Tapu Devredildi Ama Ev Teslim Edilmeden Zarar Gördü: Zarara Kim Katlanır?

Tapu devrinden sonra evin teslim edilmeden zarar görmesi halinde cevap yalnız “tapusu kimde?” sorusuna göre verilmez. Taşınmaz satışında yarar ve hasar kural olarak tescille alıcıya geçer. Ancak tescilden sonra teslim için yazılı sözleşmeyle süre belirlenmişse TBK 245'teki özel düzen gereğince teslim anı önem kazanır. Ayrıca satıcının kusuruyla verdiği zarar ile tesadüfi hasar riski farklı hukuki sorulardır.

Mülkiyetin devri ile anahtar teslimi

Tapu tescili mülkiyetin geçişini sağlar; fiilî teslim ise alıcının konutu kullanma ve denetimi altına alma durumuyla ilgilidir. Taraflar tapuda satış yaptıktan sonra satıcının taşınması için bir ay tanıyabilir. Bu dönemde anahtar, eşyalar ve kullanım satıcıda kalır. Tescil ile teslimin farklı tarihlere ayrılması, riskin nasıl dağıtıldığı konusunda açık yazılı düzen yapılmasını gerekli hale getirir.

Satıcının sadece kısa süreyle evde kalmasına hoşgörü gösterilmesiyle TBK 245 kapsamında yazılı teslim süresi belirlenmesi aynı değildir. Yazılı belge, konutun kim tarafından ve hangi tarihte teslim alınacağını göstermelidir. Sürenin sonunda teslimin gerçekleşip gerçekleşmediği de tutanak ve fiilî delillerle belirlenir. Sözlü “ay sonunda çıkarım” beyanına dayanarak bütün riskin satıcıda kaldığını kesin kabul etmek doğru değildir.

TBK 208 ve 245 birlikte nasıl okunur?

TBK 208'deki genel kural, kanun, durumun gereği veya sözleşmedeki özel koşullardan doğan istisnalar saklı olmak üzere taşınmazın yarar ve hasarının tescile kadar satıcıya ait olmasıdır. TBK 245 ise tescilden sonraki teslim için sözleşmeyle süre belirlenen duruma özel düzen getirir ve bu anlaşmada yazılı şekil arar. İnceleme bu iki kuralın koşullarını ayırarak yapılmalıdır.

“Hasar”, burada yalnız duvardaki çizik anlamında kullanılmaz; tarafların kusuru bulunmaksızın malın yok olması veya değer kaybetmesinin ekonomik riskini de konu alır. Bu riskin kime ait olduğu ile zararı veren kişiye karşı tazminat hakkı ayrı tutulmalıdır. Üçüncü kişinin su baskınına neden olması, satıcının musluğu açık bırakması ve doğal olay farklı sorumluluk tablolarıdır.

Satıcı kusurluysa tapu alıcıda diye kurtulur mu?

Satıcı teslimden önce özensiz kullanımla eve zarar vermişse sözleşmeye aykırılık veya haksız fiil sorumluluğu gündeme gelebilir. Riskin alıcıya geçmiş olması, satıcının kendi kusuruyla verdiği zararı otomatik ortadan kaldırmaz. Örneğin söküm sırasında tesisatı kırması veya taşınırken mermerleri zedelemesiyle hiçbir kusuru olmadan yaşanan fırtına hasarı aynı değildir. Kusur, zarar ve illiyet bağı delillerle gösterilir.

Satıcı kendi taşınma ekibini kullanmışsa üçüncü kişinin sorumluluğuna ilişkin hükümler de incelenir. Zararın kim tarafından ve ne zaman oluşturulduğu önem taşır. Alıcı teslimden sonra fotoğraf çekmiş, satıcı ise hasarın önceden bulunduğunu söylemiş olabilir. Satış öncesi fotoğraflar, ilan, ekspertiz, teslim tutanağı ve servis raporu bu uyuşmazlığı somutlaştırır.

Önceden var olan ayıp ile yeni zarar

Alıcının taşınma günü fark ettiği her sorun teslimden önce oluşmuş yeni hasar değildir. Eski gizli su kaçağı veya yapı ayıbı satımda ayıp sorumluluğuna konu olabilir. Buna karşılık tapu devrinden sonra satıcının verdiği yeni zarar ayrı temele dayanır. Hangi tarihte hangi durumun bulunduğu belirlenmeden yalnız onarım faturasına bakarak dava sebebi seçilmemelidir.

