazminatın yatırıldığı hesap bilgileri birlikte toplanır. Sigortacıdan ödeme istemekle yönetimin parayı dağıtmasına itiraz etmek farklı taleplerdir. Kat malikleri arasındaki paylaşım uyuşmazlığında arabuluculuk ve görev kuralları; sigorta sözleşmesinden doğan uyuşmazlıkta ise o sözleşmeye uygun başvuru yolu belirlenmelidir.

Sık sorulan sorular

Yönetici gelen sigorta parasını aidattan düşebilir mi?

Önce ödemenin hangi zarara ve kime ait olduğu belirlenir. Onarım için alınan para, gerekli onarım yapılmadan otomatik aidat indirimi olarak kullanılamaz.

Kendi ev sigortam varsa ortak prime katılmaz mıyım?

Bireysel poliçe tek başına ortak sigorta primine katılmayı ortadan kaldırmaz. Poliçelerin teminatı ve hak sahipliği ayrı incelenir.

Resmî kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (6098)

İlgili yazılar

• Kiracının DASK, Konut Sigortası ve Abonelik Borçlarından Sorumluluğu
• Apartmanın Çatısı Akıyor: Onarım Masrafını Kim Öder?

Hukuki kaynaklar

• Kat Mülkiyeti Kanunu — m.21; ortak sigorta prim ve bedelleri
• Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.18/B