Satıcının profesyonel konut satıcısı olması ve alıcının tüketici sıfatı da uygulanan hükümleri etkileyebilir. Tüketici satışıyla iki gerçek kişi arasındaki ikinci el konut satışında aynı usul ve süre anlatımı kullanılmaz. Ayıbın bildirimi, sözleşmesel temerrüt ve zararın kaydı kendi koşullarına göre değerlendirilir. Talebin doğru hukuki sebebe oturtulması ispat planını da belirler.

Teslim belgesi hangi ayrıntıları içermelidir?

Anahtar sayısı yanında konutun kullanılabilir durumu, sayaçlar, kalan eşyalar ve görülen hasarlar yazılmalıdır. Teslimin ertelendiği anlaşma varsa bitiş tarihi ve süreçte kimin konutu koruyacağı belirtilir. Sigorta bildirimi, bakım ve acil durumda erişim planı da düşünülebilir. Tarafların kabul ettiği risk paylaşımı, emredici hükümler ve sözleşmenin şekil gereği gözetilerek düzenlenmelidir.

Alıcının evi kontrol etmek için bir anahtar alması, mutlaka tam teslim gerçekleştiği anlamına gelmeyebilir. Satıcı içeride yaşamaya ve eşyalarını tutmaya devam ediyorsa fiilî koşullar araştırılır. Tersine alıcı taşınmış, bütün kontrolü devralmışsa yalnız tutanak eksikliğiyle hiç teslim yapılmadığı ileri sürülemez. Belgeler ve uygulama birbiriyle karşılaştırılmalıdır.

Örnek: bir aylık yazılı teslim süresi

Tapu 1 Haziran'da devredilmiş, aynı gün yazılı anlaşmayla konutun 1 Temmuz'da teslim alınacağı belirlenmiştir. Haziran içinde fırtına çatı ve iç mekânda hasara neden olur. Tesadüfi hasarın ekonomik riski, TBK 245 koşulları ve anlaşma çerçevesinde değerlendirilir. Satıcının olaya kusuruyla katkısı varsa ayrıca tazminat sorumluluğu araştırılır. Yalnız tapu tarihiyle sonuç kurulmaz.

Başka olayda yazılı süre düzenlenmemiş, satıcı birkaç gün sonra taşınacağını sözlü söylemiş ve taşınırken mutfak tezgâhını kırmıştır. Yazılı teslim anlaşmasının yokluğu, satıcının kusuruyla verdiği zarardan hiçbir sorumluluğu bulunmadığı anlamına gelmez. Bu örnekler, riskin geçişi ile zarar verenin sorumluluğunun neden ayrı incelenmesi gerektiğini gösterir.

Sigorta ve delil korunması

Konut veya zorunlu deprem sigortasının varlığı, zarar türünün mutlaka karşılanacağını göstermez. Poliçedeki teminat, sigortalı, malik değişikliği ve bildirim koşulları kontrol edilir. Sigortadan alınan ödeme, aynı zararın karşı taraftan ikinci kez tahsil edilmesini haklı kılmaz; mahsup ve sigortacının rücu hakları değerlendirilir. Acil onarım gerekiyorsa zarar büyütülmeden delil korunmalıdır.

• Tapu satış belgesi ve tescil tarihi.
• Teslimi erteleyen yazılı anlaşma, anahtar ve teslim kayıtları.
• Satış öncesi ve olay sonrası tarihli fotoğraflar.
• Olayın nedenine ilişkin servis, uzman veya resmî tutanak.
• Poliçe, sigorta başvurusu ve ödemeler.
• Onarım teklifleri, faturalar ve karşı tarafa yapılan bildirimler.

İlk talepte hasarın nedeni, oluşma zamanı, risk paylaşımı ve istenen bedel ayrı belirtilmelidir. Dava şartı arabuluculuk ve görev, tüketici veya başka ilişki niteliğine göre belirlenir; her taşınmaz satışında aynı düzen uygulanmaz. Teslim tarihini yazılı ve açık düzenlemek, bu belirsizliği en başta azaltan somut önlemdir.

İlgili hukuki düzenlemeler ve devam okuması

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.49-52, 112, 208, 219 ve devamı, 245-246.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.400-406.

İlgili konu için Ev Tapuda Satıldı Ama Bedel Ödenmedi: Tapu İptali mi, Alacak Davası mı? yazısını da inceleyebilirsiniz.

Avukat Emirhan Keskin, Keskin Hukuk Bürosu, Mersin. Türkiye genelindeki uyuşmazlıklarda hukuki değerlendirme ve dosya yönetimi için iletişim sayfasından başvurabilirsiniz.

Resmî kaynaklar: Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (6502)